เงินให้สินเชื่อต่อ

สารบัญ

สินเชื่อเพื่อคุณค่าคืออะไร?
สูตรอัตราส่วนสินเชื่อต่อมูลค่า (LTV) และการคำนวณ
LTV และการจัดจำหน่ายสินเชื่อ
ปัจจัยที่มีผลต่ออัตราส่วน LTV
อัตราส่วน LTV และอัตราดอกเบี้ย
ประเภทสินเชื่อและอัตราส่วน LTV
การจัดอันดับอัตราส่วน LTV
LTV กับ LTV รวม (CLTV)
ข้อ จำกัด ของ LTV

อัตราส่วนสินเชื่อต่อมูลค่า (LTV) คืออะไร?

อัตราส่วนสินเชื่อต่อมูลค่า (LTV) เป็นการประเมินความเสี่ยงด้านสินเชื่อที่สถาบันการเงินและผู้ให้กู้รายอื่นตรวจสอบก่อนอนุมัติการจำนอง โดยทั่วไปแล้วการประเมินด้วยอัตราส่วน LTV ที่สูงจะมีความเสี่ยงสูงกว่าและดังนั้นหากการจำนองได้รับการอนุมัติสินเชื่อจะมีค่าใช้จ่ายมากขึ้น

นอกจากนี้เงินกู้ที่มีอัตราส่วน LTV สูงอาจต้องการผู้กู้ในการซื้อประกันจำนองเพื่อชดเชยความเสี่ยงให้กับผู้ให้กู้

ประเด็นที่สำคัญ

LTV มักจะใช้ในการให้กู้ยืมจำนองเพื่อกำหนดจำนวนเงินที่จำเป็นในการชำระเงินดาวน์และไม่ว่าผู้ให้กู้จะขยายเครดิตให้กับผู้ให้กู้หรือไม่ผู้ให้กู้ส่วนใหญ่จะเสนอการจำนองและผู้ถือหุ้นในบ้านในอัตราดอกเบี้ยต่ำที่สุด อัตราส่วนค่าอยู่ที่หรือต่ำกว่า 80% HomeReady Mae's HomeReady และ Freddie Mac's โปรแกรมการจำนองบ้านที่เป็นไปได้สำหรับผู้กู้ที่มีรายได้น้อยอนุญาตให้อัตราส่วน LTV อยู่ที่ 97% (เงินดาวน์ 3%) แต่ต้องมีการประกันจำนองจนกว่าอัตราส่วนจะลดลงถึง 80%

สูตรอัตราส่วนสินเชื่อต่อมูลค่า (LTV) และการคำนวณ

ผู้ซื้อบ้านสามารถคำนวณอัตราส่วน LTV ในบ้านได้อย่างง่ายดาย

$\begin{matrix} L T V R เสื้อ ผม โอ = \frac{M}{P V} \\ ที่อยู่: \\ M = จำนวนเงินจำนอง \\ P V = ประเมินมูลค่าทรัพย์สิน \end{matrix} \ start {aligned} <V ratio = \ frac {MA} {APV} \ & \ textbf {โดยที่:} \ & MA = \ text {จำนวนเงินจำนอง} \ & APV = \ text {มูลค่าทรัพย์สินที่ประเมิน} \ \ จบ {} ชิด$ LTVratio = APVMA โดยที่: MA = จำนวนเงินจำนอง APAP = มูลค่าทรัพย์สินที่ประเมินค่า

กระบวนการเกี่ยวข้องกับการหารจำนวนสินเชื่อจำนองทั้งหมดเป็นราคาซื้อทั้งหมดของบ้าน ตัวอย่างเช่นบ้านที่มีราคาซื้อ 200, 000 ดอลลาร์และสินเชื่อจำนองรวมมูลค่า 180, 000 ดอลลาร์ทำให้ได้อัตราส่วน LTV 90% ผู้ให้กู้จำนองทั่วไปมักจะให้เงื่อนไขเงินกู้ที่ดีกว่าแก่ผู้กู้ที่มีอัตราส่วน LTV ไม่สูงกว่า 80%

อัตราส่วน LTV จะคำนวณโดยการหารจำนวนเงินที่ยืมมาด้วยราคาประเมินของทรัพย์สินที่แสดงเป็นเปอร์เซ็นต์ ตัวอย่างเช่นหากคุณซื้อบ้านที่ประเมินราคา $ 100, 000 สำหรับราคาประเมินและชำระเงินดาวน์ $ 10, 000 คุณจะยืม $ 90, 000 ทำให้มีอัตราส่วน LTV 90% (เช่น 90, 000 / 100, 000)

