สารบัญ
- MIRR คืออะไร
- สูตรและการคำนวณของ MIRR
- MIRR เปิดเผยอะไร
- MIRR vs. IRR
- MIRR กับ FMRR
- ข้อ จำกัด ของ MIRR
- ตัวอย่างการใช้ MIRR
MIRR คืออะไร
อัตราผลตอบแทนภายในที่ปรับเปลี่ยน (MIRR) สันนิษฐานว่ากระแสเงินสดที่เป็นบวกจะถูกนำกลับไปลงทุนในต้นทุนของ บริษัท และค่าใช้จ่ายเริ่มแรกจะถูกนำไปใช้เป็นต้นทุนทางการเงินของ บริษัท ในทางตรงกันข้ามอัตราผลตอบแทนภายในแบบดั้งเดิม (IRR) สมมติว่ากระแสเงินสดจากโครงการจะถูกนำกลับไปลงทุนที่ IRR เอง MIRR จึงสะท้อนต้นทุนและผลกำไรของโครงการได้แม่นยำยิ่งขึ้น
สูตรและการคำนวณของ MIRR
รับตัวแปรสูตรสำหรับ MIRR จะแสดงเป็น:
MIRR = nPV (ค่าใช้จ่ายเริ่มต้น×ต้นทุนทางการเงิน) FV (กระแสเงินสดเป็นบวก×ต้นทุนของเงินทุน) where1where: FVCF (c) = มูลค่าในอนาคตของกระแสเงินสดเป็นบวกที่ต้นทุนของเงินทุนสำหรับ บริษัท PVCF (fc) = มูลค่าปัจจุบันของกระแสเงินสดติดลบที่ต้นทุนทางการเงินของ บริษัท = จำนวนงวด
ในขณะเดียวกันอัตราผลตอบแทนภายใน (IRR) เป็นอัตราคิดลดที่ทำให้มูลค่าปัจจุบันสุทธิ (NPV) ของกระแสเงินสดทั้งหมดจากโครงการใดโครงการหนึ่งเท่ากับศูนย์ ทั้งการคำนวณ MIRR และ IRR ขึ้นอยู่กับสูตรสำหรับ NPV
ประเด็นที่สำคัญ
- MIRR ปรับปรุง IRR โดยสมมติว่ากระแสเงินสดที่เป็นบวกถูกนำกลับไปลงทุนในต้นทุนของ บริษัท MIRR ใช้เพื่อจัดอันดับการลงทุนหรือโครงการที่ บริษัท หรือนักลงทุนอาจทำ MIRR ได้รับการออกแบบมาเพื่อสร้างวิธีการหนึ่ง
MIRR เปิดเผยอะไร
MIRR ใช้เพื่อจัดอันดับการลงทุนหรือโครงการที่มีขนาดไม่เท่ากัน การคำนวณเป็นวิธีการแก้ปัญหาสองปัญหาหลักที่มีอยู่กับการคำนวณ IRR ที่เป็นที่นิยม ปัญหาหลักแรกของ IRR คือสามารถหาวิธีแก้ปัญหาหลายอย่างสำหรับโครงการเดียวกัน ปัญหาที่สองคือการสันนิษฐานว่ากระแสเงินสดที่เป็นบวกถูกนำกลับไปลงทุนที่ IRR นั้นถือว่าไม่สามารถใช้ได้จริงในทางปฏิบัติ ด้วย MIRR มีเพียงวิธีแก้ปัญหาเดียวเท่านั้นสำหรับโครงการที่กำหนดและอัตราการลงทุนใหม่ของกระแสเงินสดที่เป็นบวกนั้นใช้ได้ในทางปฏิบัติมากขึ้น
MIRR ช่วยให้ผู้จัดการโครงการสามารถเปลี่ยนอัตราการเติบโตที่นำกลับมาลงทุนใหม่ได้ในแต่ละขั้นตอนในโครงการ วิธีที่พบมากที่สุดคือการป้อนต้นทุนโดยประมาณของเงินทุนโดยเฉลี่ย แต่มีความยืดหยุ่นในการเพิ่มอัตราการลงทุนใหม่ที่คาดการณ์ไว้
