วิธีที่จะจำนอง

ผู้กู้จำนองบางรายมีเพียงสองสิ่งในใจ: "ฉันสามารถซื้อได้เท่าไหร่" และ "การชำระเงินรายเดือนของฉันจะเป็นอย่างไร" พวกเขาสูงสุดการเงินของพวกเขาเกี่ยวกับหนี้จำนองและใช้จำนองตัดจำหน่ายดอกเบี้ยอย่างเดียวหรือลบเพื่อลดการชำระเงินรายเดือนของพวกเขา จากนั้นพวกเขาก็ขึ้นอยู่กับการแข็งค่าของราคาบ้านเพื่อคราสความเสี่ยงที่เกี่ยวข้องกับการจำนองคงที่หรือเพิ่มขึ้น

ในหลายกรณีหากเจ้าของบ้านเหล่านี้โชคดีพอที่จะสะสมทุนในบ้านของพวกเขาพวกเขาจะหาแหล่งเงินทุนอีกครั้งผ่านสินเชื่อบ้านหรือรีไฟแนนซ์เงินสดออกจากนั้นใช้เงินที่ได้จากการซื้อสินค้าเพิ่มเติมชำระหนี้ผู้บริโภค หรือแม้แต่ลงทุนเพิ่มเติม เสียงเสี่ยงไหม มันคือ. เราจะแสดงให้คุณเห็นว่าคุณมีการจำนองที่คุณสามารถจ่ายได้และการสร้างทุนโดยการชำระอย่างรวดเร็ว

เพิ่มการจำนองคณิตศาสตร์

การจำนองทุกครั้งมีกำหนดการตัดจำหน่าย ตารางค่าตัดจำหน่ายเป็นตารางที่วางการชำระเงินจำนองตามกำหนดเวลาตามลำดับเวลาเริ่มต้นด้วยการชำระเงินครั้งแรกและสิ้นสุดด้วยการชำระเงินงวดสุดท้าย (ในการตัดจำหน่ายโปรดดูที่การ ทำความเข้าใจกับโครงสร้างการชำระเงินจำนอง และ การตัดสินใจจำนองตามความเสี่ยง )

ในตารางค่าตัดจำหน่ายการชำระเงินแต่ละครั้งจะถูกแบ่งเป็นการจ่ายดอกเบี้ยและการชำระเงินต้น ในช่วงต้นของตารางค่าตัดจำหน่ายอัตราร้อยละขนาดใหญ่ของการชำระเงินทั้งหมดคือดอกเบี้ยและร้อยละขนาดเล็กของการชำระเงินทั้งหมดเป็นเงินต้น เมื่อคุณชำระเงินจำนองจำนวนที่จัดสรรให้กับดอกเบี้ยจะลดลงและจำนวนที่จัดสรรให้กับเงินต้นจะเพิ่มขึ้น

การคำนวณค่าตัดจำหน่ายสามารถเข้าใจได้ง่ายที่สุดโดยแบ่งเป็นสามส่วนดังนี้

ส่วนที่ 1 - คอลัมน์ 5: การชำระเงินรายเดือนทั้งหมด

การคำนวณการชำระเงินรายเดือนทั้งหมดแสดงโดยสูตรด้านล่าง

$\begin{matrix} = \frac{P_{ผม}}{1 - (1 + ผม)^{- n}} \\ ที่อยู่: \\ = จำนวนเงินที่จ่ายเป็นงวด \\ P = ยอดเงินต้นคงเหลือของการจำนอง \\ ผม = อัตราดอกเบี้ยรายงวด \end{matrix} \ start {aligned} & \ text {A} = \ frac { text {P} _i} {1 - (1 + i) ^ {-n}} \ & \ textbf {โดยที่:} \ & \ text {A} = \ text {ยอดการชำระเป็นงวด} \ & \ text {P} = \ text {ยอดเงินต้นคงเหลือของการจำนอง} \ & i = \ text {อัตราดอกเบี้ยเป็นงวด} \ & n = \ text {จำนวนที่เหลือตามกำหนด การชำระเงิน} end {จัดชิด}$ A = 1− (1 + i) −nPi โดยที่: A = ยอดชำระงวดรายงวด P = ยอดเงินต้นคงเหลือของการจำนอง = อัตราดอกเบี้ยรายงวด

ส่วนที่ 2 - คอลัมน์ 6: ความสนใจเป็นงวด

รูปที่ 1

การคำนวณดอกเบี้ยที่เรียกเก็บตามงวดคำนวณตามที่แสดงด้านล่าง:

อัตราดอกเบี้ยรายงวด (คอลัมน์ 3) x ยอดเงินต้นคงเหลือ (คอลัมน์ 4)

หมายเหตุ: อัตราดอกเบี้ยที่แสดงในคอลัมน์ 3 เป็นอัตราดอกเบี้ยรายปี จะต้องหารด้วย 12 (เดือน) เพื่อให้ได้อัตราดอกเบี้ยเป็นงวด

ส่วนที่ 3 - คอลัมน์ 7: การชำระเงินต้น

การคำนวณการชำระเงินต้นเป็นระยะจะแสดงโดยสูตรด้านล่าง

การชำระเงินทั้งหมด (คอลัมน์ 5) - การจ่ายดอกเบี้ยเป็นงวด (คอลัมน์ 6)

รูปที่ 2

รูปที่ 2 แสดงตารางการตัดจำหน่ายสำหรับการจำนองอัตราดอกเบี้ยคงที่ 8 ปี 30% เพื่อประโยชน์ของพื้นที่จะแสดงเฉพาะห้าเดือนแรกและห้าเดือนที่ผ่านมา

