หากคุณกำลังคิดที่จะซื้อบ้านหลังที่สองเพื่อใช้สำหรับวันหยุดพักผ่อนรายได้ค่าเช่าหรือที่อยู่อาศัยหลังเกษียณในที่สุดมันสมเหตุสมผลทางการเงินที่จะใช้ประโยชน์จากการลดหย่อนภาษีที่มีอยู่ทั้งหมดในสถานที่นั้น ค่าใช้จ่ายในการเป็นเจ้าของบ้านหลังอื่นสามารถลดลงได้อย่างมากผ่านการหักลดหย่อนภาษีจากดอกเบี้ยจำนอง, ภาษีอสังหาริมทรัพย์และค่าใช้จ่ายอื่น ๆ
การเปลี่ยนแปลงภาษีอันเนื่องมาจากพระราชบัญญัติการลดหย่อนและงานประจำปี 2560 (TCJA) ซึ่งมีผลบังคับใช้จนถึงปี 2568 ส่งผลต่อจำนวนเงินที่คุณสามารถบันทึกได้ ยกตัวอย่างเช่นเริ่มจากบ้านที่ซื้อตั้งแต่วันที่ 16 ธันวาคม 2017 เป็นต้นไปเจ้าของบ้านสามารถหักดอกเบี้ยได้เพียง $ 750, 000 จากสินเชื่อบ้านที่ผ่านการรับรองลดลงจาก $ 1 ล้านก่อนที่ TCJA จะผ่านไป (ยิ่งไปกว่านั้นหากคุณมีการจำนองที่มีอยู่ในที่อยู่อาศัยหลักของคุณจำนวนนี้จะลดลงดูข้อมูลเพิ่มเติมและตรวจสอบกับนักบัญชีของคุณหรือที่ปรึกษาด้านภาษีอื่น ๆ หากมีผลกับคุณ
นอกจากนี้ดอกเบี้ยของสินเชื่อบ้านจะสามารถหักออกได้ก็ต่อเมื่อมีการใช้เงินเพื่อปรับปรุงอสังหาริมทรัพย์ซึ่งเป็นเงินกู้
ถึงแม้จะมีการเปลี่ยนแปลงเหล่านี้ก็ยังมีการลดหย่อนภาษีที่มีประโยชน์ซึ่งสามารถช่วยให้การมีบ้านหลังที่สองราคาไม่แพงมากขึ้น นี่คือบทสรุปด่วน
ลดหย่อนภาษีสำหรับเจ้าของบ้านหลังที่สอง
การหักดอกเบี้ยสินเชื่อที่อยู่อาศัย
ใช้กฎภาษีที่แตกต่างกันขึ้นอยู่กับว่าบ้านหลังที่สองของคุณเป็นของใช้ส่วนตัวหรือว่าคุณวางแผนที่จะปล่อยเช่า ด้วยการเช่าสัดส่วนของปีที่คุณเช่าอสังหาริมทรัพย์และอาศัยอยู่ในนั้นด้วยตัวคุณเอง
บ้านสำหรับใช้ส่วนตัว
การลดดอกเบี้ยจำนองได้รับการยกย่องมานานว่าเป็นวิธีที่จะทำให้เจ้าของบ้านราคาไม่แพงมากขึ้น หากคุณใช้ทรัพย์สินที่สองอย่างเคร่งครัดเป็นที่อยู่อาศัยส่วนบุคคลและไม่ให้เช่าคุณจะมีสิทธิ์หักดอกเบี้ยจำนองในลักษณะเดียวกับที่คุณทำในบ้านหลักของคุณ เพื่อให้มีคุณสมบัติสำหรับการหักเงินจำนองจะต้องเป็นหนี้ที่มีความปลอดภัยในบ้านที่มีคุณสมบัติที่คุณเป็นเจ้าของและคุณต้องยื่นแบบฟอร์ม IRS 1040 และลงรายละเอียดการหักเงินของคุณ
ฟิลเตอร์เดี่ยวและผู้ที่แต่งงานแล้วร่วมกันสามารถเรียกร้องการหักเงินแยกรายการสำหรับดอกเบี้ย 100% ที่พวกเขาจ่ายสำหรับการจำนองได้สูงสุดถึงขีด จำกัด ข้อ จำกัด เหล่านั้นแตกต่างกันไปตามเมื่อการจำนองเกิดขึ้น สำหรับปีภาษีปี 2561 ถึง 2568 วงเงินขั้นต่ำสูงสุดคือ $ 750, 000 ของหนี้ที่ค้ำประกันโดยบ้านหลังที่หนึ่งและที่สองของคุณ - หรือ $ 375, 000 ถ้าคุณแต่งงานและยื่นแยกต่างหาก อย่างไรก็ตามหากการจำนองของคุณมีอยู่ก่อนวันที่ 16 ธันวาคม 2017 คุณจะยังคงได้รับการปฏิบัติด้านภาษีที่กว้างขวางกว่าเดิมภายใต้กฎเดิมพร้อมดอกเบี้ยในการจำนองและเงินกู้ยืมอื่น ๆ ที่หักได้สูงสุด 1 ล้านเหรียญสหรัฐ
บ้านที่เช่า
กฎภาษีค่อนข้างซับซ้อนกว่านี้เล็กน้อยหากคุณเช่าอสังหาริมทรัพย์สำหรับบางส่วนหรือทั้งหมดของปี ใช้กฎที่แตกต่างกันขึ้นอยู่กับสัดส่วนของเวลาที่จะเช่าบ้านแทนที่จะใช้เป็นการส่วนตัว การใช้คุณสมบัติของคุณจะแบ่งออกเป็นสามประเภท:
คุณเช่าทรัพย์สินเป็นเวลา 14 วันหรือน้อยกว่า คุณสามารถเช่าบ้านหลังที่สองของคุณกับบุคคลอื่นได้นานถึงสองสัปดาห์ (14 คืน) ภายในหนึ่งปีโดยไม่ต้องรายงานรายได้ที่เกิดขึ้นกับ IRS บ้านยังถือว่าเป็นที่อยู่อาศัยส่วนบุคคลและคุณสามารถหักดอกเบี้ยจำนองและภาษีทรัพย์สินภายใต้กฎบ้านหลังที่สองมาตรฐาน
สิ่งนี้ถือโดยไม่คำนึงถึงอัตราค่าเช่า; แม้แต่รายได้จากบ้านที่ให้เช่า 10, 000 ดอลลาร์ต่อคืนก็ไม่จำเป็นต้องรายงานไปยังกรมสรรพากรหากทรัพย์สินนั้นถูกเช่าไม่เกิน 14 วันตลอดทั้งปี
คุณเช่าอสังหาริมทรัพย์เป็นเวลามากกว่า 14 วัน แต่อยู่ไม่นานนัก ข้อกำหนดเฉพาะที่นี่คือคุณใช้บ้านด้วยตัวเองน้อยกว่า 14 วันต่อปีหรือ 10% ของจำนวนวันที่บ้านเช่า หากเป็นเช่นนี้ - และบ้านเช่ามากกว่า 14 วันต่อปี - บ้านของคุณถือเป็นอสังหาริมทรัพย์ที่ให้เช่าและคุณต้องรายงานรายได้ค่าเช่าของตนที่กรมสรรพากร
คุณสามารถหักค่าใช้จ่ายการเช่ารวมถึงดอกเบี้ยจำนอง, ภาษีทรัพย์สิน, เบี้ยประกัน, ค่าธรรมเนียมที่จ่ายให้กับผู้จัดการทรัพย์สิน, ค่าสาธารณูปโภคและ 50% ของค่าเสื่อมราคาใด ๆ ในทรัพย์สิน อย่างไรก็ตามคุณต้องจัดสรรค่าใช้จ่ายเหล่านี้ระหว่างสัดส่วนเวลาที่ทรัพย์สินเป็นของใช้ส่วนตัวและให้เช่าในระหว่างปี
เป็นเรื่องที่น่าสังเกตว่าวันที่แก้ไขไม่ถือเป็นของใช้ส่วนตัวดังนั้นคุณสามารถใช้เวลามากกว่า 14 วันในสถานที่ให้บริการที่คุณทำการบำรุงรักษาอีกครั้ง วางแผนจัดทำเอกสารกิจกรรมการบำรุงรักษาของคุณโดยเก็บใบเสร็จรับเงินไว้เพื่อพิสูจน์ว่าคุณไม่ได้เพียงแค่ไปพักผ่อนในวันเหล่านั้น
คุณใช้คุณสมบัตินี้เป็นเวลามากกว่า 14 วันและเช่านาน ๆ ครั้ง
เพื่อให้มีความเฉพาะเจาะจงสถานการณ์นี้จะเกิดขึ้นหากคุณใช้คุณสมบัติของตัวเองอย่างน้อยสองสัปดาห์ต่อปีหรือ 10% ของจำนวนวันทั้งหมดที่บ้านเช่า หากเป็นกรณีนี้บ้านหลังที่สองถือว่าเป็นที่อยู่อาศัยส่วนบุคคล
