ทำความเข้าใจกับ 30 ปีกับ 15

สินเชื่อที่อยู่อาศัย 30 ปีเทียบกับ 15 ปี: ภาพรวม

ความหลากหลายของการจำนองอาจมีให้ แต่สำหรับผู้ซื้อบ้านส่วนใหญ่ในทางปฏิบัติมีเพียงคนเดียว การจำนองอัตราดอกเบี้ยคงที่ 30 ปีนั้นเป็นเครื่องมือทางการเงินแบบอเมริกัน มันเป็นเส้นทางที่คนอเมริกันหลายชั่วอายุคนต้องไปเป็นเจ้าของบ้านเป็นครั้งแรก

จากข้อมูลของ Freddie Mac ในปี 2560 ผู้ซื้อบ้าน 90% เลือกจำนองอัตราดอกเบี้ย 30 ปี แต่ผู้ซื้อเหล่านั้นจำนวนมากอาจได้รับการบริการที่ดีขึ้นหากพวกเขาเลือกใช้แทนการจำนองอัตราดอกเบี้ยคงที่ 15 ปี

เงินกู้มีโครงสร้างคล้ายกัน - ความแตกต่างที่สำคัญคือคำว่า เงินกู้ระยะสั้นหมายถึงการชำระเงินรายเดือนที่สูงขึ้นซึ่งทำให้การจำนอง 15 ปีดูไม่แพงเลย แต่ระยะสั้นทำให้เงินกู้ถูกลงในหลาย ๆ ด้าน ในความเป็นจริงตลอดชีวิตของสินเชื่อจำนอง 30 ปีจะจบลงด้วยต้นทุนมากกว่าตัวเลือก 15 ปี

วิธีการจำนองระยะเวลามีผลต่อต้นทุน

การจำนองเป็นเพียงเงินกู้ประเภทหนึ่งซึ่งค้ำประกันโดยอสังหาริมทรัพย์ สำหรับเงินกู้ระยะยาวผู้กู้จะจ่ายดอกเบี้ยที่คำนวณเป็นรายปีเทียบกับยอดคงค้างของเงินกู้ ทั้งอัตราดอกเบี้ยและการชำระเงินรายเดือนจะคงที่

เนื่องจากการชำระเงินรายเดือนได้รับการแก้ไขส่วนที่จะจ่ายดอกเบี้ยและส่วนที่จะจ่ายการเปลี่ยนแปลงเงินต้นในช่วงเวลา ในการเริ่มต้นเนื่องจากยอดเงินกู้สูงมากการชำระส่วนใหญ่เป็นดอกเบี้ย แต่เมื่อยอดเงินมีขนาดเล็กลงส่วนแบ่งดอกเบี้ยของการชำระเงินจะลดลงและส่วนที่จะเพิ่มขึ้นของเงินต้น

สินเชื่อที่อยู่อาศัย 30 ปี

แน่นอนว่าเงินกู้ 30 ปีนั้นยอดเงินดังกล่าวจะลดลงช้ากว่ามาก - อย่างมีประสิทธิภาพผู้กู้กำลังให้เช่าเงินจำนวนเท่ากันนานกว่าสองเท่า (มันยาวมากกว่าสองเท่าแทนที่จะยาวกว่าสองเท่าเพราะสำหรับการจำนอง 30 ปียอดเงินต้นไม่ลดลงเร็วเท่ากับเงินกู้ 15 ปี) ยิ่งอัตราดอกเบี้ยสูงเท่าไหร่ ช่องว่างระหว่างสองจำนอง เมื่ออัตราดอกเบี้ยเท่ากับ 4 เปอร์เซ็นต์ผู้กู้จะจ่ายดอกเบี้ยมากกว่า 2.2 เท่าในการกู้เงินจำนวนเดียวกันในรอบ 30 ปีเมื่อเทียบกับเงินกู้ 15 ปี

ประโยชน์หลักของการจำนอง 30 ปีคือการจ่ายรายเดือนค่อนข้างต่ำ และแม้ว่าความสามารถในการจ่ายไม่ใช่ปัญหา แต่ก็มีข้อดีอื่น ๆ:

การชำระเงินที่ต่ำกว่าอาจทำให้ผู้กู้ซื้อบ้านมากกว่าที่พวกเขาจะสามารถจ่ายได้ด้วยเงินกู้ 15 ปีเนื่องจากการชำระเงินรายเดือนเดียวกันจะช่วยให้ผู้กู้สามารถกู้เงินที่มีขนาดใหญ่กว่า 30 ปี สร้างการออมการจ่ายที่ต่ำกว่าจะทำให้เงินทุนสำหรับเป้าหมายอื่น ๆ

