วิธีการคิดค่าเสื่อมราคาทรัพย์สินให้เช่า

การลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ให้เช่าสามารถพิสูจน์ได้ว่าเป็นการเคลื่อนไหวทางการเงินที่ชาญฉลาด สำหรับผู้เริ่มต้นสถานที่ให้บริการเช่าสามารถให้แหล่งรายได้ที่มั่นคงในขณะที่คุณสร้างทุนและทรัพย์สิน (นึกคิด) ชื่นชม นอกจากนี้ยังมีสิทธิประโยชน์ทางภาษี: คุณสามารถหักค่าใช้จ่ายการเช่าของคุณจากรายได้ค่าเช่าที่คุณได้รับซึ่งจะช่วยลดภาระภาษีของคุณค่าใช้จ่ายเกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์ให้เช่าส่วนใหญ่รวมถึงการประกันจำนอง, ภาษีทรัพย์สิน, ค่าซ่อมแซมและบำรุงรักษา บริการระดับมืออาชีพและค่าใช้จ่ายในการเดินทางที่เกี่ยวข้องกับการจัดการจะถูกหักในปีที่คุณใช้จ่ายเงิน

อย่างไรก็ตามการลดหย่อนภาษีที่สำคัญอีกหนึ่งรายการสำหรับการคิดค่าเสื่อมราคานั้นแตกต่างกัน ค่าเสื่อมราคาเป็นกระบวนการที่ใช้ในการหักค่าใช้จ่ายในการซื้อและปรับปรุงอสังหาริมทรัพย์ให้เช่า แทนที่จะใช้การหักเงินครั้งใหญ่ครั้งเดียวในปีที่คุณซื้อ (หรือปรับปรุง) ทรัพย์สินการคิดค่าเสื่อมราคาเป็นการกระจายการหักเงินตลอดอายุการใช้งานของทรัพย์สิน Internal Revenue Service (IRS) มีกฎเฉพาะเจาะจงเกี่ยวกับค่าเสื่อมราคาและหากคุณเป็นเจ้าของอสังหาริมทรัพย์ให้เช่าสิ่งสำคัญคือต้องเข้าใจว่ากระบวนการทำงานอย่างไร

ทรัพย์สินใดที่คิดค่าเสื่อมได้?

ตาม IRS คุณสามารถคิดค่าเสื่อมราคาทรัพย์สินที่เช่าหากเป็นไปตามข้อกำหนดเหล่านี้ทั้งหมด:

• คุณเป็นเจ้าของทรัพย์สิน (คุณได้รับการพิจารณาว่าเป็นเจ้าของแม้ว่าทรัพย์สินจะอยู่ภายใต้หนี้) คุณใช้ทรัพย์สินในธุรกิจของคุณหรือเป็นกิจกรรมที่สร้างรายได้ทรัพย์สินมีอายุการใช้งานที่แน่นอนซึ่งหมายความว่าเป็นสิ่งที่เสื่อมสลาย กลายเป็นสิ่งล้าสมัยหรือสูญเสียคุณค่าจากสาเหตุตามธรรมชาติทรัพย์สินคาดว่าจะมีอายุเกินหนึ่งปี

แม้ว่าทรัพย์สินจะเป็นไปตามข้อกำหนดข้างต้นทั้งหมด แต่ก็ไม่สามารถคิดค่าเสื่อมราคาได้หากคุณวางไว้ในบริการและกำจัดทิ้ง (หรือไม่ใช้เพื่อการใช้งานทางธุรกิจ) ในปีเดียวกัน ที่ดินนั้นไม่ได้คิดค่าเสื่อมราคาและโดยทั่วไปคุณไม่สามารถคิดค่าเสื่อมราคาของการหักบัญชีการปลูกและการจัดสวนเนื่องจากกิจกรรมเหล่านั้นถือเป็นส่วนหนึ่งของค่าใช้จ่ายของที่ดิน

