ผลตอบแทนจากการลงทุน (ROI) เป็นศัพท์ทางการบัญชีที่แสดงถึงร้อยละของเงินลงทุนที่หักลบหลังจากหักค่าใช้จ่ายที่เกี่ยวข้องแล้ว สำหรับผู้ที่ไม่ใช่นักบัญชีอาจฟังดูสับสน แต่สูตรดังกล่าวอาจกล่าวได้ดังต่อไปนี้:
ROI = CostGain − ต้นทุนเมื่อ: กำไร = การลงทุน gainCost = ต้นทุนการลงทุน
แต่ในขณะที่สมการข้างต้นดูเหมือนง่ายพอที่จะคำนวณด้วยอสังหาริมทรัพย์จำนวนตัวแปรรวมถึงค่าใช้จ่ายในการซ่อมแซม / บำรุงรักษาและวิธีการหาประโยชน์ - จำนวนเงินที่ยืม (พร้อมดอกเบี้ย) เพื่อการลงทุนครั้งแรก - เข้ามาเล่นซึ่ง สามารถส่งผลกระทบต่อตัวเลข ROI ในหลายกรณี ROI จะสูงขึ้นหากต้นทุนการลงทุนต่ำลง
เมื่อซื้ออสังหาริมทรัพย์เงื่อนไขของการจัดหาเงินทุนจะมีผลกระทบอย่างมากต่อราคาของการลงทุน อย่างไรก็ตามการใช้ทรัพยากรเช่นเครื่องคิดเลขจำนองสามารถช่วยให้คุณประหยัดเงินในต้นทุนการลงทุนโดยช่วยคุณค้นหาอัตราดอกเบี้ยที่น่าพอใจ
วิธีการคำนวณ ROI สำหรับการลงทุนด้านอสังหาริมทรัพย์
ภาวะแทรกซ้อนในการคำนวณ ROI
ภาวะแทรกซ้อนในการคำนวณ ROI สามารถเกิดขึ้นได้เมื่อมีการรีไฟแนนซ์อสังหาริมทรัพย์หรือจำนองครั้งที่สอง ดอกเบี้ยสำหรับเงินกู้วินาทีหรือรีไฟแนนซ์อาจเพิ่มขึ้นและอาจมีการเรียกเก็บค่าธรรมเนียมเงินกู้ซึ่งทั้งสองอย่างนี้สามารถลด ROI ได้ อาจมีการเพิ่มขึ้นของค่าบำรุงรักษาภาษีทรัพย์สินและอัตราค่าสาธารณูปโภค หมายเลขใหม่ทั้งหมดเหล่านี้จำเป็นต้องเสียบปลั๊กและคำนวณ ROI ใหม่หากเจ้าของการเช่าที่อยู่อาศัยหรือทรัพย์สินเชิงพาณิชย์จ่ายค่าใช้จ่ายเหล่านี้
อาจจำเป็นต้องมีการคำนวณที่ซับซ้อนสำหรับทรัพย์สินที่ซื้อพร้อมการจำนองแบบปรับอัตราได้ (ARM) โดยมีอัตราการเปลี่ยนแปลงที่เพิ่มขึ้นทุกปีตลอดระยะเวลาของเงินกู้
ลองดูวิธีการสองวิธีหลักในการคำนวณ ROI: วิธีต้นทุนและวิธีการจ่ายค่ากระเป๋า
วิธีต้นทุน
วิธีราคาทุนคำนวณ ROI โดยการหารทุนในอสังหาริมทรัพย์ด้วยต้นทุนของทรัพย์สินนั้น
ตัวอย่างสมมติว่าทรัพย์สินนั้นถูกซื้อมาในราคา $ 100, 000 หลังจากซ่อมแซมและทำกายภาพบำบัดซึ่งมีค่าใช้จ่ายนักลงทุนเพิ่มอีก $ 50, 000 ทรัพย์สินจะมีมูลค่า $ 200, 000 ทำให้สถานะส่วนของนักลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ $ 50, 000 (200, 000 -)
วิธีราคาทุนกำหนดให้มีการหารสถานะส่วนได้เสียด้วยต้นทุนทั้งหมดที่เกี่ยวข้องกับการซื้อการซ่อมแซมและการฟื้นฟูสภาพของทรัพย์สิน
ROI ในกรณีนี้คือ $ 50, 000 150, 000 $ 150, 000 = 0.33 หรือ 33%
วิธีออกจากกระเป๋า