คุณสามารถรับดอกเบี้ยจำนองและการหักภาษีทรัพย์สิน แต่คุณไม่สามารถเรียกร้องค่าเสียหายจากการเช่าได้ หากสมาชิกในครอบครัวของคุณใช้คุณสมบัตินี้ (รวมถึงคู่สมรสพี่น้องพ่อแม่ปู่ย่าตายายเด็กและลูกหลาน) วันนั้นจะนับเป็นวันส่วนตัวเว้นแต่คุณจะเก็บค่าเช่าที่เป็นธรรมในระหว่างที่ครอบครัวนั้นเข้าพัก
สำหรับความช่วยเหลือในการคำนวณการลดหย่อนภาษีจำนองของคุณให้ใช้แผ่นงานออนไลน์เช่นเดียวกับ Bankrate เพื่อกำหนดจำนวนเงินที่คุณสามารถบันทึกได้
การหักดอกเบี้ยบ้าน
นอกเหนือจากการลดดอกเบี้ยจำนองคุณอาจสามารถตัดดอกเบี้ยจากสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัย อย่างไรก็ตามกฎสำหรับการหักเงินดังกล่าวเปลี่ยนเริ่มต้นด้วยปีภาษีปี 2018
ก่อนหน้านี้คุณสามารถหักได้แม้ว่าคุณจะใช้สินเชื่อบ้านเพื่อชำระหนี้บัตรเครดิตพักร้อนหรือซื้อบ้านหลังที่สอง ตามที่กรมสรรพากรคุณสามารถหักดอกเบี้ยที่คุณจ่ายในตราสารหนี้บ้านเฉพาะในกรณีที่คุณใช้เงิน“ เพื่อซื้อสร้างหรือปรับปรุงบ้านของผู้เสียภาษีอย่างมีนัยสำคัญที่รักษาเงินกู้” เพื่อให้มีคุณสมบัติสินเชื่อจะต้องมีความปลอดภัยโดย บ้านหลักหรือบ้านหลังที่สองของคุณและจะต้องไม่เกินราคาบ้าน
บทบัญญัติเหล่านั้นหมายถึงการเรียกร้องให้มีการหักดอกเบี้ยสำหรับการซื้อบ้านหลังที่สองคุณจะต้องทำการจดจำนอง หากคุณนำเงินกู้ส่วนที่เป็นบ้านออกจากบ้านหลักของคุณเพื่อทำการซื้อคุณจะไม่สามารถหักดอกเบี้ยที่คุณจ่ายไปสำหรับเงินกู้ดังกล่าวได้
ในปีภาษีปี 2018 คุณสามารถหักดอกเบี้ยจาก $ 750, 000 ในสินเชื่อบ้านรวมถึงการจำนอง อย่างไรก็ตามโปรดทราบว่าตัวเลขนี้เป็นผลรวมของสินเชื่อทั้งหมดที่ใช้ในการซื้อสร้างหรือปรับปรุงบ้านหลักและบ้านที่สองของคุณ ตัวอย่างเช่นถ้าคุณมีหนี้จำนอง $ 750, 000 หรือมากกว่านั้นในที่อยู่อาศัยเหล่านั้นคุณไม่สามารถเรียกร้องการหักลดสำหรับส่วนของบ้านได้
ลดหย่อนภาษีทรัพย์สิน
คุณสามารถหักภาษีทรัพย์สินในบ้านหลังที่สองของคุณและสำหรับคุณสมบัตินั้นมากเท่าที่คุณเป็นเจ้าของ อย่างไรก็ตามที่นี่เช่นกันปีภาษีปี 2018 นำการเปลี่ยนแปลงที่มีผลกระทบต่อการหักเงินเหล่านั้น
คุณไม่สามารถหักภาษีทรัพย์สินทั้งจำนวนที่คุณจ่ายให้กับอสังหาริมทรัพย์ที่คุณเป็นเจ้าของได้อีกต่อไป ขณะนี้ยอดรวมของภาษีของรัฐและท้องถิ่นที่มีสิทธิ์ได้รับการหักรวมถึงภาษีทรัพย์สินและรายได้นั้น จำกัด ไว้ที่ 10, 000 ดอลลาร์ต่อการคืนภาษีหรือ $ 5, 000 หากคุณแต่งงานและยื่นแยกต่างหาก ผู้คนจำนวนมากที่ซื้อบ้านหลังที่สองอาจเกินขีด จำกัด นั้นกับบ้านหลังแรกของพวกเขาและดังนั้นอาจไม่มีการประหยัดภาษีเพิ่มเติมสำหรับบ้านหลังที่สองของพวกเขา
ขายบ้านหลังที่สองของคุณ
กฎหมายภาษีอนุญาตให้คุณทำกำไรได้สูงถึง $ 500, 000 (ถ้าคุณแต่งงานและยื่นพร้อมกัน; $ 250, 000 ถ้าคุณเป็นโสด) ปลอดภาษีจากการขายที่อยู่อาศัยหลักของคุณ การยกเว้นการขายบ้านหลักนี้ใช้ไม่ได้หากคุณขายบ้านหลังที่สองของคุณ การขายเช่นนี้อาจทำให้คุณต้องเสียภาษีกำไรจากกำไรทั้งหมดของคุณ
อย่างไรก็ตามการเคลื่อนไหวบางอย่างอาจช่วยให้คุณหลีกเลี่ยงอย่างน้อยส่วนหนึ่งของผลกำไรจากการขายบ้านหลังที่สอง อย่างแรกคือการทำให้ทรัพย์สินเพิ่มเติมเป็นที่อยู่อาศัยหลักของคุณเป็นเวลาอย่างน้อยสองปีก่อนที่คุณจะขาย ซึ่งอาจช่วยให้คุณสามารถใช้ประโยชน์จากการลดหย่อนภาษีได้หากคุณมีคุณสมบัติตรงตามข้อกำหนดสำหรับผู้อยู่อาศัยหลักเพื่อวัตถุประสงค์ด้านภาษีในรัฐของคุณ (คุณอาจต้องพิจารณาผลกระทบทางภาษีสำหรับรายได้ค่าเช่าใด ๆ ที่คุณอาจได้รับในถิ่นที่อยู่หลักของคุณในขณะที่คุณอาศัยอยู่ในบ้านหลังที่สองเป็นหลัก)
หากบ้านหลังที่สองของคุณส่วนใหญ่มีการให้เช่าหรือถือเป็นการลงทุนคุณอาจพิจารณาที่จะทำการแลกเปลี่ยนเพื่อทรัพย์สินอื่นที่เทียบเคียงได้ การแลกเปลี่ยน 1031 หรือที่รู้จักกันว่าการแลกเปลี่ยนที่เหมือนกันหรือการแลกเปลี่ยนภาษีรอการตัดบัญชีช่วยให้คุณสามารถแลกเปลี่ยนอสังหาริมทรัพย์ให้เช่าหรืออสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุนเพื่อให้เช่าหรืออสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุนอื่นที่มีมูลค่าเท่ากันหรือมากกว่า ข้อดีคือคุณอาจหลีกเลี่ยงการจ่ายภาษีกำไรจากการแลกเปลี่ยน
เพื่อให้มีคุณสมบัติในการย้ายทรัพย์สินที่คุณแลกเปลี่ยนจะต้องพิจารณาให้เช่าอสังหาริมทรัพย์ไม่ใช่ที่อยู่อาศัยส่วนบุคคล - ซึ่งหมายความว่าคุณจะต้องเช่าอสังหาริมทรัพย์เป็นเวลาอย่างน้อย 15 วันและใช้มันน้อยกว่า 14 วันหรือ 10% ของ วันที่เช่าบ้านในแต่ละปี
บรรทัดล่าง
หากเป็นไปได้ทางการเงินการมีบ้านหลังที่สองอาจเป็นการลงทุนที่ยอดเยี่ยมสำหรับการพักผ่อนหรือการเช่าและยังสามารถจัดหาบ้านหลักที่เหมาะสมในระหว่างการเกษียณอายุ แต่เนื่องจากการเป็นเจ้าของบ้านใด ๆ ถือเป็นภาระทางการเงินที่สำคัญตั้งแต่การจดจำนองและภาษีไปจนถึงการบำรุงรักษาและซ่อมแซมจึงเป็นประโยชน์สูงสุดของคุณในการเรียนรู้ผลกระทบทางภาษีสำหรับคุณในการเป็นเจ้าของบ้านหลังที่สอง เนื่องจากกฎหมายภาษีมีความซับซ้อนและเปลี่ยนแปลงเป็นระยะจึงแนะนำให้ปรึกษากับผู้เชี่ยวชาญด้านภาษีอสังหาริมทรัพย์ที่มีคุณสมบัติซึ่งสามารถอธิบายผลกระทบและกฎหมายภาษีที่เกี่ยวข้องและช่วยคุณกำหนดกลยุทธ์การเป็นเจ้าของที่ดีที่สุดสำหรับสถานการณ์ของคุณ
