อัตราส่วนค่าใช้จ่ายในการดำเนินงาน (oer)

อัตราส่วนค่าใช้จ่ายการดำเนินงาน (OER) คืออะไร?

ในธุรกิจอสังหาริมทรัพย์อัตราส่วนค่าใช้จ่ายในการดำเนินงาน (OER) เป็นการวัดค่าใช้จ่ายในการดำเนินงานชิ้นส่วนของทรัพย์สินเมื่อเทียบกับรายได้ที่นำเข้ามาจากอสังหาริมทรัพย์ คำนวณโดยการแบ่งค่าใช้จ่ายในการดำเนินงานของทรัพย์สิน (ลบด้วยค่าเสื่อมราคา) ด้วยรายได้จากการดำเนินงานขั้นต้นและใช้สำหรับเปรียบเทียบค่าใช้จ่ายของอสังหาริมทรัพย์ที่คล้ายกัน นักลงทุนควรมองหาธงสีแดงเช่นค่าใช้จ่ายในการบำรุงรักษาที่สูงขึ้นรายได้จากการดำเนินงานหรือระบบสาธารณูปโภคที่อาจขัดขวางเขาจากการซื้ออสังหาริมทรัพย์ที่เฉพาะเจาะจง

ช่วงอัตราส่วนค่าใช้จ่ายการดำเนินงานนั้นเหมาะสมที่สุดระหว่างระดับ 60% –80% ซึ่งยิ่งต่ำกว่าก็ยิ่งดี

ประเด็นที่สำคัญ

• อัตราส่วนค่าใช้จ่ายในการดำเนินงานคือการวัดว่าส่วนกำไรของอสังหาริมทรัพย์สำหรับนักลงทุนนั้นคำนวณโดยการหารค่าใช้จ่ายในการดำเนินงานทั้งหมดหักค่าเสื่อมราคาด้วยรายได้จากการดำเนินงานต้องการ OER ที่ต่ำกว่าเพราะต้องการลดค่าใช้จ่าย.

สูตรสำหรับ OER คือ:

$OER=\frac{\text{รวมค่าใช้จ่ายในการดำเนินงาน}-\text{การเสื่อมราคา}}{\text{รายรับรวม}}$ OER = รายรับรวมค่าใช้จ่ายในการดำเนินงานรวม − ค่าเสื่อมราคา

วิธีการคำนวณ OER

อัตราส่วนค่าใช้จ่ายในการดำเนินงาน

ในการคำนวณ OER สำหรับอสังหาริมทรัพย์คุณต้องรู้ค่าใช้จ่ายในการดำเนินงาน เหล่านี้รวมถึงค่าธรรมเนียมและค่าใช้จ่ายทุกประเภทที่เกิดขึ้นตามค่าใช้จ่ายปกติในการทำธุรกิจ คุณจะต้องคำนวณค่าเสื่อมราคาของทรัพย์สินซึ่งจะแตกต่างกันไปตามวิธีการบัญชีเฉพาะที่ใช้

อัตราส่วนค่าใช้จ่ายในการดำเนินงานบอกอะไรคุณ

การคำนวณ OERs เป็นเวลาหลายปีอาจช่วยให้นักลงทุนสังเกตเห็นแนวโน้มของค่าใช้จ่ายในการดำเนินงาน หากค่าใช้จ่ายของทรัพย์สินเพิ่มขึ้นทุกปีในอัตราที่สูงกว่ารายได้ OER ก็จะเพิ่มขึ้นทุกปีเช่นกัน ดังนั้นนักลงทุนอาจสูญเสียเงินมากขึ้นอีกต่อไปเขาถือทรัพย์สิน

เมื่อเป็นเจ้าของอาคารอพาร์ทเม้นท์นักลงทุนควรคิดในตำแหน่งที่ว่างโดยใช้รายได้ค่าเช่าที่มีประสิทธิภาพหรือรายได้ค่าเช่าที่อาจเกิดขึ้นลบด้วยตำแหน่งว่างและการสูญเสียเครดิตมากกว่ารายได้ค่าเช่าที่อาจเกิดขึ้น เนื่องจากการจัดการตำแหน่งงานว่างจะรวมอยู่ในการจัดการทรัพย์สินที่มีประสิทธิภาพรวมถึงตำแหน่งงานว่างใน OER ให้ภาพที่แม่นยำยิ่งขึ้นของค่าใช้จ่ายในการดำเนินงานและการแสดงที่อาจมีการปรับปรุง ตัวอย่างเช่นสถานที่ให้บริการที่มีการจัดการไม่ดีมักจะมีอัตราว่างที่สูงขึ้นซึ่งจะสะท้อนให้เห็นใน OER

ค่าธรรมเนียมการจัดการอสังหาริมทรัพย์สาธารณูปโภคการกำจัดขยะการบำรุงรักษาการประกันภัยการซ่อมแซมภาษีทรัพย์สินและค่าใช้จ่ายอื่น ๆ รวมอยู่ในอัตราส่วนค่าใช้จ่ายในการดำเนินงาน ค่าใช้จ่ายในการดำเนินงานเพิ่มเติมที่นักลงทุนควรพิจารณาใน OER ได้แก่ ค่าธรรมเนียมการจัดการอสังหาริมทรัพย์การจัดสวนค่าธรรมเนียมทนายความการประกันภัยของผู้ให้เช่าและการประกันทรัพย์สินขั้นพื้นฐาน ค่าใช้จ่ายเหล่านี้ช่วยให้เรียกใช้คุณสมบัติในแต่ละวัน ด้วยเหตุนี้การจ่ายเงินกู้การปรับปรุงทุนและทรัพย์สินส่วนบุคคลจึงไม่รวมอยู่ในค่าใช้จ่ายในการดำเนินงาน

โดยทั่วไปแล้ว OER ที่ต่ำกว่าหมายถึงอสังหาริมทรัพย์นั้นได้รับการจัดการอย่างมีประสิทธิภาพและสร้างผลกำไรให้กับนักลงทุนมากขึ้นและรายได้ที่น้อยลงนั้นครอบคลุมค่าใช้จ่ายในการดำเนินงานและบำรุงรักษา หากธุรกิจสามารถปรับขนาดได้เจ้าของอาจเพิ่มค่าเช่าในแต่ละหน่วยโดยไม่เพิ่มค่าใช้จ่ายในการดำเนินงาน นอกจากนี้ OER ยังสามารถแสดงให้เห็นถึงปัญหาที่อาจเกิดขึ้นเช่นค่าสาธารณูปโภคที่เพิ่มขึ้นอย่างมากเพื่อให้นักลงทุนสามารถแก้ไขปัญหาได้เร็วขึ้นและปกป้องระดับกำไรของพวกเขา

ตัวอย่างวิธีการใช้ OER

ยกตัวอย่างสมมุติที่นักลงทุน A เป็นเจ้าของอาคารอพาร์ทเมนต์แบบหลายครอบครัวและมีค่าเช่า $ 65, 000 ต่อเดือน นักลงทุนยังจ่าย $ 50, 000 สำหรับค่าใช้จ่ายในการดำเนินงานรวมถึงการชำระเงินจำนองรายเดือน, ภาษี, ค่าสาธารณูปโภคและอื่น ๆ สถานที่ให้บริการยังคาดว่าจะลดลง $ 85, 000 ในปีนี้

ดังนั้น OER รายปีสามารถคำนวณได้ดังนี้:

$\frac{}{(65,000\times 12)}=66\%$ (65, 000 × 12) = 66%

ซึ่งหมายความว่าค่าใช้จ่ายในการดำเนินงานใช้ประมาณสองในสามของรายได้ที่เกิดจากทรัพย์สินนี้

ความแตกต่างระหว่าง OER และ Cap Rate

อัตราการใช้อักษรตัวใหญ่ (หรืออัตราสูงสุด) ถูกใช้ในโลกของอสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์เพื่อระบุอัตราผลตอบแทนที่คาดว่าจะสร้างขึ้นในอสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุน มักเรียกว่า "อัตราสูงสุด" การวัดนี้คำนวณจากรายได้สุทธิซึ่งทรัพย์สินคาดว่าจะสร้าง มันถูกใช้เพื่อประเมินผลตอบแทนของนักลงทุนที่อาจเกิดขึ้นจากการลงทุนในตลาดอสังหาริมทรัพย์

อัตราสูงสุดจะแสดงถึงอัตราผลตอบแทนของอสังหาริมทรัพย์ในช่วงเวลาหนึ่งปีโดยสมมติว่าทรัพย์สินนั้นถูกซื้อด้วยเงินสดและไม่ใช่สินเชื่อ มันถูกกำหนดโดยสูตร:

$\text{<strong>อัตราสูงสุด</strong>}<strong>=</strong>\text{<strong>รายได้จากการดำเนินงานสุทธิ</strong>}<strong>÷</strong>\text{<strong>มูลค่าตลาดปัจจุบัน</strong>}$\ text {Cap rate} = \ text {รายได้จากการดำเนินงานสุทธิ} div \ text {มูลค่าตลาดปัจจุบัน} Cap rate = รายได้จากการดำเนินงานสุทธิ value ราคาตลาดปัจจุบัน

แม้ว่าจะคล้ายกับ OER ในแง่ของการวัดความสามารถในการทำกำไรของอสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุน แต่ OER นั้นใช้รายได้รวมมากกว่ารายได้สุทธิและสถานที่ที่อยู่ในส่วนของ OER ยังไม่ได้คำนึงถึงมูลค่าตลาดของทรัพย์สิน

ข้อ จำกัด ของ OER

มีข้อเสียสองประการสำหรับ OER สำหรับนักลงทุนด้านอสังหาริมทรัพย์ ก่อนอื่นเนื่องจากไม่รวมมูลค่าตลาดของทรัพย์สิน (เช่นเดียวกับอัตราสูงสุด) จึงไม่แจ้งให้นักลงทุนทราบเกี่ยวกับมูลค่าสัมพัทธ์ของอสังหาริมทรัพย์เมื่อซื้อหรือขาย มันพูดถึงประสิทธิภาพของการปฏิบัติการต่อเนื่องเท่านั้น ดังนั้นจึงควรใช้ร่วมกับบางสิ่งบางอย่างเช่นอัตราสูงสุดเมื่อประเมินการลงทุนด้านอสังหาริมทรัพย์

ประการที่สองเนื่องจากสามารถคำนวณค่าเสื่อมราคาได้หลายวิธี OER สามารถทำบัญชีได้โดยใช้วิธีการบัญชีที่น่าสนใจมากกว่าสำหรับการคิดค่าเสื่อมราคา