กองทุนอสังหาริมทรัพย์ภาคเอกชนช่วยให้บุคคลและสถาบันที่มีมูลค่าสูงเช่นกองทุนบริจาคและกองทุนบำเหน็จบำนาญมีการลงทุนในตราสารทุนและการถือครองตราสารหนี้ในสินทรัพย์อสังหาริมทรัพย์ การใช้กลยุทธ์การจัดการที่ใช้งานอสังหาริมทรัพย์ภาคเอกชนจะใช้วิธีการที่หลากหลายในการเป็นเจ้าของทรัพย์สิน พันธมิตรทั่วไปลงทุนในอสังหาริมทรัพย์หลายประเภทในทำเลต่าง ๆ กลยุทธ์การเป็นเจ้าของอาจมีตั้งแต่การพัฒนาใหม่และการถือครองที่ดินดิบไปจนถึงการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ที่มีอยู่ให้สมบูรณ์หรือการฉีดเงินสดหมุนเวียนไปสู่อสังหาริมทรัพย์ที่ดิ้นรน ( อ่านเพิ่มเติมได้ที่: Private Equity คืออะไร )
นี่คือลักษณะที่นักลงทุนสามารถมีส่วนร่วมในอสังหาริมทรัพย์ของภาคเอกชนและภาพรวมของโอกาสความเสี่ยงและข้อ จำกัด ของอุตสาหกรรม
การค้นหากองทุนอสังหาริมทรัพย์ในอุดมคติของภาคเอกชน
อย่างแรกคนทั่วไปไม่สามารถมีส่วนร่วมในการลงทุนด้านอสังหาริมทรัพย์ของภาคเอกชน กองทุนหุ้นเอกชนแบบดั้งเดิมกำหนดให้นักลงทุนต้องลงทุนขั้นต่ำ 250, 000 ดอลลาร์ในกองทุนแม้ว่าผู้จัดการส่วนใหญ่กำลังมองหาบุคคลหรือสถาบันที่ยินดีให้เงินมากกว่า 20 ล้านเหรียญสหรัฐถึง 25 ล้านเหรียญสหรัฐในโครงการการลงทุนระยะยาวแบบรวมกับนักลงทุนรายอื่น
เนื่องจากมีกฎระเบียบเล็ก ๆ น้อย ๆ เกี่ยวกับกองทุนอสังหาริมทรัพย์ของภาคเอกชนโอกาสจึงถูก จำกัด ไว้ที่“ นักลงทุนที่ได้รับการรับรอง” ซึ่งหมายความว่านักลงทุนจะต้องมีสินทรัพย์ส่วนตัวหรือร่วมอย่างน้อย 1 ล้านดอลลาร์ (ไม่รวมมูลค่าของผู้อยู่อาศัยหลัก) รายได้ต่อปีของบุคคลต้องมีอย่างน้อย $ 200, 000 คู่รักที่มีรายได้รวมกันอย่างน้อย $ 300, 000 ในช่วงสองปีที่ผ่านมาและมี“ ความคาดหวังที่สมเหตุสมผล” ว่าระดับรายได้ของพวกเขาจะยังคงอยู่ที่ระดับนี้ในปีปัจจุบัน - ยังมีสิทธิ์
บุคคลหรือคู่รักที่กำลังมองหาที่จะลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ภาคเอกชนควรหา บริษัท ที่มีความเชี่ยวชาญในการฝึกฝน เมื่อตรวจสอบทางเลือกของกองทุน บริษัท เอกชนพวกเขาควรเข้าใจลักษณะของโครงสร้างกองทุนส่วนบุคคลแต่ละแห่งซึ่งโดยทั่วไปแล้วจะเป็นหุ้นส่วน จำกัด
เมื่อเข้าร่วมกองทุนนักลงทุนภายนอกจะกลายเป็นหุ้นส่วน จำกัด ซึ่งหมายความว่าพวกเขายอมรับความรับผิดชอบต่อเงินที่พวกเขาลงทุนในกองทุนและไม่สามารถควบคุมคุณสมบัติที่เลือกโดยพันธมิตรทั่วไป (GPs) เงินของหุ้นส่วน จำกัด จะรวมเข้ากับนักลงทุนที่เข้าร่วมรายอื่นและผู้จัดการกองทุนจะสร้างพอร์ตโฟลิโอของอสังหาริมทรัพย์เพื่อเพิ่มผลกำไรสูงสุดและลดความเสี่ยงทางการเงิน
ทำความเข้าใจกับต้นทุนและโครงสร้างการลงทุนของกองทุน
กองทุนอสังหาริมทรัพย์ภาคเอกชนมีจำนวนของการจัดการและค่าธรรมเนียมการปฏิบัติงานที่จะต้องจ่ายโดยนักลงทุน เป็นเรื่องธรรมดาที่กองทุนหุ้นเอกชนต้องการค่าธรรมเนียมรายปี 2% ของเงินทุนที่ลงทุนเพื่อจ่ายเงินเดือนของ บริษัท จัดการจัดหาและให้บริการทางกฎหมายข้อมูลและค่าใช้จ่ายในการวิจัยการตลาดและค่าใช้จ่ายคงที่และผันแปรเพิ่มเติม อย่างไรก็ตามไม่มีข้อ จำกัด ค่าธรรมเนียมนักลงทุนเหล่านี้
