สารบัญ
- เมื่อใดที่ควรหลีกเลี่ยง PMI
- วิธีหลีกเลี่ยงการจ่าย PMI
- บรรทัดล่าง
ก่อนซื้อบ้านคุณควรประหยัดเงินให้เพียงพอสำหรับการชำระเงินดาวน์ 20% ถ้าคุณทำไม่ได้มันเป็นทางออกที่ปลอดภัยที่ผู้ให้กู้ของคุณจะบังคับให้คุณต้องทำประกันจำนองเอกชน (PMI) ก่อนที่จะลงนามในสัญญาเงินกู้หากคุณกำลังจดจำนองแบบเดิม วัตถุประสงค์ของการประกันคือเพื่อปกป้อง บริษัท จำนองหากคุณผิดนัดในหมายเหตุ
FHA มีความต้องการเบี้ยประกันจำนองที่คล้ายกันสำหรับผู้ที่จดจำนอง FHA โดยมีกฎแตกต่างกันบ้าง บทความนี้เป็นเรื่องเกี่ยวกับ PMI แต่เหตุผลที่จะหลีกเลี่ยงมันใช้กับสินเชื่อทั้งสองประเภท
PMI ดูเหมือนเป็นวิธีที่ยอดเยี่ยมในการซื้อบ้านโดยไม่ต้องประหยัดมากสำหรับการชำระเงินดาวน์ บางครั้งมันเป็นตัวเลือกเดียวสำหรับผู้ซื้อบ้านใหม่ อย่างไรก็ตามมีเหตุผลที่ดีว่าทำไมคุณควรพยายามหลีกเลี่ยง PMI ที่นี่มีหกพร้อมด้วยวิธีที่เป็นไปได้สำหรับผู้ที่ไม่มีเงินดาวน์ 20% เพื่อหลีกเลี่ยงมันโดยสิ้นเชิง
ประเด็นที่สำคัญ
- วัตถุประสงค์ของการประกันภัย PMI คือเพื่อปกป้อง บริษัท จำนองหากคุณผิดนัดในหมายเหตุอย่างไรก็ตามมีเหตุผลที่ดีว่าทำไมคุณควรพยายามหลีกเลี่ยงการต้องใช้ PMI ในบางสถานการณ์ PMI สามารถหลีกเลี่ยงได้โดยใช้การจำนองลูกหมู
6 เหตุผลที่ควรหลีกเลี่ยงการทำประกันสินเชื่อส่วนบุคคล
หกเหตุผลดีๆที่ควรหลีกเลี่ยงการทำประกันสินเชื่อส่วนบุคคล
- ราคา - PMI โดยทั่วไปจะมีค่าใช้จ่ายระหว่าง 0.5% ถึง 1% ของจำนวนเงินกู้ทั้งหมดเป็นรายปี นั่นหมายความว่าคุณสามารถจ่ายมากถึง $ 1, 000 ต่อปีหรือ $ 83.33 ต่อเดือนสำหรับเงินกู้ $ 100, 000 โดยคิดค่าธรรมเนียม PMI 1% อย่างไรก็ตามรายชื่อราคาเฉลี่ยของบ้านในสหรัฐตาม Zillow เป็น $ 285, 000 (ณ ธันวาคม 2019) ซึ่งหมายความว่าครอบครัวสามารถใช้จ่ายมากขึ้นเช่น $ 3, 420 ต่อปีในการประกัน นั่นก็เท่ากับการจ่ายรถยนต์ขนาดเล็ก! ไม่ ต้องเสียภาษี อีกต่อไป - จนถึงปี 2017 PMI ยังคงสามารถหักลดหย่อนภาษีได้เฉพาะในกรณีที่รายได้รวมที่ปรับปรุงแล้วของผู้เสียภาษีถูกปรับน้อยกว่า $ 110, 000 ต่อปี นั่นหมายความว่าครอบครัวที่มีรายได้สองแห่งถูกทิ้งให้อยู่ในความเย็น พระราชบัญญัติการลดหย่อนภาษีและงานปี 2017 (TCJA) สิ้นสุดการหักค่าเบี้ยประกันการจำนองทั้งหมดมีผลบังคับใช้ปี 2561 ทายาทของคุณไม่มีอะไรเลย - เจ้าของบ้านส่วนใหญ่ได้ยินคำว่า "ประกัน" และสมมติว่าคู่สมรสหรือบุตรของพวกเขาจะได้รับเงินชดเชย พวกเขาตายซึ่งไม่เป็นความจริง สถาบันการให้ยืมเป็นผู้รับผลประโยชน์เพียงอย่างเดียวของนโยบายดังกล่าวและเงินที่จ่ายโดยตรงให้กับผู้ให้กู้ (ไม่ใช่ทางอ้อมกับทายาทก่อน) หากคุณต้องการที่จะปกป้องทายาทของคุณและมอบเงินสำหรับค่าครองชีพเมื่อคุณเสียชีวิตคุณจะต้องได้รับกรมธรรม์แยกต่างหาก อย่าถูกหลอกให้คิดว่า PMI จะช่วยทุกคนยกเว้นผู้ให้สินเชื่อจำนองของคุณ การให้เงินไป - ผู้ซื้อบ้านที่วางต่ำกว่า 20% ของราคาขายจะต้องจ่าย PMI จนกว่าส่วนของบ้านจะถึง 20% นี่อาจใช้เวลาหลายปีและเป็นเงินจำนวนมากที่คุณมอบให้อย่างแท้จริง หากต้องการคู่ค่าใช้จ่ายในมุมมองที่ดีขึ้นหากคู่ที่เป็นเจ้าของบ้าน $ 250, 000 ต้องใช้เงิน $ 208 ต่อเดือนแทนที่จะใช้ PMI และลงทุนในกองทุนรวมที่ได้รับผลตอบแทน 8% ต่อปี เพิ่มขึ้นเป็น $ 37, 707 (สมมติว่าไม่มีการหักภาษี) ภายใน 10 ปี ยากที่จะยกเลิก - ดังกล่าวข้างต้นโดยปกติแล้วเมื่อส่วนของคุณเพิ่มขึ้น 20% คุณไม่ต้องจ่าย PMI อีกต่อไป อย่างไรก็ตามการกำจัดภาระรายเดือนนั้นไม่ใช่เรื่องง่ายเหมือนกับการไม่ส่งการชำระเงิน ผู้ให้กู้หลายรายต้องการให้คุณร่างจดหมายเพื่อขอให้ PMI ถูกยกเลิกและยืนยันเมื่อมีการประเมินอย่างเป็นทางการของบ้านก่อนที่จะมีการยกเลิก ทั้งหมดนี้อาจใช้เวลาหลายเดือนขึ้นอยู่กับผู้ให้กู้ในระหว่างที่ PMI ยังคงต้องชำระ การชำระเงินเป็นไปอย่างต่อเนื่อง - หนึ่งประเด็นสุดท้ายที่ควรกล่าวถึงคือผู้ให้กู้บางรายกำหนดให้คุณต้องรักษาสัญญา PMI ตามระยะเวลาที่กำหนด ดังนั้นแม้ว่าคุณจะผ่านเกณฑ์ 20% คุณอาจยังคงต้องจ่ายค่าประกันจำนอง อ่านฉบับละเอียดของสัญญา PMI ของคุณเพื่อพิจารณาว่าเป็นกรณีนี้หรือไม่
PMI จะไม่ถูกยกเลิกโดยอัตโนมัติจนกว่าทุนของคุณจะถึง 22%
วิธีหลีกเลี่ยงการจ่าย PMI
ในบางสถานการณ์ PMI สามารถหลีกเลี่ยงได้โดยใช้การจำนอง piggyback มันใช้งานได้เช่นนี้: หากคุณต้องการซื้อบ้านในราคา $ 200, 000 แต่มีเงินเพียงพอที่จะจ่ายเงินดาวน์ 10% คุณสามารถเข้าสู่สิ่งที่เรียกว่าข้อตกลง 80/10/10 คุณจะนำเงินกู้หนึ่งรายการมารวมกัน 80% ของมูลค่ารวมของทรัพย์สินหรือ $ 160, 000 และจากนั้นเงินกู้ที่สองซึ่งเรียกว่า piggyback สำหรับ $ 20, 000 (หรือ 10% ของมูลค่า) ในที่สุดเป็นส่วนหนึ่งของการทำธุรกรรมคุณวาง 10% สุดท้ายหรือ $ 20, 000
โดยการแยกเงินกู้คุณอาจจะสามารถหักดอกเบี้ยให้กับทั้งคู่และหลีกเลี่ยง PMI ทั้งหมด แน่นอนว่ามีการจับ บ่อยครั้งที่เงื่อนไขของเงินให้กู้ยืม piggyback มีความเสี่ยง หลายคนเป็นเงินให้สินเชื่อที่ปรับอัตราได้มีบทบัญญัติบอลลูนหรือครบกำหนดใน 15 หรือ 20 ปี (ซึ่งตรงข้ามกับการจำนอง 30 ปีมาตรฐานมากขึ้น) (สำหรับการอ่านที่เกี่ยวข้องดู "วิธีหลีกเลี่ยงการจ่ายค่าประกันสินเชื่อที่อยู่อาศัยส่วนตัว - PMI")
บรรทัดล่าง
PMI มีราคาแพง ถ้าคุณไม่คิดว่าคุณจะสามารถได้รับส่วนแบ่ง 20% ในบ้านภายในสองสามปีมันอาจสมเหตุสมผลที่จะรอจนกว่าคุณจะสามารถจ่ายเงินดาวน์ที่ใหญ่ขึ้นหรือพิจารณาบ้านที่ราคาไม่แพงซึ่งจะทำให้ลดลง 20% การชำระเงินราคาไม่แพงมาก
