สารบัญ
- PMI คืออะไร
- ประกันสินเชื่อที่อยู่อาศัย
- คุณใช้ PMI นานแค่ไหน?
- 1. PMI ที่จ่ายโดยผู้กู้
- 2. PMI แบบพรีเมียมเดี่ยว
- 3. ผู้ให้กู้จ่าย PMI
- 4. PMI แบบแยกส่วน
- 5 MIP สินเชื่อบ้านของรัฐบาลกลาง
- ค่าใช้จ่ายของ PMI
- การประมาณราคา
- FHA การประกันภัยสินเชื่อที่อยู่อาศัย
- บรรทัดล่าง
หากคุณชำระเงินดาวน์น้อยกว่า 20% สำหรับบ้านสิ่งสำคัญคือต้องเข้าใจว่าการประกันจำนองคืออะไรและทำงานอย่างไร ประกันจำนองส่วนบุคคล (PMI) ไม่ได้มีไว้สำหรับคนที่ไม่สามารถจ่ายเงินดาวน์ 20% เท่านั้น นอกจากนี้ยังเหมาะสำหรับผู้ที่ไม่ต้องการวางลง 20% ดังนั้นพวกเขาจึงมีเงินสดในมือมากขึ้นสำหรับการซ่อมแซมการเปลี่ยนแปลงการตกแต่งและเหตุการณ์ฉุกเฉิน
ประกันสินเชื่อที่อยู่อาศัยภาคเอกชน (PMI)
การประกันภัยสินเชื่อที่อยู่อาศัยภาคเอกชนคืออะไร - PMI
หากแนวคิดของการซื้อประกันในการจำนองของคุณฟังดูแปลก ๆ คุณอาจเป็นผู้ใช้ใหม่ในการซื้ออสังหาริมทรัพย์หรือไม่เคยจ่ายเงินดาวน์เล็กน้อย ผู้ให้กู้ส่วนใหญ่ต้องการ PMI เมื่อผู้ซื้อบ้านชำระเงินดาวน์น้อยกว่า 20% ของราคาซื้อบ้าน - หรือในการจำนอง - พูดอัตราส่วนสินเชื่อต่อมูลค่า (LTV) ของจำนองจะสูงกว่า 80% (สูงกว่า อัตราส่วน LTV ที่สูงกว่าความเสี่ยงของการจำนอง) และแตกต่างจากการประกันประเภทส่วนใหญ่นโยบายคุ้มครองการลงทุนของผู้ให้กู้ในบ้านไม่ใช่ของคุณ ในทางกลับกัน PMI ทำให้ผู้คนสามารถเป็นเจ้าของบ้านได้เร็วขึ้น
PMI อนุญาตให้ผู้กู้ได้รับเงินถ้าพวกเขาสามารถจ่ายได้ (หรือชอบ) เพื่อลดค่าใช้จ่ายของที่พักเพียง 5% ถึง 19.99% แต่มันมาพร้อมกับค่าใช้จ่ายรายเดือนเพิ่มเติม ผู้กู้จ่ายค่า PMI ของพวกเขาจนกว่าพวกเขาจะได้รับความยุติธรรมเพียงพอในบ้านที่ผู้ให้กู้ไม่พิจารณาพวกเขามีความเสี่ยงสูง
ค่าใช้จ่าย PMI สามารถอยู่ในช่วง 0.25% ถึง 2% (แต่โดยทั่วไปแล้วจะทำงานประมาณ 0.5-1%) ของยอดเงินกู้ต่อปีขึ้นอยู่กับขนาดของการชำระเงินดาวน์และการจำนองเงื่อนไขเงินกู้และคะแนนเครดิตของคุณ ยิ่งมีปัจจัยความเสี่ยงของคุณมากเท่าไหร่คุณก็ยิ่งจ่ายมากเท่านั้น นอกจากนี้เนื่องจาก PMI เป็นเปอร์เซ็นต์ของจำนวนเงินกู้ยิ่งคุณยืมมากเท่าไหร่คุณจะจ่าย PMI ได้มากเท่านั้น มี บริษัท PMI หลักหกแห่งในสหรัฐอเมริกา พวกเขาเรียกเก็บอัตราที่คล้ายกันซึ่งมีการปรับเป็นประจำทุกปี
มันเป็นค่าใช้จ่ายเพิ่มเติม แต่ก็ยังคงใช้จ่ายเงินเช่าอย่างต่อเนื่องและอาจพลาดไปจากการแข็งค่าของตลาดในขณะที่คุณรอการบันทึกเงินดาวน์ที่ใหญ่ขึ้น ไม่มีการรับประกันใด ๆ ที่คุณจะออกมาซื้อบ้านในภายหลังมากกว่าที่จะหลีกเลี่ยงได้ในไม่ช้าดังนั้นมูลค่าการจ่าย PMI จึงคุ้มค่าที่จะพิจารณา มูลค่าของการจ่ายค่าประกันจำนองที่อยู่อาศัยของรัฐบาลกลาง - สิ่งที่คุณอาจต้องใช้หากคุณได้รับเงินกู้ FHA - เป็นอีกเรื่องหนึ่ง เราจะอธิบายในภายหลัง
ประเด็นที่สำคัญ
- คุณจะต้องทำประกันจำนองส่วนตัว (PMI) หากคุณซื้อบ้านที่มีเงินดาวน์น้อยกว่า 20% ของราคาบ้านโปรดทราบว่า PMI มีจุดประสงค์เพื่อปกป้องผู้ให้กู้ไม่ใช่ผู้กู้เพื่อป้องกันการสูญเสียที่อาจเกิดขึ้น การประกันภัยจำนองที่คุณสามารถซื้อได้มีสี่ประเภทหลัก ๆ คือการประกันสินเชื่อที่อยู่อาศัยที่ชำระโดยผู้กู้การประกันภัยสินเชื่อที่อยู่อาศัยแบบพรีเมี่ยมแบบเดียวการประกันภัยสินเชื่อที่อยู่อาศัยแบบชำระเงินและการประกันภัยสินเชื่อที่อยู่อาศัยแบบแยกส่วน เป็นการประกันประเภทเพิ่มเติมที่คุณต้องการ
ประกันสินเชื่อที่อยู่อาศัย
ก่อนอื่นคุณควรเข้าใจว่า PMI ทำงานอย่างไร ตัวอย่างเช่นสมมติว่าคุณวาง 10% และรับเงินกู้สำหรับส่วนที่เหลือ 90% ของมูลค่าทรัพย์สิน - 20, 000 ดอลลาร์และเงินกู้ 180, 000 ดอลลาร์ ด้วยการประกันจำนองหากผู้ให้กู้จะต้องยึดสังหาริมทรัพย์ในการจำนองของคุณเพราะคุณสูญเสียงานของคุณและไม่สามารถจ่ายเป็นเวลาหลายเดือนการสูญเสียของผู้ให้กู้จะถูก จำกัด
บริษัท ประกันจำนองครอบคลุมร้อยละหนึ่งของการสูญเสียของผู้ให้กู้ สำหรับตัวอย่างของเราสมมุติว่าเปอร์เซ็นต์นั้นคือ 25% ดังนั้นหากคุณยังเป็นหนี้ 85% ($ 170, 000) ของราคาซื้อบ้าน 200, 000 ดอลลาร์ในขณะที่คุณรอการขายแทนที่จะเสียเงินเต็มจำนวน 170, 000 เหรียญผู้ให้กู้จะเสียเงินเพียง 75% ของเงินต้น 170, 000 ดอลลาร์หรือ $ 127, 500 จากเงินต้นของบ้าน PMI จะครอบคลุมอีก 25% หรือ 42, 500 ดอลลาร์ นอกจากนี้ยังครอบคลุม 25% ของดอกเบี้ยค้างชำระที่คุณได้จัดเก็บและ 25% ของต้นทุนการยึดสังหาริมทรัพย์ของผู้ให้กู้
ถ้า PMI ปกป้องผู้ให้กู้ทำไมคุณผู้กู้ต้องจ่ายเงินเพื่อมัน? คุณกำลังชดเชยผู้ให้กู้ที่รับความเสี่ยงสูงกว่าในการปล่อยสินเชื่อให้คุณเมื่อเทียบกับการปล่อยสินเชื่อให้กับคนที่มีเงินดาวน์มากขึ้นใครบางคนที่สูญเสียมากขึ้นหากบ้านของเขาหรือเธอถูกยึดครอง
คุณใช้ PMI นานแค่ไหน?
