HUD vs. FHA Loans: ภาพรวม
คุณอาจเคยได้ยินว่าสินเชื่อของรัฐบาลนั้นมีให้สำหรับเจ้าของบ้านที่ต้องแบกรับเครดิตที่ไม่ดีและ / หรือมีประวัติของการล้มละลายหรือการยึดสังหาริมทรัพย์ แต่ในความเป็นจริงมันไม่ง่ายอย่างนั้น
รัฐบาลมีหลายโปรแกรมที่สนับสนุนความต้องการที่หลากหลายสำหรับชาวอเมริกัน เพื่อประโยชน์ในการส่งเสริมการเป็นเจ้าของบ้านโดยเฉพาะอย่างยิ่งสำหรับชาวอเมริกันที่มีรายได้น้อยอาจยินดีรับประกันการจำนองให้กับคุณผ่านโครงการบ้านจัดสรรหากคุณมีเครดิตน้อยกว่าที่ควรจะเป็น กล่าวอีกนัยหนึ่งรัฐบาลสามารถสัญญาผู้ให้ยืมว่ามันจะทำให้ดีในการกู้เงินถ้าคุณทำไม่ได้
รัฐบาลมีหลายหน่วยงานที่วิเคราะห์ที่อยู่อาศัยในอเมริกาและอำนวยความสะดวกในการสนับสนุนสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยสำหรับชาวอเมริกัน หน่วยงานที่มีชื่อเสียงที่สุดบางแห่ง ได้แก่ กระทรวงการเคหะและการพัฒนาเมืองของสหรัฐอเมริกา (HUD), Federal Housing Administration (FHA), Federal Finance Finance Agency, Federal Home Loan Bank System และรัฐวิสาหกิจที่สนับสนุนโดยรัฐบาล Freddie Mac และแฟนนี่แม
ในปี 1965 FHA ได้กลายเป็นส่วนหนึ่งของกระทรวงการเคหะและการพัฒนาเมืองของสหรัฐ ที่นี่เราจะดูบทบาทของทั้งสองหน่วยงานและตัวเลือกสินเชื่อจำนองของพวกเขา
ประเด็นที่สำคัญ
- FHA เป็นส่วนหนึ่งของกระทรวงการเคหะและการพัฒนาเมืองของสหรัฐอเมริกา HUD ไม่รับประกันเงินกู้สำหรับบ้านเดี่ยวเว้นแต่คุณเป็นชาวอเมริกันพื้นเมือง แต่เพียงผู้เดียว FHA ที่รับประกันการจำนองสำหรับผู้ซื้อบ้านเดี่ยว
ฮัด
กรมการเคหะและการพัฒนาเมืองสนับสนุนการพัฒนาชุมชนและเจ้าของบ้านเป็นหลักผ่านโครงการต่างๆ ในขณะที่ HUD ทำการค้ำประกันเงินกู้ด้วยตัวของมันเองจุดสนใจคือหน่วยที่มีหลายครอบครัวไม่ใช่บ้านเดี่ยว (ยกเว้น HUD มาตรา 184 การค้ำประกันเงินกู้ซึ่งมีให้เฉพาะกับชาวอเมริกันพื้นเมืองที่ซื้อบ้านหรืออสังหาริมทรัพย์อื่น ๆ) ดังนั้นจึงเป็น FHA ที่ผู้ซื้อบ้านเดี่ยวต้องมองหาการสนับสนุนเป็นรายบุคคล
FHA
Federal Housing Administration (FHA) เป็น บริษัท ประกันการจำนองของรัฐบาล มันทำงานจากรายได้ที่สร้างขึ้นเอง ดังนั้นจึงเป็นหนึ่งในหน่วยงานของรัฐเพียงแห่งเดียวที่สามารถพึ่งพาตนเองได้โดยไม่ต้องพึ่งเงินทุนของผู้เสียภาษี