MIRR vs. IRR
แม้ว่าอัตราการวัดผลตอบแทนภายใน (IRR) นั้นเป็นที่นิยมในหมู่ผู้จัดการธุรกิจ แต่ก็มีแนวโน้มที่จะสร้างผลกำไรเกินความสามารถของโครงการและอาจนำไปสู่ข้อผิดพลาดในการจัดทำงบประมาณทุนตามการประเมินในแง่ดี อัตราผลตอบแทนภายในที่ปรับเปลี่ยน (MIRR) ชดเชยข้อบกพร่องนี้และช่วยให้ผู้จัดการสามารถควบคุมอัตราการลงทุนใหม่ที่คาดการณ์ไว้จากกระแสเงินสดในอนาคต
การคำนวณ IRR ทำหน้าที่เหมือนอัตราการเติบโตแบบผกผัน มันต้องลดการเติบโตจากการลงทุนครั้งแรกนอกเหนือจากกระแสเงินสดที่ลงทุนใหม่ อย่างไรก็ตาม IRR ไม่ได้วาดภาพที่เหมือนจริงว่ากระแสเงินสดถูกสูบกลับเข้าสู่โครงการในอนาคตได้อย่างไร
กระแสเงินสดมักถูกนำไปลงทุนในต้นทุนของทุนไม่ใช่ในอัตราเดียวกับที่สร้างขึ้นในตอนแรก IRR สมมติว่าอัตราการเติบโตยังคงที่จากโครงการไปยังโครงการ เป็นการง่ายเกินกว่าที่จะประเมินมูลค่าในอนาคตด้วยตัวเลข IRR พื้นฐาน
ปัญหาสำคัญอีกประการหนึ่งของ IRR เกิดขึ้นเมื่อโครงการมีกระแสเงินสดที่เป็นบวกและลบต่างกัน ในกรณีเหล่านี้ IRR ผลิตมากกว่าหนึ่งหมายเลขทำให้เกิดความไม่แน่นอนและความสับสน MIRR แก้ปัญหานี้เช่นกัน
MIRR กับ FMRR
อัตราการจัดการทางการเงินของผลตอบแทน (FMRR) เป็นตัวชี้วัดที่ใช้บ่อยที่สุดในการประเมินประสิทธิภาพของการลงทุนด้านอสังหาริมทรัพย์และเกี่ยวข้องกับความไว้วางใจการลงทุนด้านอสังหาริมทรัพย์ (REIT) อัตราผลตอบแทนภายในที่ปรับเปลี่ยน (MIRR) ปรับปรุงด้วยอัตราผลตอบแทนภายในมาตรฐาน (IRR) โดยการปรับความแตกต่างของอัตราการลงทุนใหม่ที่สมมติขึ้นของการจ่ายเงินสดเริ่มต้นและกระแสเงินสดไหลเข้าภายหลัง FMRR ก้าวไปอีกขั้นด้วยการระบุกระแสเงินสดไหลเข้าและกระแสเงินสดในอัตราที่แตกต่างกันสองอัตราที่เรียกว่า "อัตราที่ปลอดภัย" และ "อัตราการลงทุนใหม่"
อัตราที่ปลอดภัยถือว่าเงินที่ต้องใช้เพื่อครอบคลุมกระแสเงินสดที่เป็นลบนั้นจะได้รับดอกเบี้ยในอัตราที่สามารถเข้าถึงได้ง่ายและสามารถถอนออกได้เมื่อจำเป็นในการแจ้งให้ทราบล่วงหน้า (เช่นภายในหนึ่งวันของการฝากเงินในบัญชี) ในตัวอย่างนี้อัตราเป็น "ปลอดภัย" เนื่องจากเงินทุนมีสภาพคล่องสูงและพร้อมใช้งานอย่างปลอดภัยโดยมีความเสี่ยงน้อยที่สุดเมื่อต้องการ
