อัตราที่ต่ำกว่าจะช่วยให้การฟื้นตัวของที่อยู่อาศัยแม้จะมีลมแรง: โกลด์แมน

แม้จะมีสัญญาณของตลาดที่อยู่อาศัยที่ชะลอตัว แต่ Goldman Sachs คิดว่าอัตราดอกเบี้ยที่ลดลงจะช่วยกระตุ้นการลงทุนที่อยู่อาศัยในช่วงครึ่งหลังของปี 2562 ทั้งการลงทุนเพื่อที่อยู่อาศัยและที่อยู่อาศัยเริ่มชะลอตัวลงในช่วงครึ่งแรกของปีนี้ การปรับลดอัตราดอกเบี้ยของธนาคารกลางสหรัฐจะช่วยกระตุ้นความต้องการที่อยู่อาศัยนักวิเคราะห์ของโกลด์แมนกล่าวในหมายเหตุล่าสุด

รับทราบว่า“ การสร้างบ้านค่อนข้างอ่อนแอกว่าที่เราคาดไว้และดูเหมือนจะเผชิญกับความยากลำบากบางอย่างที่จะยังคงมีอยู่” นักวิเคราะห์นำโดยนักเศรษฐศาสตร์แจนแฮทเซียสยังคงมองในแง่ดีเกี่ยวกับแนวโน้มการเติบโตในอนาคต “ แบบจำลองของเราชี้ไปที่การฟื้นตัวอย่างแข็งแกร่งถึงการเติบโต 4% ของการลงทุนด้านที่อยู่อาศัยในปี 2019H2” Hatzius เขียน

การฟื้นตัวของตลาดที่อยู่อาศัยจะช่วยให้หุ้นของ บริษัท สร้างบ้านยังคงอยู่ในช่วงครึ่งปีแรก ETF (XHB) ผู้สร้างบ้าน SPDR S&P เพิ่มขึ้นเกือบ 27% ในปีนี้เมื่อเทียบกับ S&P 500 ที่เพิ่มขึ้น 15% หุ้นของผู้สร้างบ้านรายบุคคลเช่น M / I Homes Inc. (MHO) และ LGI Homes Inc. (LGIH) เพิ่มขึ้นมากกว่า 70% สำหรับปีขณะที่ KB Home (KBH) และ DR Horton Inc. (DHI) เพิ่มขึ้นมากกว่า 40 % และ PulteGroup Inc. (PHM) เพิ่มขึ้นเกือบ 28%

มันหมายถึงอะไรสำหรับนักลงทุน

อัตราการจำนองที่ต่ำลงจะนำไปสู่ความต้องการที่อยู่อาศัยที่เพิ่มขึ้นซึ่งเป็นภาคเศรษฐกิจที่สำคัญที่สุดต่อการเปลี่ยนแปลงของอัตราดอกเบี้ย ตั้งแต่การล่มสลายครั้งล่าสุดอัตราการจำนองได้ลดลง 125 bps อัตราการจำนองคงที่ 30 ปีลดลงจากจุดสูงสุดที่ 4.94% ในเดือนพฤศจิกายนมาอยู่ที่ 3.60% เมื่อเร็ว ๆ นี้ตามข้อมูลจาก บริษัท จำนอง Freddie Mac ต่อ CNBC

ผลของการกระตุ้นอัตราที่ลดลงต่อความต้องการที่อยู่อาศัยนั้นจะเกิดขึ้นผ่านสองช่องทาง ช่องทางที่ชัดเจนคืออัตราการจำนองที่ต่ำลงทำให้ต้นทุนการจัดหาเงินซื้อบ้านใหม่ราคาถูกลง ดังนั้นความต้องการเพิ่มขึ้น ช่องทางที่สองเกิดขึ้นผ่านต้นทุนที่ต่ำลงสำหรับเจ้าของบ้านที่มีอยู่ในการรีไฟแนนซ์สินเชื่อบ้านในอัตราที่ต่ำกว่า ค่าใช้จ่ายที่ต่ำลงสร้างความมั่งคั่งที่กระตุ้นการใช้จ่ายของผู้บริโภคและกลไกตอบรับเชิงบวกต่อตลาดที่อยู่อาศัย