LTV และการจัดจำหน่ายสินเชื่อ

อัตราส่วน LTV เป็นองค์ประกอบที่สำคัญของการจัดจำหน่ายจำนองไม่ว่าจะเป็นเพื่อวัตถุประสงค์ในการซื้อบ้านรีไฟแนนซ์สินเชื่อที่อยู่อาศัยในปัจจุบันเป็นสินเชื่อใหม่หรือยืมต่อทุนสะสมภายในทรัพย์สิน

ผู้ให้กู้ประเมินอัตราส่วน LTV เพื่อกำหนดระดับความเสี่ยงต่อความเสี่ยงที่จะเกิดขึ้นเมื่อทำการจัดจำหน่ายจำนอง เมื่อผู้กู้ขอสินเชื่อในจำนวนที่ใกล้เคียงกับราคาประเมินและดังนั้นจึงมีอัตราส่วน LTV ที่สูงกว่าผู้ให้กู้รับรู้ว่ามีโอกาสมากขึ้นที่สินเชื่อจะเข้าสู่การผิดนัดชำระเนื่องจากมีส่วนของผู้ถือหุ้นไม่มากนัก หากการยึดสังหาริมทรัพย์เกิดขึ้นผู้ให้กู้อาจพบว่ามันยากที่จะขายบ้านให้เพียงพอที่จะครอบคลุมยอดคงเหลือจำนองที่โดดเด่นและทำกำไรจากการทำธุรกรรม

ปัจจัยที่มีผลต่ออัตราส่วน LTV

ปัจจัยหลักที่มีผลต่ออัตราส่วน LTV คือเงินดาวน์ราคาขาย (สัญญา) และราคาประเมิน เพื่อให้ได้อัตราส่วน LTV ต่ำสุด (และดีที่สุด) ให้เพิ่มการชำระเงินดาวน์และลองลดราคาขายลง จากตัวอย่างด้านบนสมมติว่าคุณซื้อบ้านที่ประเมินราคา $ 100, 000 แต่เจ้าของยินดีขาย $ 90, 000 หากคุณชำระเงินดาวน์แบบเดียวกัน $ 10, 000 เงินกู้ของคุณเพียง $ 80, 000 ทำให้มีอัตราส่วน LTV 80% (เช่น 80, 000 / 100, 000) หากคุณเพิ่มเงินดาวน์ของคุณเป็น $ 15, 000 สินเชื่อจำนองของคุณตอนนี้คือ $ 75, 000 ทำให้อัตราส่วน LTV ของคุณ 75% (เช่น 75, 000 / 100, 000)

ทั้งหมดนี้เป็นสิ่งสำคัญเนื่องจากอัตราส่วน LTV ที่ต่ำลงโอกาสที่สินเชื่อจะได้รับการอนุมัติมากขึ้นยิ่งอัตราดอกเบี้ยต่ำลงและยิ่งมีโอกาสน้อยที่คุณจะต้องซื้อประกันจำนองส่วนตัว (PMI)

อัตราส่วน LTV และอัตราดอกเบี้ย

ในขณะที่อัตราส่วน LTV ไม่ได้เป็นเพียงปัจจัยกำหนดในการรักษาความปลอดภัยการจำนองสินเชื่อที่อยู่อาศัยหรือสายของเครดิต แต่ก็มีบทบาทสำคัญในการยืมต้นทุนเท่าใดเจ้าของบ้าน ในความเป็นจริงอัตราส่วน LTV สูงสามารถป้องกันคุณจากการมีคุณสมบัติสำหรับสินเชื่อหรือตัวเลือกการรีไฟแนนซ์ในสถานที่แรก

ผู้ให้กู้ส่วนใหญ่เสนอการจำนองและผู้สมัครที่บ้านทุนอัตราดอกเบี้ยต่ำสุดที่เป็นไปได้เมื่ออัตราส่วน LTV ที่หรือต่ำกว่า 80% อัตราส่วน LTV ที่สูงกว่านั้นไม่รวมถึงผู้กู้ไม่ได้รับการอนุมัติสำหรับการจำนองแม้ว่าค่าใช้จ่ายทั้งหมดของเงินกู้จะเพิ่มขึ้นเมื่ออัตราส่วน LTV เพิ่มขึ้น ตัวอย่างเช่นผู้กู้ที่มีอัตราส่วน LTV เท่ากับ 95% อาจได้รับการอนุมัติ แต่อัตราดอกเบี้ยอาจสูงถึงระดับเปอร์เซ็นต์เต็มที่สูงกว่าสำหรับผู้กู้ที่มีอัตราส่วน LTV 75%

