สนใจแค่ไหน

แต่จะเกิดอะไรขึ้นเมื่อช่วงเวลาเฉพาะดอกเบี้ยขึ้น ใครเสนอสินเชื่อเหล่านี้ และเมื่อไหร่ที่จะได้รับ นี่คือคำแนะนำสั้น ๆ ของการจำนองประเภทนี้

วิธีการจำนองเฉพาะดอกเบี้ยมีโครงสร้าง

ที่พื้นฐานที่สุดการจำนองเฉพาะดอกเบี้ยเป็นที่ที่คุณจ่ายดอกเบี้ยในช่วงหลายปีแรก - โดยปกติคือห้าหรือสิบ - และเมื่อช่วงเวลานั้นสิ้นสุดลงคุณจะเริ่มชำระทั้งเงินต้นและดอกเบี้ย หากคุณต้องการชำระเงินต้นในช่วงเวลาดอกเบี้ยเท่านั้นคุณสามารถทำได้ แต่นั่นไม่ใช่ข้อกำหนดของเงินกู้

โดยปกติคุณจะเห็นสินเชื่อที่ให้ดอกเบี้ยอย่างเดียวซึ่งมีโครงสร้างเป็น 3/1, 5/1, 7/1 หรือ 10/1 การจำนองอัตราดอกเบี้ยที่ปรับได้ (ARMs) ผู้ให้กู้กล่าวว่าตัวเลือก 7/1 และ 10/1 เป็นที่นิยมมากที่สุดกับผู้กู้ โดยทั่วไประยะเวลาเฉพาะดอกเบี้ยจะเท่ากับระยะเวลาอัตราดอกเบี้ยคงที่สำหรับสินเชื่อที่ปรับอัตราได้ นั่นหมายความว่าถ้าคุณมี ARM 10/1 ตัวอย่างเช่นคุณจะจ่ายดอกเบี้ยสำหรับสิบปีแรกเท่านั้น

สำหรับ ARM ที่เป็นดอกเบี้ยอย่างเดียวหลังจากสิ้นสุดระยะเวลาเบื้องต้นอัตราดอกเบี้ยจะปรับปีละครั้ง (ซึ่งเป็นที่ที่“ 1” มาจาก) โดยอิงตามอัตราดอกเบี้ยมาตรฐานเช่น LIBOR บวกส่วนต่างที่กำหนดโดยผู้ให้กู้ อัตรามาตรฐานจะเปลี่ยนแปลงตามการเปลี่ยนแปลงของตลาด แต่ส่วนต่างนั้นจะถูกกำหนดไว้ล่วงหน้าในเวลาที่คุณกู้เงิน

การกำหนดอัตราสูงสุดจะ จำกัด การเปลี่ยนแปลงอัตราดอกเบี้ย นี่เป็นความจริงของ ARM ทั้งหมดไม่ใช่เฉพาะ ARM ที่สนใจเท่านั้น Casey Fleming เจ้าหน้าที่สินเชื่อของ C2 Financial Corp ในซานดิเอโกและผู้เขียน "The Loan Guide: วิธีการได้รับสินเชื่อที่ดีที่สุดที่เป็นไปได้" อัตราดอกเบี้ยเริ่มต้นสูงสุดที่แขน 3/1 และ ARMS 5/1 มักเป็นสองเท่า นั่นหมายความว่าหากอัตราดอกเบี้ยเริ่มต้นของคุณคือสามเปอร์เซ็นต์ดังนั้นเมื่อช่วงเวลาเฉพาะดอกเบี้ยสิ้นสุดลงในปีที่สี่หรือหกปีอัตราดอกเบี้ยใหม่ของคุณจะไม่สูงกว่าร้อยละห้า บนแขน 7/1 และ 10/1 ARM หมวกอัตราเริ่มต้นมักจะเป็นห้า