ค่าเสื่อมราคาเริ่มต้นเมื่อใด

คุณสามารถเริ่มต้นการหักค่าเสื่อมราคาทันทีที่วางอสังหาริมทรัพย์ไว้ในการให้บริการหรือพร้อมและพร้อมใช้งานสำหรับการเช่านี่คือตัวอย่าง: คุณซื้ออสังหาริมทรัพย์ให้เช่าในวันที่ 15 พฤษภาคมหลังจากทำงานที่บ้านเป็นเวลาหลายเดือน มีให้เช่าในวันที่ 15 กรกฎาคมคุณจึงเริ่มโฆษณาออนไลน์และในหนังสือพิมพ์ท้องถิ่น คุณพบผู้เช่าและการเช่าจะเริ่มขึ้นในวันที่ 1 ก.ย. เนื่องจากมีการให้บริการ - นั่นคือพร้อมให้เช่าและครอบครองในวันที่ 15 กรกฎาคมคุณจะเริ่มคิดค่าเสื่อมราคาในเดือนกรกฎาคมไม่ใช่ในเดือนกันยายน คุณเริ่มเก็บค่าเช่า

คุณยังคงคิดค่าเสื่อมราคาคุณสมบัติต่อไปจนกว่าจะพบเงื่อนไขใด ๆ ต่อไปนี้

• คุณได้หักค่าใช้จ่ายทั้งหมดหรือพื้นฐานอื่น ๆ ในสถานที่ให้บริการคุณออกจากสถานที่ให้บริการแม้ว่าคุณจะไม่ได้กู้คืนค่าใช้จ่ายหรือพื้นฐานอื่น ๆ สถานที่ให้บริการจะถูกยกเลิกจากการให้บริการเมื่อไม่ได้ใช้เป็นสถานที่ให้บริการสร้างรายได้อีกต่อไป - หรือถ้าคุณขายหรือแลกเปลี่ยนให้แปลงเป็นทรัพย์สินส่วนตัวทิ้งหรือทำลายทรัพย์สิน

คุณสามารถอ้างสิทธิ์ในการหักค่าเสื่อมราคาสำหรับทรัพย์สินที่ "ว่าง" ชั่วคราวหรือไม่ได้ใช้งานต่อไป หากคุณทำการซ่อมแซมหลังจากผู้เช่ารายหนึ่งย้ายออกตัวอย่างเช่นคุณยังคงสามารถคิดค่าเสื่อมราคาทรัพย์สินได้ในขณะที่เตรียมการให้พร้อมสำหรับการต่อไป

วิธีการคิดค่าเสื่อมราคา

ปัจจัยสามอย่างกำหนดจำนวนเงินค่าเสื่อมราคาที่คุณสามารถหักได้ในแต่ละปี: เกณฑ์ของคุณในคุณสมบัติระยะเวลาการกู้คืนและวิธีการคิดค่าเสื่อมราคาที่ใช้ ทรัพย์สินให้เช่าที่อยู่อาศัยใด ๆ ที่ให้บริการหลังปี 2529 ถูกคิดค่าเสื่อมราคาโดยใช้ระบบการกู้คืนค่าใช้จ่ายเร่งด่วน (MACRS) ซึ่งเป็นเทคนิคการบัญชีที่กระจายค่าใช้จ่าย (และการหักค่าเสื่อมราคา) ในระยะเวลา 27.5 ปี ” ทรัพย์สินให้เช่า

ในขณะที่แนะนำให้คุณทำงานกับนักบัญชีภาษีที่มีคุณสมบัติเสมอเมื่อคำนวณค่าเสื่อมราคานี่คือขั้นตอนพื้นฐาน:

