เมื่อเทียบกับการลงทุนประเภทอื่นการลงทุนด้านอสังหาริมทรัพย์จะมีความเสี่ยงและผลตอบแทนที่ค่อนข้างดีโดยมีสภาพคล่องค่อนข้างต่ำ (ความสะดวกในการเข้าและออก) เรามาดูปัจจัยที่สำคัญที่สุดที่ควรพิจารณาเมื่อลงทุนในอสังหาริมทรัพย์
1. สถานที่ตั้งของทรัพย์สิน
ทำไมมันถึงสำคัญ? เส้นแบ่งยุคเก่า "ที่ตั้งสถานที่ตั้ง" ยังคงเป็นกฎและยังคงเป็นปัจจัยที่สำคัญที่สุดสำหรับการทำกำไรในการลงทุนด้านอสังหาริมทรัพย์ ความใกล้ชิดกับสิ่งอำนวยความสะดวกพื้นที่ที่สงบสุขสถานะของพื้นที่ใกล้เคียงทิวทัศน์ที่สวยงาม ฯลฯ เป็นปัจจัยสำคัญสำหรับการประเมินมูลค่าทรัพย์สินที่อยู่อาศัย ในขณะที่อยู่ใกล้กับตลาด, โกดัง, ศูนย์กลางการขนส่ง, ฟรีเวย์, พื้นที่ที่ได้รับการยกเว้นภาษี ฯลฯ มีบทบาทสำคัญสำหรับการประเมินมูลค่าทรัพย์สินเชิงพาณิชย์
ต้องมองหาอะไร มุมมองระยะกลางถึงระยะยาวเกี่ยวกับวิธีการคาดว่าท้องที่จะพัฒนาตลอดระยะเวลาการลงทุน พื้นที่เปิดโล่งที่เงียบสงบในปัจจุบันที่ด้านหลังของอาคารที่อยู่อาศัยอาจได้รับการพัฒนาเป็นโรงงานผลิตที่มีเสียงดังในอนาคต ขอแนะนำให้ทำการตรวจสอบอย่างละเอียดเกี่ยวกับความเป็นเจ้าของประเภทและการใช้งานอย่างตั้งใจของพื้นที่ใกล้เคียงสถานประกอบการและพื้นที่ว่างในบริเวณใกล้เคียง
2. การประเมินค่าทรัพย์สิน
ทำไมมันถึงสำคัญ? การจัดหาเงินทุนอสังหาริมทรัพย์ระหว่างการซื้อ, ราคารายการระหว่างการขาย, การวิเคราะห์การลงทุน, เบี้ยประกันและภาษี - ทั้งหมดขึ้นอยู่กับการประเมินมูลค่าอสังหาริมทรัพย์
จะมองหาอะไร วิธีการประเมินที่ใช้กันทั่วไป ได้แก่:
- วิธีการเปรียบเทียบการขาย: การเปรียบเทียบคุณสมบัติการขายล่าสุดที่มีลักษณะคล้ายกันมากที่สุดและเหมาะสมที่สุดสำหรับทั้งอสังหาริมทรัพย์ใหม่และเก่าวิธีการต้นทุน: ยอดรวมต้นทุนทั้งหมดหักด้วยค่าเสื่อมราคา - เหมาะสำหรับการก่อสร้างใหม่วิธีการรายได้: ขึ้นอยู่กับกระแสเงินสด
3. วัตถุประสงค์การลงทุนและขอบเขตการลงทุน
ทำไมมันถึงสำคัญ? เนื่องจากสภาพคล่องต่ำและการลงทุนที่มีมูลค่าสูงในธุรกิจอสังหาริมทรัพย์การขาดความชัดเจนในวัตถุประสงค์อาจนำไปสู่ผลลัพธ์ที่ไม่คาดคิดรวมถึงความทุกข์ทางการเงินโดยเฉพาะอย่างยิ่งหากการลงทุนถูกจำนอง
ต้องมองหาอะไร ระบุหมวดหมู่กว้าง ๆ ต่อไปนี้ที่เหมาะสมกับจุดประสงค์ของคุณและเตรียมตัวตาม:
