คุณควรรีไฟแนนซ์สินเชื่อบ้านของคุณเมื่ออัตราดอกเบี้ยเพิ่มขึ้น?

ไม่ใช่ความคิดที่ดีที่จะพิจารณาการรีไฟแนนซ์สินเชื่อบ้านของคุณเมื่ออัตราดอกเบี้ยต่ำ และพวกเขาก็ยังพูดในอดีต อย่างไรก็ตามอัตราดอกเบี้ยได้เริ่มขึ้นและคาดว่าจะดำเนินการต่อไป สิ่งนั้นควรส่งผลต่อการตัดสินใจของคุณในการรีไฟแนนซ์อย่างไร

แน่นอนขึ้นอยู่กับอัตราดอกเบี้ยที่คุณจ่ายในการจำนอง การจำนองเก่าอาจยังคงมีอัตราดอกเบี้ยที่สูงกว่าที่เสนอในปัจจุบัน และแม้ในสภาพภูมิอากาศที่มีดอกเบี้ยต่ำมีข้อดีและข้อเสียในการรีไฟแนนซ์สินเชื่อบ้าน การจัดอันดับเครดิตที่ได้รับการปรับปรุงของคุณเช่น - หรือการตัดสินใจเปลี่ยนระยะเวลาการจำนองของคุณ - อาจนำเงื่อนไขการรีไฟแนนซ์มาใช้ซึ่งจะช่วยให้คุณประหยัดเงินในระยะยาว แต่บางทีคุณไม่ได้วางแผนที่จะอยู่ในระยะยาว นอกจากนี้ยังมีโปรแกรมการรีไฟแนนซ์พิเศษบางอย่างที่สามารถเป็นประโยชน์อย่างยิ่งสำหรับผู้ที่มีคุณสมบัติ นี่คือวิธีการทำงานผ่านกระบวนการตัดสินใจ

ประเด็นที่สำคัญ

• สถานการณ์ส่วนบุคคลของคุณควรกำหนดว่าคุณจะรีไฟแนนซ์สินเชื่อบ้านหรือไม่ไม่ใช่แค่อัตราดอกเบี้ยที่เพิ่มขึ้นหรือลดลงข้อดีของการรีไฟแนนซ์ ได้แก่ การได้รับอัตราดอกเบี้ยที่ดีกว่าการเพิ่มมูลค่าสุทธิของคุณและเพิ่มกระแสเงินสดระยะสั้น มากเกินไปกับต้นทุนการปิดไขลานด้วยอัตราดอกเบี้ยที่สูงขึ้นเพราะคุณไม่ต้องการจ่ายค่าใช้จ่ายในการปิดการสูญเสียทุนในการรีไฟแนนซ์เงินสดและลดมูลค่าสุทธิของคุณโปรแกรมพิเศษจาก Fannie Mae, Freddie Mac, FHA และเวอร์จิเนียสามารถช่วยเจ้าของบ้านบางรายให้หลักประกันการจำนองที่มีราคาไม่แพงมากขึ้น

คุณควรพิจารณาหรือไม่

ในอดีตอัตราดอกเบี้ยต่ำได้สร้างความบ้าคลั่งรีไฟแนนซ์ในตลาด แต่ในทางเศรษฐกิจวิธีเดียวที่จะรู้ได้ว่าการรีไฟแนนซ์นั้นเหมาะสมกับคุณหรือไม่คือการพิจารณารายละเอียดของสถ

อัตราที่ต่ำกว่าอัตราที่คุณมีอยู่เท่าไหร่

แทนที่จะฟัง "กฎ" เกี่ยวกับเปอร์เซ็นต์การเปลี่ยนแปลงของอัตราดอกเบี้ยที่คุณควรมองหาก่อนที่จะรีไฟแนนซ์ให้ดูว่าคุณจะใช้เงินเท่าไหร่เพื่อประหยัด การลดอัตรา 1% นั้นมีความหมายมากขึ้นถ้าคุณมีการจำนอง 500, 000 ดอลลาร์มากกว่าการที่คุณจะได้รับเงิน 100, 000 ดอลลาร์

นานแค่ไหนที่คุณวางแผนที่จะให้จำนอง?

เช่นเดียวกับเมื่อคุณซื้อบ้านของคุณคุณจะต้องจ่ายค่าใช้จ่ายในการปิดการรีไฟแนนซ์ของคุณ หากคุณวางแผนที่จะขายบ้านของคุณในอีกไม่กี่ปีข้างหน้าคุณอาจแทบจะไม่ได้ทำอะไรเลยแม้แต่ครั้งเดียว มาทำไม หากการออมรายเดือนสำหรับส่วนที่เหลือของการจำนองของคุณไม่สูงกว่าค่าใช้จ่ายปิดที่เกี่ยวข้องกับการรีไฟแนนซ์คุณจะสูญเสีย หากคุณนำต้นทุนการปิดไปจำนองแทนการจ่ายล่วงหน้าคุณจะต้องจ่ายดอกเบี้ยให้คุณดังนั้นคุณจะต้องคำนึงถึงค่าใช้จ่ายนี้ในการคำนวณคุ้มทุน

คุณสามารถรีไฟแนนซ์ระยะสั้น

ข้อดี

• รับเงินกู้ที่ดีกว่า

• เพิ่มมูลค่าสุทธิระยะยาวของคุณ

• เพิ่มกระแสเงินสดระยะสั้น

จุดด้อย

• ค่าใช้จ่ายมากเกินไปในการปิดต้นทุน

• การจ่ายดอกเบี้ยมากเกินไปเนื่องจากคุณไม่ต้องการต้นทุนการปิด

• การสูญเสียความยุติธรรม

• ส่งผลลบต่อมูลค่าสุทธิในระยะยาวของคุณ

สิ่งที่คุณจะได้รับ

ทำอย่างถูกต้องรีไฟแนนซ์สามารถมีประโยชน์ทั้งในทันทีและยั่งยืน คุณอาจจะ:

รับเงินกู้ที่ดีกว่า

บางทีคุณอาจอยู่ในสถานะทางการเงินที่ดีกว่าตอนนี้เมื่อคุณนำการจำนองที่มีอยู่ออกไป การรีไฟแนนซ์อาจให้โอกาสที่จะได้รับอัตราดอกเบี้ยที่ดีขึ้นหรือเพียงแค่ทำการจำนองที่ดียิ่งขึ้น ไม่ว่าจะด้วยวิธีใดคุณจะเพิ่มความมั่นคงทางการเงินทั้งในระยะสั้นและระยะยาวและเพิ่มโอกาสที่จะไม่ทำให้คุณต้องสูญเสียบ้าน

เพิ่มมูลค่าสุทธิระยะยาวของคุณ

ด้วยการออมจากการรีไฟแนนซ์สินเชื่อบ้านของคุณคุณจะใช้จ่ายดอกเบี้ยน้อยลง นั่นคือเงินที่คุณสามารถนำไปใช้เพื่อการเกษียณหรือใช้เพื่อเป้าหมายทางการเงินในระยะยาว

เพิ่มกระแสเงินสดระยะสั้น

หากการรีไฟแนนซ์ของคุณลดลงการชำระเงินรายเดือนของคุณคุณจะมีเงินมากขึ้นในการทำงานเป็นรายเดือน สิ่งนี้สามารถลดแรงกดดันทางการเงินในแต่ละวันในครัวเรือนของคุณและสร้างโอกาสในการลงทุนที่อื่น

อันตรายจากการรีไฟแนนซ์

การรีไฟแนนซ์สินเชื่อเพื่อที่จะแนะนำองค์ประกอบใหม่ให้กับสถานการณ์ทางการเงินของคุณ ความเสี่ยงจากการจำนองเริ่มแรกของคุณยังคงมีอยู่และมีความเสี่ยงใหม่ ๆ เกิดขึ้น

ค่าใช้จ่ายมากเกินไปในการปิดต้นทุน

ผู้ให้กู้ที่ไร้ยางอายสามารถนำค่าธรรมเนียมที่ไม่จำเป็นและ / หรือเกินจริงมาใช้ในการจำนองของคุณได้ ยิ่งไปกว่านั้นพวกเขาอาจไม่เปิดเผยค่าใช้จ่ายเหล่านี้ล่วงหน้าด้วยหวังว่าคุณจะรู้สึกลงทุนด้วยในกระบวนการที่จะถอยออกไป

