สารบัญ
- การประเมินหน้าแรกคืออะไร
- การประเมินผลหน้าแรกของวันนี้ทำงานอย่างไร
- ค่าธรรมเนียมการประเมินหน้าแรก
- ช่วยในการประเมินค่าระดับสูง
- ก่อนที่ผู้ประเมินจะมา
- หากคุณมีความปลอดภัยในการประเมินผลที่ดี
- รับความคิดเห็นที่สอง
- เมื่อประเมินค่าต่ำ
- การประเมินผลหน้าแรก: บรรทัดล่าง
เมื่อคุณรีไฟแนนซ์สินเชื่อบ้านของคุณทุกอย่างจะขึ้นอยู่กับการประเมิน หากค่าบ้านของคุณต่ำมากจนคุณอยู่ใต้น้ำคุณจะไม่สามารถรีไฟแนนซ์ได้ หากราคาประเมินของคุณทำให้ส่วนทุนในบ้านของคุณน้อยกว่า 20% คุณจะต้องจ่ายค่าประกันสินเชื่อส่วนบุคคล (PMI) หรือนำเงินสดไปที่โต๊ะเพื่อรีไฟแนนซ์เงินสด ยิ่งไปกว่านั้นคุณอาจไม่ได้รับอัตราดอกเบี้ยต่ำสุดเนื่องจากผู้ให้กู้จะพิจารณาผู้กู้ที่มีทุนน้อยกว่าที่จะเสี่ยง หากคุณกำลังคิดเกี่ยวกับการรีไฟแนนซ์คุณควรเข้าใจบทบาทสำคัญของการประเมินในกระบวนการ
การประเมินหน้าแรกคืออะไร
การประเมินราคาเป็นความเห็นของมืออาชีพที่ได้รับอนุญาตหรือได้รับการรับรองเกี่ยวกับมูลค่าของบ้านที่จัดหาโดยบุคคลที่สามที่ไม่สนใจ ผู้ประเมินราคาจะได้รับเงินสำหรับการให้บริการประเมินมูลค่าบ้านของคุณ แต่ไม่มีสกินในเกมเมื่อพูดถึงว่าคุณสามารถรีไฟแนนซ์ได้เนื่องจากมูลค่าที่มาถึง ในการทำธุรกรรมรีไฟแนนซ์การประเมินราคาจะช่วยปกป้องธนาคารโดยมั่นใจได้ว่าจะไม่ให้ผู้กู้ยืมเงินได้มากกว่าทรัพย์สินที่มีค่า หากสถานที่ให้บริการในภายหลังจะเข้าสู่การยึดสังหาริมทรัพย์ด้วยเหตุผลใดก็ตามผู้ให้กู้ต้องการที่จะสามารถขายต่อสถานที่ให้บริการและได้รับเงินคืน
ผู้ประเมินราคาเยี่ยมชมบ้านของคุณเป็นเวลา 30 ถึง 45 นาทีเพื่อวัดขนาดตรวจสอบสิ่งอำนวยความสะดวกและประเมินสภาพโดยรวมทั้งภายในและภายนอกถ่ายภาพด้านนอกโรงจอดรถและห้องตกแต่งภายในทุกห้อง จากนั้นพวกเขาจะตรวจสอบบันทึกของคุณสมบัติที่คล้ายกับของคุณ - ซึ่งเป็นคุณสมบัติที่ดีที่สุดในละแวกของคุณที่เพิ่งขาย จากการเยี่ยมบ้านและบันทึกเหล่านี้ผู้ประเมินจะมาถึงความเห็นอย่างมืออาชีพว่าทรัพย์สินของคุณจะขายได้เท่าใดหากคุณวางขายในตลาด ธนาคารใช้ค่านี้ - พร้อมกับรายได้สินทรัพย์และประวัติเครดิตของคุณ - เพื่อกำหนดว่าจะให้คุณยืมเท่าไร
ประเด็นที่สำคัญ
- เจ้าของบ้านที่วางแผนที่จะรีไฟแนนซ์จำนองก่อนอื่นจะต้องได้รับการประเมินราคาซึ่งโดยปกติจะมีค่าใช้จ่าย $ 300 ถึง $ 500 สำหรับบ้านครอบครัวเดี่ยวผู้ประเมินราคามืออาชีพอิสระประเมินบ้านอย่างละเอียดและประเมินคุณสมบัติที่คล้ายกันก่อนที่จะมาถึงการประเมินราคา สำหรับบ้านทำสีใหม่ให้กับบ้านงานล้างความยุ่งเหยิงและชี้ให้เห็นคุณสมบัติที่ซ่อนอยู่อาจช่วยเพิ่มโอกาสในการประเมินสูงหากการประเมินต่ำการรีไฟแนนซ์เงินสดสามารถช่วยให้คุณเข้าถึงส่วนทุน 80% และหลีกเลี่ยง ประกันจำนองส่วนตัว หากคุณอยู่ใต้น้ำคุณอาจต้องรอให้ค่าบ้านเพิ่มขึ้น
การประเมินหน้าแรก: กุญแจสู่การรีไฟแนนซ์ที่ประสบความสำเร็จ
การประเมินผลหน้าแรกของวันนี้ทำงานอย่างไร
ธุรกรรมการรีไฟแนนซ์สองประเภทไม่จำเป็นต้องมีการประเมิน - การรีไฟแนนซ์ปรับปรุงที่อยู่อาศัยของรัฐบาลกลางและการลดอัตราการรีไฟแนนซ์สินเชื่อเพื่อการบริหารของทหารผ่านศึก ธุรกรรมการรีไฟแนนซ์ประเภทอื่น ๆ ทั้งหมดต้องมีการประเมินราคา
กฎระเบียบของรัฐบาลกลางกำหนดว่าผู้ให้กู้และผู้ประเมินราคาจะต้องปฏิบัติตนตลอดกระบวนการประเมินราคาอย่างไร หลังจากวิกฤติที่อยู่อาศัยรัฐบาลต้องการเพิ่มความเป็นอิสระของผู้ประเมินราคาเพื่อป้องกันความเป็นไปได้ในการปล่อยสินเชื่อโดยพิจารณาจากมูลค่าบ้านที่สูงเกินจริง พระราชบัญญัติ Dodd-Frank และพระราชบัญญัติความจริงเรื่องการให้ยืมตอนนี้กำหนดให้ผู้ประเมินราคาต้อง“ ดำเนินการอย่างอิสระและปราศจากอิทธิพลและการบีบบังคับที่ไม่เหมาะสม”
เนื่องจากข้อกำหนดความเป็นอิสระของผู้ประเมินราคาของรัฐบาลกลางกำหนดขอบเขตของการโต้ตอบที่ยอมรับได้ระหว่างผู้ประเมินราคาและเจ้าหน้าที่สินเชื่อผู้ให้กู้กลัวว่าการติดต่อกับผู้ประเมินราคาอาจถูกตีความว่าเป็นการฝ่าฝืนกฎหมายโดยพยายามมีอิทธิพลต่อความคิดเห็นของผู้ประเมินราคา ผู้ให้กู้ทำผิดด้านคำเตือนเพื่อหลีกเลี่ยงความเป็นไปได้ของการลงโทษทางวินัยอย่างรุนแรง เจ้าหน้าที่สินเชื่อและนายหน้าไม่สามารถเลือกผู้ประเมินราคาหรือผู้กู้ไม่สามารถ ผู้กู้ไม่สามารถส่งการประเมินราคาที่ดำเนินการสำหรับผู้ให้กู้รายอื่นถึงแม้ว่าพวกเขา“ อาจบอกธนาคารว่ามีการประเมินอีกครั้งหนึ่งและธนาคารสามารถขอรายงานการประเมินโดยตรงจากสถาบันอื่น”
ผู้ให้กู้มักจะสั่งการประเมินผ่านบุคคลที่สามเรียกว่า บริษัท จัดการประเมินราคา (AMC) “ การใช้ AMC ไม่ใช่ข้อกำหนด แต่เป็นวิธีการทั่วไปในการประเมินความเป็นอิสระ” Joe Parsons ที่ปรึกษาสินเชื่ออาวุโสของ Pinnacle Capital Mortgage of Dublin รัฐแคลิฟอร์เนียนายธนาคารระดับภูมิภาคและนายหน้าจำนองกล่าว
ผู้ให้กู้หลายคน - โดยเฉพาะขนาดเล็กและท้องถิ่น - มีความสัมพันธ์โดยตรงกับผู้ประเมินราคารายย่อยและไม่ใช้ AMC หรือผู้ให้ยืมอาจมีแผนกประเมินราคาอิสระในโรงแรม ผู้ประเมินควรมีความรู้ในพื้นที่ (เรียกว่าความสามารถทางการตลาด) ผู้ประเมินราคาถูกคาดหวังว่าจะเป็นไปตามมาตรฐานสม่ำเสมอของการประเมินการปฏิบัติงานระดับมืออาชีพที่ออกโดยมูลนิธิประเมินราคาซึ่งเป็นองค์กรวิชาชีพแม้ว่ามาตรฐานเหล่านี้จะไม่ถูกกฎหมาย
ค่าธรรมเนียมการประเมินหน้าแรก
ค่าธรรมเนียมการประเมินจะแตกต่างกันไปตามรัฐ แต่ผู้ประเมินราคาจะต้องเรียกเก็บค่าธรรมเนียมตามธรรมเนียมและสมเหตุสมผลสำหรับพื้นที่ คาดว่าจะจ่าย $ 300 ถึง $ 500 สำหรับการประเมินบ้านเดี่ยวแบบมาตรฐาน “ คุณสมบัติที่ซับซ้อนมากขึ้นนั้นมีราคาแพงกว่าเพราะการตรวจสอบต้องใช้เวลามากกว่า” Erin Benton รองประธานฝ่ายบริการการประเมินมูลค่าของ Decorum ซึ่งเป็น บริษัท จัดการประเมินใน Ellicott City, Md กล่าว
คุณต้องชำระค่าธรรมเนียมล่วงหน้า ณ เวลาที่ประเมินไม่ใช่ในขณะปิดเพราะไม่ว่าสินเชื่อของคุณจะปิดหรือไม่ก็ตามผู้ประเมินราคาก็ยังทำงานอยู่ ในขณะที่ค่าธรรมเนียมอาจดูคุ้มค่าหากช่วยให้คุณได้รับเงื่อนไขการรีไฟแนนซ์ที่คุณต้องการ แต่อาจดูเหมือนเป็นการเสียเงินหากการประเมินต่ำหมายความว่าคุณไม่สามารถรีไฟแนนซ์ได้
ในขณะที่ผู้ให้กู้ไม่สามารถพูดคุยเกี่ยวกับมูลค่าของบ้านหรือ "มูลค่าเป้าหมาย" ที่คาดการณ์ไว้กับผู้ประเมินในเวลาที่ได้รับมอบหมายเจ้าของบ้านไม่สามารถได้รับการประเมิน ballpark ของผู้ประเมินว่าบ้านของพวกเขามีแนวโน้มที่จะประเมินสูงพอสำหรับพวกเขา สำหรับการบริการเท่าที่จะทำได้ก่อนกฎระเบียบใหม่ ที่ดีที่สุดคุณสามารถค้นหายอดขายเทียบเคียงล่าสุดบนเว็บไซต์เช่น Zillow และ Redfin แต่บันทึกของพวกเขาอาจไม่สมบูรณ์
อีกทางเลือกหนึ่งคือขอให้ตัวแทนอสังหาริมทรัพย์ทำการวิเคราะห์ตลาดเปรียบเทียบและจัดพิมพ์ยอดขายเทียบเคียงล่าสุดจาก Multiple Listing Service บรูซเอเลียนตัวแทนของ RE / MAX Greater Atlanta กล่าว ถามอย่างเป็นตัวแทนจะทำให้คุณชอบ - ไม่เหมือนกับการขายบ้านเขาหรือเธอจะไม่ได้รับค่าคอมมิชชั่นใด ๆ จากการรีไฟแนนซ์ของคุณ
ช่วยในการประเมินค่าระดับสูง
มูลค่าของผู้ประเมินราคาให้ที่บ้านของคุณส่วนใหญ่ขึ้นอยู่กับราคาขายล่าสุดของคุณสมบัติเปรียบเทียบ แต่คุณเข้าใจผิดถ้าคุณคิดว่าคุณไม่สามารถทำอะไรเพื่อช่วยให้บ้านของคุณเข้ามาในราคาประเมินที่สูงที่สุด
การประเมินราคาบ้านของคุณคล้ายกับการออกเดทครั้งแรก Ailion กล่าว ในขณะที่คุณไม่ทราบว่าคู่ของคุณจะชอบหรือประเมินคุณได้อย่างไรการได้รับการดูแลเป็นอย่างดีจะช่วยเพิ่มโอกาสในการได้รับความสนใจ “ ดังนั้นจึงขึ้นอยู่กับการประเมินค่า” เขากล่าว “ ทรัพย์สินของคุณควรเรียบร้อยและสะอาดไม่มีระเบียบและง่ายต่อการตรวจสอบ สัตว์เลี้ยงใด ๆ ควรได้รับการบรรจุและดมกลิ่น คุณไม่ต้องการให้ผู้ประเมินราคาถูกรีบออกไป”
นี่คือวิธีประเมินราคาที่อยู่อาศัยที่ได้รับการรับรอง Ralph J. Vaccari ประธาน Vaccari & Associates ใน Marblehead, Mass. อธิบายวิธีการทำงานของเขา:“ โดยทั่วไปแล้วมันไม่สำคัญว่าสนามหญ้าของคุณจะไม่ถูกตัดหรือบ้านของคุณยุ่งเหยิง สิ่งสำคัญคือต้องตระหนักว่าบ้านที่สกปรกหรือไม่ได้รับการฝึกฝนสามารถเพิ่มการปรากฏตัวของการสึกหรอเกินปกติและในความเป็นจริงเงื่อนไขนั้นสามารถส่งผลกระทบต่อมูลค่า
จากการประเมินของ Vaccari ผู้ประเมินมีความสำคัญกับเรื่องต่อไปนี้:
- สภาพภายนอกและภายในจำนวนห้องทั้งหมดฟังก์ชันการใช้งานรวมถึงการออกแบบและตกแต่งห้องภายในและการใช้งานที่ล้าสมัยปรับปรุงห้องครัวและห้องอาบน้ำ, หน้าต่าง, หลังคาและระบบภายในบ้าน (เครื่องทำความร้อนไฟฟ้าและประปา) ในช่วง 15 ปีที่ผ่านมา จนถึงปัจจุบันใช้งานได้และเป็นที่อยู่อาศัยตามมาตรฐานของทุกวันนี้เงื่อนไขและอายุของระบบภายในบ้านสิ่งอำนวยความสะดวกภายนอกเช่นโรงรถชั้นและระเบียงสถานที่ไม่น่าสนใจคุณสมบัติเช่นรูปลักษณ์ภายนอกที่ไม่สอดคล้องกับส่วนที่เหลือของพื้นที่ใกล้เคียง
มันเป็นความคิดที่ดีที่จะชี้ให้เห็นคุณลักษณะที่อาจไม่ชัดเจนในทันทีซึ่งอาจเพิ่มความเห็นของผู้ประเมินมูลค่าพาร์สันส์กล่าว
ก่อนที่ผู้ประเมินจะมา