นักลงทุนด้านอสังหาริมทรัพย์นิยมใช้วิธีการออกนอกกระเป๋าเนื่องจากผลตอบแทนการลงทุนที่สูงขึ้น เมื่อใช้ตัวเลขจากตัวอย่างด้านบนสมมติว่าซื้อทรัพย์สินเดียวกันในราคาเดียวกัน แต่คราวนี้การซื้อได้รับการสนับสนุนทางการเงินจากเงินกู้และเงินดาวน์ 20, 000 ดอลลาร์ ดังนั้นค่าใช้จ่ายนอกกระเป๋าจึงเท่ากับ $ 20, 000 บวกกับ $ 50, 000 สำหรับการซ่อมแซมและทำกายภาพบำบัดสำหรับค่าใช้จ่ายนอกกระเป๋ารวม $ 70, 000 ด้วยมูลค่าของทรัพย์สินที่ $ 200, 000 สถานะส่วนได้เสียคือ $ 130, 000
ROI ในกรณีนี้คือ $ 130, 000 200, 000 $ 200, 000 = 0.65 หรือ 65% นี่เป็นเกือบสองเท่าของ ROI ตัวอย่างแรก แน่นอนความแตกต่างนั้นเกิดจากการกู้ยืม: การใช้ประโยชน์จากวิธีการเพิ่ม ROI
ROI นั้นไม่เท่ากับกำไร
แน่นอนก่อนที่ ROIs ที่อ้างถึงข้างต้นอาจรับรู้ในผลกำไรเงินสดที่แท้จริงต้องขายทรัพย์สิน บ่อยครั้งที่ทรัพย์สินจะไม่ขายตามมูลค่าตลาด บ่อยครั้งที่ข้อตกลงด้านอสังหาริมทรัพย์จะถูกลดราคาให้ต่ำกว่าราคาเริ่มต้นซึ่งจะลดการคำนวณ ROI ขั้นสุดท้ายสำหรับสถานที่นั้น นอกจากนี้ยังมีค่าใช้จ่ายที่เกี่ยวข้องกับการขายอสังหาริมทรัพย์: กองทุนใช้สำหรับการซ่อมแซมการทาสีหรือการจัดสวน ควรเพิ่มค่าใช้จ่ายในการโฆษณาอสังหาริมทรัพย์พร้อมกับราคาประเมินและค่าคอมมิชชั่นให้กับตัวแทนหรือนายหน้าอสังหาริมทรัพย์
ทั้งค่าโฆษณาและค่าคอมมิชชันอาจถูกเจรจากับผู้ให้บริการ นักพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ที่มีอสังหาริมทรัพย์มากกว่าหนึ่งแห่งที่จะโฆษณาและขายอยู่ในสถานะที่ดีกว่าในการต่อรองราคาที่ดีกับสื่อและนายหน้า อย่างไรก็ตาม ROI จากการขายหลายครั้งด้วยค่าใช้จ่ายที่แตกต่างกันสำหรับการโฆษณาค่าคอมมิชชั่นการจัดหาเงินทุนและการก่อสร้างนำเสนอปัญหาการบัญชีที่ซับซ้อนซึ่งผู้เชี่ยวชาญได้รับการจัดการที่ดีที่สุด
กระแสเงินสดของทรัพย์สิน
นักลงทุนอาจมีเงินทุน $ 30, 000 ในอสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์ให้เช่าซึ่งเขาจ่าย $ 10, 000 สำหรับ ROI ของ 300% สถานที่ให้บริการยังให้เช่า $ 500 ต่อเดือนรวมเป็น 6, 000 ต่อปี นั่นคือผลตอบแทนการลงทุน 60% จากกระแสเงินสดของอสังหาริมทรัพย์ - $ 6, 000 หารด้วยต้นทุนการลงทุน $ 10, 000
บรรทัดล่าง
การคำนวณ ROI เกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์อาจเป็นเรื่องง่ายหรือซับซ้อนขึ้นอยู่กับตัวแปรทั้งหมดที่กล่าวถึงข้างต้น ในเศรษฐกิจที่แข็งแกร่งการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ทั้งที่อยู่อาศัยและเชิงพาณิชย์ได้พิสูจน์แล้วว่าทำกำไรได้มาก แม้ในภาวะเศรษฐกิจถดถอยเมื่อราคาลดลงและเงินสดหายากการต่อรองราคาในอสังหาริมทรัพย์ก็มีให้สำหรับนักลงทุนด้วยเงินที่จะลงทุน เมื่อเศรษฐกิจฟื้นตัวเช่นเดียวกับที่เคยทำมานักลงทุนจำนวนมากจะเก็บเกี่ยวผลกำไร
สำหรับภาษีเงินได้หรือเพื่อวัตถุประสงค์ด้านภาษีกำไรผู้ถือกรรมสิทธิ์ในอสังหาริมทรัพย์แนะนำให้ขอคำแนะนำด้านภาษีจากแหล่งที่เชื่อถือได้ก่อนยื่น