1. กำหนดพื้นฐานของทรัพย์สิน: พื้นฐานของทรัพย์สินคือราคาของมันหรือจำนวนเงินที่คุณจ่าย (เป็นเงินสดด้วยการจำนองหรือในลักษณะอื่น ๆ) เพื่อรับทรัพย์สิน ค่าธรรมเนียมการตั้งถิ่นฐานและค่าใช้จ่ายในการปิดบางส่วนรวมถึงค่าธรรมเนียมทางกฎหมายค่าธรรมเนียมการบันทึกการสำรวจภาษีการโอนการประกันชื่อและจำนวนเงินใด ๆ ที่ผู้ขายเป็นหนี้ที่คุณตกลงชำระ (เช่นภาษีย้อนหลัง) จะรวมอยู่ในพื้นฐาน ค่าธรรมเนียมการตั้งถิ่นฐานและค่าใช้จ่ายในการปิดบางอย่างไม่รวมอยู่ในพื้นฐานของคุณรวมถึงค่าเบี้ยประกันอัคคีภัยค่าเช่าที่เกี่ยวข้องกับการเข้าพักของทรัพย์สินก่อนปิดและค่าใช้จ่ายที่เกี่ยวข้องกับการรับหรือรีไฟแนนซ์เงินกู้: คะแนนเบี้ยประกันจำนอง และค่าธรรมเนียมการประเมิน แยกค่าใช้จ่ายของที่ดินและอาคาร: เนื่องจากคุณสามารถคิดค่าเสื่อมราคาของอาคารเท่านั้นและไม่ใช่ที่ดินคุณต้องกำหนดค่าของแต่ละแห่งเพื่อคิดค่าเสื่อมราคาตามจำนวนที่ถูกต้อง ในการกำหนดมูลค่าคุณสามารถใช้มูลค่าตลาดยุติธรรมของแต่ละรายการในเวลาที่คุณซื้ออสังหาริมทรัพย์หรือคุณสามารถใช้ตัวเลขตามมูลค่าภาษีอสังหาริมทรัพย์ที่ประเมิน สมมติว่าคุณซื้อบ้านราคา $ 110, 000 การประเมินภาษีอสังหาริมทรัพย์ล่าสุดมูลค่าอสังหาริมทรัพย์ที่ $ 90, 000 ซึ่ง $ 81, 000 สำหรับบ้านและ $ 9, 000 สำหรับที่ดิน ดังนั้นคุณสามารถจัดสรร 90% ($ 81, 000 ÷ $ 90, 000) ของราคาซื้อให้กับบ้านและ 10% ($ 9, 000 ÷ 90, 000 ดอลลาร์) ของราคาซื้อที่ดิน กำหนดพื้นฐานของคุณในบ้าน: เมื่อคุณรู้พื้นฐานของทรัพย์สิน (บ้านพร้อมที่ดิน) และมูลค่าของบ้านแล้วคุณสามารถกำหนดพื้นฐานของบ้านได้ จากตัวอย่างข้างต้นพื้นฐานของคุณในบ้าน - จำนวนเงินที่สามารถหักค่าใช้จ่ายได้ - จะเท่ากับ $ 99, 000 (90% ของ $ 110, 000) พื้นฐานของคุณในที่ดินจะเท่ากับ $ 11, 000 (10% ของ $ 110, 000) กำหนดพื้นฐานที่ปรับปรุงหากจำเป็น: คุณอาจต้องเพิ่มหรือลดพื้นฐานของคุณสำหรับเหตุการณ์บางอย่างที่เกิดขึ้นระหว่างเวลาที่คุณซื้ออสังหาริมทรัพย์และเวลาที่คุณพร้อมให้เช่า ตัวอย่างของการเพิ่มขึ้นสู่พื้นฐานรวมถึงค่าใช้จ่ายของการเพิ่มเติมหรือการปรับปรุงใด ๆ ที่มีอายุการใช้งานอย่างน้อยหนึ่งปีก่อนที่คุณจะวางทรัพย์สินในบริการเงินที่คุณใช้ในการคืนค่าทรัพย์สินที่เสียหายต้นทุนการนำบริการสาธารณูปโภคมาให้ ค่าธรรมเนียมตามกฎหมายบางอย่าง