การจำนองส่วนใหญ่ที่มีการชำระเงินดาวน์น้อยกว่า 20% จะต้องมีการประกันจำนองบางประเภทซึ่งรวมถึงเบี้ยประกันที่ป้องกันการผิดนัดชำระ FHA เป็น บริษัท ประกันการจำนองของรัฐบาลกลางที่มุ่งเน้นไปที่การประกันรายได้ต่ำบ้านของครอบครัวเดี่ยว เนื่องจากสถานะทางการตลาดและการมุ่งเน้นจึงมีข้อกำหนดเฉพาะมากสำหรับสินเชื่อที่จะประกัน
มีคุณสมบัติสำหรับสินเชื่อ FHA
เพื่อความปลอดภัยของสินเชื่อจำนอง FHA ผู้กู้จะต้องผ่านผู้ให้กู้ที่ได้รับอนุมัติจาก FHA ซึ่งโดยปกติจะเป็นธนาคาร คุณภาพสินเชื่อสำหรับสินเชื่อ FHA นั้นต่ำกว่าสินเชื่อจำนองมาตรฐาน
ผู้กู้ไม่จำเป็นต้องมีประวัติเครดิตที่สมบูรณ์แบบ บุคคลที่ผ่านการล้มละลายหรือการยึดสังหาริมทรัพย์มีสิทธิ์ได้รับสินเชื่อ FHA ขึ้นอยู่กับว่าเวลาผ่านไปนานเท่าไรและสินเชื่อที่ดีได้รับการจัดตั้งขึ้นใหม่หรือไม่ ชาวอเมริกันมีสิทธิ์ได้รับสินเชื่อ FHA ด้วยคะแนนเครดิตขั้นต่ำ 500 การชำระเงินดาวน์อาจต่ำเพียง 3.5%
- คะแนนเครดิตของ 500 ถึง 579: มีสิทธิ์ได้รับดาวน์ 10% คะแนนเครดิตอย่างน้อย 580: มีสิทธิ์ได้รับดาวน์ 3.5%
ข้อกำหนดอื่น ๆ สำหรับสินเชื่อ FHA ได้แก่:
- หนี้ต่อรายได้น้อยกว่า 43% บ้านจะต้องเป็นที่อยู่อาศัยหลักของผู้กู้ผู้กู้จะต้องแสดงหลักฐานการจ้างงานและรายได้
ผู้กู้ FHA ทุกคนจะต้องจ่ายค่าเบี้ยประกันการจำนอง (MIP) ให้กับ FHA MIP ต้องการการชำระเงินล่วงหน้ารวมถึงการชำระเงินรายปี MIP ประจำปีสำหรับสินเชื่อที่มีเงื่อนไขน้อยกว่า 15 ปีมีตั้งแต่ 0.45% ถึง 0.95% ของเงินต้น สำหรับเงื่อนไขเงินกู้มากกว่า 15 ปี MIP ประจำปีอยู่ในช่วง 0.80% ถึง 1.05%
โดยทั่วไปผู้กู้จะพบว่าเงินกู้ FHA นั้นง่ายกว่าการได้รับสินเชื่อจำนองมาตรฐาน สินเชื่อจำนองมาตรฐานมักมีเงื่อนไขดังต่อไปนี้:
- การชำระเงินดาวน์ตั้งแต่ 3% ถึง 20% คะแนนเครดิตขั้นต่ำ 620 การประกันจำนองส่วนบุคคล 0.5% ถึง 1% ของเงินต้นทุกปีสำหรับสินเชื่อที่มีเงินดาวน์น้อยกว่า 20% อัตราส่วนหนี้สินต่อรายได้ตั้งแต่ 40% ถึง 50%
ในแถวหน้าสินเชื่อ FHA สามารถเสนอข้อดีหลายประการกว่าสินเชื่อมาตรฐาน ในขณะที่การอนุมัตินั้นง่ายกว่าและอัตราดอกเบี้ยโดยทั่วไปสมเหตุสมผล MIP ล่วงหน้าและการชำระเงิน MIP ประจำปีตลอดอายุการใช้งานของสินเชื่อ FHA สามารถทำให้อัตราต้นทุนรวมสูงกว่าสินเชื่อจำนองมาตรฐาน นั่นเป็นสาเหตุที่ผู้รับการค้ำประกันสินเชื่อ FHA บางรายพยายามที่จะรีไฟแนนซ์อสังหาริมทรัพย์ของพวกเขาด้วยสินเชื่อธนาคารแบบเดิมเมื่อประวัติเครดิตของพวกเขาดีขึ้น
