นิยามตัวคูณรายรับรวม

ตัวคูณรายรับรวมคืออะไร?

ตัวคูณรายได้รวม (GIM) เป็นการวัดคร่าวๆของมูลค่าของอสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุนที่ได้มาจากการหารราคาขายของอสังหาริมทรัพย์ด้วยรายได้ค่าเช่ารวมประจำปี GIM ใช้ในการประเมินมูลค่าอสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์เช่นศูนย์การค้าและอพาร์ทเมนท์คอมเพล็กซ์ แต่มีข้อ จำกัด ว่าจะไม่พิจารณาต้นทุนของปัจจัยต่างๆเช่นค่าสาธารณูปโภคภาษีการบำรุงรักษาและตำแหน่งว่าง อื่น ๆ วิธีการที่มีรายละเอียดเพิ่มเติมที่ใช้กันทั่วไปเพื่อประเมินมูลค่าทรัพย์สินเชิงพาณิชย์รวมถึงอัตราการใช้อักษรตัวพิมพ์ใหญ่ (cap rate) และวิธีการคิดลดกระแสเงินสด

อธิบายตัวคูณรายรับรวม

ตัวคูณรายได้รวมสามารถนำมาใช้ในการพิจารณาอย่างคร่าว ๆ ว่าราคาขอทรัพย์สินเป็นข้อตกลงที่ดีหรือไม่ การคูณ GIM ด้วยรายได้รวมประจำปีของอสังหาริมทรัพย์จะทำให้มูลค่าของทรัพย์สินหรือสิ่งที่ควรขาย

ตัวอย่างการคำนวณตัวคูณรายรับรวม

ตัวอย่างเช่นสถานที่ให้บริการที่อยู่ภายใต้การตรวจสอบมีรายได้รวมที่มีประสิทธิภาพ $ 50, 000 การขายแบบเปรียบเทียบนั้นมีให้กับรายรับที่มีประสิทธิภาพ $ 56, 000 และมูลค่าการขายที่ $ 392, 000 (ในความเป็นจริงเราต้องการจำนวนที่เทียบเท่าเพื่อปรับปรุงการวิเคราะห์)

GIM ของเราจะเป็น $ 392, 000 / $ 56, 000 = 7

โดยสรุปการเปรียบเทียบนี้ (หรือ“ คอมพ์” ตามที่มันมักจะเรียกว่าในทางปฏิบัติ) ขายสำหรับ 7 ครั้ง (7x) มีประสิทธิภาพขั้นต้น เมื่อใช้ตัวคูณนี้เราจะเห็นว่าทรัพย์สินนี้มีมูลค่า 350, 000 ดอลลาร์ ซึ่งพบโดย: V = GIM x EGI, 7 x $ 50, 000 = $ 350, 000

ข้อเสียของวิธีตัวคูณรายรับรวม

ข้อโต้แย้งตามธรรมชาติต่อวิธีการทวีคูณเกิดขึ้นเพราะมันเป็นเทคนิคการประเมินราคาที่ค่อนข้างหยาบ เนื่องจากการเปลี่ยนแปลงของอัตราดอกเบี้ย (ซึ่งส่งผลกระทบต่ออัตราคิดลดในเวลาของการคำนวณเงิน) แหล่งที่มาหรือรายได้ (คุณภาพ) และค่าใช้จ่ายจะไม่ได้รับการพิจารณาอย่างชัดเจน - ตัวคูณรายรับขั้นต้นแทบจะไม่ ด้านหลังของซองจดหมาย” จุดเริ่มต้น

ข้อเสียอื่น ๆ ได้แก่:

• วิธีการ GIM ถือว่าเหมือนกันในคุณสมบัติข้ามคลาสที่คล้ายกัน ผู้ประกอบการรู้จากประสบการณ์ว่าอัตราส่วนค่าใช้จ่ายในคุณสมบัติที่คล้ายกันมักจะแตกต่างกันเนื่องจากปัจจัยต่าง ๆ เช่นการบำรุงรักษารอการตัดบัญชีอายุของทรัพย์สินและคุณภาพของผู้จัดการทรัพย์สิน GIM ประมาณการมูลค่าตามรายได้รวมและไม่ใช่รายได้จากการดำเนินงานสุทธิ สถานที่ให้บริการจะถูกซื้อขึ้นอยู่กับอำนาจรายได้สุทธิเป็นหลัก เป็นไปได้โดยสิ้นเชิงว่าคุณสมบัติสองแห่งสามารถมี NOI เดียวกันแม้ว่ารายได้รวมของพวกเขาจะแตกต่างกันอย่างมีนัยสำคัญ ดังนั้นวิธีการ GIM สามารถถูกนำไปใช้ในทางที่ผิดได้อย่างง่ายดายโดยผู้ที่ไม่เห็นด้วยกับข้อ จำกัด GIM ไม่สามารถอธิบายถึงอายุการใช้งานทางเศรษฐกิจที่เหลืออยู่ของคุณสมบัติที่เปรียบเทียบกันได้ โดยไม่สนใจชีวิตทางเศรษฐกิจที่เหลืออยู่ผู้ปฏิบัติงานสามารถกำหนดค่าที่เท่าเทียมกันให้กับทรัพย์สินใหม่และทรัพย์สินอายุ 50 ปีโดยสมมติว่าพวกเขาสร้างรายได้ที่เท่ากัน