สินเชื่อที่อยู่อาศัยวิจิตรคืออะไร?
การจำนองแบบวิจิตรเป็นสินเชื่อประเภทหนึ่งซึ่งจะมีการตัดคำหรือรวมถึงหมายเหตุปัจจุบันที่เกิดจากทรัพย์สิน เงินกู้แบบพันรอบจะประกอบด้วยยอดคงเหลือของเงินกู้เดิมบวกจำนวนเงินเพื่อครอบคลุมราคาซื้อใหม่สำหรับอสังหาริมทรัพย์ การจำนองเหล่านี้เป็นรูปแบบของการจัดหาเงินทุนรอง ผู้ขายของทรัพย์สินที่ได้รับตั๋วสัญญาใช้เงินที่มีความปลอดภัยซึ่งเป็น IOU ทางกฎหมายรายละเอียดจำนวนเงินที่ครบกำหนด การจำนองแบบวิจิตรเรียกอีกอย่างว่าการให้สินเชื่อแบบมีหลักประกันการจดจำนองข้อตกลงการขายการจำนองแบบหิ้วกลับหรือการรวมทุกอย่าง
ประเด็นที่สำคัญ
- Wraparound mortgages ใช้เพื่อรีไฟแนนซ์อสังหาริมทรัพย์และเป็นสินเชื่อสำหรับเยาวชนที่มีหมายเหตุปัจจุบันเกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์รวมถึงสินเชื่อใหม่เพื่อครอบคลุมราคาซื้ออสังหาริมทรัพย์ Wraparounds เป็นรูปแบบของการจัดหาเงินทุนรองและผู้ขายที่ผู้ขายถือตั๋วสัญญาใช้เงินที่มีความปลอดภัย วิจิตรมีแนวโน้มที่จะเกิดขึ้นเมื่อการจำนองที่มีอยู่ไม่สามารถจ่ายออกด้วยการจำนองวิจิตรผู้ให้กู้รวบรวมการชำระเงินจำนองจากผู้กู้ที่จะจ่ายเงินต้นฉบับและให้ตัวเองด้วยอัตรากำไร
วิธีการจำนอง Wraparound
บ่อยครั้งที่การจดจำนองแบบราบเรียบเป็นวิธีการรีไฟแนนซ์ทรัพย์สินหรือจัดหาเงินทุนเพื่อซื้อทรัพย์สินอื่นเมื่อไม่สามารถชำระค่าจำนองที่มีอยู่ได้ จำนวนรวมของการจำนองวิจิตรรวมถึงจำนวนเงินที่ค้างชำระของการจำนองก่อนหน้านี้รวมทั้งเงินเพิ่มเติมที่จำเป็นโดยผู้ให้กู้ ผู้กู้ทำให้การชำระเงินมากขึ้นสำหรับสินเชื่อใหม่ซึ่งผู้ให้กู้จะใช้ในการชำระเงินต้นฉบับบวกกับให้อัตรากำไรตัวเอง ขึ้นอยู่กับถ้อยคำในเอกสารการยืมชื่ออาจโอนไปยังเจ้าของใหม่ทันทีหรืออาจยังคงอยู่กับผู้ขายจนกว่าความพึงพอใจของสินเชื่อ
การขึ้นรูปแบบจดจำนองเป็นรูปแบบหนึ่งของการจัดหาเงินทุนผู้ขายซึ่งไม่เกี่ยวข้องกับการจำนองธนาคารแบบเดิมโดยผู้ขายจะเข้ามาแทนที่ธนาคาร
เนื่องจากการขึ้นฉากเป็นการจำนองแบบจูเนียร์การเรียกร้องใด ๆ ที่เหนือกว่าหรืออาวุโสจะมีลำดับความสำคัญ ในกรณีที่มีการผิดนัดการจำนองเดิมจะได้รับเงินทั้งหมดจากการชำระทรัพย์สินจนกว่าจะชำระทั้งหมด
วิจิตรการจำนองเป็นรูปแบบของการจัดหาเงินทุนผู้ขายที่แทนที่จะใช้สำหรับการจำนองธนาคารธรรมดาผู้ซื้อจะลงนามจำนองกับผู้ขาย จากนั้นผู้ขายจะเข้ามาแทนที่ธนาคารและรับชำระเงินจากเจ้าของคนใหม่ของทรัพย์สิน สินเชื่อส่วนใหญ่ที่ขายโดยผู้ขายจะรวมส่วนต่างของอัตราดอกเบี้ยที่เรียกเก็บซึ่งจะทำให้ผู้ขายมีกำไรเพิ่มเติม
สินเชื่อที่อยู่อาศัยวิจิตรกับสินเชื่อที่อยู่อาศัยที่สอง
ทั้งการจำนองวิจิตรและการจำนองที่สองเป็นรูปแบบของการจัดหาเงินทุนผู้ขาย การจำนองครั้งที่สองเป็นประเภทของการจำนองผู้ใต้บังคับบัญชาที่ทำในขณะที่การจำนองเดิมยังคงมีผล อัตราดอกเบี้ยที่เรียกเก็บจากการจำนองครั้งที่สองมีแนวโน้มที่จะสูงขึ้นและจำนวนเงินที่ยืมมาจะต่ำกว่าการจำนองครั้งแรก
ข้อแตกต่างที่น่าสังเกตได้ระหว่างการจำนองแบบสองชั้นกับการจำนองแบบที่สองคือสิ่งที่เกิดขึ้นกับยอดเงินคงเหลือจากสินเชื่อเดิม การขึ้นรูปแบบรวมถึงการจดบันทึกต้นฉบับไว้ในการชำระเงินจำนองใหม่ ด้วยการจำนองครั้งที่สองยอดคงเหลือการจำนองดั้งเดิมและราคาใหม่รวมกันเพื่อสร้างการจำนองใหม่
ตัวอย่างของการจำนอง Wraparound
ตัวอย่างเช่นนายสมิ ธ เป็นเจ้าของบ้านที่มียอดจำนองอยู่ที่ $ 50, 000 ดอกเบี้ย 4% มิสเตอร์สมิ ธ ขายบ้านในราคา 80, 000 ดอลลาร์ให้กับนางโจนส์ผู้ซึ่งได้รับการจดจำนองจากนายสมิ ธ หรือผู้ให้กู้รายอื่นด้วยดอกเบี้ย 6% นางโจนส์จ่ายเงินให้กับนายสมิ ธ ที่ใช้เงินเหล่านั้นเพื่อชำระค่าจำนองเดิม 4%
นายสมิ ธ ทำกำไรจากทั้งความแตกต่างระหว่างราคาซื้อและจำนองเดิมที่ค้างชำระและจากส่วนต่างระหว่างอัตราดอกเบี้ยทั้งสอง กรรมสิทธิ์ในบ้านอาจโอนไปยังนางโจนส์ทั้งนี้ขึ้นอยู่กับเอกสารสินเชื่อ อย่างไรก็ตามหากเธอผิดนัดในการจำนองผู้ให้กู้หรือผู้เรียกร้องอาวุโสอาจยึดทรัพย์สินและเรียกคืนทรัพย์สิน