การจ่ายดอกเบี้ยมากเกินไปเนื่องจากคุณไม่ต้องการต้นทุนการปิด

การรีไฟแนนซ์โดยทั่วไปไม่ต้องใช้เงินสดในการปิด วิธีเดียวที่ผู้ให้กู้ทำเช่นนี้คือการให้อัตราดอกเบี้ยที่สูงขึ้น สมมติว่าคุณมีสองตัวเลือก: การรีไฟแนนซ์ $ 200, 000 พร้อมค่าใช้จ่ายปิดศูนย์และอัตราดอกเบี้ยคงที่ 5% เป็นเวลา 30 ปีหรือรีไฟแนนซ์ 200, 000 ดอลลาร์พร้อม $ 6, 000 ในต้นทุนการปิดและดอกเบี้ยคงที่ 4.75% เป็นเวลา 30 ปี สมมติว่าคุณรักษาเงินกู้ไว้ตลอดระยะเวลาในสถานการณ์ A คุณจะต้องจ่ายทั้งหมด $ 386, 511 ในสถานการณ์ B คุณจะจ่าย $ 381, 586 การมี "ไม่มีค่าใช้จ่ายในการปิด" จะทำให้คุณต้องเสียค่าใช้จ่าย $ 4, 925 คุณนึกถึงสิ่งอื่นที่คุณอยากทำกับเงินเกือบ 5, 000 ดอลลาร์ให้กับธนาคารหรือไม่?

การสูญเสียความยุติธรรม

ส่วนของการจำนองที่คุณจ่ายออกไปส่วนของคุณในบ้านเป็นเพียงส่วนหนึ่งของบ้านที่เป็นของคุณจริงๆ จำนวนนี้จะเพิ่มขึ้นทีละน้อยด้วยการชำระเงินจำนองทุก ๆ เดือนจนกระทั่งวันหนึ่งคุณเป็นเจ้าของบ้านทั้งหมดและสามารถรับเงินได้ทุกครั้งหากคุณเลือกที่จะขาย แต่ถ้าคุณทำการรีไฟแนนซ์เงินสด - ลดค่าใช้จ่ายในการปิดสินเชื่อใหม่หรือขยายระยะเวลาการกู้ยืมของคุณ - คุณจะสูญเสียเปอร์เซ็นต์ของบ้านที่คุณเป็นเจ้าของ แม้ว่าคุณจะอยู่ในบ้านหลังเดียวกันตลอดชีวิตคุณอาจจะต้องจ่ายค่าจำนองเป็นเวลา 50 ปีถ้าคุณตัดสินใจรีไฟแนนซ์ที่ไม่ดี คุณสามารถเสียเงินจำนวนมากด้วยวิธีนี้ไม่พูดถึงไม่ได้เป็นเจ้าของบ้านของคุณอย่างแท้จริง

ส่งผลลบต่อมูลค่าสุทธิในระยะยาวของคุณ

การรีไฟแนนซ์อาจทำให้การชำระเงินรายเดือนของคุณลดลง แต่บ่อยครั้งที่จะทำให้สินเชื่อมีราคาแพงกว่าในที่สุดหากคุณเพิ่มการจำนองเป็นเวลาหลายปี หากคุณจำเป็นต้องรีไฟแนนซ์เพื่อหลีกเลี่ยงการสูญเสียบ้านของคุณจ่ายมากกว่าในระยะยาวอาจจะคุ้มค่า แต่ถ้าเป้าหมายหลักของคุณคือการประหยัดเงินให้ตระหนักว่าการจ่ายเงินรายเดือนเพียงเล็กน้อยก็ไม่จำเป็นต้องแปลเป็นการออมระยะยาว

ตัวเลือกการรีไฟแนนซ์

มีโปรแกรมรีไฟแนนซ์พิเศษสองสามรายการที่อาจเป็นประโยชน์ต่อผู้กู้ที่มีคุณสมบัติโดยเฉพาะ

ตัวเลือก Refinance LTV สูง (Fannie Mae) และ Freddie Mac Enhanced Refinance สำหรับการบรรเทา

โปรแกรมใหม่เหล่านี้จาก Fannie Mae และ Freddie Mac ได้รับการออกแบบมาเพื่อแทนที่ Home Refinance Program (HARP) ซึ่งหมดอายุในวันที่ 31 ธันวาคม 2018 HARP ถูกจัดตั้งขึ้นเพื่อช่วยเหลือเจ้าของบ้านที่ไม่สามารถใช้ประโยชน์จากตัวเลือกการรีไฟแนนซ์อื่น ๆ เนื่องจากบ้านของพวกเขามีมูลค่าลดลง เป้าหมายของมันคือการปรับปรุงความสามารถในการจ่ายเงินระยะยาวของเงินกู้เพื่อช่วยป้องกันไม่ให้ผู้คนสูญเสียบ้านไปสู่การยึดสังหาริมทรัพย์ สำหรับโปรแกรมใหม่เฉพาะการจำนองที่จัดขึ้นโดย Fannie Mae (High LTV Refinance Option) หรือ Freddie Mac (FMERR) ที่สามารถปรับปรุงได้ด้วยการรีไฟแนนซ์และมีต้นกำเนิดในหรือหลังวันที่ 1 ตุลาคม 2017 มีสิทธิ์ นอกจากนี้ผู้กู้จะต้องเป็นปัจจุบันในการชำระเงินของพวกเขา

เจ้าของบ้านที่มีบ้านอยู่ใต้น้ำและมีเงินกู้ตั้งแต่เดือนมิถุนายน 2552 ถึงสิ้นเดือนกันยายน 2560 ไม่มีสิทธิ์เข้าร่วมโปรแกรมทดแทน HARP จาก Fannie Mae และ Freddie Mac

ปรับปรุง FHA

FHA Streamline refinance ถูกออกแบบมาสำหรับเจ้าของบ้านที่มีสินเชื่อจำนอง FHA อยู่แล้ว เป้าหมายคือเพื่อให้การจำนอง FHA ใหม่ด้วยเงื่อนไขที่ดีกว่าที่จะลดการชำระเงินรายเดือนของเจ้าของบ้าน กระบวนการนี้ควรจะง่ายและรวดเร็วโดยไม่ต้องมีเอกสารใหม่เกี่ยวกับสถานการณ์ทางการเงินของคุณและไม่มีการรับรองรายได้ใหม่ การรีไฟแนนซ์ประเภทนี้ไม่จำเป็นต้องมีการประเมินบ้านการตรวจสอบปลวกหรือรายงานเครดิต ข้อเสียเปรียบหนึ่งที่เป็นไปได้สำหรับเจ้าของบ้านบางคนคือการรีไฟแนนซ์ปรับปรุง FHA ไม่อนุญาตให้จ่ายเงินออก

VA Streamline

โปรแกรมนี้เรียกอีกอย่างว่าสินเชื่อเพื่อการลดอัตราดอกเบี้ยรีไฟแนนซ์ (IRRRL) คล้ายกับการรีไฟแนนซ์ FHA ที่มีความคล่องตัว คุณต้องมีเงินกู้ VA อยู่แล้วและการรีไฟแนนซ์จะต้องส่งผลให้อัตราดอกเบี้ยลดลงเว้นแต่คุณจะรีไฟแนนซ์จากการจำนองอัตราดอกเบี้ยที่ปรับได้ (ARM) ไปจนถึงการจำนองอัตราดอกเบี้ยคงที่ ผู้ให้กู้อาจต้องมีการประเมินและรายงานเครดิตแม้ว่า VA ไม่ต้องการสิ่งเหล่านี้ โปรดทราบว่าเมื่อเร็ว ๆ นี้หน่วยงานคุ้มครองทางการเงินของเวอร์จิเนียและผู้บริโภคได้ออกคำสั่งเตือนว่าสมาชิกบริการและทหารผ่านศึกได้รับข้อเสนอที่ไม่พึงประสงค์จำนวนมากพร้อมข้อมูลที่หลอกลวงเกี่ยวกับสินเชื่อเหล่านี้ ตรวจสอบกับ VA ก่อนดำเนินการตามข้อเสนอใด ๆ ของ VA IRRRL

ด้วยทั้งความคล่องตัวของเวอร์จิเนียและความคล่องตัวของ FHA นั้นเป็นไปได้ที่จะจ่ายค่าใช้จ่ายเพียงเล็กน้อยโดยไม่มีค่าใช้จ่ายปิดหน้า อย่างไรก็ตามค่าใช้จ่ายเหล่านี้จะถูกนำไปจำนองหรือคุณจะจ่ายอัตราดอกเบี้ยที่สูงขึ้นเพื่อแลกกับการไม่จ่ายค่าใช้จ่ายในการปิดบัญชี ดังนั้นในขณะที่คุณจะไม่ออกเงินสดล่วงหน้าคุณจะยังคงจ่ายค่ารีไฟแนนซ์ในระยะยาว

บรรทัดล่าง

การรีไฟแนนซ์ที่ดีใด ๆ ควรเป็นประโยชน์ต่อผู้กู้โดยการลดการจ่ายค่าที่อยู่อาศัยรายเดือนและ / หรือลดระยะเวลาการจำนอง น่าเสียดายเช่นเดียวกับธุรกรรมทางการเงินที่สำคัญมีความซับซ้อนที่สามารถดึงดูดผู้ซื้อที่ไม่ระมัดระวังและส่งผลให้เกิดข้อตกลงที่ไม่ดี การรู้เกี่ยวกับกระบวนการจะช่วยให้คุณค้นหาผู้ให้กู้และโปรแกรมการรีไฟแนนซ์ที่ให้คุณค่าที่ดีที่สุดสำหรับสถานการณ์ของคุณ