นอกจากนี้หากอัตราส่วน LTV สูงกว่า 80% คุณอาจต้องซื้อประกันจำนองเอกชน (PMI) ซึ่งสามารถเพิ่มที่ใดก็ได้จาก 0.5% ถึง 1% ของจำนวนเงินกู้ทั้งหมดเป็นรายปี PMI เท่ากับ 1% สำหรับเงินกู้ $ 100, 000 จะเพิ่ม $ 1, 000 เข้ากับจำนวนเงินที่จ่ายต่อปีหรือ $ 83.33 ต่อเดือน การชำระเงิน PMI จะดำเนินต่อไปจนกระทั่งอัตราส่วน LTV คือ 80% หรือต่ำกว่า อัตราส่วน LTV จะลดลงเมื่อคุณชำระเงินกู้และเมื่อมูลค่าบ้านของคุณเพิ่มขึ้นเมื่อเวลาผ่านไป

ต้องการอัตราส่วน LTV 80% (หรือต่ำกว่า) เพื่อหลีกเลี่ยง PMI ไม่ใช่กฎหมาย แต่เป็นการปฏิบัติของผู้ให้กู้เกือบทั้งหมด บางครั้งมีข้อยกเว้นสำหรับผู้กู้ที่มีรายได้สูง, หนี้ต่ำหรือปัจจัยอื่น ๆ เช่นพอร์ตการลงทุนขนาดใหญ่

อัตราส่วนสินเชื่อต่อมูลค่าสูงสุดเป็นอัตราส่วนที่อนุญาตมากที่สุดของขนาดสินเชื่อต่อมูลค่าเงินดอลลาร์ของทรัพย์สิน ยิ่งอัตราส่วนสินเชื่อต่อมูลค่าสูงเท่าใดยิ่งมีสัดส่วนของราคาซื้อมากขึ้นเท่านั้น เนื่องจากบ้านทำหน้าที่เป็นหลักประกันในการกู้ยืมอัตราส่วนเงินกู้ต่อมูลค่าเป็นตัวชี้วัดความเสี่ยงที่ผู้ให้กู้ใช้ โปรแกรมสินเชื่อที่แตกต่างกันถูกมองว่ามีปัจจัยความเสี่ยงที่แตกต่างกันและทำให้มีอัตราส่วน LTV สูงสุดที่แตกต่างกัน

ประเภทสินเชื่อและอัตราส่วน LTV

สินเชื่อบางประเภทมีกฎพิเศษเมื่อเทียบกับอัตราส่วน LTV

สินเชื่อ FHA

เงินให้กู้ยืม FHA ซึ่งอนุญาตให้มีอัตราส่วนเริ่มต้น LTV สูงถึง 96.5% จำเป็นต้องมีเบี้ยประกันการจำนอง (MIP) ซึ่งจะคงอยู่ตราบใดที่คุณมีเงินกู้นั้นไม่ว่าอัตราส่วน LTV จะต่ำเพียงใดคนส่วนใหญ่จะรีไฟแนนซ์ เงินกู้ธรรมดาเมื่ออัตราส่วน LTV ถึง 80% เพื่อกำจัด MIP

สินเชื่อ VA และ USDA

สินเชื่อ VA และ USDA สามารถใช้ได้กับทหารปัจจุบันและอดีตหรือในพื้นที่ชนบทตามลำดับไม่จำเป็นต้องทำประกันจำนองเอกชนแม้ว่าอัตราส่วน LTV จะสูงถึง 100% อย่างไรก็ตามทั้งเงินกู้ VA และ USDA ทำ มีค่าธรรมเนียมเพิ่มเติม

Fannie Mae และ Freddie Mac

Fannie Mae's HomeReady และ Freddie Mac's Home โปรแกรมการจำนองที่เป็นไปได้สำหรับผู้กู้ที่มีรายได้น้อยอนุญาตให้มีอัตราส่วน LTV 97% (เงินดาวน์ 3%) แต่ต้องมีการทำประกันจำนองจนกระทั่งอัตราส่วนลดลงถึง 80%

ปรับปรุงตัวเลือกการรีไฟแนนซ์ซึ่งยกเว้นข้อกำหนดการประเมิน (หมายถึงอัตราส่วน LTV ของบ้านไม่ส่งผลกระทบต่อสินเชื่อ) มีอยู่สำหรับสินเชื่อ FHA, VA และ USDA สำหรับผู้ที่มีอัตราส่วน LTV มากกว่า 100% หรือที่รู้จักกันว่าเป็น "ใต้น้ำ" หรือ "กลับหัว" - ตัวเลือกการรีไฟแนนซ์สินเชื่อต่อมูลค่าสูงของ Mae Mae และ Freddie Mac's Refinance Enhanced ซึ่งได้รับการออกแบบมาเพื่อแทนที่โปรแกรม Refinance HARP หมดอายุวันที่ 31 ธันวาคม 2018 พร้อมให้บริการ

