เมื่อตลาดที่อยู่อาศัยเริ่มลดลงในปี 2550 ดูเหมือนว่าการจำนองที่ชำระเงินต่ำจะสิ้นสุดลง แต่น่าแปลกใจเพียงไม่กี่ปีต่อมาแม้ผู้บริโภคที่มีเครดิตต่ำกว่าค่าเฉลี่ยก็มักจะซื้อบ้านที่มีล่วงหน้าน้อยกว่า 20%
แม้ในช่วงหลังของการเลื่อนที่อยู่อาศัยผู้บริโภคมีตัวเลือกน้อยถ้าบัญชีออมทรัพย์ของพวกเขาขาดน้อย FHA จำนองซึ่งต้องการเพียง 3.5% ลงมีความนิยมเพิ่มขึ้น และสำหรับผู้ที่มีคุณสมบัติสินเชื่อบ้านเวอร์จิเนียอนุญาตให้ผู้ซื้อจัดหาเงินเต็มราคาของบ้านของพวกเขา
ทุกวันนี้มันง่ายขึ้นที่จะได้รับเงินกู้ธรรมดาที่มีเงินดาวน์ต่ำ Fannie Mae และ Freddie Mac ซึ่งซื้อการจำนองส่วนใหญ่จากผู้ให้กู้ในสหรัฐเพิ่งประกาศว่าพวกเขาจะลดเงินดาวน์ขั้นต่ำจาก 5% เป็น 3% ในการทำเช่นนี้พวกเขาเปิดประตูให้ธนาคารเพื่อแข่งขันกับผู้ซื้อบ้านที่มีสายเงินสด
ในขณะที่ยังคงเป็นไปได้ที่จะซื้อบ้านที่มีน้อยลงไม่ว่าจะเป็นความคิดที่ดีสำหรับผู้บริโภคเป็นคำถามอื่น มันสมเหตุสมผลหรือไม่ที่จะสร้างเงินออมของคุณและรอที่จะกลับบ้านไปซื้อของจนกว่าคุณจะสามารถจ่ายเป็นเงินสดได้มากขึ้นเมื่อปิด? และเงินออมของคุณควรลงทุนในที่อยู่อาศัยเท่าไหร่ นี่คือปัจจัยที่ควรพิจารณา
เงินดาวน์ที่ลดลง: ต้นทุนระยะยาวที่สูงขึ้น
บางทีสิ่งแรกที่คิดเกี่ยวกับสินเชื่อเงินดาวน์คืออาจมีค่าใช้จ่ายเพิ่มขึ้นในระยะยาว เนื่องจากคุณให้เงินกับราคาบ้านมากขึ้นการจ่ายดอกเบี้ยของคุณตลอดอายุเงินกู้จะสูงขึ้นมาก
ตัวอย่างเช่นถ้าคุณซื้อบ้าน 200, 000 ดอลลาร์ลดลง 5% แทนที่จะเป็น 20% คุณจะจ่ายดอกเบี้ยมากกว่า $ 35, 000 ในช่วงระยะเวลา 30 ปี เห็นได้ชัดว่าคุณจะต้องจ่ายมากขึ้นเพื่อให้ครอบคลุมเงินต้นของเงินกู้เช่นกัน
เมื่อพิจารณาถึงอัตราดอกเบี้ยที่ต่ำเพียงใดในปัจจุบันเพียงอย่างเดียวอาจไม่ทำให้คุณไม่ต้องซื้อบ้านเร็วกว่านี้ ข้อกังวลที่ใหญ่กว่าคือการเพิ่มค่าใช้จ่ายของคุณสำหรับเบี้ยประกันจำนองซึ่งโดยทั่วไปคุณจะต้องแยกจ่ายหากคุณซื้อบ้านหรือคอนโดที่มีราคาต่ำกว่า 20% จุดชำระเงินเหล่านี้คือการครอบคลุมการสูญเสียของผู้ให้กู้หากคุณผิดนัดชำระเงินกู้
การประกันจำนองมีสองประเภทพื้นฐาน หากคุณนำเงินกู้จาก FHA ออกไปผู้ให้กู้เอกชนจะให้เงินทุนสำหรับการซื้อบ้านของคุณและรัฐบาลจะทำหน้าที่เป็นผู้รับประกันภัยของคุณ หากบ้านมีค่าน้อยกว่า $ 625, 000 เบี้ยประกันการจำนองประจำปี (MIP) ปัจจุบันคือ 0.80% หรือ 0.85% ขึ้นอยู่กับจำนวนเงินทุน นอกจากนี้คุณยังจะต้องจ่ายค่าเบี้ยประกันล่วงหน้าซึ่งมีจำนวนเพียง 3, 000 ดอลลาร์สำหรับเงินกู้ $ 180, 000
การผ่อนดาวน์
โอกาสในการทำประกันจำนองหมายความว่าคุณควรรอจนกว่าคุณจะสามารถหักค่าใช้จ่ายทั้งหมดของบ้านได้ 20%? ไม่จำเป็น.
