กฎร้อยละหนึ่งคืออะไร?
กฎร้อยละหนึ่งซึ่งบางครั้งมีสไตล์เป็น "กฎ 1%" จะถูกใช้เพื่อตรวจสอบว่าค่าเช่ารายเดือนที่ได้รับจากอสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุนบางส่วนจะเกินกว่าการชำระเงินจำนองรายเดือนของอสังหาริมทรัพย์นั้นหรือไม่ เป้าหมายของกฎคือเพื่อให้แน่ใจว่าค่าเช่าจะมากกว่าหรือที่เลวร้ายที่สุดเท่ากับการชำระค่าจำนองดังนั้นอย่างน้อยนักลงทุนก็จะแบ่งทรัพย์สิน
กฎร้อยละหนึ่งสามารถให้พื้นฐานสำหรับการกำหนดระดับการให้เช่าที่เจ้าของทรัพย์สินเชิงพาณิชย์คิดค่าใช้จ่ายในพื้นที่อสังหาริมทรัพย์ ระดับการเช่านี้สามารถนำไปใช้กับผู้เช่าทุกประเภททั้งในที่อยู่อาศัยและอสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์
การซื้ออสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุนต้องมีการวิเคราะห์ปัจจัยต่าง ๆ อย่างละเอียด กฎร้อยละหนึ่งเป็นเพียงเครื่องมือการวัดเดียวที่สามารถช่วยให้นักลงทุนวัดความเสี่ยงและผลตอบแทนที่อาจเกิดขึ้นจากการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์
กฎหนึ่งเปอร์เซ็นต์ทำงานอย่างไร
การคำนวณอย่างง่ายนี้จะทวีคูณราคาซื้อทรัพย์สินรวมถึงการซ่อมแซมที่จำเป็น 1% ผลลัพธ์คือระดับฐานของค่าเช่ารายเดือน นอกจากนี้ยังเปรียบเทียบกับการชำระเงินจำนองรายเดือนที่อาจเกิดขึ้นเพื่อให้เจ้าของเข้าใจถึงกระแสเงินสดรายเดือนของอสังหาริมทรัพย์
กฎนี้ใช้สำหรับการประเมินอย่างรวดเร็วเท่านั้นเนื่องจากไม่ได้คำนึงถึงค่าใช้จ่ายอื่น ๆ ที่เกี่ยวข้องกับอสังหาริมทรัพย์เช่นค่าบำรุงรักษาประกันภัยและภาษี
ตัวอย่างของกฎหนึ่งเปอร์เซ็นต์
นักลงทุนกำลังหาสินเชื่อจำนองที่อยู่ในอสังหาริมทรัพย์ให้เช่าซึ่งมีมูลค่าผลตอบแทนรวม $ 200, 000 เมื่อใช้กฎหนึ่งเปอร์เซ็นต์เจ้าของจะคำนวณเงินค่าเช่ารายเดือน 2, 000 ดอลลาร์: 200, 000 ดอลลาร์คูณด้วย 1% ในกรณีนี้นักลงทุนจะขอสินเชื่อจำนองที่มีการชำระรายเดือนน้อยกว่าและแน่นอนไม่เกิน $ 2, 000
ประเด็นที่สำคัญ
- ค่าเช่าที่ควรจะเท่ากับหรือมากกว่าการชำระเงินจำนองของนักลงทุนเพื่อให้แน่ใจว่าเธอแบ่งอย่างน้อยแม้ในสถานที่ให้บริการคูณราคาซื้อของทรัพย์สินรวมทั้งการซ่อมแซมที่จำเป็นใด ๆ 1% เพื่อกำหนดระดับฐานของค่าเช่ารายเดือน ตามหลักการแล้วผู้ลงทุนควรขอสินเชื่อจำนองที่ชำระรายเดือนน้อยกว่าตัวเลข 1%
กฎหนึ่งเปอร์เซ็นต์เทียบกับการคำนวณประเภทอื่น
กฎร้อยละหนึ่งยังช่วยให้นักลงทุนมีจุดพื้นฐานที่จะต้องพิจารณาปัจจัยอื่น ๆ ที่เกี่ยวข้องกับการเป็นเจ้าของทรัพย์สิน การคำนวณที่สำคัญประการที่สองคือ ตัวคูณค่าเช่ารวม ซึ่งใช้ระดับค่าเช่ารายเดือนเพื่อกำหนดระยะเวลาที่จะใช้ในการชำระการลงทุน การคำนวณนี้ทำได้โดยการหารมูลค่ายืมทั้งหมดด้วยค่าเช่ารายเดือน
ในตัวอย่างของบ้านที่มีมูลค่า $ 200, 000 นักลงทุนจะหาร $ 200, 000 ด้วย $ 2, 000 นี่ทำให้เธอได้รับผลตอบแทนระยะเวลา 100 เดือนซึ่งแปลได้นานกว่า 8.3 ปี นักลงทุนยังสามารถใช้ตัวคูณค่าเช่ารวมเมื่อพิจารณาเงื่อนไขการชำระเงินของเงินกู้ที่ใช้กับอสังหาริมทรัพย์
กฎ 70% บ่งบอกว่านักลงทุนไม่ควรจ่ายเกินกว่า 70% ของมูลค่าทรัพย์สินโดยประมาณหลังจากซ่อมแซมค่าใช้จ่ายน้อยลง
ข้อควรพิจารณาพิเศษ
ในการคำนวณตัวคูณค่าเช่ารวมผู้ซื้อจะต้องพิจารณาอัตราค่าเช่าในพื้นที่ที่อสังหาริมทรัพย์นั้นตั้งอยู่ด้วย หากอัตรามาตรฐานสำหรับการเช่าในพื้นที่ใกล้เคียงน้อยกว่า $ 2, 000 สำหรับผู้ซื้อในตัวอย่างนี้นักลงทุนอาจต้องพิจารณาลดค่าเช่าเพื่อให้แน่ใจว่าเธอจะพบผู้เช่า
อีกปัจจัยที่สำคัญสำหรับการพิจารณาคือการบำรุงรักษาในทรัพย์สิน เจ้าของทรัพย์สินมีหน้าที่ดูแลรักษาและซ่อมแซม ในขณะที่การฝากอาจครอบคลุมความเสียหายเป็นจำนวนมากสิ่งสำคัญสำหรับเจ้าของก็คือการกำหนดงบประมาณจำนวนหนึ่งของค่าเช่าเพื่อการออมเพื่อการบำรุงรักษา สิ่งนี้สามารถนำไปสู่ผลกำไรหากไม่ได้ใช้และเงินจะสามารถใช้ได้เมื่อต้องการการบำรุงรักษาใด ๆ เกิดขึ้น
โดยรวมแล้วการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์อาจเป็นการลงทุนที่ดีสำหรับนักลงทุนระยะยาว ค่าเช่าฐานที่เจ้าของเรียกเก็บกับทรัพย์สินทุกประเภทกำหนดระดับการชำระเงินที่ผู้เช่าคาดหวัง โดยทั่วไปเจ้าของจะขึ้นค่าเช่าทุกปีเพื่อจัดการกับเงินเฟ้อและค่าใช้จ่ายอื่น ๆ ที่เกี่ยวข้องกับอสังหาริมทรัพย์ แต่อัตราฐานเป็นระดับสำคัญที่กำหนดผลตอบแทนโดยรวมจากการลงทุน
