ความไว้วางใจการลงทุนอสังหาริมทรัพย์เชลยคืออะไร?
ความไว้วางใจการลงทุนด้านอสังหาริมทรัพย์ที่ถูกจับกุมเป็นเพียงความเชื่อถือการลงทุนด้านอสังหาริมทรัพย์ (REIT) ที่ควบคุมการเป็นเจ้าของโดย บริษัท เดียว บริษัท ที่เป็นเจ้าของอสังหาริมทรัพย์ที่เกี่ยวข้องกับธุรกิจของพวกเขาอาจพบว่าเป็นประโยชน์ในการรวมอสังหาริมทรัพย์เพื่อเข้าสู่ REIT สำหรับการแบ่งภาษีพิเศษ กลยุทธ์การลดหย่อนภาษีนี้สามารถใช้กับร้านค้าปลีกและธนาคารที่มีสาขาหรือสาขาหลายแห่ง
ประเด็นที่สำคัญ
- REIT เชลยคือ REIT ใด ๆ ที่มีสัดส่วนการถือหุ้นมากกว่า 50% โดย บริษัท เดียวโดยปกติ REIT นั้นจะเป็น บริษัท ย่อยเนื่องจาก REITs นั้น REIT แบบเชลยจะได้รับสิทธิประโยชน์ทางภาษีเช่นเดียวกับ REIT มาตรฐานทั้งหมด บริษัท แม่และ บริษัท ย่อย REIT ผู้เชี่ยวชาญด้านการบัญชีและภาษีควรตรวจสอบให้แน่ใจว่าพวกเขาปฏิบัติตามกฎหมายของรัฐบาลกลางและรัฐทั้งหมดที่ครอบคลุม REITs ที่ถูกจับกุม
ทำความเข้าใจกับทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์
สามารถสร้างความไว้วางใจในการลงทุนด้านอสังหาริมทรัพย์แบบเชลยได้เพื่อใช้ประโยชน์จากการลดหย่อนภาษีจากการลงทุนด้านอสังหาริมทรัพย์ (REIT) บริษัท อาจเลือกที่จะพัฒนาหรือควบคุมความเป็นเจ้าของใน REIT สำหรับสถานะเชลย สถานะการควบคุมหรือเชลยถูกกำหนดไว้มากกว่า 50% ของสัดส่วนการเป็นเจ้าของการออกเสียงลงคะแนนของ REIT
บริษัท ที่สร้าง REIT ที่ถูกกักขังไว้เพื่อวัตถุประสงค์ในการจัดการอสังหาริมทรัพย์ของพวกเขาเองมักจะมีลักษณะเป็นพวกที่เช่าหรือจำนอง REIT REIT สินเชื่อที่อยู่อาศัยให้ทุนจำนองสำหรับสัญญาของรายได้ซึ่งกันและกันซึ่งมักจะเป็นพื้นฐานสำหรับรายได้ของ REIT บริษัท อาจใช้การลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ที่เป็นเชลยโดยการโอนอสังหาริมทรัพย์ไปยังกองทรัสต์แล้วให้เช่าอสังหาริมทรัพย์จากกองทรัสต์เหล่านั้น
ทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์
REIT ที่ถูกจับกุมนั้นเป็นเพียง REIT ที่ควบคุมการเป็นเจ้าของจาก บริษัท เดียว นอกเหนือจากนั้น REIT ที่ถูกกักขังนั้นเป็น REIT เพียงอย่างเดียว กิจการสามารถจัดประเภทเป็น REIT หากเป็นไปตามข้อกำหนดบางประการของ Internal Revenue Service และ Title 26 ของประมวลรัษฎากรภายใน REITs สามารถเชื่อถือได้สมาคมหรือ บริษัท แต่ไม่ว่าพวกเขาจะต้องเลือกให้ถูกเก็บภาษีในฐานะ บริษัท
ประมวลรัษฎากรภายในอนุญาตให้กอง REIT ทั้งหมดแจกจ่ายรายได้ทั้งหมดให้กับผู้ถือหุ้น สิ่งนี้ทำให้ REIT คล้ายกับพันธมิตรภายใต้รหัสภาษีเนื่องจากโดยทั่วไปแล้วพันธมิตรจะไม่มีรายได้และกระจายรายได้ทั้งหมดผ่าน K-1
REIT ต้องเป็นไปตามข้อกำหนดหลายประการเพื่อให้มีคุณสมบัติสำหรับการหักภาษีรายได้ซึ่งเป็นลักษณะของ REIT โดยทั่วไป ข้อกำหนดที่สำคัญที่สุด ได้แก่:
- การเลือกตั้งเพื่อจัดเก็บภาษีในฐานะ บริษัท อย่างน้อย 90% ของรายได้รวมจากเงินปันผลดอกเบี้ยค่าเช่าหรืออสังหาริมทรัพย์อื่น ๆ อย่างน้อย 75% ของสินทรัพย์รวมที่แสดงโดยสินทรัพย์ด้านอสังหาริมทรัพย์เทียบเท่าเงินสดและหลักทรัพย์ของรัฐต้องมีผลประโยชน์จากบุคคล 100 คนขึ้นไป บริษัท ควบคุมอาจเสนอชื่อผู้บริหารในฐานะผู้ถือหุ้นเพื่อให้เป็นไปตามข้อกำหนดนี้)
หากกิจการเป็นไปตามข้อกำหนดของ REIT บริษัท จะต้องจ่ายเงินอย่างน้อย 90% ของรายได้ให้แก่ผู้ถือหุ้นดังนั้นจึงได้รับอนุญาตให้นำการกระจายรายได้มาหักออก ยอดคงเหลือที่เหลือหลังจากการกระจายที่ต้องการจะถูกเก็บภาษีในอัตราภาษีนิติบุคคลที่จำเป็น
การบัญชี บริษัท ย่อย
REIT เชลยถือเป็น บริษัท ย่อยและดังนั้นจึงต้องถือกรรมสิทธิ์ของพวกเขาในบางวิธีทางการเงินของ บริษัท แม่ โดยทั่วไปมีสามวิธีในการบัญชีสำหรับ บริษัท ย่อยและ บริษัท ย่อยในงบการเงินของ บริษัท แม่ บริษัท สามารถรายงานงบการเงินรวมหรือพวกเขาอาจพิจารณาความเป็นเจ้าของด้วยวิธีส่วนได้เสียหรือวิธีราคาทุน
ภายใต้หลักการบัญชีที่ได้รับการยอมรับโดยทั่วไป (GAAP) บริษัท มีตัวเลือกในการสร้างงบการเงินรวมที่รวมทุกด้านของการเงินของ บริษัท ย่อยหาก บริษัท แม่เป็นเจ้าของมากกว่า 50% ของสิทธิความเป็นเจ้าของ โดยปกติแล้วจะไม่เป็นประโยชน์หรือไม่สามารถใช้ได้สำหรับ บริษัท แม่ที่จะรวม REIT เชลยในการรายงานงบการเงินรวมเนื่องจากผลประโยชน์ทางภาษีที่ REIT เชลยได้รับด้วยตัวเองซึ่งมักจะเป็นเหตุผลในการสร้าง ดังนั้นการเป็นเจ้าของ REIT แบบเชลยจึงมักถูกนำมาใช้ในการเงินของ บริษัท แม่ผ่านวิธีส่วนได้เสียหรือวิธีราคาทุน
สิทธิประโยชน์ทางภาษี REIT ที่เป็นเชลย
อาจมีสิทธิประโยชน์ทางภาษีหลายอย่างที่เกี่ยวข้องกับภาษี REIT ที่ถูกจอง การจัดเก็บภาษีของรัฐบาลกลางของ REITs ถูกกล่าวถึงใน Internal Revenue Code Title 26 แต่รัฐอาจมีกฎภาษีของตนเองสำหรับ REIT ที่สามารถเพิ่มหรือลดสิทธิประโยชน์ทางภาษีได้
โดยทั่วไป บริษัท แม่ของ REIT ที่เป็นเชลยสามารถหักค่าเช่าหรือค่าใช้จ่ายในการจำนองที่จ่ายให้กับ REIT ที่เป็นเชลยซึ่งจะลดรายได้ที่ต้องเสียภาษี สิ่งนี้ไม่ได้เป็นประโยชน์อย่างมากเพราะโดยปกติแล้วจะหักค่าใช้จ่ายเหล่านี้ แต่สามารถสร้างข้อได้เปรียบที่เป็นประโยชน์ในการประมวลผลการชำระเงิน ฯลฯ ข้อดีอย่างหนึ่งที่ใหญ่ที่สุดคือ บริษัท แม่ได้รับส่วนหนึ่งของการจ่ายเงินปันผลจาก REIT เชลย ซึ่งอาจเก็บภาษีได้ในอัตราที่ต่ำกว่า
REIT เชลยจะได้รับสิทธิประโยชน์ทางภาษีทั้งหมดจากสถานะ REIT สามารถหักรายได้ 90% หรือมากกว่าของรายได้ที่จ่ายให้ผู้ถือหุ้น นอกจากนี้ยังจ่ายอัตราภาษีของรัฐบาลกลางสำหรับรายได้ที่เหลืออยู่
กฎหมายที่ใช้บังคับ REIT เชลย
เนื่องจาก บริษัท ในเครือ REIT ที่ถูกจับกุมสามารถสร้างข้อได้เปรียบหลายประการจึงมีบทบัญญัติของรัฐบาลกลางและรัฐที่กำหนดเป้าหมายไว้ โดยทั่วไปกฎหมายส่วนใหญ่กำหนดให้เชลยเป็นผู้ควบคุมความเป็นเจ้าของ 50% กฎหมายของรัฐบาลกลางกำหนดให้การรักษาใด ๆ มีความยุติธรรมและสอดคล้องกับการประเมินราคาทรัพย์สินและการเจรจาต่อรองที่ยาวนาน บางรัฐมีข้อกำหนดพิเศษของตัวเองและในบางกรณีมีข้อ จำกัด ที่อาจกำจัดกลยุทธ์การหลีกเลี่ยงภาษีอย่างครอบคลุม ผู้เชี่ยวชาญด้านการบัญชีและภาษีโดยรวมควรตรวจสอบให้แน่ใจว่าบัญชี REIT ที่เป็นเชลยและบัญชี REIT ที่ถูกจับกุมนั้นสอดคล้องกับกฎหมายของรัฐบาลกลางและรัฐทั้งหมด