ผู้กู้สามารถขอให้ยกเลิกการชำระเงินประกันจำนองรายเดือนเมื่ออัตราส่วนสินเชื่อต่อมูลค่าลดลงต่ำกว่า 80% เมื่ออัตราส่วนเงินกู้ต่อจำนองของ LTV ลดลงเหลือ 78% - หมายถึงเงินดาวน์ของคุณบวกกับเงินต้นที่คุณได้ชำระไปเท่ากับ 22% ของราคาซื้อบ้าน - ผู้ให้กู้จะต้องยกเลิก PMI โดยอัตโนมัติตามพระราชบัญญัติคุ้มครองเจ้าของบ้านของรัฐบาลกลาง หากมูลค่าตลาดของบ้านของคุณลดลง (ตราบใดที่คุณยังจดจำนองจำนองอยู่)
มิฉะนั้นระยะเวลาที่คุณต้องพก PMI ขึ้นอยู่กับประเภทของ PMI ที่คุณเลือก
1. การประกันภัยสินเชื่อที่อยู่อาศัยชำระเงิน
ประเภทที่พบมากที่สุดของ PMI คือการประกันจำนองผู้ชำระเงิน (BPMI) เมื่อคุณอ่านเกี่ยวกับ PMI และไม่ได้ระบุประเภทนี้มักจะเป็นประเภทที่ถูกกล่าวถึง
BPMI มาในรูปแบบของค่าธรรมเนียมรายเดือนเพิ่มเติมที่คุณชำระด้วยการชำระเงินจำนองของคุณ หลังจากที่เงินกู้ของคุณปิดคุณจะต้องจ่าย BPMI ทุกเดือนจนกว่าคุณจะมีส่วนแบ่ง 22% ในบ้านของคุณตามราคาซื้อต้นฉบับ ณ จุดนั้นผู้ให้กู้จะต้องยกเลิก BPMI โดยอัตโนมัติตราบใดที่คุณยังไม่ได้ชำระเงินจำนอง การสะสมส่วนของบ้านที่เพียงพอผ่านการชำระเงินจำนองรายเดือนปกติเพื่อรับ BPMI ที่ยกเลิกโดยทั่วไปใช้เวลาประมาณ 11 ปี
คุณสามารถดำเนินการเชิงรุกและขอให้ผู้ให้กู้ยกเลิก BPMI เมื่อคุณมีส่วนได้เสีย 20% ในบ้านของคุณ การชำระเงินจำนองของคุณจะต้องเป็นปัจจุบันคุณต้องมีประวัติการชำระเงินที่น่าพอใจไม่ต้องมี liens เพิ่มเติมใด ๆ ในทรัพย์สินของคุณและในบางกรณีคุณอาจต้องมีการประเมินปัจจุบันเพื่อยืนยันมูลค่าบ้านของคุณและพิสูจน์ว่ามันไม่ได้ปฏิเสธ ต่ำกว่าค่าเมื่อคุณซื้อ
ผู้ให้บริการสินเชื่อบางรายจะอนุญาตให้ (แต่ไม่จำเป็นต้องอนุญาต) ผู้กู้สามารถยกเลิก PMI ได้เร็วขึ้นโดยพิจารณาจากมูลค่าของบ้านที่เพิ่มขึ้น หากผู้กู้สะสมหุ้น 25% เนื่องจากการแข็งค่าในปีที่สองถึงห้าหรือส่วนที่ 20% หลังจากปีที่ห้านักลงทุนที่ซื้อเงินกู้ (การจำนองส่วนใหญ่จะขายให้กับนักลงทุน) อาจอนุญาตให้ยกเลิก PMI หลังจากมูลค่าที่เพิ่มขึ้นของบ้าน การประเมินราคาความเห็นราคาของโบรกเกอร์ (BPO) หรือโมเดลการประเมินค่าอัตโนมัติ (AVM ซึ่งคำนึงถึงมูลค่าของคุณสมบัติที่คล้ายกันที่ขายล่าสุด)
คุณอาจสามารถกำจัด PMI ได้ตั้งแต่เนิ่นๆโดยการรีไฟแนนซ์แม้ว่าคุณจะต้องชั่งน้ำหนักค่าใช้จ่ายในการรีไฟแนนซ์กับค่าใช้จ่ายในการชำระเบี้ยประกันจำนองต่อไป คุณอาจสามารถทิ้งช่วงต้นด้วยการชำระเงินต้นจำนองเพื่อให้คุณมีส่วนของทุนอย่างน้อย 20%