สำหรับผู้เริ่มต้นในบางเมืองที่มีค่ามากกว่าการรอคอยอาจไม่เหมือนจริงเสมอไป หากคุณอาศัยอยู่ในส่วนหนึ่งของประเทศที่แม้แต่บ้านขนาดเล็กราคา $ 400, 000 คุณจะต้องจ่าย $ 80, 000 ก่อนเข้าตลาด และหากคุณอาศัยอยู่ในพื้นที่ที่การซื้อมีราคาถูกกว่าการเช่าคุณอาจมีข้อยกเว้นเพิ่มเติมที่จะอยู่ข้างสนามจนกว่าคุณจะประหยัดได้พอที่จะหลีกเลี่ยงการประกันการจำนอง
สำหรับบางคนทางเลือกที่ดีที่สุดคือการหาจุดกึ่งกลางระหว่างเงินดาวน์ขั้นต่ำและ 20% แบบดั้งเดิม ตัวอย่างเช่นหากคุณนำเงินกู้ FHA ออกและวาง 10% ประกันจำนองของคุณจะถูกยกเลิกหลังจาก 11 ปี มิฉะนั้นคุณจะต้องชำระเงินเต็มจำนวนสำหรับเงินกู้ต่อไป คุณสามารถรีไฟแนนซ์ในภายหลังเพื่อกำจัดประกันได้หรือไม่ แน่ใจ แต่ไม่มีการรับประกันว่าอัตราดอกเบี้ยจะอยู่ที่หรือใกล้ระดับต่ำสุดในประวัติศาสตร์เมื่อคุณทำ
นอกจากนี้เบี้ยประกันการจำนองของคุณ (MIP) จะลดลงเมื่อคุณชำระเงินดาวน์ที่ใหญ่ขึ้น เมื่อคุณทำการจำนอง 15 ปีตัวอย่างเช่นถ้าคุณสามารถจ่าย 10% ล่วงหน้าการชำระเงินรายปีจะลดลงจาก 0.70% เป็น 0.45%
ในขณะที่รายละเอียดจะแตกต่างกันเล็กน้อยกับ PMI ใช้ตรรกะเดียวกัน ยิ่งคุณมีเงินดาวน์มากเท่าใดคุณก็ยิ่งจ่ายน้อยลงเท่านั้น อย่างไรก็ตามข้อดีอย่างหนึ่งของ PMI ก็คือคุณสามารถยกเลิกได้เมื่อคุณได้รับส่วนแบ่ง 20% ในบ้านของคุณ (ดู วิธีเอาชนะการประกันสินเชื่อที่อยู่อาศัยส่วนตัว )
หากธนาคารยังคงจดจำนองหนังสือของคุณไว้ - นั่นคือจะไม่ขายให้กับนิติบุคคลเช่น Fannie Mae หรือ Freddie Mac - อาจไม่จำเป็นต้องทำประกันเลย อย่างไรก็ตามธนาคารมักจะเรียกเก็บค่าธรรมเนียมล่วงหน้าหรืออัตราดอกเบี้ยที่สูงขึ้นหากคุณเลือกสินเชื่อเงินดาวน์ต่ำเพื่อช่วยลดความเสี่ยงที่อาจเกิดขึ้น แม้แต่ครึ่งหนึ่งของจุดร้อยละที่เพิ่มขึ้นอาจทำให้คุณเสียค่าใช้จ่ายหลายพันดอลลาร์ในระยะเวลา 30 ปี ผลกระทบโดยรวมเหมือนกัน: เมื่อคุณวางลงมากขึ้นคุณสามารถยืมได้น้อยลง
ความเสี่ยงของการไป 'ใต้น้ำ'
ข้อเสียอีกประการหนึ่งของการวางขั้นต่ำเปล่าเมื่อคุณซื้อบ้านคือคุณมีการป้องกันน้อยลงหากตลาดที่อยู่อาศัยลดลง ด้วยการลดลงเพียง 3% หรือ 4% คุณจะพบว่าตัวเองติดอยู่กับธนาคารมากกว่าบ้านของคุณ นั่นคือสิ่งที่เกิดขึ้นกับเจ้าของบ้านหลายคนในช่วงที่มีการล่มสลายของบ้านเกิด
แม้ว่าคุณจะไม่ได้รับการปกป้องอย่างสมบูรณ์แม้ว่าคุณจะใส่ 10% หรือ 15% ก็ตาม แต่คุณจะได้รับบัฟเฟอร์ที่ใหญ่กว่าหากราคาบ้านกลับมาแย่ลง
รักษาเบาะออมทรัพย์
การออมเพื่อบ้านเป็นเป้าหมายสำคัญในชีวิต แต่เมื่อคุณรวบรวมเงินดาวน์ตรวจสอบให้แน่ใจว่าคุณไม่ได้ปล่อยให้ตัวเองขาดเงิน ไม่เพียงเป็นการดีที่มีกองทุนฉุกเฉิน (ควรค่าครองชีพหกเดือน) คุณจะต้องมีเงินสำรองสำหรับค่าใช้จ่ายที่ไม่คาดคิดซึ่งการซื้อบ้านมักจะเกิดขึ้น สำหรับข้อมูลเพิ่มเติมให้ดูที่ ฉันควรเก็บเงินสดไว้ในธนาคารเป็นจำนวนเท่าใด
กำหนดงบประมาณที่เข้มงวดก่อนที่จะเริ่มการล่าสัตว์ในบ้านเพื่อให้คุณรู้ว่าคุณจะสามารถใช้จ่ายอะไรได้บ้าง และทำสิ่งที่คุณสามารถทำได้เพื่อสร้างเงินสำรองของคุณทันทีที่คุณชำระเสร็จสิ้นและทาสีใหม่และเปลี่ยนพรมและตู้ นอกจากนี้โปรดจำไว้ว่าผู้คนบอกว่าเป็นการดีที่จะอาศัยอยู่ในบ้านสักหน่อยก่อนทำการปรับปรุงที่ไม่ได้รับคำสั่งก่อนที่คุณจะย้ายเข้า
บรรทัดล่าง
สินเชื่อเงินดาวน์ต่ำเป็นทางเลือกที่ดีสำหรับเจ้าของบ้านบางคนหรือไม่? อย่างแน่นอน แต่คำนวณค่าใช้จ่ายระยะยาวของการประกันจำนองหรืออัตราดอกเบี้ยที่สูงขึ้นคุณจะจ่ายเพื่อให้แน่ใจว่ามันคุ้มค่า ดูได้จากการ จำนอง: คุณสามารถซื้อได้เท่าไหร่? และการ หลอกลวงสินเชื่อที่อยู่อาศัย 10 อันดับแรกที่ควรหลีกเลี่ยง
