สินเชื่อที่อยู่อาศัยการมีส่วนร่วมคืออะไร
การมีส่วนร่วมจำนองเป็นประเภทของการจำนองที่ช่วยให้ผู้ให้กู้ในส่วนของรายได้หรือเงินขายคืนของทรัพย์สิน ผู้ให้กู้ดังกล่าวจะกลายเป็นหุ้นส่วนทุนในการซื้อไม่ใช่เพียงแค่ผู้ออกหลักทรัพย์จำนอง เพื่อเป็นการตอบแทนอัตราดอกเบี้ยเงินกู้ที่ต่ำกว่าผู้ให้กู้จะได้รับส่วนแบ่งจากรายได้จากการดำเนินงานสุทธิ (NOI)
การทำลายสินเชื่อที่อยู่อาศัยการมีส่วนร่วม
การมีส่วนร่วมการจำนองมักเห็นในธุรกรรมอสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์คาดรายได้ค่าเช่าอย่างต่อเนื่อง สถานที่ให้บริการในเชิงพาณิชย์รวมถึงอาคารสำนักงานหรืออาคารอพาร์ตเมนต์ ฝ่ายจะแบ่งรายได้จากการดำเนินงานสุทธิซึ่งเป็นผลรวมของรายได้จากการดำเนินงานของทรัพย์สินหักด้วยค่าใช้จ่ายในการดำเนินงาน การแบ่งกำไรทั่วไปจะเป็น 55/45 โดยผู้ให้กู้จะได้รับส่วนแบ่งที่เล็กลง นอกจากนี้ผู้ให้กู้จะได้รับส่วนหนึ่งของรายได้จากการขายคืนซึ่งมักจะให้ผลกำไรทั้งหมดเหนือเกณฑ์มาตรฐานเฉพาะรวมถึงการชำระคืนเงินต้น
ทำไมผู้กู้จึงต้องการสินเชื่อจำนองที่มีส่วนร่วม
ข้อได้เปรียบของการจำนองแบบมีส่วนร่วมกับผู้กู้คืออัตราดอกเบี้ยที่ต่ำกว่าที่ผู้ให้กู้เรียกร้องซึ่งทำขึ้นสำหรับรายได้จากสินเชื่อที่ลดลงกับกระแสรายได้และรายได้จากการขายในอนาคต จากมุมมองของผู้กู้เงินให้สินเชื่อการมีส่วนร่วมคล้ายกับอัตราทีเซอร์เบื้องต้นที่นำเสนอด้วยการจำนองอัตราการปรับ (ARM) ความแตกต่างคืออัตราที่ต่ำมีเสถียรภาพตลอดอายุของเงินกู้
แน่นอนว่าผู้กู้จะให้ส่วนได้เสียมากในอัตราที่ต่ำกว่า แต่ขึ้นอยู่กับวิธีจัดการโครงสร้างการประหยัดดอกเบี้ยสามารถชดเชยการสูญเสียส่วนของผู้ถือหุ้นได้เป็นอย่างดี ในระยะเวลาอันใกล้นี้อาจทำให้ผู้กู้สามารถพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ที่เป็นรูปธรรมได้มากกว่าที่เขาจะสามารถจ่ายได้
มุมมองของผู้ให้กู้
ผู้ออกสินเชื่อเพื่อการมีส่วนร่วมมักเป็นผู้ให้กู้ที่ไม่ใช่แบบดั้งเดิม พวกเขาอาจเป็นผู้ประกอบการที่กำลังมองหาการลงทุนด้านอสังหาริมทรัพย์โดยไม่ต้องวุ่นวายกับการพัฒนาหรือดูแลอสังหาริมทรัพย์ การจำนองแบบมีส่วนร่วมช่วยให้พวกเขาเป็นพันธมิตรที่เงียบ บางครั้งผู้ให้กู้คือกองทุนบำเหน็จบำนาญที่กำลังมองหาการลงทุนที่มีคุณภาพซึ่งให้ผลตอบแทนมากกว่าพันธบัตร แต่ไม่มีความผันผวนของหุ้น
สิ่งที่น่าดึงดูดสำหรับกองทุนบำเหน็จบำนาญคือการพิสูจน์อัตราเงินเฟ้อของการจำนองแบบมีส่วนร่วม เงินบำนาญส่วนใหญ่รวมถึงการปรับค่าใช้จ่ายในการดำรงชีวิต (COLA) ที่เพิ่มการจ่ายเงินในช่วงเงินเฟ้อ เนื่องจากราคาอสังหาริมทรัพย์โดยทั่วไปจะติดตามภาวะเงินเฟ้อการจำนองแบบมีส่วนร่วมช่วยให้มั่นใจว่าผลตอบแทนจากตราสารทุนจะสูงขึ้นในช่วงระยะเวลาของภาวะเงินเฟ้อ
การพิจารณาผู้ให้กู้เป็นปัญหาของการติดตามกระแสเงินสด พวกเขาจะต้องตรวจสอบหนังสือของผู้ยืมเพื่อให้แน่ใจว่ารายได้สุทธิที่ประกาศนั้นถูกต้อง มิเช่นนั้นผู้ให้กู้จะไม่ทราบว่านักพัฒนากำลังใช้จ่ายในการรายงานรายได้สุทธิที่ต่ำกว่าหรือไม่ ยิ่งไปกว่านั้นผู้พัฒนาสามารถตัดมุมในการปรับปรุงหรือแม้กระทั่งคุณลักษณะด้านความปลอดภัยเนื่องจากเขาต้องเสียค่าใช้จ่ายในการซ่อมแซมทั้งหมด แต่ได้รับส่วนแบ่งจากรายได้สุทธิซึ่งเป็นอันตรายทางศีลธรรมเท่านั้น