คุณต้องตัดสินใจว่าคุณยินดีจ่าย PMI นานถึง 11 ปีหรือไม่ ดูเลยการชำระรายเดือน PMI จะเสียค่าใช้จ่ายอะไรในระยะยาว? สิ่งที่จะรอซื้ออาจเสียค่าใช้จ่ายคุณ? ใช่คุณพลาดการสะสมทุนในบ้านในขณะที่คุณกำลังเช่า แต่คุณยังหลีกเลี่ยงค่าใช้จ่ายในการเป็นเจ้าของบ้านเช่นประกันของเจ้าของบ้านภาษีทรัพย์สินการบำรุงรักษาและการซ่อมแซม และพรบ. การลดหย่อนภาษีและงานปี 2017 ซึ่งเพิ่มการลดหย่อนมาตรฐานเป็นสองเท่าทำให้การลดหย่อนภาษีดอกเบี้ยจากการจดจำนองไม่เป็นประโยชน์อย่างที่เคยเป็นมาก่อน
PMI สามประเภทที่เหลือไม่ได้เป็นเรื่องธรรมดา คุณยังอาจต้องการทราบว่าพวกเขาทำงานอย่างไรในกรณีที่หนึ่งในนั้นฟังดูน่าสนใจมากกว่าหรือผู้ให้กู้ของคุณนำเสนอคุณด้วยตัวเลือกการประกันการจำนองมากกว่าหนึ่ง
2. การประกันภัยสินเชื่อที่อยู่อาศัยระดับพรีเมี่ยม
ด้วยการประกันจำนองแบบพรีเมี่ยม (SPMI) หรือที่เรียกว่าประกันจำนองแบบชำระครั้งเดียวคุณต้องจ่ายค่าประกันจำนองล่วงหน้าเป็นเงินก้อนไม่ว่าจะเต็มจำนวนเมื่อปิดบัญชีหรือได้รับการสนับสนุนทางการเงินจากการจำนอง (ในกรณีหลังอาจเรียกว่า ประกันภัยจำนองขั้นสูง)
ประโยชน์ของ SPMI คือการชำระเงินรายเดือนของคุณจะต่ำกว่าเมื่อเปรียบเทียบกับ BPMI สิ่งนี้สามารถช่วยให้คุณมีคุณสมบัติที่จะยืมเพิ่มเติมเพื่อซื้อบ้านของคุณ ประโยชน์อีกประการหนึ่งคือคุณไม่ต้องกังวลเกี่ยวกับการรีไฟแนนซ์ออกจาก PMI หรือดูอัตราส่วนสินเชื่อต่อมูลค่าของคุณเพื่อดูว่าคุณสามารถยกเลิก PMI ของคุณได้เมื่อใด
ความเสี่ยงคือถ้าคุณรีไฟแนนซ์หรือขายภายในไม่กี่ปีจะไม่มีการคืนเงินส่วนหนึ่งของเบี้ยประกัน นอกจากนี้หากคุณใช้เงินเบี้ยประกันเพียงครั้งเดียวคุณจะจ่ายดอกเบี้ยได้ตราบเท่าที่คุณยังจำนองอยู่ นอกจากนี้หากคุณไม่มีเงินเพียงพอสำหรับการชำระเงินดาวน์ 20% คุณอาจไม่มีเงินสดในการชำระค่าเบี้ยประกันล่วงหน้า อย่างไรก็ตามผู้ขายหรือในกรณีของบ้านใหม่ผู้สร้างสามารถชำระเงินประกันจำนองพรีเมี่ยมเดียวของผู้กู้ คุณสามารถลองเจรจาเป็นส่วนหนึ่งของข้อเสนอซื้อของคุณ
3. ผู้ให้กู้จ่ายจำนองประกัน
ด้วยการประกันจำนองที่ชำระโดยผู้ให้กู้ (LPMI) ผู้ให้กู้ของคุณในทางเทคนิคจะชำระค่าเบี้ยประกันการจำนอง ในความเป็นจริงคุณจะจ่ายจริงตลอดอายุของเงินกู้ในรูปแบบของอัตราดอกเบี้ยที่สูงขึ้นเล็กน้อย ซึ่งแตกต่างจาก BPMI คุณไม่สามารถยกเลิก LPMI เมื่อทุนของคุณถึง 78% เพราะมันมีเงินกู้อยู่แล้ว การรีไฟแนนซ์จะเป็นวิธีเดียวที่จะลดการชำระเงินรายเดือนของคุณ อัตราดอกเบี้ยของคุณจะไม่ลดลงเมื่อคุณมีส่วนทุน 20% หรือ 22% PMI ที่ชำระโดยผู้ให้ยืมไม่สามารถคืนเงินได้