อย่างไรก็ตามการเตรียมบ้านของคุณสำหรับการเยี่ยมชมของผู้ประเมินราคานั้นแตกต่างจากการเตรียมผู้ซื้อในอนาคต “ เมื่อคุณเปิดบ้านให้กับผู้ซื้อที่คาดหวังคุณต้องการกระตุ้นการตอบสนองทางอารมณ์” พาร์สันส์กล่าว “ ในฐานะผู้ขายคุณต้องการให้ผู้ซื้อจินตนาการได้ว่าพวกเขามีความสุขและสะดวกสบายแค่ไหน ไม่มีการพิจารณาตามอัตวิสัยดังกล่าวกับการประเมินค่า”
Vaccari กล่าวเพิ่มเติมว่าเจ้าของบ้านจะไม่ทำการเปลี่ยนแปลงใด ๆ เช่นการฉีกพรมเก่าเพื่อเผยให้เห็นพื้นไม้เนื้อแข็งสำหรับการประเมินราคาเนื่องจากเขาหรือเธออาจจะขาย แต่การทำให้สีภายในบ้านสดชื่นขึ้นทั้งภายในและภายนอกสามารถช่วยได้เช่นเดียวกับการล้างความยุ่งเหยิงเพื่อให้สามารถเข้าถึงและดูพื้นที่ทั้งหมดของบ้านได้อย่างเต็มที่รวมถึงชั้นใต้ดิน ในที่สุด Ailion กล่าวว่า“ หากบันทึกภาษีไม่ถูกต้องให้ชี้ออกว่า”
มิเช่นนั้น Vaccari จะกล่าวว่าเป็นความรับผิดชอบของผู้ประเมินที่จะค้นหาปัญหาและถามคำถามเมื่อมีการรับประกัน
หากคุณมีความปลอดภัยในการประเมินผลที่ดี
ยินดีด้วย! คุณได้ทำขั้นตอนสำคัญในการรีไฟแนนซ์สินเชื่อบ้านของคุณแล้ว ตอนนี้ได้เวลาผ่านขั้นตอนต่อไปกับเจ้าหน้าที่สินเชื่อของคุณ หากคุณมีหลักประกันการประเมินผลที่ดีให้ใช้เครื่องมือเช่นเครื่องคิดเลขจำนองสำนักงานคุ้มครองผู้บริโภคทางการเงินเพื่อการวิจัยอัตราดอกเบี้ยในการจำนองรีไฟแนนซ์สำหรับบ้านของค่าของคุณ การมีอาวุธกับตัวเลขเหล่านี้จะทำให้คุณมีอำนาจต่อรองเมื่อคุณพบกับผู้ให้กู้ของคุณ
รับความคิดเห็นที่สอง
บางครั้งมูลค่าของผู้ประเมินไม่เพียงต่ำกว่าที่คุณต้องการ แต่ต่ำกว่าที่คุณคิดว่าบ้านของคุณมีค่า “ การประเมินราคาเป็นเพียงความคิดเห็นของคนคนหนึ่ง” Ailion กล่าว “ แม้ว่านี่จะเป็นความเห็นที่ได้รับการฝึกฝนและมีการศึกษาเช่นเดียวกับอาชีพอื่น ๆ แต่ก็มีผู้ปฏิบัติงานที่ดีและไม่ดี”
เนื่องจากกฎระเบียบของรัฐบาลกลางที่เข้มงวดเกี่ยวกับกระบวนการมีอะไรที่คุณสามารถทำได้เกี่ยวกับการประเมินราคาต่ำ “ หากเจ้าของบ้านไม่ชอบมูลค่าของการประเมินพวกเขาสามารถเขียนจดหมายอุทธรณ์ไปยังผู้ให้กู้หรือ AMC ได้ แต่โอกาสของผู้ประเมินที่เปลี่ยนความเห็นของเขาหรือเธอนั้นผอมมากเว้นแต่เจ้าของบ้านจะมีหลักฐานมากมายที่แสดงว่ามูลค่านั้น ปิด” เบนตันกล่าว
การอุทธรณ์ของคุณจะประสบความสำเร็จก็ต่อเมื่อคุณแสดงให้เห็นว่าผู้ประเมินราคาทำผิดพลาดอย่างมีนัยสำคัญเช่นการแสดงรายการวิดีโอสแควร์หรือการนับห้องอย่างไม่ถูกต้อง ไม่สนใจสิ่งอำนวยความสะดวกที่สำคัญเช่นสระว่ายน้ำหรือสปา หรือไม่คำนึงถึงการขายที่เปรียบเทียบได้ซึ่งอาจสนับสนุนมูลค่าที่สูงกว่าในขณะที่“ การหยิบเชอร์รี่” เป็นการเปรียบเทียบที่ไม่เหมาะสมที่จะบ่งบอกถึงมูลค่าที่ต่ำกว่าพาร์สันส์กล่าว
คุณอาจฟ้องร้อง Ailion กล่าวโดยชี้ให้เห็นว่าการเปรียบเทียบที่ใช้นั้นอยู่ในเขตการศึกษาที่ต่ำกว่าหรือเขตการปกครองที่ต่ำกว่าที่ไม่มีสมาคมเจ้าของบ้านกับสระว่ายน้ำและสนามเทนนิส ยอดขายที่เป็นเจ้าของหรือว่าพวกเขามีปัจจัยภายนอกเชิงลบอื่น ๆ ที่มีอิทธิพลต่อมูลค่าเช่นอยู่บนถนนที่วุ่นวาย “ อธิบายว่าทำไมพวกเขาถึงแตกต่างและไม่เท่ากับคุณ คุณต้องพิสูจน์ว่ามีข้อผิดพลาดเกิดขึ้นจากการเปรียบเทียบที่เลือกไว้” Ailion กล่าว
ตัวเลือกของคุณเมื่อการประเมินต่ำ
หากการประเมินทำให้คุณมีส่วนของทุนน้อยกว่า 80% คุณสามารถทำการรีไฟแนนซ์เงินสดเพิ่มเงินมากพอที่จะปิดเพื่อให้ได้อัตราส่วนสินเชื่อต่อมูลค่า 80% และหลีกเลี่ยง PMI
คุณสามารถเลือกจ่าย PMI ได้ในขณะนี้ หากค่าบ้านยังคงเพิ่มขึ้นคุณสามารถให้ยอดขายเทียบเคียงกับผู้ให้บริการจำนองและขอให้ลบ PMI แม้ว่าคุณจะยังไม่ได้ชำระเงินต้น หากการประเมินพบว่าคุณอยู่ใต้น้ำสิ่งที่คุณทำได้คือรอให้ตลาดปรับปรุงเว้นแต่คุณจะมีสิทธิ์ได้รับโปรแกรมเช่นตัวเลือก Refinance ระดับสูงของ LTV จาก Fannie Mae หรือ FMERR (Freddie Mac Enhanced Refinance Refinance) HARP (Home Refinance Program) ซึ่งเสนอความช่วยเหลือจากรัฐบาลแก่เจ้าของบ้านที่อยู่ใต้น้ำหมดอายุในปลายปี 2561
การประเมินผลหน้าแรก: บรรทัดล่าง
การทำความเข้าใจว่ากระบวนการประเมินผลงานจะให้โอกาสที่ดีที่สุดแก่คุณในการรับผู้ประเมินราคาเพื่อกำหนดมูลค่าสูงสุดที่เป็นไปได้ให้กับอสังหาริมทรัพย์ของคุณ การประเมินไม่ได้มาในค่านิยมที่ผู้กู้คาดหวังเสมอไปและเป็นกระบวนการของมนุษย์ที่มีที่ว่างสำหรับผู้กระทำและความผิดพลาด คุณสามารถอุทธรณ์การประเมินราคาต่ำ แต่คุณจะประสบความสำเร็จด้วยข้อมูลที่แข็งแกร่งเพื่อสำรองข้อมูลของคุณ
