นิยามโฉนดที่น่าเชื่อถือ

โฉนดที่เชื่อถือได้คืออะไร?

โฉนดที่ไว้วางใจหรือที่รู้จักกันว่าโฉนดไว้วางใจเป็นเอกสารที่ใช้ในการทำธุรกรรมอสังหาริมทรัพย์ในสหรัฐอเมริกาบางครั้งมันเป็นเอกสารที่เข้ามาเล่นเมื่อฝ่ายหนึ่งนำเงินกู้จากอีกฝ่ายหนึ่งมาซื้ออสังหาริมทรัพย์ โฉนดที่น่าเชื่อถือแสดงถึงข้อตกลงระหว่างผู้ยืมและผู้ให้กู้เพื่อให้ทรัพย์สินที่ไว้วางใจโดยบุคคลที่สามที่เป็นกลางและเป็นอิสระจนกว่าจะชำระคืนเงินกู้

แม้ว่าการกระทำที่เชื่อถือได้จะน้อยกว่าที่เคยมี แต่บางรัฐ 20 รัฐยังคงใช้การแทนอย่างใดอย่างหนึ่งมากกว่าการจำนองเมื่อการจัดหาเงินทุนมีส่วนเกี่ยวข้องในการซื้ออสังหาริมทรัพย์

การกระทำที่เชื่อถือได้มักใช้ในอลาสก้าแอริโซนาแคลิฟอร์เนียโคโลราโดไอดาโฮอิลลินอยส์มิสซิสซิปปีมิสซูรีมอนแทนานอร์ ธ แคโรไลนาเทนเนสซีเท็กซัสเวอร์จิเนียและเวสต์เวอร์จิเนีย มีเพียงไม่กี่รัฐเช่นเคนตักกี้แมริแลนด์และเซาท์ดาโคตาอนุญาตให้ใช้ทั้งการกระทำที่ไว้วางใจและการจำนอง

คีย์ Takeaway

• ในการทำธุรกรรมทางการเงินด้านอสังหาริมทรัพย์ทรัสต์จะโอนกรรมสิทธิ์ทางกฎหมายของทรัพย์สินไปยังบุคคลที่สามเช่นธนาคาร escrow หรือ บริษัท ที่มีชื่อเพื่อพักไว้จนกว่าผู้กู้จะชำระหนี้ของเขาไปยังผู้ให้กู้ ในหลายรัฐการลงทุนในการกระทำที่ไว้วางใจสามารถให้กระแสรายได้ที่ให้ผลตอบแทนสูง

การกระทำที่เชื่อถือได้ทำงานอย่างไร

ในธุรกรรมอสังหาริมทรัพย์ - การซื้อบ้านให้ยืม - ผู้ให้ยืมเงินเพื่อแลกเปลี่ยนกับตั๋วสัญญาใช้เงินหนึ่งฉบับหรือมากกว่าที่เชื่อมโยงกับโฉนดที่เชื่อถือได้ โฉนดโอนกรรมสิทธิ์ทางกฎหมายไปยังอสังหาริมทรัพย์ให้แก่ผู้ดูแลที่เป็นกลางโดยปกติแล้ว บริษัท ชื่อ บริษัท สัญญาหรือธนาคารซึ่งถือเป็นหลักประกันสำหรับตั๋วสัญญาใช้เงิน - การรักษาความปลอดภัยสำหรับเงินให้กู้ยืม กรรมสิทธิ์ที่เท่าเทียมกัน - สิทธิในการได้รับกรรมสิทธิ์อย่างเต็มที่ - ยังคงอยู่กับผู้ยืมเช่นเดียวกับการใช้และความรับผิดชอบอย่างเต็มที่สำหรับทรัพย์สิน

กิจการนี้ดำเนินต่อไปตลอดระยะเวลาการชำระคืนเงินกู้ ผู้จัดการมรดกถือกรรมสิทธิ์ตามกฎหมายจนกว่าผู้กู้จะชำระหนี้เต็มจำนวน ณ จุดที่กรรมสิทธิ์ในอสังหาริมทรัพย์กลายเป็นผู้ยืม หากผู้กู้ผิดนัดชำระหนี้ผู้ดูแลจะควบคุมทรัพย์สินทั้งหมด

โฉนดเทียบกับสินเชื่อที่อยู่อาศัย

การกระทำที่น่าเชื่อถือและการจำนองมีการใช้ทั้งในธนาคารและสินเชื่อภาคเอกชนสำหรับการสร้าง liens ในอสังหาริมทรัพย์และทั้งสองมักจะถูกบันทึกเป็นหนี้ในเขตที่ทรัพย์สินตั้งอยู่

อย่างไรก็ตามการจำนองเกี่ยวข้องกับทั้งสองฝ่าย: ผู้กู้ (หรือผู้จำนอง) และผู้ให้กู้ (หรือผู้รับจำนอง) ในทางตรงกันข้ามการกระทำที่เชื่อถือได้เกี่ยวข้องกับสามฝ่าย: ผู้กู้ (หรือผู้ดูแล), ผู้ให้กู้ (หรือผู้รับผลประโยชน์) และผู้ดูแล ผู้จัดการมรดกถือกรรมสิทธิ์ภาระผูกพันเพื่อผลประโยชน์ของผู้ให้กู้ ในกรณีที่ผู้กู้ผิดนัดก็จะเริ่มต้นและดำเนินการตามขั้นตอนการยึดทรัพย์สินตามคำร้องขอของผู้ให้กู้

ตรงกันข้ามกับการใช้งานที่ได้รับความนิยมการจดจำนองไม่ใช่เทคนิคการกู้ยืมเงินเพื่อซื้ออสังหาริมทรัพย์ มันเป็นข้อตกลงที่ให้คำมั่นว่าทรัพย์สินเป็นหลักประกันเงินกู้

การยึดสังหาริมทรัพย์และการกระทำที่เชื่อถือได้

การจำนองและการกระทำที่เชื่อถือได้มีกระบวนการยึดสังหาริมทรัพย์ที่แตกต่างกัน การพิจารณาคดีการยึดสังหาริมทรัพย์เป็นกระบวนการที่อยู่ภายใต้การกำกับดูแลของศาลเมื่อผู้ให้กู้ยื่นฟ้องผู้กู้เพื่อเริ่มต้นการจำนอง กระบวนการนี้ใช้เวลานานและมีราคาแพง นอกจากนี้หากการประมูลทรัพย์สินรอการขายไม่ได้นำเงินเพียงพอที่จะชำระตั๋วสัญญาใช้เงินผู้ให้กู้อาจยื่นคำขาดการตัดสินกับผู้กู้ฟ้องร้องเพื่อความสมดุล อย่างไรก็ตามแม้หลังจากขายทรัพย์สินแล้วผู้ยืมมีสิทธิ์ไถ่ถอน: เขาอาจชำระคืนผู้ให้ยืมภายในระยะเวลาที่กำหนดและได้รับกรรมสิทธิ์ในทรัพย์สิน

ในทางตรงกันข้ามการกระทำที่เชื่อถือได้ช่วยให้ผู้ให้กู้เริ่มต้นการยึดสังหาริมทรัพย์ที่ไม่ใช่การพิจารณาคดีที่เร็วขึ้นและราคาไม่แพงข้ามระบบศาลและปฏิบัติตามขั้นตอนที่ระบุไว้ในโฉนดไว้วางใจและกฎหมายของรัฐ หากผู้กู้ไม่ทำให้เงินกู้เป็นปัจจุบันทรัพย์สินจะถูกนำไปประมูลเพื่อขายทอดตลาด ชื่อโอนจากผู้จัดการมรดกไปยังเจ้าของใหม่ผ่านการกระทำของผู้ดูแลหลังการขาย เมื่อไม่มีผู้ประมูลในการขายทรัพย์สินผู้จัดการมรดกจะเปลี่ยนกลับไปเป็นผู้ให้กู้ผ่านการกระทำของผู้จัดการมรดก เมื่อขายทรัพย์สินแล้วผู้กู้ไม่มีสิทธิ์ไถ่ถอน

นอกจากนี้ผู้จัดการมรดกมีหน้าที่รับผิดชอบในการจ่ายเงินจากการขายให้กับผู้กู้และผู้ให้ยืมหลังการขายจะสิ้นสุดลง ผู้จัดการมรดกจะจ่ายเงินให้ผู้ให้กู้จำนวนเงินที่เหลืออยู่ในตราสารหนี้และจ่ายเงินให้ผู้กู้ทุกสิ่งที่เกินจำนวนเงินนั้นจึงช่วยให้ผู้ให้กู้ที่จะซื้อทรัพย์สิน

ข้อดีข้อเสียของการลงทุนในความน่าเชื่อถือ

นักลงทุนที่ค้นหาผลตอบแทนฉ่ำบางครั้งหันไปภาคอสังหาริมทรัพย์โดยเฉพาะอย่างยิ่งการกระทำที่เชื่อถือได้

ในการลงทุนโฉนดที่เชื่อถือได้นักลงทุนให้เงินกับนักพัฒนาที่ทำงานในโครงการอสังหาริมทรัพย์ ชื่อของนักลงทุนเป็นไปตามโฉนดแห่งความน่าเชื่อถือในฐานะผู้ให้กู้ นักลงทุนรวบรวมดอกเบี้ยเงินกู้ของเขา เมื่อโครงการเสร็จสิ้นเงินต้นของเขาจะถูกส่งคืนให้เขาเต็มจำนวน นายหน้าการกระทำที่เชื่อถือได้มักจะอำนวยความสะดวกในการจัดการ