ตัวอย่างของการลดพื้นฐานรวมถึงการชำระเงินประกันที่คุณได้รับเนื่องจากความเสียหายหรือการโจรกรรมการสูญเสียความเสียหายที่ไม่ครอบคลุมโดยประกันซึ่งคุณได้ทำการหักเงินและเงินที่คุณได้รับจากการผ่อนปรน

ระบบที่จะใช้

ขั้นตอนถัดไปเกี่ยวข้องกับการพิจารณาว่าระบบ MACRS แบบใดที่ใช้สองระบบ: ระบบค่าเสื่อมราคาทั่วไป (GDS) หรือระบบค่าเสื่อมราคาทางเลือก (ADS) GDS ใช้กับอสังหาริมทรัพย์ส่วนใหญ่ที่ให้บริการและโดยทั่วไปคุณจะต้องใช้มันเว้นแต่ว่าคุณจะทำการเพิกถอนการเลือกตั้งโฆษณาหรือกฎหมายกำหนดให้คุณใช้โฆษณา ADS โฆษณาได้รับคำสั่งเมื่อทรัพย์สิน:

• มีการใช้งานทางธุรกิจที่มีคุณสมบัติ 50% ของเวลาหรือน้อยกว่ามีการใช้งานที่ได้รับการยกเว้นภาษีจะได้รับเงินทุนจากพันธบัตรที่ได้รับการยกเว้นภาษีจะใช้เป็นหลักในการทำฟาร์ม

โดยทั่วไปคุณจะใช้ GDS ยกเว้นว่าคุณมีเหตุผลในการจ้างโฆษณา ขอแนะนำให้คุณปรึกษากับนักบัญชีภาษีที่มีคุณสมบัติเหมาะสมซึ่งสามารถช่วยคุณกำหนดวิธีที่ดีที่สุดในการคิดค่าเสื่อมราคาทรัพย์สินที่เช่าของคุณ

เมื่อคุณทราบว่าระบบ MACRS ใดที่ใช้คุณสามารถกำหนดระยะเวลาการกู้คืนสำหรับคุณสมบัติ ระยะเวลาการกู้คืนโดยใช้ GDS คือ 27.5 ปีสำหรับทรัพย์สินที่อยู่อาศัยให้เช่าหากคุณใช้โฆษณาระยะเวลาการกู้คืนสำหรับทรัพย์สินประเภทเดียวกันคือ 30 ปีสำหรับทรัพย์สินที่เปิดให้บริการหลังจากวันที่ 31 ธันวาคม 2017 หรือ 40 ปีหากวางไว้ ในการให้บริการก่อนหน้านั้น

ถัดไปกำหนดจำนวนเงินที่คุณสามารถคิดค่าเสื่อมราคาในแต่ละปี เนื่องจากอสังหาริมทรัพย์ให้เช่าที่อยู่อาศัยส่วนใหญ่ใช้ GDS เราจะมุ่งเน้นไปที่การคำนวณนั้น

สำหรับทรัพย์สินที่ให้บริการทุกปีคุณจะคิดค่าเสื่อมราคาเท่ากับ: 3.636% ในแต่ละปีตราบใดที่คุณยังคงคิดค่าเสื่อมราคาต่อไป หากสถานที่ให้บริการน้อยกว่าหนึ่งปี (ตัวอย่างเช่นคุณซื้อบ้านในเดือนพฤษภาคมและเริ่มให้เช่าในเดือนกรกฎาคม) คุณจะคิดค่าเสื่อมราคาเป็นเปอร์เซ็นต์ในปีนั้นน้อยลงทั้งนี้ขึ้นอยู่กับเวลาที่เปิดให้บริการ ตามตาราง GDS สำหรับเช่าที่อยู่อาศัยของ IRS:

มกราคม	3.485%
กุมภาพันธ์	3.182%
มีนาคม	2.879%
เมษายน	2.576%
อาจ	2.273%
มิถุนายน	1.970%
กรกฎาคม	1.667%
สิงหาคม	1.364%
กันยายน	1.061%
ตุลาคม	0.758%
พฤศจิกายน	0.455%
ธันวาคม	0.152%