ข้อพิจารณาสินเชื่ออื่น ๆ ของ FHA
เงื่อนไขการให้สินเชื่อที่มีการประกันแบบ FHA นั้นพิจารณาจากจำนวนเงินกู้ที่มากกว่าหรือน้อยกว่า $ 625, 500 การพัฒนาคอนโดจำนวนมากไม่ได้รับการอนุมัติจาก FHA ดังนั้นตัวเลือกที่อยู่อาศัยที่มีราคาไม่แพงจึงอยู่นอกตาราง เงินให้กู้ยืม FHA ต้องการให้บ้านเป็นไปตามรายการตรวจสอบของเงื่อนไขและยังได้รับการประเมินโดยผู้ประเมินราคาที่ได้รับการอนุมัติจาก FHA สินเชื่อ FHA อาจเป็นตัวเลือกสำหรับบ้านที่ผลิต
ข้อได้เปรียบอีกข้อหนึ่งของสินเชื่อ FHA ก็คือพวกเขาสามารถคาดเดาได้ซึ่งหมายความว่าใครก็ตามที่ซื้อทรัพย์สินของคุณสามารถนำมันมาจากคุณได้ในขณะที่การจำนองทั่วไปมักจะไม่ใช่ ผู้ซื้อจะต้องผ่านการรับรองตามข้อกำหนดของ FHA เมื่อได้รับการอนุมัติพวกเขาถือว่าภาระผูกพันทั้งหมดของการจำนองจากการขายทรัพย์สินเพื่อบรรเทาผู้ขายของความรับผิดทั้งหมด
สินเชื่อบ้าน
เงินให้สินเชื่อที่มีการค้ำประกัน FHA เป็นส่วนหนึ่งของคำสั่งของ HUD เพื่อส่งเสริมการเป็นเจ้าของบ้าน (HUD เองไม่ได้ทำประกันสินเชื่อสำหรับบ้านแต่ละหลังยกเว้นว่าคุณเป็นชาวอเมริกันพื้นเมือง) หากคุณมีเครดิตที่ดีพอสมควร แต่ขาดเงินทุนสำหรับการชำระเงินดาวน์เงินกู้ที่มีประกันของ FHA สามารถช่วยให้คุณเป็นเจ้าของบ้านได้ ตัวเลือกสินเชื่อจำนองที่รัฐบาลสนับสนุนอื่น ๆ สามารถหาซื้อได้ผ่านทาง Federal Housing Finance Agency, Federal Home Loan Bank System, Freddie Mac และ Fannie Mae ดังนั้นมันจึงมีความสำคัญต่อการวิจัยตัวเลือกทั้งหมด
เมื่อวิเคราะห์สินเชื่อบ้านทุกประเภทผู้กู้ทุกคนควรพิจารณาต้นทุนทั้งหมดที่เกี่ยวข้อง เงินกู้จำนองจะมาพร้อมกับดอกเบี้ยที่ต้องชำระคืนเมื่อเวลาผ่านไป แต่นั่นไม่ใช่ค่าใช้จ่ายเท่านั้น สินเชื่อจำนองทุกประเภทมีค่าธรรมเนียมที่แตกต่างกันซึ่งอาจจำเป็นต้องมีล่วงหน้าหรือเพิ่มเติมในการชำระเงินกู้ การประกันสินเชื่อเพื่อการจำนองก็เป็นสิ่งสำคัญเช่นกันที่จะต้องทำความเข้าใจกับเงินกู้จำนองใด ๆ เนื่องจากจำเป็นต้องใช้บ่อยและอาจเป็นค่าใช้จ่ายที่สำคัญในการชำระคืนเงินกู้ โปรดทราบว่าการชำระเงินจำนองและการประกันจำนองจากสินเชื่อทุกประเภทอาจมีการลดหย่อนภาษีบางส่วน แต่ส่วนใหญ่เกี่ยวข้องกับการลดหย่อนภาษีที่แยกรายการ