ประโยชน์ของ PMI ที่จ่ายโดยผู้ให้กู้แม้จะมีอัตราดอกเบี้ยที่สูงกว่าก็คือการชำระเงินรายเดือนของคุณอาจยังต่ำกว่าเมื่อเปรียบเทียบกับการชำระเงิน PMI รายเดือนและคุณสามารถมีสิทธิ์ยืมได้มากขึ้น
4. การประกันภัยสินเชื่อบ้านแบบแยกส่วน
การประกันการจำนองแบบแยกส่วนเป็นประเภทที่พบได้น้อยที่สุด มันเป็นลูกผสมของสองประเภทแรกที่เราพูดถึง: BPMI และ SPMI
นี่คือวิธีการทำงาน: คุณจ่ายเงินส่วนหนึ่งของการประกันจำนองเป็นเงินก้อนที่ปิดและรายเดือนส่วนหนึ่ง คุณไม่ต้องคิดเงินเพิ่มมากเท่าที่คุณต้องการกับ SPMI และไม่เพิ่มการชำระเงินรายเดือนเท่าที่คุณทำกับ BPMI เหตุผลหนึ่งในการเลือกทำประกันการจำนองแบบแยกส่วนคือถ้าคุณมีอัตราส่วนหนี้สินต่อรายได้สูง เมื่อเป็นเช่นนั้นการเพิ่มการชำระเงินรายเดือนของคุณมากเกินไปด้วย BPMI จะหมายถึงการมีคุณสมบัติไม่เพียงพอที่จะกู้เงินเพื่อซื้อบ้านที่คุณต้องการ
พรีเมี่ยมล่วงหน้าอาจมีตั้งแต่ 0.50% ถึง 1.25% ของจำนวนเงินกู้ พรีเมี่ยมรายเดือนจะขึ้นอยู่กับอัตราส่วนสินเชื่อต่อมูลค่าสุทธิก่อนที่จะมีการพรีเมี่ยมทางการเงินใด ๆ
เช่นเดียวกับ SPMI คุณสามารถขอให้ผู้สร้างหรือผู้ขาย - หรือแม้แต่ผู้ให้กู้ - ชำระเบี้ยประกันเริ่มต้นหรือคุณสามารถนำไปจำนอง เบี้ยประกันแบบแยกส่วนอาจคืนเงินได้บางส่วนเมื่อประกันจำนองถูกยกเลิกหรือยกเลิก
5. Federal Home สินเชื่อบ้านคุ้มครองสินเชื่อ - MIP
นอกจากนี้ยังมีการประกันจำนองประเภทที่ห้าที่ใช้กับสินเชื่อที่จัดทำโดย Federal Housing Administration หรือที่รู้จักกันดีว่าเป็นสินเชื่อ FHA หรือจำนอง FHA การประกัน FHA นั้นเรียกว่า MIP และเป็นข้อกำหนดของสินเชื่อ FHA และด้วยการชำระเงินลง 10% หรือน้อยกว่านั้นไม่สามารถลบออกได้โดยไม่ต้องรีไฟแนนซ์ที่บ้าน MIP ต้องมีการชำระเงินล่วงหน้าและค่าพรีเมี่ยมรายเดือนมักจะเพิ่มไปยังบันทึกจำนองรายเดือน ผู้ซื้อจะต้องรอ 11 ปีก่อนจึงจะสามารถลบ MIP ออกจากเงินกู้ได้หากพวกเขามีเงินดาวน์มากกว่า 10%
ค่าใช้จ่ายของ PMI
ค่าใช้จ่ายในการประกันจำนองหรือพรีเมี่ยมของคุณจะขึ้นอยู่กับปัจจัยหลายประการ
- แผนพรีเมี่ยมที่คุณเลือกไม่ว่าจะเป็นอัตราดอกเบี้ยคงที่หรือปรับระยะเวลาเงินกู้ของคุณ (ปกติ 15 หรือ 30 ปี) การชำระเงินดาวน์หรืออัตราส่วนเงินกู้ต่อมูลค่า (LTV) (การชำระเงินดาวน์ 5% จะให้ 95% LTV ลง; ทำให้ LTV ของคุณ 90%) จำนวนเงินประกันจำนองที่กำหนดโดยผู้ให้กู้หรือนักลงทุน (อาจอยู่ในช่วงตั้งแต่ 6% ถึง 35%) ไม่ว่าจะเป็นการคืนเงินค่าเบี้ยประกันหรือไม่คะแนนเครดิตของคุณคะแนนความเสี่ยงเพิ่มเติมเช่นสินเชื่อสำหรับจัมโบ้ จำนองอสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุนรีไฟแนนซ์เงินสดออกหรือบ้านหลังที่สอง