อย่างไรก็ตามในขณะที่อัตราที่ลดลงล้มเหลวในการเพิ่มที่อยู่อาศัยที่คาดหวังมาก การลงทุนที่อยู่อาศัยกำลังประสบปัญหาที่เลวร้ายที่สุดนับตั้งแต่วิกฤตเศรษฐกิจถดถอยครั้งใหญ่ระหว่างปี 2550-2552 ซึ่งหดตัวติดต่อกันหกไตรมาสแล้ว ที่อยู่อาศัยเริ่มลดลง 4.0% ในเดือนกรกฎาคมเป็นอัตราประจำปีที่ปรับฤดูกาลที่ 1.191 ล้านหน่วยและตัวเลขในเดือนมิถุนายนได้ปรับลดลง นักเศรษฐศาสตร์ที่สำรวจโดยรอยเตอร์คาดว่าที่อยู่อาศัยจะเริ่มเพิ่มขึ้นในเดือนกรกฎาคมถึงระดับ 1.257 ล้านหน่วยตามที่ CNBC

คำอธิบายหนึ่งสำหรับความล้มเหลวของความต้องการที่อยู่อาศัยที่จะตอบสนองต่ออัตราดอกเบี้ยที่ลดลงคือแนวโน้มเศรษฐกิจที่เพิ่มขึ้น หากอัตราดอกเบี้ยที่ลดลงเป็นผลมาจากการเคลื่อนไหวของนโยบายที่มีจุดประสงค์เพื่อตอบสนองต่อความไม่แน่นอนทางเศรษฐกิจสัญญาณเชิงลบที่ว่าการส่งอัตราดอกเบี้ยที่ลดลงอาจมีประสิทธิภาพมากกว่าการกระตุ้นเชิงบวกของอัตราดอกเบี้ยที่ต่ำลง ผู้สร้างบ้านคิดว่าเป็นเหตุผลใหญ่ที่ความต้องการบ้านยังไม่ดีขึ้น

แต่โกลด์แมนมีคำอธิบายอื่น - การตอบสนองล่าช้า ผลกระทบของการเปลี่ยนแปลงของอัตราดอกเบี้ยมักจะไม่รู้สึกทันที แต่อาจใช้เวลาเป็นเดือนถ้าไม่ใช่ปีก่อนที่พวกเขาจะส่งผลกระทบต่อกิจกรรมทางเศรษฐกิจ “ การประเมินระยะเวลาล่าช้าระหว่างการเปลี่ยนแปลงของอัตราดอกเบี้ยและกิจกรรมที่อยู่อาศัยแสดงให้เห็นว่าจำนวนการเพิ่มขึ้นนั้นยังมาไม่ถึง” Hatzius เขียน

มีสัญญาณเชิงบวกบางอย่างที่บ่งชี้ว่าสมมติฐานการตอบสนองล่าช้าของโกลด์แมนอาจถูกต้อง ใบอนุญาตก่อสร้างซึ่งอ่อนแอมาเกือบตลอดทั้งปีเพิ่มขึ้น 8.4% สู่ระดับ 1.336 ล้านหน่วยในเดือนกรกฎาคม นั่นเป็นกำไรที่มากที่สุดสำหรับการขอใบอนุญาตตั้งแต่มิถุนายน 2017 บวกเช่นนั้นอาจจะอยู่ในร้านค้าเนื่องจากผลกระทบของการลดอัตราดอกเบี้ยของธนาคารกลางสหรัฐ ณ สิ้นเดือนที่แล้วค่อยๆทำงานผ่านทางเศรษฐกิจและคาดว่าจะมีการลดอัตราดอกเบี้ยมากขึ้นก่อน ปีนี้หมดแล้ว

มองไปข้างหน้า

แม้จะมีสัญญาณของชีวิตโกลด์แมนคาดว่าที่อยู่อาศัยบางส่วนจะยังคงอยู่ในระดับต่ำรวมถึงการลดลงของแรงจูงใจด้านภาษีสำหรับที่อยู่อาศัยของเจ้าของตลาดแรงงานก่อสร้างที่เข้มงวดมากและการเพิ่มขึ้นของที่ดินการพัฒนา หนึ่งสามารถเพิ่มความเป็นไปได้ที่เพิ่มขึ้นของภาวะถดถอยท่ามกลางสงครามการค้าที่ทวีความรุนแรงขึ้นของประธานาธิบดีทรัมป์กับจีน