Federal Housing Authority เป็น บริษัท ประกันจำนองที่ใหญ่ที่สุดในสหรัฐอเมริกาด้วยมูลค่ากว่า 1.3 ล้านล้านเหรียญสหรัฐ ในฐานะที่เป็นส่วนหนึ่งของสำนักงานที่อยู่อาศัยและการพัฒนาเมืองของสหรัฐอเมริกา (HUD) สำนักงานแห่งการเคหะแห่งนี้ช่วยให้คนประมาณหนึ่งล้านคนทั่วประเทศกลายเป็นเจ้าของบ้านในแต่ละปี การชำระเงินดาวน์ต่ำและข้อกำหนดคะแนนเครดิตต่ำทำให้สินเชื่อของ FHA น่าสนใจยิ่งกว่าการจำนองทั่วไป
ขณะนี้อาจเป็นข่าวดีสำหรับเจ้าของบ้านบางคนนักลงทุนด้านอสังหาริมทรัพย์ที่ต้องการใช้ประโยชน์จากผลประโยชน์ของเงินกู้ FHA อาจต้องดูที่อื่น นั่นเป็นเพราะเงื่อนไขของการให้สินเชื่อเหล่านี้จะ จำกัด ผู้ที่มีคุณสมบัติ
อ่านต่อไปเพื่อหาข้อมูลเพิ่มเติมเกี่ยวกับสินเชื่อ FHA ที่มีคุณสมบัติและคุณสามารถใช้เพื่อเป็นเงินทุนในการเช่าอสังหาริมทรัพย์ได้หรือไม่
ประเด็นที่สำคัญ
- หน่วยงานการเคหะแห่งชาติรับประกันการจำนองที่ต้องการเงินดาวน์ต่ำและมาตรฐานการจัดจำหน่ายแบบเสรีเนื่องจากผลประโยชน์ที่มาพร้อมกับสินเชื่อ FHA พวกเขาไม่สามารถใช้สำหรับบ้านหลังที่สองเช่าพักร้อนหรืออสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุนอื่น ๆ ผู้กู้ FHA ต้องย้ายเข้าไป บ้าน 60 วันหลังจากการจำนองปิดและต้องให้มันเป็นที่อยู่อาศัยหลักอย่างน้อยหนึ่งปีเต็ม FHA ยังประกันจำนองสำหรับที่อยู่อาศัยที่มีมากถึงสี่หน่วยโดยที่หนึ่งในนั้นเป็นเจ้าของ
สินเชื่อ FHA คืออะไร
เจ้าของบ้านมีช่วงเวลาที่ยากลำบากในการซื้อและบำรุงรักษาการชำระเงินในคุณสมบัติของพวกเขาในช่วงภาวะเศรษฐกิจตกต่ำครั้งใหญ่ พวกเขาถูก จำกัด ให้กู้ยืมเงินมูลค่า 50% ของมูลค่าตลาดของทรัพย์สินและเงื่อนไขการจำนองโดยทั่วไปจะสั้นมาก สินเชื่อจำนวนมากจบลงด้วยการชำระเงินด้วยบอลลูนจำนวนมากสิ่งที่คนส่วนใหญ่ไม่สามารถทำได้ สิ่งนี้นำไปสู่การผิดนัดจำนวนมหาศาลผลักดันอัตราการยึดสังหาริมทรัพย์ 2477 ในรัฐสภาคองเกรสแห่งสหรัฐอเมริกาตัดสินใจจัดตั้งรัฐบาลกลางการเคหะในความพยายามที่จะส่งเสริมความเป็นเจ้าของบ้านราคาไม่แพง นี่คือวิธีที่โปรแกรมเงินกู้ของ Federal Housing Administration (FHA) เป็นอย่างไร
เงินให้สินเชื่อที่เสนอโดย FHA มีความต้องการการชำระเงินดาวน์ที่ต่ำกว่าและมาตรฐานการรับประกันการจัดจำหน่ายแบบเสรีมากขึ้นกว่าการจำนองทั่วไป ตัวอย่างเช่นตั้งแต่ปี 2019 เจ้าของบ้านต้องการคะแนนเครดิตเพียง 580 คะแนนขึ้นไปจึงจะมีคุณสมบัติ ผู้สมัครที่ผ่านการอนุมัติสามารถการเงินได้มากถึง 96.5% ซึ่งหมายความว่าพวกเขาจะต้องใส่ลง 3.5% เท่านั้น ผู้ที่มีคะแนนเครดิตต่ำกว่า 579 ยังคงมีคุณสมบัติ แต่พวกเขาจำเป็นต้องใส่เพิ่มอีกเล็กน้อย - 10%
ส่วนใหญ่เงินให้สินเชื่อของ FHA นั้น จำกัด เฉพาะผู้ซื้อที่ต้องการใช้บ้านที่พวกเขาซื้อเป็นที่อยู่อาศัยหลัก นั่นหมายความว่าเงินกู้ FHA ไม่สามารถใช้เป็นเงินทุนสำหรับบ้านหลังที่สองบ้านเช่าบ้านพักตากอากาศหรืออสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุน อย่างไรก็ตามมีข้อยกเว้นบางประการและสองสามวิธีในการหลีกเลี่ยงกฎทั่วไปนี้
FHA Occupancy Occupancy
ภายใต้กฎและแนวทางของ FHA ทรัพย์สินที่ได้รับเงินจะต้องเป็นเจ้าของ นี่หมายถึงการให้เช่าและคุณสมบัติตามฤดูกาลไม่ได้ใช้ FHA ใช้กฎนี้เป็นวิธีในการป้องกันไม่ให้นักลงทุนได้รับประโยชน์จากโปรแกรม
ผู้จำนองที่มีสินเชื่อ FHA แอ่นจะต้องใช้บ้านของพวกเขาเป็นที่อยู่อาศัยหลักอย่างน้อยหนึ่งปีเต็ม
ผู้กู้จะต้องครอบครองบ้านภายใน 60 วันหลังจากการจำนองปิดและต้องอาศัยอยู่ในบ้านเป็นเวลาส่วนใหญ่ของปี ที่พักจะต้องใช้เป็นที่อยู่อาศัยหลักอย่างน้อยหนึ่งปี หากมีผู้กู้มากกว่าหนึ่งรายที่ระบุไว้ในการจำนอง FHA ต้องมีอย่างน้อยหนึ่งคนเพื่อตอบสนองความต้องการครอบครอง
รีไฟแนนซ์เงินกู้ FHA ที่มีอยู่
สมมติว่ามีคนใช้เงินกู้ FHA เพื่อเป็นเงินทุนในการซื้อที่อยู่อาศัยหลัก เจ้าของอาจย้ายออกจากบ้านไปตามถนน แต่ยังคงเป็นเจ้าของต่อไปให้เช่าเพื่อหารายได้ กล่าวอีกนัยหนึ่งบ้านกลายเป็นอสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุน อัตราดอกเบี้ยลดลงและเจ้าของต้องการรีไฟแนนซ์เพื่อให้ได้ข้อตกลงที่ดีกว่า
แม้ว่าเขาจะไม่ได้อยู่ในบ้านอีกต่อไปกฎของ FHA อนุญาตให้เขารีไฟแนนซ์เงินกู้ FHA อีกครั้ง การรีไฟแนนซ์ FHA-to-FHA ยังเป็นที่รู้จักกันในนามการปรับปรุงการรีไฟแนนซ์ FHA
มีข้อกำหนดหลายประการที่จะมีสิทธิ์รับการรีไฟแนนซ์
- จะต้องผ่านอย่างน้อย 210 วันนับตั้งแต่คุณปิดสินเชื่อบ้านเดิมคุณต้องชำระเงินรายเดือนอย่างน้อยหกครั้งสำหรับการจำนองที่ออกโดย FHA ของคุณหากคุณมีเงินกู้ FHA เพียงน้อยกว่าหนึ่งปีคุณจะไม่สามารถมี ค้างชำระเกิน 30 วัน หากคุณถือเงินกู้ FHA มานานกว่าหนึ่งปีคุณจะได้รับอนุญาตให้ชำระเงินล่าช้า 30 วันภายใน 12 เดือน แต่การชำระเงินล่าช้าไม่สามารถทำได้ภายใน 90 วันที่ผ่านมาการรีไฟแนนซ์ต้องลดเงินต้นและดอกเบี้ยรายเดือนของคุณ ซึ่งมักจะอธิบายว่าเป็นผลประโยชน์ที่เป็นรูปธรรมสุทธิ ตัวอย่างเช่นหากการชำระเงินรายเดือนก่อนหน้าของคุณคือ $ 1, 100 การชำระเงินรายเดือนใหม่ของคุณหลังจากการรีไฟแนนซ์ควรเป็น $ 1, 050 หรือต่ำกว่า การรีไฟแนนซ์สินเชื่อบ้านที่มีระยะเวลาสั้นลงก็มีคุณสมบัติเป็นผลประโยชน์ที่เป็นรูปธรรมสุทธิ
หากเจ้าของบ้านมีคุณสมบัติตรงตามเกณฑ์ข้างต้นการรีไฟแนนซ์ FHA ที่ปรับปรุงจะเป็นสินเชื่อที่ง่ายที่สุดในการปิด พวกเขาไม่จำเป็นต้องมีการตรวจสอบการจ้างงานหรือรายได้ไม่มีการตรวจสอบคะแนนเครดิตและไม่มีการประเมินบ้าน สิ่งสำคัญที่มีความสำคัญคือเจ้าของบ้านทำการชำระเงินกู้ FHA ที่มีอยู่ตรงเวลา
วัตถุประสงค์
อีกวิธีในการใช้เงินกู้ FHA เพื่อซื้ออสังหาริมทรัพย์เพื่อหารายได้คือการซื้อบ้านแบบหลายหน่วย FHA อนุญาตให้เจ้าของบ้านสามารถซื้ออสังหาริมทรัพย์ที่มีได้ถึงสี่ยูนิตโดยที่หนึ่งจะเป็นของเจ้าของ แม้ว่าจะไม่มีการ จำกัด ขนาดของล็อตขนาด ด้วยวิธีนี้เจ้าของสามารถอาศัยอยู่ในหน่วยเดียวทำให้เป็นทรัพย์สินที่ถูกครอบครองและดังนั้นจึงมีสิทธิ์ FHA เจ้าของสามารถให้เช่าห้องอื่นเพื่อรับรายได้
นักลงทุนที่มีความชำนาญในตลาดเช่าร้อนบางครั้งมีรายได้เพียงพอโดยใช้วิธีนี้เพื่ออาศัยอยู่ในบ้านฟรี ตามที่ระบุไว้ข้างต้น FHA ให้ยืมสูงถึง 96.5% ของราคาประเมินซึ่งหมายความว่าผู้ซื้อสามารถวางลงได้เล็กน้อยเพียง 3.5%
ข้อควรพิจารณาพิเศษ
FHA มีบทบัญญัติพิเศษที่อาจทำให้คุณมีรายได้ค่าเช่าจากบ้านของคุณ หากงานของคุณต้องการให้คุณย้ายที่อยู่และคุณต้องการบ้านหลังที่สองหรือถ้าบ้านของคุณเล็กเกินไปสำหรับครอบครัวที่ขยายตัวคุณอาจเช่าบ้านหลังแรกของคุณหลังจากที่คุณมีคุณสมบัติการเข้าพักครบหนึ่งปี หากคุณไม่ทำงานเพราะคุณไร้ความสามารถคุณสามารถเช่าห้องในบ้านให้กับผู้โดยสารประจำเพื่อชดเชยค่าแรงที่สูญหาย
แน่นอนคุณสามารถชำระจำนองก่อนเสมอ FHA ไม่เรียกเก็บค่าปรับใด ๆ จากการชำระล่วงหน้าดังนั้นหากคุณสามารถกำจัดเงินกู้ได้ทั้งหมดคุณมีอิสระที่จะทำทุกสิ่งที่คุณต้องการกับอสังหาริมทรัพย์