สินเชื่อที่อยู่อาศัย 15 ปี

เนื่องจากสินเชื่อ 15 ปีมีความเสี่ยงน้อยกว่าสำหรับธนาคารมากกว่าเงินให้สินเชื่อ 30 ปีและเนื่องจากต้นทุนของธนาคารน้อยกว่าในการทำเงินกู้ยืมระยะสั้นกว่าเงินกู้ระยะยาวการจำนอง 30 ปีมักจะมาพร้อมกับอัตราดอกเบี้ยที่สูงขึ้น ผู้บริโภคจ่ายน้อยลงสำหรับการจำนอง 15 ปีที่ใดก็ได้จากหนึ่งในสี่ของร้อยละไปยังเต็มเปอร์เซ็นต์ (หรือจุด) น้อยกว่าและในทศวรรษที่สามารถเพิ่มขึ้นจริง ๆ

หน่วยงานที่รัฐบาลสนับสนุนซึ่งสนับสนุนการจำนองส่วนใหญ่เช่น Fannie Mae และ Freddie Mac เรียกเก็บค่าธรรมเนียมเพิ่มเติมเรียกว่าการปรับราคาสินเชื่อในระดับที่ทำให้การจำนอง 30 ปีมีราคาแพงกว่า โดยทั่วไปค่าธรรมเนียมเหล่านี้จะใช้กับผู้กู้ที่มีคะแนนเครดิตต่ำกว่า, การชำระเงินดาวน์น้อยลงหรือทั้งสอง การบริหารที่อยู่อาศัยของรัฐบาลกลางยังเรียกเก็บเบี้ยประกันการจำนองที่สูงขึ้นแก่ผู้กู้ 30 ปี

James Morin รองประธานอาวุโสฝ่ายสินเชื่อรายย่อยของ Norcom Mortgage กล่าวว่า“ การปรับราคาของสินเชื่อบางส่วนใน 30 ปีนั้นไม่มีใน 15 ปี” James Morin รองประธานอาวุโสฝ่ายสินเชื่อรายย่อยของ Norcom Mortgage ใน Avon, CT กล่าว คนส่วนใหญ่ตาม Morin ม้วนค่าใช้จ่ายเหล่านี้ในการจำนองของพวกเขาเป็นส่วนหนึ่งของอัตราที่สูงกว่าแทนที่จะจ่ายให้พวกเขาทันที

ลองจินตนาการว่าเงินกู้ 300, 000 ดอลลาร์มีให้ที่ 4 เปอร์เซ็นต์เป็นเวลา 30 ปีหรือ 3.25 เปอร์เซ็นต์เป็นเวลา 15 ปี ผลรวมของการตัดจำหน่ายได้เร็วขึ้นและอัตราดอกเบี้ยที่ต่ำกว่าหมายความว่าการกู้ยืมเงินเพียง 15 ปีจะมีค่าใช้จ่าย $ 79, 441 เมื่อเทียบกับ $ 215, 609 ในช่วง 30 ปีหรือเกือบสองในสามน้อยกว่า

แน่นอนมีการจับ ราคาสำหรับการประหยัดเงินในระยะยาวเป็นค่าใช้จ่ายรายเดือนที่สูงกว่ามาก การชำระเงินสำหรับเงินกู้ 15 ปีสมมุติคือ $ 2, 108, $ 676 (หรือประมาณ 38 เปอร์เซ็นต์) มากกว่าการชำระรายเดือนสำหรับเงินกู้ 30 ปี ($ 1, 432)

หากนักลงทุนสามารถจ่ายได้มากขึ้นก็จะอยู่ในความสนใจของพวกเขาที่จะไปกับเงินให้กู้ยืมที่สั้นลงโดยเฉพาะอย่างยิ่งหากพวกเขากำลังจะเกษียณเมื่อพวกเขาจะขึ้นอยู่กับรายได้คงที่

สำหรับผู้เชี่ยวชาญบางคนความสามารถในการจ่ายเงินที่สูงขึ้นรวมถึงการมีกองทุนวันฝนตก Bob Walters หัวหน้าเจ้าหน้าที่ฝ่ายปฏิบัติการและประธาน Quicken Loans กล่าวว่าการออมที่เป็นของเหลวของคุณควรมีมูลค่าอย่างน้อยหนึ่งปีของรายได้ สิ่งที่นักวางแผนทางการเงินชอบเกี่ยวกับการจำนอง 15 ปีก็คือมันเป็นการ“ บังคับให้ประหยัด” อย่างมีประสิทธิภาพในรูปแบบของความเท่าเทียมในสินทรัพย์ที่โดยปกติแล้วจะชื่นชม (แม้ว่าเช่นหุ้นบ้านที่เพิ่มขึ้นและมูลค่าลดลง)

อื่น ๆ ใช้เพื่อเงิน

มีบางกรณีที่ผู้กู้อาจมีแรงจูงใจในการลงทุนเงินนั้นที่อื่นเช่นในบัญชี 529 สำหรับค่าเล่าเรียนวิทยาลัยหรือในแผน 401 (k) ภาษีรอการตัดบัญชีโดยเฉพาะอย่างยิ่งถ้านายจ้างตรงกับผลงานของผู้กู้ และด้วยอัตราจำนองที่ต่ำมากนักลงทุนที่มีความรอบรู้สามารถเลือกรับเงินกู้ 30 ปีและสร้างความแตกต่างระหว่างการชำระเงิน 15 ปีถึง 30 ปีในหลักทรัพย์ที่ให้ผลตอบแทนสูงกว่า

จากตัวอย่างก่อนหน้านี้หากการชำระเงินกู้รายเดือน 15 ปีเท่ากับ $ 2, 108 และการชำระเงินกู้รายเดือนแบบ 30 ปีคือ $ 1, 432 ผู้กู้สามารถลงทุนได้ $ 676 ที่ต่างกัน การคำนวณด้านหลังของซองจดหมายคือเท่าใด (หรือไม่) ผลตอบแทนจากการลงทุนภายนอกหักภาษีกำไรจากการลงทุนที่เป็นหนี้น้อยกว่าอัตราดอกเบี้ยการจำนองหลังจากการบัญชีสำหรับการหักดอกเบี้ยจำนอง สำหรับใครบางคนในวงเล็บภาษี 25 เปอร์เซ็นต์การลดหย่อนอาจลดอัตราดอกเบี้ยจำนองที่มีประสิทธิภาพจากตัวอย่างเช่น 4 เปอร์เซ็นต์ถึง 3 เปอร์เซ็นต์

ในวงกว้างผู้กู้จะออกมาข้างหน้าถ้าผลตอบแทนการลงทุนหลังภาษีสูงกว่าต้นทุนการจำนองหักการหักดอกเบี้ย

อย่างไรก็ตามกลเม็ดนี้ต้องการความต้องการความเสี่ยงตามที่ Shashin Shah นักวางแผนทางการเงินที่ได้รับการรับรองใน Dallas, TX เพราะผู้กู้จะต้องลงทุนในหุ้นที่มีความผันผวน “ ปัจจุบันไม่มีการลงทุนตราสารหนี้ที่ให้ผลตอบแทนสูงพอที่จะทำให้งานนี้สำเร็จ” ชาห์กล่าว นอกจากนี้ยังต้องมีวินัยในการลงทุนอย่างเป็นระบบเทียบเท่ากับความแตกต่างรายเดือนและเวลาที่จะมุ่งเน้นไปที่การลงทุนซึ่งเขากล่าวเสริมว่าคนส่วนใหญ่ขาด

ตัวเลือกที่ดีที่สุดของทั้งสองโลก

ผู้กู้ส่วนใหญ่เห็นได้ชัดว่าขาด - หรืออย่างน้อยก็คิดว่าพวกเขาขาด - ผู้ที่ต้องการชำระเงินสูงขึ้นโดยการจำนอง 15 ปี แต่มีวิธีง่ายๆในการประหยัดเงินออมที่สั้นลงได้มากขึ้น: เพียงชำระเงินมากขึ้นจากกำหนดการ 15 ปีสำหรับการจำนอง 30 ปีของคุณโดยสมมติว่าการจำนองไม่มีการลงโทษการชำระเงินล่วงหน้า

ผู้กู้มีสิทธิ์ที่จะจ่ายเงินพิเศษให้กับเงินต้นและหากการชำระเงินมีความสอดคล้องกันการจำนองจะได้รับการจ่ายออกใน 15 ปี หากเวลารัดกุมผู้กู้สามารถย้อนกลับไปสู่การชำระเงินปกติตามกำหนดเวลา 30 ปีที่ต่ำกว่าได้

ประเด็นที่สำคัญ

ผู้ซื้อหลายคนอาจจะเลือกที่ดีกว่าสำหรับการจำนองอัตราคงที่ 15 ปีเทียบกับการจำนอง 30 ปีผู้บริโภคจ่ายน้อยลงสำหรับการจำนอง 15 ปีที่ใดก็ได้จากไตรมาสละร้อยละเป็นร้อยละเต็ม (หรือจุด) สำหรับผู้เชี่ยวชาญบางคนความสามารถในการจ่ายเงินที่สูงขึ้นของการจำนอง 15 ปีรวมถึงการมีกองทุนวันฝนตกซุก

สารบัญ: