สารบัญ
- การปรับปรุงสิทธิการเช่าคืออะไร?
- พวกเขาทำงานอย่างไร
- ตัวอย่าง
- ประเภทของการปรับปรุงสิทธิการเช่า
- กฎการปรับปรุงสิทธิการเช่า
- การอ้างสิทธิ์ในการปรับปรุงสิทธิการเช่า
การปรับปรุงสิทธิการเช่าคืออะไร?
การปรับปรุงสิทธิการเช่าเป็นการเปลี่ยนแปลงใด ๆ ที่เกิดขึ้นกับทรัพย์สินที่ให้เช่าเพื่อปรับแต่งตามความต้องการเฉพาะของผู้เช่า สิ่งเหล่านี้อาจรวมถึงการดัดแปลงเช่นการทาสีการติดตั้งฉากกั้นการเปลี่ยนพื้นหรือการติดตั้งไฟแบบกำหนดเอง การปรับปรุงสิทธิการเช่าสามารถดำเนินการได้โดยเจ้าของบ้านซึ่งอาจเสนอให้ทำเช่นนั้นเพื่อเพิ่มความสามารถทางการตลาดของหน่วยเช่าของพวกเขาหรือโดยผู้เช่าเอง
ในขณะที่อายุการใช้งานทางเศรษฐกิจที่เป็นประโยชน์ของการปรับปรุงสิทธิการเช่าส่วนใหญ่คือห้าถึง 10 ปีประมวลรัษฎากรภายในกำหนดให้ค่าเสื่อมราคาสำหรับการปรับปรุงดังกล่าวเกิดขึ้นในช่วงชีวิตทางเศรษฐกิจของอาคาร
การปรับปรุงสิทธิการเช่าทำงานอย่างไร
การปรับปรุงสิทธิการเช่าหรือที่เรียกว่าการปรับปรุงผู้เช่าหรือการต่อเติมและทำโดยเจ้าของบ้านของคุณสมบัติเชิงพาณิชย์ เจ้าของบ้านอาจให้การปรับปรุงเหล่านี้สำหรับผู้เช่าเดิมหรือผู้เช่ารายใหม่ การปรับเปลี่ยนได้รับการปรับแต่งให้เหมาะสมกับความต้องการของผู้เช่าที่เฉพาะเจาะจงและความต้องการของเขาหรือเธอ
การปรับปรุงสิทธิการเช่าคืออะไรขึ้นอยู่กับการประยุกต์ใช้การเปลี่ยนแปลงโครงสร้างที่เป็นเจ้าของโดยเจ้าของที่ดินเพื่อรองรับผู้เช่า อย่างไรก็ตามการเปลี่ยนแปลงพื้นที่ของผู้เช่ารายหนึ่งไม่ถือว่าเป็นการปรับปรุงสิทธิการเช่าให้กับเพื่อนบ้านของผู้เช่ารายนั้น การเปลี่ยนแปลงภายนอกของอาคารหรือภูมิทัศน์ของอาคารนั้นไม่ได้นำมาใช้ด้วย หากเจ้าของบ้านเข้ามาแทนที่หลังคาของอาคารอัพเกรดลิฟต์หรือปูที่จอดรถ - ไม่มีการเปลี่ยนแปลงใด ๆ ที่จะพิจารณาว่าเป็นการปรับปรุงสิทธิการเช่าเนื่องจากไม่มีประโยชน์ต่อผู้เช่าที่เฉพาะเจาะจง
เฉพาะการปรับปรุงภายในพื้นที่ของผู้เช่าที่เฉพาะเจาะจงเท่านั้นที่ถือว่าเป็นการปรับปรุงสิทธิการเช่า
เมื่อสัญญาเช่าสิ้นสุดลงการปรับปรุงโดยทั่วไปจะเป็นของเจ้าของเว้นแต่จะระบุไว้เป็นอย่างอื่นในข้อตกลง หากผู้เช่าสามารถพาพวกเขาเขาหรือเธอจะต้องลบพวกเขาโดยไม่มีความเสียหายต่อทรัพย์สิน