บุคคลควรมีความเข้าใจที่ดีเกี่ยวกับค่าใช้จ่ายเหล่านี้ก่อนการตัดสินใจลงทุนเพราะนั่นจะ จำกัด ผลตอบแทนรวมจากการลงทุน ตัวอย่างเช่นหากกองทุนอสังหาริมทรัพย์ภาคเอกชนระดมทุน $ 500 ล้านมันจะรวบรวม $ 10 ล้านในแต่ละปีเพื่อจ่ายค่าใช้จ่ายที่เกี่ยวข้อง ในช่วงระยะเวลา 10 ปีกองทุนจะเก็บค่าธรรมเนียม 100 ล้านดอลลาร์ซึ่งหมายความว่าจะมีการลงทุนเพียง 400 ล้านดอลลาร์ในช่วงทศวรรษที่ผ่านมา
ผู้จัดการกองทุนส่วนบุคคลยังได้รับ "การพกพา" ซึ่งเป็นค่าธรรมเนียมการปฏิบัติงานซึ่งโดยปกติแล้ว 20% ของกำไรขั้นต้นที่มากเกินไปสำหรับกองทุนนักลงทุนยินดีจ่ายค่าธรรมเนียมเหล่านี้เนื่องจากความสามารถของกองทุนเพื่อช่วยลดปัญหาการกำกับดูแลกิจการและการจัดการ ที่อาจส่งผลเสียต่อ บริษัท มหาชน
กองทุนอสังหาริมทรัพย์ภาคเอกชนส่วนใหญ่ได้รับการพิจารณาว่าเป็นการลงทุนแบบ“ ต้องอาศัย” ซึ่งหมายความว่าพันธมิตรมอบเงินทุนให้กับพันธมิตรทั่วไปในงวดต่างๆตามความต้องการ ในฐานะที่เป็นจีพีเอสค้นหาอสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุนที่มีศักยภาพกองทุนจะส่งคำขออย่างเป็นทางการสำหรับเงินทุนที่หุ้นส่วน จำกัด จำนำไปยังกองทุนอสังหาริมทรัพย์ในช่วงเริ่มต้นของรอบ รู้จักกันในนาม "การเรียกเงินทุน" เป็นข้อผูกมัดทางกฎหมายที่หุ้นส่วน จำกัด ต้องปฏิบัติตาม (เพิ่มเติมอ่าน: เรียนรู้การลงทุน Lingo Of Private Equity)
หากหุ้นส่วน จำกัด ล้มเหลวในการพบกับการเรียกเงินทุนกองทุนอาจบังคับให้บุคคลหรือสถาบันนั้นผิดนัดและริบหุ้นทั้งหมดของพวกเขา โดยทั่วไปแล้วหุ้นส่วน จำกัด อื่น ๆ จะได้รับโอกาสในการซื้อหุ้นที่ถูกริบในกรณีที่มีการผิดนัด
ประเภทของกลยุทธ์อสังหาริมทรัพย์ของภาคเอกชน
เมื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ของภาคเอกชนมีกลยุทธ์การลงทุนสี่ประเภท:
- หลัก เป็นกลยุทธ์ที่อนุรักษ์นิยมมากที่สุดและอาจรวมถึงอสังหาริมทรัพย์ที่เสนอความเสี่ยงต่ำและผลตอบแทนที่มีศักยภาพต่ำกว่าเนื่องจากอยู่ในทำเลที่มีประชากรดีหรือมีการเดินทางดี กลยุทธ์นี้อาจเน้นหนักในการลงทุนในคุณสมบัติคุณภาพสูงมูลค่าสูงซึ่งต้องมีการพัฒนาหรือบำรุงรักษาเพียงเล็กน้อย คุณสมบัติเหล่านี้นำเสนอกระแสเงินสดที่คาดการณ์ได้และมักจะประกอบด้วยโครงสร้างเช่าหลายชั้น คอร์ - พลัส ต้องการความเสี่ยงเพิ่มขึ้นเล็กน้อย แต่สามารถให้ผลตอบแทนที่สูงกว่ากลยุทธ์หลัก คุณสมบัติเหล่านี้จำเป็นต้องมีกิจกรรมที่มีมูลค่าเพิ่มหรือการปรับปรุงในระดับที่เหมาะสม การเพิ่มมูลค่า เป็นกลยุทธ์ที่มีความเสี่ยงปานกลางถึงสูงผลตอบแทนปานกลางซึ่งให้ความสำคัญกับการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์และจังหวะตลาดมากขึ้น ในกลยุทธ์นี้ผู้จัดการพอร์ตการลงทุนซื้ออสังหาริมทรัพย์มีส่วนร่วมในการพัฒนาขื้นใหม่ในระดับหนึ่งและขายเมื่อตลาดดำเนินการอยู่ โดยทั่วไปคุณสมบัติที่มีมูลค่าเพิ่มต้องมีการเปลี่ยนแปลงการจัดการการปรับปรุงทางกายภาพหรือการกำหนดข้อ จำกัด ของเงินทุน ขั้นตอนเหล่านี้รวมถึงการปรับปรุงอาคารและค้นหาวิธีเพิ่มอัตราค่าเช่าในการปรับปรุงตลาด กลยุทธ์การสร้างมูลค่าเพิ่มยังรวมถึงการพลิกกลับของความล้มเหลวของ บริษัท ที่ดำเนินงานหรือสมมติว่าหนี้สินเพื่อการควบคุมคุณสมบัติพื้นฐาน Opportunistic ให้ผลตอบแทนในระดับสูงสุด แต่ถือว่ามีความเสี่ยงมากที่สุด ด้วยกลยุทธ์นี้ผู้จัดการซื้ออสังหาริมทรัพย์ที่มีที่ดินที่ยังไม่ได้พัฒนาหรือในตลาดที่มีผลการดำเนินงานต่ำหรือมีการดูแลการแสดงผลน้อย
การยอมรับความเสี่ยงและ Outlook ระยะยาว
นักลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ของภาคเอกชนควรเข้าใจว่าการลงทุนในกองทุนนั้นพวกเขาจะต้องยินดีที่จะยอมรับว่าเงินทุนของพวกเขาอาจจะถูกผูกไว้เป็นระยะเวลาที่กำหนดไว้ซึ่งอาจใช้เวลานานหลายปี
นอกจากนี้ยังมีความเสี่ยงหลายอย่างในตลาดอสังหาริมทรัพย์และอาจต้องมีการลงทุนจำนวนมากระหว่างการเรียกเงินทุนในแต่ละครั้งที่แต่ละคนมีกระแสเงินสดต่ำ จีพีเอสจำนวนมากจัดโครงสร้างกองทุนของพวกเขาเป็นการลงทุนระยะยาวหรือนานกว่านั้นและพวกเขาให้โอกาสน้อยมากหรือไม่มีเลยสำหรับนักลงทุนในการถอนหรือไถ่ถอนเงิน สภาพคล่องของกองทุนหุ้นเอกชนกำหนดให้นักลงทุนต้องเข้าใจความเสี่ยงในการรักษาเงินไว้เป็นระยะเวลานาน
ลักษณะของโครงสร้างกองทุนหุ้นเอกชนทำให้ยากต่อการประเมินผลการดำเนินงานทางการเงินของกองทุนหรืออสังหาริมทรัพย์ที่ถืออยู่ เนื่องจากกฎระเบียบที่ จำกัด ของกองทุนอสังหาริมทรัพย์ของภาคเอกชนมีอยู่หุ้นส่วนทั่วไปจึงไม่จำเป็นต้องเสนอการปรับปรุงใด ๆ แก่นักลงทุนเกี่ยวกับการลงทุนที่อาจเกิดขึ้นการประเมินมูลค่าหลักทรัพย์หรือข้อมูลเพิ่มเติมอื่น ๆ ที่เกี่ยวข้องกับการลงทุน การลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ของภาคเอกชนนั้นต้องการหุ้นส่วนที่มีความสำคัญในการลงทุนและเชื่อมั่นอย่างเต็มที่ว่าผู้จัดการกองทุนจะบรรลุเป้าหมายการลงทุนของตนโดยไม่ต้องมีความโปร่งใส อย่างไรก็ตามผู้จัดการกองทุนมักจะส่งข้อมูลล่าสุดให้กับนักลงทุนและอาจเลือกที่จะโปร่งใสเกี่ยวกับประสิทธิภาพเพื่อสร้างความมั่นใจในกองทุนปัจจุบันหรืออนาคต
บรรทัดล่าง
ก่อนที่จะลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ของภาคเอกชนบุคคลจะต้องพิจารณาว่าพวกเขามีคุณสมบัติที่จะเข้าร่วมในกระบวนการนี้หรือไม่ ผู้ที่มีคุณสมบัติจะต้องการสำรวจวัตถุประสงค์การลงทุนส่วนบุคคลข้อกำหนดด้านสภาพคล่องและการยอมรับความเสี่ยงในตลาดอสังหาริมทรัพย์ หลังจากพูดคุยกับที่ปรึกษาทางการเงินนักลงทุนควรศึกษากองทุนที่แตกต่างหลากหลายเพื่อทำความเข้าใจกลยุทธ์การจัดการของพันธมิตรทั่วไปและผลการดำเนินงานที่ผ่านมาของกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์อื่น ๆ