- ประหยัดค่าเช่าได้รับประโยชน์จากการใช้งานด้วยตนเองและการเพิ่มมูลค่ารายได้ปกติและการเพิ่มมูลค่าในระยะยาว ต้องสร้างอารมณ์ของการเป็นเจ้าของ - สำหรับการจัดการข้อพิพาทและปัญหาทางกฎหมายที่เป็นไปได้การจัดการผู้เช่างานซ่อมแซม ฯลฯ รวดเร็วขนาดเล็กถึงปานกลางกำไร - มักจะซื้อภายใต้คุณสมบัติการก่อสร้างและการขายสูงเล็กน้อยเมื่อพร้อมมูลค่าแข็งภายในระยะยาว; ทางออกสำหรับเป้าหมายระยะยาวเช่นการวางแผนเกษียณอายุการศึกษาของเด็กเป็นต้น
4. กระแสเงินสดที่คาดหวังและโอกาสในการทำกำไร
ทำไมมันถึงสำคัญ? วัตถุประสงค์การลงทุนและการใช้งานมีผลต่อกระแสเงินสดและโอกาสในการทำกำไร
ต้องมองหาอะไร พัฒนาร่างประมาณการสำหรับโหมดกำไรและค่าใช้จ่ายต่อไปนี้:
- กระแสเงินสดที่คาดว่าจะได้รับจากรายได้ค่าเช่า - อัตราเงินเฟ้อช่วยให้เจ้าของบ้านมีรายได้ค่าเช่าที่เพิ่มขึ้นคาดว่าจะเพิ่มมูลค่าที่แท้จริงเนื่องจากการขึ้นราคาในระยะยาวข้อดีของการคิดค่าเสื่อมราคา (และสิทธิประโยชน์ทางภาษี) เทียบกับการแข็งค่าของมูลค่า
5. ระวังด้วยเลเวอเรจ - รู้ข้อผิดพลาด
ทำไมมันถึงสำคัญ? สินเชื่อมีความสะดวก แต่อาจมีค่าใช้จ่ายสูง - คุณต้องมีรายรับในอนาคตเพื่อรับประโยชน์ในวันนี้ด้วยต้นทุนดอกเบี้ยที่กระจายไปทั่วหลายปี การทำความเข้าใจกับวิธีการจัดการสินเชื่อในลักษณะนี้ช่วยให้คุณได้รับประโยชน์สูงสุด ในขณะที่ละเลยความเสี่ยงสามารถนำไปสู่ข้อผิดพลาดที่สำคัญ
ต้องมองหาอะไร ขึ้นอยู่กับรายได้ในปัจจุบันและอนาคตที่คาดหวังและความสามารถในการจ่ายเงินของคุณพิจารณาดังต่อไปนี้:
- ตัดสินใจเกี่ยวกับประเภทของสินเชื่อจำนองที่เหมาะกับสถานการณ์ของคุณมากที่สุด (อัตราดอกเบี้ยคงที่, อัตราดอกเบี้ยลอยตัวที่ปรับได้, ดอกเบี้ยเท่านั้นหรือเงินดาวน์เป็นศูนย์) ระวังข้อกำหนดและเงื่อนไขและค่าใช้จ่ายอื่น ๆ ที่เรียกเก็บโดยนักการเงิน เช่นเครื่องคิดเลขจำนองเพื่อค้นหาอัตราดอกเบี้ยที่ต่ำกว่า มองหาเบี้ยประกันที่ต่ำกว่าด้วย
6. การลงทุนในการก่อสร้างใหม่กับสถานประกอบการที่มีอยู่
ทำไมมันถึงสำคัญ? คุณสมบัติการก่อสร้างใหม่มักจะเสนอราคาที่น่าสนใจตัวเลือกการปรับแต่งสิ่งอำนวยความสะดวกเอกสารที่ชัดเจนและชื่อที่ชัดเจน ผู้ลงทุนจะต้องจัดการกับ บริษัท ก่อสร้างเท่านั้นในฐานะที่เป็นคู่ ความเสี่ยงรวมถึงความล่าช้าในการครอบครองการเพิ่มขึ้นของค่าใช้จ่ายไม่มีการรับรู้เกี่ยวกับพื้นที่ใกล้เคียง ฯลฯ
ผู้ที่ขายต่อมีปัจจัยรองในทางกลับกันและอาจต้องการการตรวจสอบอย่างละเอียดมากขึ้นเกี่ยวกับความเป็นเจ้าของเอกสารและประเด็นทางกฎหมาย
ต้องมองหาอะไร
- ตรวจสอบโครงการที่ผ่านมาและชื่อเสียงของ บริษัท รับเหมาก่อสร้างสำหรับการลงทุนด้านการก่อสร้างใหม่ดูการสำรวจล่าสุดและรายงานการประเมินผลสำหรับการก่อสร้างเก่า ๆ ตระหนักถึงค่าใช้จ่ายในการบำรุงรักษารายเดือนค่าธรรมเนียมและภาษีที่โดดเด่นจากเจ้าของที่ผ่านมา ค่าใช้จ่ายเหล่านี้อาจส่งผลกระทบต่อกระแสเงินสดตามปกติของคุณอย่างรุนแรงการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ที่เช่า (มีผู้อื่นครอบครอง) - มันมีการควบคุมค่าเช่าให้เช่าตลาดที่มีเสถียรภาพหรือเสรีหรือไม่? สัญญาเช่ากำลังจะหมดอายุหรือไม่? มันมีตัวเลือกการต่ออายุเพื่อประโยชน์ของผู้เช่าหรือไม่? มีการตกแต่งภายในเป็นของผู้เช่าหรือเจ้าของ? ฯลฯ เป็นรายละเอียดบางส่วนที่ต้องระวังรายการตรวจสอบคุณภาพ (เฟอร์นิเจอร์เครื่องตกแต่งและอุปกรณ์) หากรวมอยู่ในการขาย
7. การลงทุนทางอ้อมในอสังหาริมทรัพย์
การจัดการคุณสมบัติทางกายภาพในระยะยาวไม่ใช่สำหรับทุกคน นอกจากนี้ยังมีทางเลือกเล็กน้อยในการลงทุนทางอ้อมในธุรกิจอสังหาริมทรัพย์และมุ่งหวังที่จะเก็บเกี่ยวผลประโยชน์
ตัวเลือกคืออะไร
- หุ้น บริษัท อสังหาริมทรัพย์ - หุ้นตราสารทุนของ บริษัท อสังหาริมทรัพย์สามารถซื้อและขายในการแลกเปลี่ยนกองทุนอสังหาริมทรัพย์ที่มุ่งเน้นภาคอสังหาริมทรัพย์ / ETFs - กองทุนเฉพาะภาคเช่น "Fidelity Real Estate Investment Portfolio (FRESX)" ให้ประโยชน์หลากหลายและเงินมืออาชีพ การจัดการที่ต้นทุนของค่าใช้จ่ายกองทุนค่าใช้จ่ายพันธบัตรสินเชื่อที่อยู่อาศัย - ประกันโดยคุณสมบัติทางกายภาพพวกเขาให้อัตราผลตอบแทนที่ต่ำกว่าเมื่อเทียบกับหุ้นกู้ของ บริษัท เชื่อถือการลงทุนด้านอสังหาริมทรัพย์ (REIT) - ให้ผลตอบแทนสูงพิจารณาภาษีและสภาพคล่องสูง
บรรทัดล่าง
การลงทุนด้านอสังหาริมทรัพย์จะให้ผลตอบแทนความเสี่ยงที่คุ้มค่า การพิจารณาปัจจัยที่กล่าวถึงข้างต้นอย่างรอบคอบแล้วจะช่วยให้นักลงทุนได้รับผลประโยชน์ในขณะที่ลดความเสี่ยง
