อสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุนไม่สามารถยกเลิกการโหลดได้ในเวลาไม่กี่วินาทีซึ่งแตกต่างจากการแชร์หุ้น เวลาระหว่างการตัดสินใจขายและวันที่ขายจริงมักวัดเป็นสัปดาห์หรือเป็นเดือน การขายบ้านของคุณเองอาจเป็นกระบวนการที่น่ากลัวหากคุณไม่รู้ว่าจะเริ่มต้นอย่างไร แต่การขายอสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุนต้องใช้งานมากขึ้น
จำนวนเงินทุนและปัญหาด้านภาษีที่เกี่ยวข้องกับการรับรู้ของทุนนั้นมีความซับซ้อนเมื่อจัดการกับอสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุน อย่างไรก็ตามไม่ใช่เป็นไปไม่ได้ที่จะทำด้วยตัวเอง เราจะดูกระบวนการขายอสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุนและมุ่งเน้นไปที่วิธี จำกัด ภาษีสำหรับกำไร
ทำไมต้องขาย
เหตุผลในการขายทรัพย์สินให้เช่าแตกต่างกันไป เจ้าของบ้านที่จัดการทรัพย์สินส่วนตัวอาจย้ายและต้องการลงทุนในบางสิ่งบางอย่างใกล้กับที่อยู่อาศัยใหม่ของพวกเขา หรือเจ้าของบ้านอาจต้องการเงินสดในการแข็งค่าของทรัพย์สินให้เช่ามากกว่าการสะสมเงินผ่านการเช่า อาจเป็นกรณีของทรัพย์สินที่สูญเสียเงินทั้งที่ว่างหรือค่าเช่าไม่เพียงพอที่จะครอบคลุมค่าใช้จ่าย โดยไม่คำนึงถึงเหตุผลนักลงทุนอสังหาริมทรัพย์ที่ต้องการขายจะต้องจัดการกับภาษี
คนเก็บภาษีมา
ภาษีกำไรจากการขายอสังหาริมทรัพย์ให้เช่านั้นสูงกว่าเมื่อเปรียบเทียบกับการขายอสังหาริมทรัพย์เพื่อใช้งานส่วนตัว กำไรขั้นพื้นฐานที่คุณต้องจ่ายจากกำไรจากการขายจะเพิ่มขึ้นตามค่าเสื่อมราคาที่คุณอ้างสิทธิ์กับทรัพย์สิน ซึ่งหมายความว่าหากทรัพย์สินสูญเสียเงินและคุณใช้การสูญเสียกับใบกำกับภาษีของคุณในปีก่อนหน้าคุณจะมีใบเรียกเก็บภาษีที่ใหญ่กว่าเมื่อการขายผ่าน
ตัวอย่าง - ทุนกำไรภาษีและค่าเสื่อมราคา
สมมติว่าคุณมีอสังหาริมทรัพย์ให้เช่าที่คุณซื้อในราคา $ 150, 000 และขายในราคา $ 200, 000 โดยปกติหมายความว่าคุณจ่ายกำไรจากเงินทุนเป็นจำนวน $ 50, 000 หากคุณหักค่าเสื่อมราคา $ 20, 000 ในช่วงเวลาที่คุณเป็นเจ้าของทรัพย์สินคุณเป็นหนี้ส่วนต่างระหว่างราคาขายกับราคาซื้อของคุณลบด้วยค่าเสื่อมราคา: $ 200, 000 - ($ 150, 000 - $ 20, 000) แทนที่จะเป็นเพราะกำไรจากการลงทุน 50, 000 ดอลลาร์ตอนนี้คุณเป็นหนี้กำไรจากการลงทุน $ 70, 000
หมายเหตุ: สิ่งนี้ไม่ควรกีดกันการเรียกร้องการสูญเสียค่าเสื่อมราคา เป็นการดีกว่าที่จะตระหนักถึงการลดหย่อนภาษีได้เร็วกว่าในภายหลัง
กลิ้งไป
ประมวลรัษฎากรภายในมาตรา 1031 อนุญาตให้นักลงทุนด้านอสังหาริมทรัพย์หลีกเลี่ยงภาษีจากกำไรของพวกเขาโดยการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ประเภทเดียวกันอีกครั้ง ด้วยความช่วยเหลือของทนายความหรือที่ปรึกษาด้านภาษีคุณสามารถตั้งค่าการขายเพื่อให้เงินถูกใส่เข้าไปในบัญชี escrow จนกว่าคุณจะพร้อมที่จะใช้พวกเขาเพื่อซื้อทรัพย์สินใหม่ มีเวลา จำกัด 45 วันในการเลือกอสังหาริมทรัพย์ใหม่และหกเดือนเพื่อทำธุรกรรมให้เสร็จสมบูรณ์ หากคุณตั้งใจจะทำโรลโอเวอร์คุณควรเริ่มมองหาอสังหาริมทรัพย์ใหม่ก่อนที่จะขายอสังหาริมทรัพย์เก่า
การแลกเปลี่ยน 1031 นั้นใช้งานได้ดีถ้าคุณตั้งใจจะลงทุนในอสังหาริมทรัพย์อื่น หากคุณต้องการหยุดการมีส่วนร่วมโดยตรงคุณสามารถจ้างผู้จัดการทรัพย์สินมืออาชีพสำหรับสถานที่ปัจจุบันของคุณหรือขายและซื้ออสังหาริมทรัพย์ที่มีการจัดการอย่างมืออาชีพ หากเป้าหมายของคุณคือการเพิ่มทุนอย่างหมดจดคุณเพียงแค่ต้องเสียภาษีกำไรจากการลงทุน
การรวมเป็นโล่
การรวมตัวกันกำลังเป็นที่นิยมมากขึ้นสำหรับนักลงทุนด้านอสังหาริมทรัพย์ โดยการรวมนักลงทุนสามารถลดภาระของพวกเขาทำให้ บริษัท ทำหน้าที่เป็นเกราะป้องกันระหว่างคุณและศักยภาพที่ผู้เช่าอาจฟ้องร้องคุณ บ้านและการเงินส่วนบุคคลของคุณไม่สามารถอ้างสิทธิ์ได้ในการดำเนินคดีทางศาลหรือกระบวนการทางกฎหมายใด ๆ เมื่อคุณรวม บริษัท ยังมีกฎภาษีที่แตกต่างกันซึ่งค่อนข้างดีโดยเฉพาะอย่างยิ่งกับกำไรจากการขายอสังหาริมทรัพย์
สำหรับนักลงทุนด้านอสังหาริมทรัพย์บางประเภทการรวมตัวกันเป็นไปอย่างสมเหตุสมผล หากคุณจ้างคนเพื่อค้นหาและจัดการอสังหาริมทรัพย์ที่สร้างรายได้หลากหลายและสร้างผลกำไรที่สำคัญการรวมตัวกันจะช่วยลดค่าภาษีของคุณและคุณจะเห็นผลกำไรผ่านโครงสร้างส่วนแบ่งของ บริษัท ของคุณ สำหรับนักลงทุนด้านอสังหาริมทรัพย์ส่วนใหญ่มีวิธีที่ดีกว่าที่จะได้รับประโยชน์จากการรวมตัวกันโดยไม่มีความยุ่งยากในการรับรู้รายได้
การรวมตัวกันสามารถสร้างกำแพงกั้นระหว่างคุณกับรายได้จากทรัพย์สินของคุณเพื่อที่ว่าหากคุณขึ้นอยู่กับรายได้ในทางใดทางหนึ่งคุณอาจไม่สามารถเข้าถึงได้ง่ายเท่าที่คุณต้องการ - โดยเฉพาะอย่างยิ่งกับผลกำไรจำนวนมากเช่นจากการขาย ทรัพย์สิน เป็นการง่ายที่จะรวมเข้าด้วยกันต้องการเพียงคำแนะนำจากมืออาชีพและเอกสารเท่านั้น แต่การนำทรัพย์สินของคุณออกจาก บริษัท (ตัวอย่างเช่นขายออกและเกษียณ) มีความซับซ้อนมากขึ้นเพราะคุณกำลังเดินแถวของการหลีกเลี่ยง / การฉ้อโกงทางภาษีโดยเจตนา คุณขาย บริษัท แทนคุณสมบัติที่ทำขึ้น แน่นอนว่านี่ยากกว่าการขายบ้านมาก
ในทางตรงกันข้ามถ้าคุณจัดการคุณสมบัติสองหรือสามอย่างเป็นส่วนตัวและมีมากกว่าหนึ่งหรือสองอย่างที่จัดการอย่างมืออาชีพคุณอาจไม่ได้รับประโยชน์จากการรวมตัวกัน หากรายได้จากการเช่าของคุณไม่สูงกว่าค่าใช้จ่ายของคุณสำหรับทรัพย์สินแต่ละรายการด้วยกำไรขั้นต้นที่มากคุณควรเก็บไว้ตามที่เป็นอยู่และใช้การคิดค่าเสื่อมราคาและการลดราคาที่คุณสามารถหรือเปลี่ยนการถือครองอสังหาริมทรัพย์เป็นธุรกิจขนาดเล็ก
นอกเหนือจากการใช้ธุรกิจขนาดเล็กเป็นทางเลือกในการรวมกิจการแล้วบางรัฐยังอนุญาตให้นักลงทุนด้านอสังหาริมทรัพย์เปิด บริษัท รับผิด จำกัด ที่แยกต่างหากสำหรับทรัพย์สินแต่ละรายการที่พวกเขาเป็นเจ้าของ แม้ว่าสิ่งนี้ไม่ได้ช่วยลดภาษี แต่มันจะช่วยปกป้องการเงินของคุณรวมถึงทรัพย์สินแต่ละแห่งจากการดำเนินคดีใด ๆ ที่อาจเกิดขึ้นกับทรัพย์สินของคุณ
บรรทัดล่าง
การขายอสังหาริมทรัพย์ให้เช่าอาจเป็นเรื่องที่ท้าทายและเป็นเรื่องยากหากคุณหวังที่จะหลีกเลี่ยงการเรียกเก็บภาษีจำนวนมากจากเงินที่ได้รับ หากคุณกำลังขายเพื่อลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ที่แตกต่างกันคุณสามารถทำโรลโอเวอร์ 1, 031 และนำออกใบกำกับภาษี หากคุณขายเพราะคุณต้องการทุนคุณจะต้องจ่ายภาษี
สถานการณ์ที่ดีที่สุดเช่นเดียวกับหุ้นคือการขายอสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุนโดยเฉพาะอย่างยิ่งการเช่าที่แตกหักหรือดีกว่าเว้นแต่คุณจะชดเชยเครดิตหรือการสูญเสียเพื่อชดเชยภาษีการได้รับทุน ด้วยวิธีนี้คุณจะมีโอกาสในการลดค่าใช้จ่ายภาษีโดยรวมของคุณและเก็บเงินได้มากขึ้น