โดยทั่วไปยิ่งคุณมีความเสี่ยงในการพิจารณาปัจจัยใดสูงเท่าใดเบี้ยประกันของคุณก็จะสูงขึ้น ตัวอย่างเช่นยิ่งคะแนนเครดิตของคุณต่ำลงและยิ่งการชำระเงินดาวน์ของคุณลดลง
ตั้งแต่ต้นเดือนเมษายน 2561 พรีเมี่ยมสามารถอยู่ในช่วง 0.17% ถึง 2.81% หรือมากกว่าต่อปี หากคุณวาง 15% สำหรับการจำนองอัตราดอกเบี้ยคงที่ 15 ปีและมีคะแนนเครดิต 760 หรือสูงกว่าเช่นคุณจ่าย 0.17% เพราะคุณเป็นผู้กู้ที่มีความเสี่ยงต่ำ หากคุณวาง 3% ในการจำนองอัตรา 30 ปีซึ่งอัตราดอกเบี้ยคงที่นั้นกำหนดไว้เพียงสามปีและคุณมีคะแนนเครดิตเท่ากับ 630 อัตราของคุณจะเท่ากับ 2.81% เนื่องจากคุณมีความเสี่ยงสูง ผู้ยืม
เมื่อคุณทราบเปอร์เซ็นต์ที่ใช้กับสถานการณ์ของคุณให้คูณด้วยจำนวนเงินที่คุณยืม จากนั้นหารจำนวนนั้นด้วย 12 เพื่อดูว่าคุณจะจ่ายอะไรในแต่ละเดือน ตัวอย่างเช่นเงินกู้ 200, 000 ดอลลาร์พร้อมเบี้ยประกันรายปี 0.65% จะมีค่าใช้จ่าย $ 1, 300 ต่อปี ($ 200, 000 x.0065) หรือ $ 108 ต่อเดือน ($ 1, 300 / 12)
การประมาณราคา
บริษัท หลายแห่งเสนอประกันจำนอง อัตราของพวกเขาอาจแตกต่างกันเล็กน้อยและผู้ให้กู้ของคุณไม่ใช่คุณจะเลือกผู้ประกันตน อย่างไรก็ตามคุณสามารถได้รับความคิดของอัตราที่คุณจะจ่ายโดยการศึกษาบัตรประกันอัตราการจำนอง MGIC, Radian, Essent, National MI, United Guarantee และ Genworth เป็นผู้ให้บริการรายใหญ่ด้านการประกันการจำนองของเอกชน
บัตรประกันอัตราการจำนองอาจสร้างความสับสนได้อย่างรวดเร็วก่อน นี่คือวิธีการใช้
- ค้นหาคอลัมน์ที่สอดคล้องกับคะแนนเครดิตของคุณค้นหาแถวที่สอดคล้องกับอัตราส่วน LTV ของคุณระบุบรรทัดความครอบคลุมที่เกี่ยวข้อง ค้นหาเว็บสำหรับข้อกำหนดการประกันสินเชื่อที่อยู่อาศัยของ Fannie Mae เพื่อระบุจำนวนเงินประกันที่คุณต้องการหรือขอให้ผู้ให้กู้ของคุณ (และสร้างความประทับใจให้พวกเขาด้วยความรู้ว่า PMI ทำงานอย่างไร) ระบุอัตรา PMI ที่สอดคล้องกับทางแยก จากคะแนนเครดิตของคุณการชำระเงินดาวน์และการครอบคลุมหากทำได้ให้เพิ่มหรือลบจำนวนดังกล่าวจากแผนภูมิการปรับ (ด้านล่างแผนภูมิอัตราหลัก) ที่สอดคล้องกับคะแนนเครดิตของคุณ ตัวอย่างเช่นหากคุณทำการรีไฟแนนซ์เงินสดและคะแนนเครดิตของคุณคือ 720 คุณอาจเพิ่ม 0.20 ในอัตราของคุณตามที่เราแสดงในส่วนก่อนหน้านี้คูณอัตรารวมด้วยจำนวนเงินที่คุณยืม นี่คือเบี้ยประกันจำนองประจำปีของคุณ หารด้วย 12 เพื่อรับเบี้ยประกันรายเดือนของคุณ
อัตราของคุณจะเท่าเดิมทุกเดือนแม้ว่า บริษัท ประกันบางรายจะลดราคาลงหลังจากผ่านไป 10 ปี อย่างไรก็ตามนั่นคือก่อนที่จะถึงจุดที่คุณควรจะวางความคุ้มครองต่อไปดังนั้นการออมใด ๆ จะไม่สำคัญ
1.75%
จำนวนเงินค่าเบี้ยประกันจำนองล่วงหน้า (UFMIP) ณ เดือนเมษายน 2561
FHA การประกันภัยสินเชื่อที่อยู่อาศัย
ประกันสินเชื่อที่อยู่อาศัยทำงานแตกต่างกับสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยของรัฐบาลกลาง สำหรับผู้กู้ - ถ้าไม่ใช่มากที่สุด - มันจะแพงกว่า PMI
PMI ไม่ต้องการให้คุณชำระค่าเบี้ยประกันล่วงหน้าเว้นแต่ว่าคุณจะเลือกทำประกันจำนองแบบพรีเมี่ยมหรือแบบแยกส่วน (ในกรณีของการประกันจำนองแบบพรีเมี่ยมแบบเดียวโปรดจำไว้ว่าคุณไม่ต้องจ่ายเบี้ยประกันรายเดือนในกรณีของการประกันการจำนองแบบแยกส่วนคุณจะต้องจ่ายค่าเบี้ยประกันรายเดือนที่ต่ำกว่า) อย่างไรก็ตามด้วยการประกันจำนองของ FHA เบี้ยประกันภัยล่วงหน้าและการชำระเงินนั้นไม่ได้เป็นการลดค่าเบี้ยประกันรายเดือนของคุณ
ณ วันที่เมษายน 2561, เบี้ยประกันจำนองล่วงหน้า (UFMIP) คือ 1.75% ของจำนวนเงินกู้ คุณสามารถชำระเงินจำนวนนี้เมื่อปิดหรือการเงินเป็นส่วนหนึ่งของการจำนองของคุณ UFMIP จะมีค่าใช้จ่าย $ 1, 750 สำหรับทุก ๆ $ 100, 000 ที่คุณยืม หากคุณการเงินคุณจะต้องจ่ายดอกเบี้ยด้วยเช่นกันทำให้ราคาแพงขึ้นเมื่อเวลาผ่านไป ผู้ขายได้รับอนุญาตให้ชำระเงิน UFMIP ของคุณตราบใดที่ผลงานทั้งหมดของผู้ขายไปยังต้นทุนการปิดของคุณไม่เกิน 6% ของราคาซื้อ
ด้วยการจำนอง FHA คุณจะต้องจ่ายค่าเบี้ยประกันการจำนองรายเดือน (MIP) 0.45% ถึง 1.05% ของจำนวนเงินกู้ตามการชำระเงินดาวน์และระยะเวลากู้ของคุณ ตัวอย่างเช่นตารางด้านล่างจาก FHA แสดงให้เห็นว่าคุณมีเงินกู้ 30 ปี (ระยะเวลาจำนองมากกว่า 15 ปี) สำหรับ $ 200, 000 (ฐานสินเชื่อน้อยกว่าหรือเท่ากับ 625, 500 ดอลลาร์) และคุณจ่ายเงินขั้นต่ำของ FHA การชำระเงินดาวน์ 3.5% (LTV มากกว่า 95%) MIP ของคุณจะเท่ากับ 0.85% (85 bps หรือคะแนนพื้นฐาน) ตลอดอายุสินเชื่อ (ระยะเวลาจำนอง) การไม่สามารถยกเลิก MIP ของคุณอาจมีค่าใช้จ่ายสูง