การปรับปรุงสิทธิการเช่า
ตัวอย่างการปรับปรุงสิทธิการเช่า
เจ้าของบ้านอาจจ่ายค่าปรับปรุงสิทธิการเช่าเพื่อกระตุ้นให้ผู้เช่าเช่าพื้นที่เป็นระยะเวลานานโดยเฉพาะในอุตสาหกรรมค้าปลีก ตัวอย่างเช่นเจ้าของธุรกิจเช่าอาคารสำหรับร้านกอล์ฟดิสก์ เจ้าของบ้านอาจเลือกที่จะเพิ่มผนังทั้งสี่ลงในพื้นที่เช่าเพื่อสร้างจอแสดงผลในตัวและพื้นที่จัดเก็บสำหรับแผ่นดิสก์ การเปลี่ยนแปลงเหล่านี้ถือเป็นการปรับปรุงสิทธิการเช่า
ลองดูตัวอย่างจากภาคค้าปลีก เจ้าของ Store A ตัดสินใจที่จะเช่าพื้นที่ผ่าน บริษัท B ร้านค้ามีเพียงสี่กำแพงและไม่มีสิ่งอำนวยความสะดวกอื่น ๆ ผ่านการเจรจาเช่า บริษัท B เจ้าของตกลงที่จะติดตั้งชั้นวางเคาน์เตอร์บริการสำหรับการลงทะเบียนเงินสดและหน่วยแสดงผลที่มีแสงพิเศษก่อนที่ร้าน A จะเปิดประตู
ประเด็นที่สำคัญ
- การปรับปรุงสิทธิการเช่าเป็นการเปลี่ยนแปลงที่เกิดขึ้นกับทรัพย์สินที่ให้เช่าเพื่อปรับแต่งตามความต้องการเฉพาะของผู้เช่าเจ้าของอาจเห็นด้วยกับการปรับปรุงเหล่านี้สำหรับผู้เช่าเดิมหรือผู้เช่ารายใหม่ การติดตั้งไฟที่กำหนดเองและการเปลี่ยนพื้นเป็นการปรับปรุงสิทธิการเช่าทั้งหมดสำหรับอาคารลิฟต์และบันไดเลื่อนหลังคาระบบป้องกันอัคคีภัยสัญญาณเตือนภัยและระบบรักษาความปลอดภัยและระบบ HVAC ไม่ได้รับการปรับปรุงตามสัญญาเช่า
ประเภทของการปรับปรุงสิทธิการเช่า
ผู้ให้เช่าอาจจ่ายเงินสำหรับการปรับปรุงสิทธิการเช่าเชิงพาณิชย์ผ่านค่าเผื่อการปรับปรุงผู้เช่า (TIA) ในกรณีนี้ผู้ให้เช่าอนุญาตให้มีงบประมาณที่กำหนดสำหรับการปรับปรุงโดยทั่วไปคือ $ 5 ถึง $ 15 ต่อตารางฟุตและดูแลโครงการ ในขณะเดียวกันผู้เช่าจะควบคุมกระบวนการปรับปรุงซึ่งอาจใช้เวลานาน หากเกินงบประมาณโครงการผู้เช่าจะครอบคลุมยอดคงเหลือ
อาจเสนอส่วนลดค่าเช่าสำหรับการปรับปรุงสิทธิการเช่าเช่นกัน เจ้าของบ้านเสนอค่าเช่าฟรีหรือลดลงสำหรับผู้เช่าตามจำนวนเดือนที่กำหนดเช่นหนึ่งเดือนฟรีต่อปีในการเช่าซึ่งเป็นวิธีการที่ผู้เช่าจะประหยัดในการปรับเปลี่ยนพื้นที่ ผู้เช่ามักจะดูแลโครงการและควบคุมการปรับปรุงสัญญาเช่า ผู้เช่าจะต้องรับผิดชอบหากค่าใช้จ่ายเกินจำนวนงบประมาณ นอกจากนี้อาจมีการเพิ่มค่าเช่าในภายหลังทำให้ผู้เช่าจ่ายมากขึ้นสำหรับพื้นที่ในระยะยาว
การปรับปรุงสิทธิการเช่าอีกประเภทหนึ่งคือค่าเผื่อมาตรฐานอาคาร ผู้เช่าอาจตัดสินใจเลือกได้หลายอย่างที่เจ้าของบ้านให้เช่นสีสี่สี รายการเหล่านี้อาจไม่ตรงกับความต้องการของผู้เช่าและเขาอาจไม่พอใจกับผลลัพธ์ การปรับปรุงเพิ่มเติมครอบคลุมโดยผู้เช่า เจ้าของบ้านดูแลโครงการ
กฎการปรับปรุงสิทธิการเช่า
มีการเปลี่ยนแปลงวิธีการที่เจ้าของบ้านและผู้เช่าสามารถเรียกร้องการหักเงินตามพระราชบัญญัติภาษีและงานใหม่ในปี 2560
ในเดือนธันวาคม 2558 รัฐสภาคองเกรสแห่งสหรัฐอเมริกาผ่านพระราชบัญญัติคุ้มครองชาวอเมริกันจาก Tax Hikes (PATH) ซึ่งได้แก้ไขและขยายบทบัญญัติด้านภาษีจำนวนมากที่เกี่ยวข้องกับค่าเสื่อมราคารวมถึงการปรับปรุงสิทธิการเช่า การกระทำดังกล่าวเป็นการจัดเตรียมการประหยัดภาษีแบบถาวรซึ่งช่วยให้สามารถเรียกคืนต้นทุนทางตรงในระยะเวลา 15 ปีสำหรับการปรับปรุงสิทธิการเช่า
ภายใต้แนวทางดังกล่าวเจ้าของที่ดินและผู้เช่าไม่ได้รับอนุญาตให้เกี่ยวข้องการปรับปรุงจะต้องผ่านการตรวจสอบหากมีการตกแต่งภายในอาคารโดยมีเพียงผู้เช่าที่ครอบครองพื้นที่และการปรับปรุงสิทธิการเช่าจะต้องเสร็จสิ้นหลังจากสามปีของอาคารแรก ถูกครอบครองเพื่อการบริการ
พระราชบัญญัติภาษีใหม่ในปี 2560 ได้แก้ไขข้อกำหนดบางประการ ยังต้องทำการปรับปรุงภายในอาคารซึ่งหมายถึงการขยายอาคารลิฟต์และบันไดเลื่อนหลังคาระบบป้องกันอัคคีภัยสัญญาณเตือนภัยและระบบรักษาความปลอดภัยและระบบ HVAC ยังไม่ผ่านการรับรอง คุณสมบัติการปรับปรุงที่มีคุณสมบัติเหมาะสมไม่ต้องการให้ทั้งสองฝ่าย - ผู้ให้เช่าและผู้เช่า - ไม่เกี่ยวข้อง นอกจากนี้ยังกำจัดข้อกำหนดสามปีโดยระบุว่าการปรับปรุงทั้งหมดอาจทำ "หลังจากวันที่ทรัพย์สินถูกวางให้บริการครั้งแรก" ตามสรรพากรบริการ (IRS)
การอ้างสิทธิ์ในการปรับปรุงสิทธิการเช่า
Internal Revenue Service (IRS) ไม่อนุญาตการหักเงินสำหรับการปรับปรุง แต่เนื่องจากการปรับปรุงถือเป็นส่วนหนึ่งของอาคารจึงมีแนวโน้มที่จะมีค่าเสื่อมราคา กรมสรรพากรอนุญาตให้มีการหักค่าเสื่อมราคาตราบใดที่เงื่อนไขดังกล่าวข้างต้นมีความพึงพอใจ ใครก็ตามที่ทำงานได้รับอนุญาตให้ทำการหักค่าเสื่อมราคา - ไม่ว่าจะเป็นเจ้าของบ้านหรือผู้เช่า พระราชบัญญัติภาษีใหม่เพิ่มจำนวนเงินสูงสุดที่อนุญาตให้ $ 1 ล้านจาก $ 500, 000