หลังจากนั้นอัตราการเพิ่มขึ้นมักจะถูก จำกัด ไว้ที่ร้อยละสองต่อปีโดยไม่คำนึงถึงช่วงเวลาเบื้องต้นของ ARM ตัวเลือกอายุการใช้งานมักสูงกว่าอัตราดอกเบี้ยเริ่มต้นของสินเชื่อเกือบห้าเปอร์เซ็นต์เฟลมมิ่งกล่าว ดังนั้นหากอัตราการเริ่มต้นของคุณคือสามเปอร์เซ็นต์มันอาจเพิ่มเป็นห้าเปอร์เซ็นต์ในปีที่แปด, เจ็ดเปอร์เซ็นต์ในปีที่เก้าและสูงสุดที่แปดเปอร์เซ็นต์ในปีที่สิบ

เมื่อสิ้นสุดระยะเวลาเฉพาะดอกเบี้ยเท่านั้นคุณจะต้องเริ่มชำระคืนเงินต้นตลอดระยะเวลาที่เหลือของเงินกู้ - โดยผู้ให้กู้จะได้รับการตัดจำหน่ายอย่างเต็มที่ เงินให้สินเชื่อเฉพาะดอกเบี้ยวันนี้ไม่มีการจ่ายแบบบอลลูน โดยทั่วไปแล้วพวกเขาจะไม่ได้รับอนุญาตภายใต้กฎหมายเฟลมมิ่งกล่าว ดังนั้นหากระยะเวลาเต็มรูปแบบของ 7/1 ARM คือ 30 ปีและระยะเวลาดอกเบี้ยอย่างเดียวคือเจ็ดปีในปีที่แปดการชำระเงินรายเดือนของคุณจะถูกคำนวณใหม่ตามสองสิ่ง: อันดับแรกอัตราดอกเบี้ยใหม่และอันดับที่สอง ชำระคืนเงินต้นตลอดระยะเวลา 23 ปีที่เหลือ

สินเชื่ออัตราดอกเบี้ยคงที่เท่านั้น

การจำนองเฉพาะอัตราดอกเบี้ยคงที่นั้นไม่เหมือนกัน ด้วยเงินกู้ดอกเบี้ยเฉพาะอัตราคงที่ 30 ปีคุณอาจจ่ายดอกเบี้ยเพียงสิบปีจากนั้นชำระดอกเบี้ยพร้อมเงินต้นสำหรับส่วนที่เหลืออีก 20 ปี สมมติว่าคุณไม่ได้ใส่เงินต้นในช่วงสิบปีแรกการชำระเงินรายเดือนของคุณจะเพิ่มขึ้นอย่างมากในปีที่ 11 ไม่ใช่เพียงเพราะคุณเริ่มชำระคืนเงินต้น แต่เป็นเพราะคุณจ่ายคืนเงินต้นในเวลาเพียง 20 ปีแทนที่จะเป็น 30 ปี เนื่องจากคุณไม่ได้ชำระเงินต้นในช่วงดอกเบี้ยเฉพาะเมื่อตั้งค่าอัตราใหม่การชำระดอกเบี้ยใหม่ของคุณจะขึ้นอยู่กับจำนวนเงินกู้ทั้งหมด เงินกู้ 100, 000 ดอลลาร์พร้อมอัตราดอกเบี้ย 3.5 เปอร์เซ็นต์มีค่าใช้จ่ายเพียง $ 291.67 ต่อเดือนในช่วงสิบปีแรก แต่ $ 579.96 ต่อเดือนในช่วง 20 ปีที่เหลือ (เกือบสองเท่า)

กว่า 30 ปีเงินกู้ยืม $ 100, 000 จะทำให้คุณเสียค่าใช้จ่าย $ 174, 190.80 - คำนวณเป็น ($ 291.67 x 120 การชำระเงิน) + ($ 579.96 x 240 การชำระเงิน) หากคุณนำเงินกู้อัตราดอกเบี้ยคงที่ 30 ปีที่อัตราดอกเบี้ยร้อยละ 3.5 (ตามที่กล่าวไว้ข้างต้น) ต้นทุนรวมของคุณในช่วง 30 ปีจะเท่ากับ $ 161, 656.09 นั่นคือ $ 12, 534.71 ที่น่าสนใจมากขึ้นสำหรับเงินกู้เฉพาะดอกเบี้ยและค่าใช้จ่ายดอกเบี้ยเพิ่มเติมนั้นเป็นเหตุผลว่าทำไมคุณไม่ต้องการเก็บเงินกู้เฉพาะดอกเบี้ยสำหรับเทอมเต็ม ค่าใช้จ่ายดอกเบี้ยที่แท้จริงของคุณจะลดลงอย่างไรก็ตามถ้าคุณหักลดหย่อนภาษีจำนอง

เงินกู้ประเภทนี้มีอยู่อย่างกว้างขวางหรือไม่?