อัตราการลงทุนใหม่รวมถึงอัตราที่จะได้รับเมื่อกระแสเงินสดเป็นบวกจะถูกนำกลับไปลงทุนในการลงทุนระยะกลางหรือระยะยาวที่คล้ายกันและมีความเสี่ยงเทียบเท่า อัตราการลงทุนใหม่นั้นสูงกว่าอัตราที่ปลอดภัยเพราะไม่ใช่ของเหลว (เช่นเกี่ยวข้องกับการลงทุนอื่น) จึงต้องใช้อัตราคิดลดที่มีความเสี่ยงสูง
ข้อ จำกัด ของ MIRR
ข้อ จำกัด แรกของ MIRR ก็คือคุณต้องคำนวณค่าใช้จ่ายของเงินทุนเพื่อที่จะทำการตัดสินใจการคำนวณที่อาจเป็นอัตวิสัยและแตกต่างกันไปขึ้นอยู่กับสมมติฐาน
เช่นเดียวกับ IRR MIRR สามารถให้ข้อมูลที่นำไปสู่การตัดสินใจย่อยที่เหมาะสมซึ่งไม่คุ้มค่าสูงสุดเมื่อมีการพิจารณาตัวเลือกการลงทุนหลายอย่างพร้อมกัน MIRR ไม่ได้วัดผลกระทบของการลงทุนที่แตกต่างกันในแง่ที่แน่นอน NPV มักจะให้พื้นฐานทางทฤษฎีที่มีประสิทธิภาพมากขึ้นสำหรับการเลือกการลงทุนที่ไม่เหมือนกัน นอกจากนี้ยังอาจล้มเหลวในการให้ผลลัพธ์ที่ดีที่สุดในกรณีของการปันส่วนเงินทุน
MIRR อาจเป็นเรื่องยากที่จะเข้าใจสำหรับผู้ที่ไม่มีพื้นฐานทางการเงิน ยิ่งกว่านั้นพื้นฐานทางทฤษฎีสำหรับ MIRR ยังเป็นที่ถกเถียงกันในหมู่นักวิชาการด้วย
ตัวอย่างการใช้ MIRR
การคำนวณ IRR พื้นฐานมีดังนี้ สมมติว่าโครงการสองปีที่มีการใช้จ่ายเริ่มต้นที่ $ 195 และต้นทุนเงินทุน 12% จะส่งคืน $ 121 ในปีแรกและ $ 131 ในปีที่สอง ในการค้นหา IRR ของโครงการเพื่อให้มูลค่าปัจจุบันสุทธิ (NPV) = 0 เมื่อ IRR = 18.66%:
NPV = 0 = -195 + (1 + IRR) 121 + (1 + IRR) 2131
ในการคำนวณ MIRR ของโครงการสมมติว่ากระแสเงินสดที่เป็นบวกจะถูกนำกลับไปลงทุนที่ต้นทุนเงินทุน 12% ดังนั้นมูลค่าในอนาคตของกระแสเงินสดที่เป็นบวกเมื่อคำนวณ t = 2 เป็น:
$ 121 × 1.12 + $ 131 = $ 266.52
ถัดไปหารมูลค่าในอนาคตของกระแสเงินสดด้วยมูลค่าปัจจุบันของค่าใช้จ่ายเริ่มต้นซึ่งเท่ากับ $ 195 และหาผลตอบแทนทางเรขาคณิตสำหรับสองงวด สุดท้ายปรับอัตราส่วนนี้สำหรับช่วงเวลาโดยใช้สูตรสำหรับ MIRR ที่ระบุ:
MIRR = $ 195 $ 266.52 1 / 2-1 = 1.1691-1 = 16.91%
ในตัวอย่างนี้ IRR ให้ภาพในแง่ดีสุด ๆ เกี่ยวกับศักยภาพของโครงการในขณะที่ MIRR ให้การประเมินโครงการที่สมจริงยิ่งขึ้น