การจัดอันดับอัตราส่วน LTV

อัตราส่วน LTV 80% หรือต่ำกว่านั้นถือว่าดีสำหรับสถานการณ์สินเชื่อจำนองส่วนใหญ่ อัตราส่วน LTV 80% มอบโอกาสที่ดีที่สุดในการอนุมัติอัตราดอกเบี้ยที่ดีที่สุดและโอกาสที่ยิ่งใหญ่ที่สุดที่คุณจะไม่ต้องซื้อประกันจำนอง ตามที่ระบุไว้ข้างต้นอย่างไรก็ตามเงินกู้ VA และ USDA อนุญาตให้มีอัตราส่วน LTV ที่สูงขึ้น (สูงถึง 100%) และยังคงหลีกเลี่ยงการประกันจำนองภาคเอกชนที่มีราคาแพงแม้ว่าจะมีค่าธรรมเนียมอื่น ๆ

สำหรับตัวเลือกการรีไฟแนนซ์ส่วนใหญ่เว้นแต่ว่าคุณกำลังสมัครเพื่อรีไฟแนนซ์เงินสดสัดส่วน LTV ไม่สำคัญดังนั้นจึงไม่มีสิ่งเช่น "ดี" หรือ "ไม่ดี" หากคุณสมัครการรีไฟแนนซ์เงินสดออกอัตราส่วน LTV 90% หรือน้อยกว่านั้นถือว่าดี

LTV กับ LTV รวม (CLTV)

ในขณะที่อัตราส่วน LTV ดูที่ผลกระทบของสินเชื่อจำนองเดียวเมื่อซื้ออสังหาริมทรัพย์อัตราส่วนสินเชื่อต่อมูลค่า (CLTV) รวมกันคืออัตราส่วนของทั้งหมด เงินให้สินเชื่อที่มีหลักประกันในทรัพย์สินกับมูลค่าของทรัพย์สิน ผู้ให้กู้ใช้อัตราส่วน CLTV ในการพิจารณาความเสี่ยงของผู้ซื้อบ้านที่คาดหวังในการผิดนัดชำระเมื่อมีการใช้เงินกู้มากกว่าหนึ่งรายการ - ตัวอย่างเช่นหากพวกเขาจะมีการจำนองสองครั้งขึ้นไปหรือการจำนองรวมถึงสินเชื่อบ้านและสินเชื่อ โดยทั่วไปผู้ให้กู้ยินดีที่จะให้ยืมในอัตราส่วน CLTV 80% ขึ้นไปให้กับผู้กู้ที่มีอันดับความน่าเชื่อถือสูง

อัตราส่วน LTV พิจารณาเฉพาะยอดจำนองหลัก ดังนั้นในตัวอย่างข้างต้นอัตราส่วน LTV คือ 50% ผลลัพธ์ของการหารยอดคงเหลือจำนองหลัก $ 100, 000 ด้วยมูลค่าบ้าน 200, 000 ดอลลาร์ ผู้ให้กู้หลักมีแนวโน้มที่จะใจกว้างกับข้อกำหนดของ CLTV

เมื่อพิจารณาตัวอย่างข้างต้นในกรณีที่มีการยึดสังหาริมทรัพย์ผู้จำนองหลักจะได้รับเงินเต็มจำนวนก่อนที่ผู้จำนองรายที่สองจะได้รับทุกอย่าง หากมูลค่าทรัพย์สินลดลงเป็น $ 125, 000 ก่อนค่าเริ่มต้นของผู้กู้ผู้ถือภาระหน้าที่หลักจะได้รับเงินทั้งหมด (100, 000 ดอลลาร์) ในขณะที่ผู้ถือภาระรายที่สองจะได้รับเงินจำนวน 25, 000 ดอลลาร์ที่เหลือแม้จะเป็นหนี้ $ 50, 000 ไหล่ของผู้ถือภาระส่วนใหญ่มีความเสี่ยงน้อยกว่าในกรณีที่มูลค่าทรัพย์สินลดลงดังนั้นจึงสามารถให้ยืมที่ CLTV ที่สูงขึ้น

ข้อ จำกัด ของ LTV

ข้อเสียเปรียบหลักของ LTV คือมันรวมเฉพาะการจำนองหลักที่เจ้าของบ้านเป็นหนี้และไม่รวมถึงภาระผูกพันอื่น ๆ เช่นการจำนองที่สองหรือสินเชื่อบ้านทุน ดังนั้น CLTV จึงเป็นตัวชี้วัดที่ครอบคลุมมากขึ้นเกี่ยวกับความสามารถของผู้กู้ในการชำระคืนเงินกู้บ้าน

สารบัญ: