การครอบครองโดยนิยามทั่วไป

การครอบครองร่วมกันคืออะไร - TIC?

การครอบครองโดยทั่วไปเป็นข้อตกลงที่ผู้คนสองคนขึ้นไปแบ่งปันสิทธิการเป็นเจ้าของในทรัพย์สินหรือที่ดิน สถานที่ให้บริการอาจจะเป็นเชิงพาณิชย์หรือที่อยู่อาศัย เมื่อผู้เช่าร่วมกันเสียชีวิตทรัพย์สินจะส่งผ่านไปยังอสังหาริมทรัพย์ของผู้เช่ารายนั้น เจ้าของอิสระแต่ละรายอาจควบคุมเปอร์เซ็นต์ที่เท่ากันหรือต่างกันของคุณสมบัติทั้งหมด นอกจากนี้ผู้เช่าในหุ้นส่วนสามัญมีสิทธิที่จะปล่อยให้ทรัพย์สินของพวกเขาไปยังผู้รับผลประโยชน์ใด ๆ ที่เป็นส่วนหนึ่งของที่ดินของพวกเขา เงื่อนไขสัญญาสำหรับผู้เช่าทั่วไปมีรายละเอียดในโฉนดกรรมสิทธิ์หรือเอกสารกรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินที่มีผลผูกพันตามกฎหมายอื่น ๆ

TIC ทำงานอย่างไร

เมื่อมีคนสองคนหรือมากกว่านั้นเป็นเจ้าของอสังหาริมทรัพย์ในฐานะผู้เช่าร่วมกันพื้นที่ทั้งหมดของทรัพย์สินจะถูกครอบครองโดยกลุ่มอย่างเท่าเทียมกัน ผู้เช่าร่วมอาจมีความแตกต่างในความเป็นเจ้าของ ตัวอย่างเช่น Sarah และ Debbie แต่ละคนอาจเป็นเจ้าของ 25% ของทรัพย์สินในขณะที่ Leticia เป็นเจ้าของ 50% ในขณะที่เปอร์เซ็นต์การเป็นเจ้าของแตกต่างกันไปไม่มีบุคคลใดสามารถอ้างสิทธิ์การเป็นเจ้าของในส่วนใด ๆ ของทรัพย์สิน

การครอบครองในข้อตกลงทั่วไปสามารถสร้างได้ตลอดเวลา ดังนั้นบุคคลอาจพัฒนาความสนใจในปีที่ผ่านมาหลังจากสมาชิกคนอื่น ๆ ได้ทำข้อตกลงร่วมกัน เมื่อย้อนกลับไปที่ตัวอย่างด้านบนเราสามารถพูดได้ว่า Sarah และ Leticia เดิมแต่ละคนครอบครองทรัพย์สิน 50% เมื่อถึงจุดหนึ่งซาร่าห์ตัดสินใจแบ่งส่วน 50% ของเธอกับเด็บบี้ออกจากกลุ่มด้วยการแบ่ง 25/25/50

นอกจากนี้สมาชิกของข้อตกลงอาจขายหรือยืมกับส่วนของเจ้าของ

ประเด็นที่สำคัญ

• การครอบครองโดยทั่วไปคือการจัดการที่สองคนหรือมากกว่านั้นมีผลประโยชน์ความเป็นเจ้าของในทรัพย์สินผู้เช่าที่เหมือนกันสามารถเป็นเจ้าของเปอร์เซ็นต์ของทรัพย์สินที่ต่างกัน แตกต่างจากการเช่าร่วมโดยเฉพาะอย่างยิ่งในแง่ของสิทธิการอยู่รอดและระดับความเป็นเจ้าของที่ผู้เช่าแต่ละรายมี

การกำจัด TIC

ผู้เช่าร่วมหนึ่งรายขึ้นไปอาจซื้อสมาชิกคนอื่น ๆ เพื่อยุบการเช่าโดยทั่วไป หากผู้เช่าร่วมควรพัฒนาความสนใจหรือทิศทางที่ตรงกันข้ามสำหรับการใช้งานการปรับปรุงหรือต้องการขายทรัพย์สินพวกเขาจะต้องทำข้อตกลงร่วมกันเพื่อก้าวไปข้างหน้า ในกรณีที่ไม่สามารถทำความเข้าใจได้อาจมีการดำเนินการพาร์ติชันเกิดขึ้น การดำเนินการแบ่งพาร์ติชันอาจเป็นไปตามความสมัครใจหรือคำสั่งของศาลทั้งนี้ขึ้นอยู่กับความร่วมมือของผู้เช่าร่วมที่ดี

ในการดำเนินการตามกฎหมายพาร์ติชันศาลจะแบ่งทรัพย์สินระหว่างการเช่าในสมาชิกสามัญที่อนุญาตให้สมาชิกแต่ละคนจะก้าวไปข้างหน้าแยกจากสมาชิกคนอื่น ๆ รู้จักกันในชื่อพาร์ติชั่นซึ่งเป็นวิธีที่ดีที่สุดในการแบ่งทรัพย์สินและมักจะเป็นวิธีที่ใช้เมื่อผู้เช่าร่วมไม่ใช่ฝ่ายตรงข้าม

หากผู้เช่าร่วมปฏิเสธที่จะทำงานร่วมกันพวกเขาอาจพิจารณาเข้าสู่พาร์ทิชันของทรัพย์สินโดยการขาย ที่นี่มีการขายการถือครองและการแบ่งรายได้ระหว่างผู้เช่าร่วมตามความสนใจของพวกเขาในทรัพย์สิน

ภาษีทรัพย์สินพร้อมคุณสมบัติ TIC

การครอบครองในข้อตกลงทั่วไปตามกฎหมายที่ใช้บังคับมักจะสรุปความหมายของการเป็นเจ้าของร่วมกันในภาษีของทรัพย์สิน สัญญาจะอธิบายถึงความรับผิดทางภาษีที่มีการแจกจ่ายให้กับเจ้าของแต่ละคนตามสัญญา

เนื่องจากผู้เช่าในข้อตกลงร่วมกันไม่ได้แบ่งที่ดินหรือทรัพย์สินตามกฎหมายอย่างถูกกฎหมายเขตอำนาจศาลการเรียกเก็บภาษีส่วนใหญ่จะไม่แยกการเรียกเก็บเงินภาษีทรัพย์สินตามสัดส่วนของเจ้าของแต่ละรายตามสัดส่วนการเป็นเจ้าของ ส่วนใหญ่ผู้เช่าที่เหมือนกันจะได้รับใบเรียกเก็บภาษีทรัพย์สิน

ในหลายเขตอำนาจศาลผู้เช่าในข้อตกลงร่วมกันกำหนดความรับผิดร่วมและหลายต่อผู้เช่าร่วม ข้อตกลงนี้หมายความว่าเจ้าของอิสระแต่ละคนอาจต้องเสียภาษีทรัพย์สินจนถึงจำนวนเต็มของการประเมิน ความรับผิดนั้นมีผลกับเจ้าของแต่ละคน

เมื่อมีการชำระภาษีทรัพย์สินผู้เช่าร่วมจะหักเงินจำนวนดังกล่าวจากการยื่นแบบแสดงรายการภาษีเงินได้ หากเขตอำนาจศาลด้านภาษีเป็นไปตามความรับผิดร่วมกันและหลายรายผู้ร่วมการค้าแต่ละรายอาจหักจำนวนเงินที่พวกเขาได้รับจากการยื่นแบบแสดงรายการภาษีเงินได้ ในเขตที่ไม่ปฏิบัติตามขั้นตอนนี้พวกเขาสามารถหักเปอร์เซ็นต์ของภาษีทั้งหมดได้จนถึงระดับความเป็นเจ้าของ

การครอบครองใน Common vs Joint Tenancy

แม้ว่าพวกเขาจะฟังดูคล้ายกัน แต่การครอบครองโดยทั่วไปแตกต่างกันไปในหลายวิธีจากการเช่าร่วม ในการเช่าร่วมผู้เช่าจะได้รับส่วนแบ่งเท่ากันของทรัพย์สินที่มีโฉนดเดียวกันในเวลาเดียวกัน

หนึ่งในความแตกต่างหลักมาจากการเพิ่มหรือลบสมาชิกใด ๆ จากข้อตกลง ในข้อตกลง TIC การเปลี่ยนแปลงของสมาชิกไม่ได้เป็นการทำลายข้อตกลง ด้วยการเช่าร่วมกันข้อตกลงจะถูกทำลายถ้าสมาชิกคนใดคนหนึ่งต้องการที่จะขายผลประโยชน์ของพวกเขา

ตัวอย่างเช่นหากผู้เช่ารายหนึ่งต้องการซื้อผู้อื่นผู้ขายจะต้องขายทรัพย์สินในทางเทคนิคและนำเงินที่ได้มาแจกจ่ายให้กับเจ้าของอย่างเท่าเทียมกัน สมาชิกผู้เช่าร่วมอาจใช้การดำเนินการพาร์ติชันตามกฎหมายเพื่อแยกทรัพย์สินถ้าการครอบครองมีขนาดใหญ่พอที่จะรองรับการแยกนี้

ความตายของผู้เช่าร่วม

ความแตกต่างที่สำคัญอีกอย่างเกิดขึ้นในกรณีที่มีผู้เสียชีวิตหนึ่งรายร่วม ตามที่ระบุไว้ก่อนหน้านี้ข้อตกลงของ TIC อนุญาตให้การส่งผ่านทรัพย์สินเป็นส่วนหนึ่งของอสังหาริมทรัพย์ของเจ้าของ อย่างไรก็ตามในข้อตกลงการเช่าร่วมชื่อของทรัพย์สินที่ส่งไปยังเจ้าของที่รอดตาย

กล่าวอีกนัยหนึ่งผู้เช่าทั่วไปไม่มีสิทธิในการอยู่รอดโดยอัตโนมัติ เว้นแต่สมาชิกสุดท้ายของสมาชิกผู้เสียชีวิตจะระบุว่าความสนใจของพวกเขาในทรัพย์สินจะถูกแบ่งให้กับเจ้าของที่รอดชีวิตผู้เช่าที่เสียชีวิตในความสนใจร่วมกันเป็นของอสังหาริมทรัพย์ของพวกเขา ตรงกันข้ามกับผู้เช่าร่วมผลประโยชน์ของผู้เสียชีวิตจะถูกโอนโดยอัตโนมัติไปยังเจ้าของที่รอดชีวิต ตัวอย่างเช่นเมื่อผู้เช่าร่วมสี่รายเป็นเจ้าของบ้านและผู้เช่ารายหนึ่งเสียชีวิตผู้รอดชีวิตทั้งสามคนลงเอยด้วยการแบ่งทรัพย์สินเพิ่มเติมหนึ่งในสาม

การแต่งงานและกรรมสิทธิ์ในทรัพย์สิน

บางรัฐกำหนดให้ผู้เช่าร่วมเป็นเจ้าของทรัพย์สินเริ่มต้นสำหรับคู่สมรสในขณะที่คนอื่นใช้การครอบครองในรูปแบบกรรมสิทธิ์ร่วม รุ่นที่สามซึ่งใช้ในบางรัฐ 25 รัฐคือการครอบครองโดยทั้งหมด (TbyE) ซึ่งคู่สมรสแต่ละคนมีความสนใจที่เท่าเทียมกันและไม่มีการแบ่งแยกในทรัพย์สิน

ข้อดีข้อเสียของการเช่าร่วม

การซื้อบ้านกับสมาชิกในครอบครัวเพื่อนหรือหุ้นส่วนธุรกิจในฐานะผู้เช่าร่วมกันอาจช่วยให้บุคคลเข้าสู่ตลาดอสังหาริมทรัพย์ได้ง่ายขึ้น เนื่องจากการฝากและการชำระเงินแบ่งออกการซื้อและการบำรุงรักษาทรัพย์สินอาจมีราคาแพงน้อยกว่าที่ควรจะเป็นสำหรับแต่ละคน นอกจากนี้ความสามารถในการยืมอาจจะคล่องตัวหากเจ้าของรายหนึ่งมีรายได้มากขึ้นหรือมีฐานการเงินที่ดีกว่าสมาชิกรายอื่น

ข้อดี

• อำนวยความสะดวกในการซื้ออสังหาริมทรัพย์

• จำนวนผู้เช่าสามารถเปลี่ยนแปลงได้

• องศาที่แตกต่างของความเป็นเจ้าของที่เป็นไปได้

จุดด้อย

• ไม่มีสิทธิการอยู่รอดโดยอัตโนมัติ

• ผู้เช่าทุกคนมีภาระหนี้สินและภาษีเท่ากัน

• ผู้เช่ารายหนึ่งสามารถบังคับขายทรัพย์สินได้

อย่างไรก็ตามเมื่อการจำนองทรัพย์สินเป็นผู้เช่าร่วมกันโดยทั่วไปผู้กู้ทั้งหมดลงนามในเอกสาร เนื่องจากสมาชิกทุกคนลงนามในเอกสารการจำนองในกรณีของการผิดนัดชำระผู้ให้กู้อาจยึดการถือครองจากสมาชิกทุกคนในกลุ่ม นอกจากนี้แม้ว่าผู้กู้หนึ่งรายหรือมากกว่าจะหยุดให้การสนับสนุนการชำระเงินจำนองผู้กู้รายอื่นจะต้องยังคงครอบคลุมการชำระเงินเพื่อหลีกเลี่ยงการยึดสังหาริมทรัพย์

ความสามารถในการใช้พินัยกรรมในการกำหนดผู้รับผลประโยชน์ให้กับผู้เช่าสามารถควบคุมร่วมกันได้ หากผู้เช่าร่วมเสียชีวิตโดยไม่เจตนาความสนใจในทรัพย์สินของเขาจะต้องผ่านภาคทัณฑ์ซึ่งเป็นเหตุการณ์ที่มีค่าใช้จ่ายสูงทั้งในแง่ของเวลาและเงิน

นอกจากนี้ผู้เช่าร่วมที่เหลืออาจพบว่าตอนนี้พวกเขาเป็นเจ้าของทรัพย์สินกับคนที่พวกเขาไม่รู้จักหรือพวกเขาไม่เห็นด้วย ผู้เช่ารายใหม่รายนี้อาจยื่นฟ้องพาร์ติชั่นโดยบังคับให้ผู้เช่าร่วมไม่เต็มใจขายหรือแบ่งทรัพย์สิน

ตัวอย่างการครอบครองโดยทั่วไป (TIC)

แคลิฟอร์เนียอนุญาตให้มีการเป็นเจ้าของร่วมสี่ประเภทซึ่งรวมถึงทรัพย์สินชุมชนหุ้นส่วนการเช่าร่วมและการเช่าโดยทั่วไป อย่างไรก็ตาม TIC เป็นรูปแบบเริ่มต้นในกลุ่มที่ไม่ได้แต่งงานหรือบุคคลที่ร่วมกันซื้ออสังหาริมทรัพย์ ในแคลิฟอร์เนียเจ้าของเหล่านี้มีสถานะของผู้เช่าร่วมกันเว้นแต่ว่าข้อตกลงหรือสัญญาของพวกเขาระบุไว้เป็นอย่างอื่นโดยชัดแจ้งการจัดตั้งหุ้นส่วนหรือผู้เช่าร่วม

ตาม SirkinLaw บริษัท กฎหมายอสังหาริมทรัพย์ซานฟรานซิสโกจริงที่เชี่ยวชาญในการเป็นเจ้าของร่วม

ผู้คนจำนวนมากขึ้นหันมาใช้ชีวิตเหมือนกันเพื่อเป็นวิธีในการเพิ่มอำนาจการซื้อและขาย การเตรียมการเหล่านี้ลดราคาและเพิ่มทางเลือกสำหรับผู้ซื้อโดยอนุญาตให้พวกเขารวมทรัพยากรและซื้ออสังหาริมทรัพย์มากกว่าที่พวกเขาจะทำได้หรือจะ

ในการโพสต์บล็อกในเดือนสิงหาคมปี 2018 พวกเขาเขียนว่าการแปลง TIC นั่นคือการเปลี่ยนแปลงโครงสร้างความเป็นเจ้าของของอาคารชุดในรูปแบบของการครอบครองที่ได้รับความนิยมโดยเฉพาะในมหานครลอสแองเจลิสและซานฟรานซิสโก / โอ๊คแลนด์