ตารางค่าตัดจำหน่ายแสดงให้เห็นว่าการจ่ายเงินเพิ่ม $ 300 ในแต่ละเดือนไปยังยอดเงินต้นของการจำนองเดียวกันที่แสดงในรูปที่ 1 จะทำให้อายุการจำนองสั้นลงประมาณ 21 ปี 10 เดือน (รวม 262 เดือนเทียบกับ 360) และลดจำนวนเงินทั้งหมด ดอกเบี้ยจ่ายตลอดอายุของการจำนองโดย $ 209, 948

อย่างที่คุณเห็นยอดเงินต้นของการจำนองลดลงมากกว่า $ 300 พิเศษที่คุณโยนในแต่ละเดือน มันช่วยให้คุณประหยัดเงินได้มากขึ้นโดยลดจำนวนดอกเบี้ยที่เรียกเก็บในระยะเวลาที่เหลือ

ตัวอย่างเช่นหากมีการจ่ายเงินเพิ่ม $ 300 ในแต่ละเดือนเป็นเวลา 24 เดือนเมื่อเริ่มต้นการจำนอง 30 ปีจำนวนเงินพิเศษที่ยอดเงินต้นลดลงจะมากกว่า $ 7, 200 (หรือ $ 300 x 24) จำนวนเงินจริงที่บันทึกไว้โดยจ่ายเพิ่มอีก $ 300 ต่อเดือนภายในสิ้นปีที่สองคือ $ 7, 430.42 คุณได้ประหยัด $ 200 ในช่วงสองปีแรกของการจำนองและผลประโยชน์จะเพิ่มขึ้นเมื่อพวกเขารวมตัวกันตลอดชีวิตของการจำนอง!

นี่เป็นเพราะเมื่อมีการใช้เงินพิเศษ $ 300 ต่อยอดเงินต้นของการจำนองในแต่ละเดือนจะมีการใช้เปอร์เซ็นต์การชำระเงินจำนองที่ กำหนด มากขึ้นกับยอดเงินต้นของการจำนองในเดือนต่อ ๆ ไป (ค้นหาข้อมูลเพิ่มเติมเกี่ยวกับการชำระเงินจำนองในบทช่วยสอน พื้นฐานการจำนอง ของเรา)

ประโยชน์ที่แท้จริงของการชำระสินเชื่อบ้านเร่งด่วน

ประโยชน์ที่แท้จริงของการชำระเงินแบบเร่งด่วนถูกวัดโดยการคำนวณสิ่งที่บันทึกไว้กับสิ่งที่ได้รับ ตัวอย่างเช่นแทนที่จะจ่ายเงินเพิ่ม $ 300 ต่อเดือนสำหรับการจำนองที่แสดงด้านบน $ 300 สามารถใช้ทำอย่างอื่นแทน สิ่งนี้เรียกว่าการวิเคราะห์ต้นทุน - ผลประโยชน์

สมมติว่าผู้บริโภคที่มีการจดจำนองที่แสดงในตารางค่าตัดจำหน่ายข้างต้นกำลังพยายามตัดสินใจว่าจะชำระเงินจำนองแบบเร่ง $ 300 ต่อเดือนหรือไม่ ผู้บริโภคกำลังพิจารณาสามตัวเลือกดังแสดงด้านล่าง สำหรับแต่ละตัวเลือกเราจะคำนวณต้นทุนเทียบกับผลประโยชน์หรือสิ่งที่สามารถบันทึกได้เมื่อเทียบกับสิ่งที่ให้ไว้ (เพื่อประโยชน์ของตัวอย่างนี้เราจะสมมติว่าการใช้ประโยชน์จากส่วนใด ๆ ในบ้านผ่านทางสินเชื่อส่วนแรกไม่ใช่ทางเลือกนอกจากนี้เราจะไม่สนใจการหักลดหย่อนภาษีของดอกเบี้ยจำนองซึ่งอาจเปลี่ยนตัวเลขได้ เล็กน้อย.)

เจ้าของบ้านสามตัวเลือกรวมถึง:

รับสินเชื่อผู้บริโภค 5 ปี 14, 000 เหรียญในอัตราดอกเบี้ย 10% เพื่อซื้อเรือจ่ายหนี้บัตรเครดิต 12, 000 ดอลลาร์ซึ่งมีอัตรารายปี 15% (ทบต้นทุกวัน) ลงทุนในตลาดหุ้น

ตัวเลือกที่ 1: ซื้อเรือ

การตัดสินใจซื้อเรือเป็นทั้งเรื่องของความสุขและเศรษฐศาสตร์ เรือ - เหมือนของเล่น "ของผู้บริโภค" - เป็นสินทรัพย์ที่เสื่อมราคา การเพิ่มหนี้ครัวเรือนเพื่อซื้อสินทรัพย์ที่มีสภาพคล่องต่ำซึ่งมีการเสื่อมราคาจะเพิ่มความเสี่ยงต่องบดุลของครัวเรือน ผู้บริโภครายนี้ต้องชั่งน้ำหนักยูทิลิตี้ (ความสุข) ที่ได้รับจากการเป็นเจ้าของเรือเทียบกับเศรษฐกิจที่แท้จริงของการตัดสินใจ

เราสามารถคำนวณได้ว่าเงินกู้ $ 14, 000 สำหรับเรือที่อัตราดอกเบี้ย 10% และระยะเวลาห้าปีจะมีการชำระรายเดือน 297.46 ดอลลาร์

สารบัญ:

เพิ่มการจำนองคณิตศาสตร์

ประโยชน์ที่แท้จริงของการชำระสินเชื่อบ้านเร่งด่วน

ตัวเลือกของบรรณาธิการ