ชอบ

การแลกเปลี่ยนแบบเดียวกันคืออะไร?

การแลกเปลี่ยนที่คล้ายกันซึ่งบางครั้งเรียกว่าการแลกเปลี่ยนที่เหมือนกันเป็นธุรกรรมที่รอการตัดบัญชีที่อนุญาตให้มีการขายสินทรัพย์และการได้มาซึ่งสินทรัพย์ที่คล้ายคลึงกันอีกรายการหนึ่งโดยไม่สร้างภาระภาษีกำไรจากการขายสินทรัพย์แรก

จนกว่าจะถึงกาลเวลาของกฎหมายภาษีอากรในเดือนธันวาคม 2017 นั่นอาจรวมถึงการแลกเปลี่ยนธุรกิจหนึ่งเพื่อธุรกิจอื่น - หรือทรัพย์สินที่มีตัวตนหนึ่งชิ้นเช่นงานศิลปะหรือเครื่องจักรกลหนักสำหรับธุรกิจอื่น หลังจากปี 2560 การแลกเปลี่ยนที่เป็นมิตรจะใช้กับการแลกเปลี่ยนธุรกิจหรืออสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุนสำหรับอสังหาริมทรัพย์อื่นเท่านั้น

ประเด็นที่สำคัญ

• การแลกเปลี่ยนที่เหมือนกันถูกนำมาใช้เมื่อมีคนต้องการขายสินทรัพย์และได้รับสิ่งที่คล้ายกันในขณะที่หลีกเลี่ยงภาษีกำไรจากการแลกเปลี่ยนการแลกเปลี่ยนที่เป็นประเภทเหมือนกันจะถูกตรวจสอบอย่างเข้มงวดโดย IRS และต้องการการทำบัญชีที่ถูกต้อง สามารถใช้การแลกเปลี่ยนที่เหมือนกันเพื่อเลื่อนกำไรประเภทอื่น ๆ เช่นค่าเสื่อมราคา

การแลกเปลี่ยนกันเป็นอย่างไร

เมื่ออสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์หรืออสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุนมีการขายเพื่อให้ได้รับนักลงทุนจะต้องจ่ายภาษีกำไรทุนจากกำไรที่ได้รับ กำไรทั้งหมดจะถูกเก็บภาษีในอัตรากำไรระยะสั้นระหว่าง 10% ถึง 37% สำหรับกำไรที่เกิดขึ้นจากการขายภายในหนึ่งปีหรืออัตราระยะยาวซึ่งอยู่ระหว่าง 10% ถึง 20% สำหรับกำไรที่เกิดขึ้นหลังจากการขาย หนึ่งปีนับจากวันที่ซื้อครั้งแรก

การแลกเปลี่ยนที่เป็นที่รู้จักกันดีคือการแลกเปลี่ยน 1031 หรือการแลกเปลี่ยนสตาร์เกอร์

อย่างไรก็ตามมาตรา 1031 แห่งประมวลรัษฎากรภายใน (IRC) ได้รับการยกเว้นนักลงทุนจากการชำระภาษีเกี่ยวกับกำไรถ้ารายได้จากการขายหรือการจำหน่ายทรัพย์สินจะถูกนำกลับไปลงทุนในทรัพย์สินที่คล้ายกันที่มีมูลค่าเท่ากันหรือมากกว่าเป็นส่วนหนึ่งของคุณสมบัติ แลกเปลี่ยนเหมือนกัน อสังหาริมทรัพย์ใด ๆ ยกเว้นที่อยู่อาศัยส่วนตัวของตัวเองถือว่าเป็นอสังหาริมทรัพย์ประเภทอื่น โดยทั่วไปอสังหาริมทรัพย์ใด ๆ ที่มีไว้เพื่อการใช้งานอย่างมีประสิทธิภาพในการค้าขายหรือธุรกิจหรือเพื่อการลงทุนมีคุณสมบัติในการแลกเปลี่ยนเช่น

ผู้เสียภาษีที่ขายอสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุนและซื้ออีกครั้งภายในระยะเวลาที่กำหนดจะไม่ต้องจ่ายภาษีในการขายครั้งแรก พวกเขาจะต้องจ่ายภาษีเมื่อมีการขายหรือขายทรัพย์สินที่สองเว้นแต่จะมีการแลกเปลี่ยนอย่างอื่นในกรณีนี้การชำระภาษีจะถูกเลื่อนออกไปอีกครั้ง

มีข้อควรพิจารณาที่สำคัญหลายประการที่ควรคำนึงถึงด้วยการแลกเปลี่ยนแบบเพื่อให้แน่ใจว่าจะไม่ได้สร้างความรับผิดทางภาษีในการขายสินทรัพย์ครั้งแรก:

1. สินทรัพย์ที่ขายจะต้องเป็นอสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุนและไม่สามารถเป็นที่อยู่อาศัยส่วนบุคคลสินทรัพย์ที่จะซื้อพร้อมกับเงินที่ได้จะต้องคล้ายกับสินทรัพย์ที่ถูกขายเงินที่ได้จากการขายจะต้องใช้ในการซื้อสินทรัพย์อื่น ๆ ภายใน 180 วัน การขายสินทรัพย์แรกแม้ว่าคุณจะต้องระบุทรัพย์สินหรือสินทรัพย์ที่คุณกำลังซื้อในการแลกเปลี่ยนที่เหมือนกันภายใน 45 วันของการขาย

มีข้อ จำกัด บางประการเกี่ยวกับจำนวนเงินทุนที่ได้รับการเลื่อนภาษีดังนั้นให้แน่ใจว่าคุณตรวจสอบกฎภาษีล่าสุดก่อนที่จะดำเนินการแลกเปลี่ยนที่เหมือนกัน

ข้อควรพิจารณาพิเศษ

นอกเหนือจากสิทธิประโยชน์การเลื่อนเวลาภาษีการแลกเปลี่ยนแบบเดียวกันช่วยให้ผู้ขายเลื่อนการเรียกคืนค่าเสื่อมราคาของพวกเขา - กำไรที่ได้รับจากการขายทรัพย์สินทุนที่เสื่อมราคาซึ่งจะต้องรายงานเป็นรายได้เพื่อวัตถุประสงค์ทางภาษีเงินได้ ผู้เสียภาษีสามารถหลีกเลี่ยงภาษีของรัฐในการแลกเปลี่ยนแบบเดียวกัน

ตัวอย่างเช่นบางรัฐต้องการให้ผู้ซื้อหรือผู้ขายจ่ายภาษีรายได้ของรัฐเมื่อขายทรัพย์สินหรือที่รู้จักกันในชื่อ อย่างไรก็ตามทรัพย์สินที่โอนในการแลกเปลี่ยนแบบเดียวกันสามารถได้รับการยกเว้น ในการเรียกร้องการยกเว้นผู้เสียภาษีจะต้องลงนามในแบบฟอร์มการยกเว้นหรือใบรับรองที่รัฐเป็นผู้จัดหา บางรัฐต้องการให้ผู้ขายส่งการยกเว้น 20 วันก่อนปิดขณะที่รัฐอื่นอาจอนุญาตให้ส่งแบบฟอร์มการยกเว้นเมื่อปิด

ตัวอย่างการแลกเปลี่ยนที่เหมือนจริงในโลกแห่งความจริง

การแลกเปลี่ยนที่เหมือนกันนั้นเหมาะสำหรับเจ้าของธุรกิจที่ต้องการขายธุรกิจและลงทุนในอสังหาริมทรัพย์อื่นหรือนักลงทุนอสังหาริมทรัพย์ที่ต้องการขายอสังหาริมทรัพย์ให้เช่าและซื้ออสังหาริมทรัพย์ที่คล้ายกัน แบบฟอร์ม 8824 จะต้องยื่นพร้อมกับ Internal Revenue Service (IRS) ซึ่งมีรายละเอียดเงื่อนไขของข้อตกลง ได้รับการยอมรับเนื่องจากการบูต - เงินสดหนี้สินหรือทรัพย์สินอื่นที่ไม่เหมือนกันและได้รับหรือได้รับในการแลกเปลี่ยนที่เหมือนกัน - ได้รับรายงานในแบบฟอร์ม 8949, ตาราง D (ฟอร์ม 1040) หรือฟอร์ม 4797 เหมาะสม หากต้องคิดค่าเสื่อมราคาใหม่จะต้องรายงานการรับรู้นี้เป็นรายได้ปกติ