สำหรับสินเชื่อ FHA ที่มีการชำระเงินดาวน์ 10% หรือมากกว่าคุณสามารถยกเลิก MIP รายเดือนของคุณหลังจาก 11 ปี แต่ถ้าคุณมี 10% ที่จะวางลงทำไมได้รับเงินกู้ FHA เลย? คุณต้องการทำเช่นนี้หากคะแนนเครดิตของคุณต่ำเกินไปที่จะมีสิทธิ์ได้รับสินเชื่อธรรมดา อีกเหตุผลที่ดี: หากคะแนนเครดิตต่ำของคุณจะให้อัตราดอกเบี้ยที่สูงขึ้นและ / หรือค่าใช้จ่าย PMI ด้วยเงินกู้ธรรมดามากกว่าเงินกู้ FHA
คุณสามารถรับเงินกู้ FHA ที่มีคะแนนเครดิตต่ำถึง 580 และอาจต่ำกว่านั้นได้ (แม้ว่าผู้ให้กู้อาจต้องให้คะแนนของคุณเป็น 620 หรือสูงกว่า) และคุณอาจมีสิทธิ์ได้รับอัตราเดียวกันกับที่คุณทำกับสินเชื่อธรรมดาแม้ว่าจะมีคะแนนเครดิตที่ต่ำกว่า: 660 เทียบกับ 740 ตัวอย่างเช่น
โดยไม่ต้องวางลง 10% หรือมากกว่าในการจำนอง FHA วิธีเดียวที่จะหยุดจ่าย FHA MIPs คือการรีไฟแนนซ์สินเชื่อธรรมดา ขั้นตอนนี้จะเหมาะสมที่สุดเมื่อคะแนนเครดิตและ / หรือ LTV ของคุณเพิ่มขึ้นอย่างมาก การรีไฟแนนซ์หมายถึงการจ่ายค่าใช้จ่ายในการปิดอย่างไรก็ตามอัตราดอกเบี้ยอาจสูงขึ้นเมื่อคุณพร้อมที่จะรีไฟแนนซ์ อัตราดอกเบี้ยที่สูงขึ้นบวกกับต้นทุนปิดอาจทำให้การออมลดลงจากการยกเลิกการประกันจำนองของ FHA และคุณไม่สามารถรีไฟแนนซ์ถ้าคุณว่างงานหรือมีหนี้มากเกินไปเมื่อเทียบกับรายได้ของคุณ
นอกจากนี้สินเชื่อของ FHA นั้นมีความเอื้อเฟื้อเผื่อแผ่มากขึ้นในการอนุญาตให้ผู้ขายมีส่วนร่วมกับต้นทุนการปิดของผู้ซื้อมากถึง 6% ของจำนวนเงินกู้เทียบกับ 3% สำหรับสินเชื่อทั่วไป ดังนั้นหากคุณไม่สามารถซื้อบ้านได้หากไม่มีความช่วยเหลือด้านค่าใช้จ่ายอย่างมากเงินกู้ FHA อาจเป็นทางเลือกเดียวของคุณ
บรรทัดล่าง
การประกันภัยสินเชื่อที่อยู่อาศัยจะใช้เงินของผู้กู้ แต่มันจะช่วยให้พวกเขากลายเป็นเจ้าของบ้านได้เร็วขึ้นโดยการลดความเสี่ยงให้กับสถาบันการเงินในการออกสินเชื่อเพื่อคนที่มีเงินดาวน์น้อย คุณอาจพบว่ามันคุ้มค่าที่จะจ่ายเบี้ยประกันจำนองหากคุณต้องการเป็นเจ้าของบ้านเร็วกว่าสำหรับเหตุผลในการดำเนินชีวิตหรือความสามารถในการจ่าย การเพิ่มเหตุผลในการทำเช่นนี้: สามารถยกเลิกของพรีเมี่ยมได้เมื่อส่วนของบ้านของคุณถึง 80% ถ้าคุณจ่าย PMI รายเดือนหรือประกันการจำนองแบบแยกส่วน
อย่างไรก็ตามคุณอาจคิดว่าสองครั้งหากคุณอยู่ในประเภทของผู้กู้ที่จะต้องจ่ายค่าเบี้ยประกันของ FHA สำหรับชีวิตของสินเชื่อ ในขณะที่คุณอาจสามารถรีไฟแนนซ์จากเงินกู้ FHA ในภายหลังเพื่อกำจัด PMI แต่ก็ไม่มีหลักประกันว่าสถานการณ์การจ้างงานหรืออัตราดอกเบี้ยในตลาดของคุณจะทำให้การรีไฟแนนซ์เป็นไปได้หรือผลกำไร (สำหรับการอ่านที่เกี่ยวข้องดู "วิธีหลีกเลี่ยงการจ่ายค่าประกันสินเชื่อที่อยู่อาศัยส่วนตัว - PMI")