ข้อดี

• กระแสรายได้ที่ให้ผลตอบแทนสูง

• ผลงานที่หลากหลาย

จุดด้อย

• ขาดสภาพคล่อง

• ไม่มีการแข็งค่าของทุน

นักพัฒนาประเภทใดเข้าสู่ข้อตกลงนี้? ธนาคารมักลังเลที่จะให้กู้ยืมกับการพัฒนาบางประเภทเช่นโครงการพาณิชย์ขนาดกลาง - เล็กเกินไปสำหรับผู้ให้กู้รายใหญ่ใหญ่เกินไปสำหรับธนาคารขนาดเล็ก - หรือนักพัฒนาที่มีประวัติไม่ดีหรือสินเชื่อมากเกินไป ผู้ให้กู้ที่ระมัดระวังอาจย้ายช้าเกินไปสำหรับนักพัฒนาขึ้นกับกำหนดเวลาที่แน่นสำหรับการเริ่มต้นหรือทำโครงการให้เสร็จ

ดังนั้นนักพัฒนาซอฟต์แวร์เหล่านี้มักจะมีปัญหานิดหน่อย ด้วยเหตุผลเหล่านี้นักลงทุนที่เชื่อถือได้มักจะคาดหวังว่าจะได้รับดอกเบี้ยในอัตราสูง พวกเขาสามารถเก็บเกี่ยวผลประโยชน์จากการกระจายความเสี่ยงเป็นสินทรัพย์ประเภทต่าง ๆ โดยไม่จำเป็นต้องเป็นผู้เชี่ยวชาญในการก่อสร้างหรือการจัดการอสังหาริมทรัพย์: นี่เป็นการลงทุนแบบพาสซีฟ

ความน่าเชื่อถือการลงทุนในโฉนดมีความเสี่ยงและข้อเสียบางอย่าง การลงทุนด้านอสังหาริมทรัพย์ไม่ได้เป็นสภาพคล่องซึ่งแตกต่างจากหุ้น นอกจากนี้นักลงทุนสามารถคาดหวังเพียงดอกเบี้ยเงินกู้ที่สร้างขึ้นด้วยการแข็งค่าของเงินทุนเพิ่มเติมใด ๆ ฝ่ายที่ลงทุนอาจใช้ประโยชน์จากความแตกต่างทางกฎหมายใด ๆ ในการกระทำที่เชื่อถือได้ก่อให้เกิดความพัวพันทางกฎหมายค่าใช้จ่ายที่อาจเป็นอันตรายต่อการลงทุน นักลงทุนทั่วไปที่มีประสบการณ์น้อยอาจมีปัญหาเนื่องจากต้องใช้ความเชี่ยวชาญบางอย่างเพื่อค้นหานักพัฒนาโครงการและโบรกเกอร์ที่น่าเชื่อถือและไว้วางใจได้

ตัวอย่างจริงของโฉนดที่เชื่อถือได้

ตัวอย่างเช่นเอกสาร Deed of Trust แบบสั้นที่ใช้ใน Austin County, Texas ครอบคลุมข้อกำหนดสำหรับผู้ให้กู้ส่วนใหญ่ แบบฟอร์มเริ่มต้นด้วยคำจำกัดความของคำและช่องว่างสำหรับผู้กู้ผู้ให้กู้และผู้ดูแลเพื่อกรอกชื่อของพวกเขา จำนวนเงินที่ถูกยืมและที่อยู่ของทรัพย์สินก็จะต้องกรอก

หลังจากส่วนนี้เอกสารจะดำเนินต่อไปเพื่อระบุการโอนสิทธิในทรัพย์สินและพันธสัญญาที่เป็นรูปแบบรวมถึง:

• รายละเอียดเกี่ยวกับการชำระเงินต้นและดอกเบี้ยเงินประกันสัญญาการประกันทรัพย์สินและการบำรุงรักษาโครงสร้างการเข้าพักของโครงสร้างการกำหนดผู้กู้จะต้องอาศัยอยู่ภายใน 60 วัน

แบบฟอร์มนี้ยังรวมถึงข้อตกลงที่ไม่เหมือนกันซึ่งระบุข้อผิดพลาดหรือการละเมิดข้อตกลงใด ๆ นอกจากนี้ยังมีข้อกำหนดที่ว่าเอกสารที่เกี่ยวข้องกับเงินกู้ไม่ใช่สินเชื่อบ้าน - นั่นคือสิ่งที่ผู้กู้จะได้รับเงินสดจาก - สินเชื่อเพื่อซื้อทรัพย์สิน

โฉนดแห่งทรัสต์ลงท้ายด้วยที่ว่างสำหรับลายเซ็นของผู้ยืมซึ่งพวกเขาจะต้องทำต่อหน้าพยานและพยานสองคนซึ่งลงชื่อด้วย