เนื่องจากผู้กู้จำนวนมากประสบปัญหาสินเชื่อดอกเบี้ยเพียงอย่างเดียวระหว่างปีฟองธนาคารลังเลที่จะนำเสนอผลิตภัณฑ์ในวันนี้ Yael Ishakis รองประธานของสินเชื่อบ้าน FM ใน Brooklyn, NY และผู้เขียนของ "คู่มือที่สมบูรณ์เพื่อการจัดซื้อกล่าวว่า บ้าน."

เฟลมมิ่งกล่าวว่าส่วนใหญ่เป็นสินเชื่อขนาดใหญ่ที่มีอัตราดอกเบี้ยคงที่ระยะเวลาห้า, เจ็ดหรือสิบปี สินเชื่อจัมโบ้เป็นประเภทของสินเชื่อที่ไม่สอดคล้อง ซึ่งแตกต่างจากเงินให้สินเชื่อที่สอดคล้องกัน, สินเชื่อที่ไม่เป็นไปตามข้อกำหนดมักจะไม่มีสิทธิ์ขายให้แก่รัฐวิสาหกิจที่ได้รับการสนับสนุน Fannie Mae และ Freddie Mac - ผู้ซื้อรายใหญ่ที่สุดของสินเชื่อที่สอดคล้องกันและเหตุผลว่าทำไม

เมื่อ Fannie และ Freddie ซื้อสินเชื่อจากผู้ให้กู้จำนองพวกเขาทำเงินได้มากขึ้นสำหรับผู้ให้กู้ในการออกสินเชื่อเพิ่มเติม สินเชื่อที่ไม่เป็นไปตามข้อกำหนดเช่นสินเชื่อเฉพาะดอกเบี้ยมีตลาดจำนองรองที่ จำกัด ดังนั้นจึงยากที่จะหานักลงทุนที่ต้องการซื้อ ผู้ให้กู้เพิ่มเติมแขวนเงินให้กู้ยืมเหล่านี้และบริการพวกเขาในบ้านซึ่งหมายความว่าพวกเขามีเงินน้อยกว่าที่จะให้สินเชื่อเพิ่มเติม เงินให้สินเชื่อเฉพาะดอกเบี้ยจึงไม่สามารถใช้ได้อย่างกว้างขวาง แม้ว่าเงินกู้เฉพาะดอกเบี้ยไม่ใช่สินเชื่อจัมโบ้ แต่ก็ยังถือว่าไม่สอดคล้องกัน

เนื่องจากเงินกู้เฉพาะดอกเบี้ยไม่พร้อมใช้งานอย่างกว้างขวางเช่นเดียวกับเงินกู้ดอกเบี้ยคงที่ 30 ปี“ วิธีที่ดีที่สุดในการค้นหาผู้ให้กู้ดอกเบี้ยเท่านั้นที่ดีคือผ่านนายหน้าที่มีชื่อเสียงที่มีเครือข่ายที่ดีเพราะจะใช้เวลาบางส่วน การจับจ่ายอย่างจริงจังเพื่อค้นหาและเปรียบเทียบข้อเสนอ” เฟลมมิ่งกล่าว

การเปรียบเทียบต้นทุน

“ การเพิ่มขึ้นของคุณสมบัติเฉพาะดอกเบี้ยแตกต่างกันไปตามผู้ให้กู้และตามวัน แต่คิดว่าคุณจะจ่ายอย่างน้อย 0.25 เปอร์เซ็นต์ของอัตราดอกเบี้ย” เฟลมมิ่งกล่าว

ในทำนองเดียวกัน Whitney Fite ประธานสินเชื่อที่อยู่อาศัยของแองเจิลโอ๊คในแอตแลนต้ากล่าวว่าอัตราการจำนองดอกเบี้ยเพียงอย่างเดียวอยู่ที่ประมาณ 0.125 ถึง 0.375 เปอร์เซ็นต์สูงกว่าอัตราการกู้เงินอัตราดอกเบี้ยคงที่หรือแขน

นี่คือวิธีที่การชำระเงินรายเดือนของคุณจะดูด้วยเงินกู้ดอกเบี้ยอย่างเดียว $ 100, 000 เมื่อเทียบกับเงินกู้อัตราดอกเบี้ยคงที่หรือ ARM ที่ตัดจำหน่ายอย่างสมบูรณ์โดยแต่ละเงินกู้มีอัตราปกติสำหรับเงินกู้ประเภทนั้น:

• แขน 7 ปี, ดอกเบี้ยเพียงอย่างเดียว, 3.125 เปอร์เซ็นต์: $ 260.42 การชำระเงินรายเดือน 30 ปีอัตราดอกเบี้ยคงที่สินเชื่อธรรมดา (ไม่ใช่ดอกเบี้ยเท่านั้น), 3.625 เปอร์เซ็นต์: $ 456.05 การชำระเงินรายเดือน 7 ปี, ตัดค่าใช้จ่าย ARM ทั้งหมด (ค่าตัดจำหน่าย 30 ปี), 2.875 เปอร์เซ็นต์: การชำระเงินรายเดือน $ 414.89

ที่อัตราเหล่านี้ในระยะสั้น ARM ที่มีดอกเบี้ยอย่างเดียวจะเสียค่าใช้จ่าย $ 195.63 ต่อเดือนต่อ $ 100, 000 ที่ยืมมาในช่วงเจ็ดปีแรกเมื่อเทียบกับเงินกู้อัตราดอกเบี้ยคงที่ 30 ปีและ $ 154.47 ต่อเดือนน้อยกว่า 7/1 ARM

เป็นไปไม่ได้ที่จะคำนวณค่าใช้จ่ายตลอดอายุการใช้งานจริงของเงินกู้อัตราดอกเบี้ยแบบปรับได้เท่านั้นเมื่อคุณนำออกมาเนื่องจากคุณไม่รู้ล่วงหน้าว่าอัตราดอกเบี้ยจะถูกรีเซ็ตเป็นปีใด ไม่มีวิธีใดที่จะทำให้ค่าใช้จ่ายสูงขึ้น แต่อย่างใดเฟลมมิ่งบอกว่าแม้ว่าคุณจะสามารถกำหนดอัตราดอกเบี้ยสูงสุดและอายุการใช้งานของสัญญาได้ สิ่งนี้จะช่วยให้คุณสามารถคำนวณต้นทุนขั้นต่ำและอายุการใช้งานสูงสุดและทราบว่าต้นทุนจริงของคุณจะอยู่ที่ใดที่หนึ่ง “ มันจะเป็นช่วงกว้างมาก” เฟลมมิ่งกล่าว

บรรทัดล่าง

การจำนองเฉพาะดอกเบี้ยสามารถท้าทายให้เข้าใจได้และการชำระเงินของคุณจะเพิ่มขึ้นอย่างมากเมื่อสิ้นสุดระยะเวลาเฉพาะดอกเบี้ยเท่านั้น หากเงินกู้ดอกเบี้ยอย่างเดียวของคุณคือ ARM การชำระเงินของคุณจะเพิ่มมากขึ้นหากอัตราดอกเบี้ยเพิ่มขึ้นซึ่งเป็นเดิมพันที่ปลอดภัยในสภาพแวดล้อมที่มีอัตราดอกเบี้ยต่ำในปัจจุบัน สินเชื่อเหล่านี้ดีที่สุดสำหรับผู้กู้ที่มีความซับซ้อนที่เข้าใจวิธีการทำงานและความเสี่ยง