สิทธิในการให้บริการสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัย (MSR) คืออะไร?
สิทธิการให้บริการด้านการจำนอง (MSR) หมายถึงข้อตกลงตามสัญญาซึ่งสิทธิในการให้บริการการจำนองที่มีอยู่จะถูกขายโดยผู้ให้กู้เดิมไปยังบุคคลอื่นที่มีความเชี่ยวชาญในฟังก์ชั่นต่างๆที่เกี่ยวข้องกับการให้บริการจำนอง
ประเด็นที่สำคัญ
- สิทธิในการให้บริการสินเชื่อจะถูกขายโดยผู้ริเริ่มของการจำนองให้กับสถาบันการเงินอื่นซึ่งจะใช้เวลามากกว่าการบริหารของการจำนองซึ่งรวมถึงงานเช่นการเก็บรวบรวมการชำระเงินและส่งต่อให้กับผู้ริเริ่มผู้ให้กู้เดิมจ่ายค่าบริการ งานนี้ไม่มีการเปลี่ยนแปลงสำหรับผู้รับจำนองยกเว้นที่อยู่ที่จะส่งการชำระเงิน
ทำความเข้าใจเกี่ยวกับสิทธิการให้บริการสินเชื่อที่อยู่อาศัย (MSR)
MSR มีหน้าที่ดูแลอย่างต่อเนื่องที่มีการดำเนินการตามปกติตลอดระยะเวลาของการจำนอง สิทธิทั่วไปที่รวมอยู่นั้นเป็นสิทธิในการเรียกเก็บเงินจำนองเป็นรายเดือนตั้งค่าภาษีและเบี้ยประกันในสัญญาและส่งต่อดอกเบี้ยและเงินต้นบางส่วนไปยังผู้ให้กู้จำนอง ในทางกลับกันผู้ให้บริการจะได้รับการชดเชยด้วยค่าธรรมเนียมเฉพาะซึ่งระบุไว้ในสัญญาที่ได้รับการจัดตั้งขึ้นและเข้าสู่ที่จุดเริ่มต้นของข้อตกลงการบริการ
จำนวนเงินที่ชำระจำนองอัตราดอกเบี้ยประเภทของสินเชื่อและปัจจัยอื่น ๆ ยังคงเหมือนเดิม เท่าที่ผู้กู้มีความกังวลเฉพาะที่อยู่ที่จะส่งการชำระเงินจะถูกเปลี่ยนและคุณควรติดต่อผู้ให้บริการมากกว่าผู้ให้กู้จำนองเดิมของคุณด้วยคำถามใด ๆ ที่คุณอาจมีเกี่ยวกับสินเชื่อของคุณ ผู้ให้บริการของคุณสามารถเปลี่ยนแปลงได้ตลอดเวลา แต่คุณควรได้รับการแจ้งเตือนจากผู้ให้กู้เดิมอย่างน้อย 15 วันก่อนที่จะเกิดขึ้นและผู้ให้บริการรายใหม่ของคุณควรแจ้งให้คุณทราบภายใน 15 วันหลังจากได้รับสิทธิ์
กฎหมายธนาคารกลางอนุญาตให้สถาบันการเงินขายการจำนองหรือโอนสิทธิ์การให้บริการแก่สถาบันอื่นโดยไม่ได้รับความยินยอมจากผู้บริโภค
ตัวอย่างการขาย MSR
ซาร่าห์รับจำนอง 500, 000 ดอลลาร์จากผู้ให้กู้ A. เธอส่งเงินต้นและดอกเบี้ยให้ผู้ให้กู้เป็นรายเดือน สามปีต่อมาผู้ให้กู้ A ตัดสินใจโอน MSR สำหรับการจำนองของ Sarah ไปยัง บริษัท B ภายใต้เงื่อนไขของสัญญา บริษัท B จะถูกชำระค่าธรรมเนียมโดยผู้ให้กู้ A เพื่อประมวลผลการชำระเงินจำนองที่เหลือทั้งหมดของ Sarah ผู้ให้กู้จำนองสามารถใช้เวลาและเงินมากขึ้นในการจัดหาการจำนองใหม่ในขณะที่ บริษัท สมมติว่า MSR ส่งต่อการชำระเงินจำนองให้แก่ผู้ให้กู้
ข้อควรพิจารณาพิเศษ
ผู้ให้กู้มักจะขาย MSRs เป็นวิธีในการพ้นวงเงินเครดิตสำหรับการให้กู้ยืมเงินกับผู้กู้เพิ่มเติม การจำนองส่วนใหญ่มีผลบังคับใช้เป็นเวลา 15 ถึง 30 ปีและธนาคารต้องการเงินหลายพันล้านดอลลาร์เพื่อให้เงินกับผู้บริโภครายอื่น ๆ ที่ขอสินเชื่อในช่วงเวลานี้ ในทางอ้อมการขาย MSR หมายความว่าผู้คนจำนวนมากสามารถเป็นเจ้าของบ้านได้เนื่องจากการขายสิทธิ์เหล่านี้ก่อให้เกิดรายได้
ผู้ให้กู้ยังทำเงินโดยการเรียกเก็บค่าธรรมเนียมสำหรับการจำนองที่มาและได้รับดอกเบี้ยรายเดือนจากการชำระเงิน การจำนองเป็นเพียงสินทรัพย์เพิ่มเติมที่สร้างรายได้ให้กับธนาคารมากขึ้น
ประวัติความเป็นมาของ MSR
ตลาดสำหรับ MSRs มีความแข็งแกร่งในช่วงไม่กี่ปีที่ผ่านมาเนื่องจากเศรษฐกิจที่ดีขึ้น, แหล่งสินเชื่อจำนองที่มีคุณภาพสูงขึ้นและค่าเริ่มต้นที่น้อยลง กองทุนเฮดจ์ฟันด์ธนาคารและอสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุน (REIT) เชื่อว่าสินทรัพย์เหล่านี้น่าสนใจเพราะ MSRs สามารถให้ผลประโยชน์ในปริมาณสูง ตัวอย่างเช่น SunTrust ซื้อ $ 8 พันล้านใน MSRs ในช่วงไตรมาสแรกของปี 2559 เพื่อรับผลตอบแทนจากการลงทุน (ROI) ที่มั่นคงและภายในไม่กี่เดือน MSR มีเงินลงทุน 121.3 พันล้านเหรียญสหรัฐในยอดเงินต้นที่ยังไม่ได้ชำระของธนาคาร ผู้ให้กู้
ข่าวสินเชื่อที่อยู่อาศัยแห่งชาติรายงานในเดือนมิถุนายน 2562 ว่า MSRs“ เป็นหนึ่งในสินทรัพย์ประเภทตราสารหนี้ที่มีประสิทธิภาพดีที่สุดในช่วงห้าปีที่ผ่านมา” อย่างไรก็ตามยังกล่าวด้วยว่า“ ตั้งแต่เดือนตุลาคม 2561 เป็นอัตราดอกเบี้ยระยะกลางและระยะยาว ได้ลดลงคาดการณ์และการตั้งสมมติฐานการชำระเงินล่วงหน้าที่เกิดขึ้นจริงได้เร่งขึ้นทำให้ชีวิตเฉลี่ยที่คาดหวังของ MSRs จะสั้นลงอย่างมาก "สิ่งนี้ส่งผลให้ความจริงที่ว่า" ค่า MSR ตั้งแต่เดือนเมษายนถึงพฤษภาคมลดลงอย่างต่อเนื่อง กล่าวรายงานสินเชื่อที่อยู่อาศัยแห่งชาติรายงาน“ ความต้องการจากผู้ซื้อ MSR ยังคงแข็งแกร่งมากและมีฉันทามติทั่วไปเกี่ยวกับค่า MSR”
