รายละเอียดของผู้ขาย

เมื่อมันมาถึงการจัดหาเงินทุนอสังหาริมทรัพย์ที่อยู่อาศัยการทำธุรกรรมส่วนใหญ่ทำตามขั้นตอนการสวมใส่ที่ดี ผู้ขายพบผู้ซื้อที่เต็มใจด้วยรายได้ที่จำเป็นประวัติการจ้างงานและคะแนนเครดิตที่จะมีคุณสมบัติสำหรับการจำนองและสถาบันสินเชื่อจะทำให้เงินเพื่อการจัดการ

แต่จะเกิดอะไรขึ้นถ้าการจัดหาเงินทุนแบบดั้งเดิมไม่พร้อมใช้งานและผู้ซื้อและผู้ขายยังคงต้องการดำเนินการต่อแบบส่วนตัวกับการขาย ป้อนสิ่งที่เรียกว่าการเงินของผู้ขาย ตามเงื่อนไขหมายถึงบุคคลที่ขายบ้านทางการเงินซื้อมากกว่าธนาคารให้จำนองแก่ผู้ซื้อ

อินและลึกหนาบางของข้อเสนออสังหาริมทรัพย์ขาย -

สิ่งที่ดีเกี่ยวกับการจัดหาเงินทุนของผู้ขาย

ทางเลือกทางการเงินแบบดั้งเดิมนี้เป็นตัวเลือกที่มีประโยชน์ในบางครั้งหรือในสถานที่ที่การจำนองเป็นเรื่องยากที่จะได้รับ ในเงื่อนไขที่เข้มงวดเช่นนี้การจัดหาเงินทุนของผู้ขายช่วยให้ผู้ซื้อสามารถเข้าถึงเครดิตในรูปแบบอื่นได้ ในทางกลับกันผู้ขายสามารถแตะประชากรของผู้ซื้อที่ไม่จำเป็นต้องมีคุณสมบัติสำหรับการจำนองแบบดั้งเดิม และเนื่องจากผู้ขายจัดหาเงินทุนเพื่อการขายทรัพย์สินอาจสั่งราคาขายที่สูงขึ้น

ธนาคารไม่ได้มีส่วนเกี่ยวข้องโดยตรงกับการขายที่ได้รับเงินสนับสนุนจากผู้ขาย ผู้ซื้อและผู้ขายจัดทำเอง พวกเขาวาดตั๋วสัญญาใช้เงินกำหนดอัตราดอกเบี้ยกำหนดการชำระเงินจากผู้ซื้อกับผู้ขายและผลที่ตามมาหากผู้ซื้อผิดนัดชำระหนี้เหล่านั้น ซึ่งแตกต่างจากการขายที่เกี่ยวข้องกับการจำนองดังนั้นจึงไม่มีการโอนเงินต้นจากผู้ซื้อไปยังผู้ขาย แต่เป็นเพียงข้อตกลงในการชำระคืนจำนวนเงินที่เมื่อเวลาผ่านไป

มีผู้เล่นหลักเพียงสองคนเท่านั้นที่มีส่วนร่วมการจัดหาเงินทุนของเจ้าของสามารถทำได้เร็วกว่าและถูกกว่าการขายบ้านในแบบที่เป็นธรรมเนียม Willie Kathryn Suggs, นายหน้าหลักและเจ้าของนายหน้าซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ฮาร์เล็มที่มีชื่อของเธอกล่าวว่าเมื่อผู้ขายการเงินทำการขาย "การซื้อขายจะปิดเร็วขึ้นเนื่องจากไม่มีการรอเจ้าหน้าที่สินเชื่อผู้จัดจำหน่ายหลักทรัพย์และกฎหมาย แผนกเพื่อล้างไฟล์ " Suggs ยังตั้งข้อสังเกตว่า "ผู้ซื้อรักเพราะพวกเขาสามารถได้รับเงินน้อยลงในบ้าน"

ต้นทุนการปิดจะต่ำกว่าสำหรับการขายที่ได้รับการสนับสนุนโดยผู้ขาย หากไม่มีธนาคารที่เข้าร่วมธุรกรรมจะช่วยลดค่าใช้จ่ายในการจดจำนองหรือลดคะแนนรวมถึงค่าธรรมเนียมการคิดค่าธรรมเนียมและค่าใช้จ่ายอื่น ๆ ที่ให้กู้เป็นประจำในระหว่างกระบวนการจัดหาเงิน นอกจากนี้ยังมีความยืดหยุ่นที่มากขึ้นอย่างน้อยก็อย่างเห็นได้ชัดเกี่ยวกับการปล่อยสินเชื่อตั้งแต่การชำระเงินดาวน์ที่กำหนดจนถึงอัตราดอกเบี้ยจนถึงระยะเวลาของข้อตกลง

โดยทั่วไปแล้วการจัดหาเงินทุนของผู้ขายจะดำเนินการเฉพาะในระยะเวลาอันสั้นเช่นห้าปีโดยมีการชำระเงินแบบบอลลูนครบกำหนดเมื่อสิ้นสุดระยะเวลาดังกล่าว ทฤษฎีหรือความหวังอย่างน้อยก็คือผู้ซื้อในที่สุดจะรีไฟแนนซ์การชำระเงินด้วยผู้ให้กู้แบบดั้งเดิมอาวุธที่มีเครดิตดีขึ้นและมีการสะสมทุนในบ้าน

สิ่งที่ผู้ซื้อจำเป็นต้องรู้

สำหรับข้อดีทั้งหมดที่อาจเกิดขึ้นกับการจัดหาเงินทุนของผู้ขายธุรกรรมที่ใช้นั้นมาพร้อมกับความเสี่ยงและความเป็นจริงสำหรับทั้งสองฝ่าย นี่คือสิ่งที่ผู้ซื้อควรพิจารณาก่อนทำการสรุปข้อตกลงที่ได้รับจากผู้ขาย

อย่าคาดหวังเงื่อนไขที่ดีกว่าการจำนอง เนื่องจากเงื่อนไขของข้อตกลงทางการเงินของผู้ขายได้รับการตอกย้ำความยืดหยุ่นจึงเป็นไปตามความเป็นจริงบ่อยครั้ง ผู้ขายจะย่อยความต้องการและความเสี่ยงทางการเงินของพวกเขารวมถึงความเป็นไปได้ที่ผู้ซื้อจะผิดนัดชำระหนี้ด้วยความคาดหวังของกระบวนการขับไล่ที่อาจมีราคาแพงและยุ่งเหยิง

ผลที่สุดสามารถทำให้ผู้ซื้อหมดสติได้ ตัวอย่างเช่นอาจเป็นไปได้ว่าคุณจะได้รับอัตราดอกเบี้ยที่น่าพอใจมากกว่าที่ธนาคารเสนอ แต่ก็มีแนวโน้มที่คุณจะจ่ายมากขึ้นหรืออาจจะเพิ่มคะแนนร้อยละหลาย ๆ สูงกว่าอัตราแลกเปลี่ยน และคุณอาจจะต้องให้เงินดาวน์ที่เทียบเคียงได้กับขนาดของจำนองทั่วไปนั่นคือ 10% หรือมากกว่าของมูลค่าทรัพย์สิน

คุณอาจต้องขายสินค้าให้กับผู้ขาย มันฉลาดที่จะมีความโปร่งใสและตรงไปตรงมาเกี่ยวกับเหตุผลที่คุณไม่ได้มีคุณสมบัติสำหรับการจำนองแบบดั้งเดิม ข้อมูลบางอย่างอาจปรากฏขึ้นเมื่อผู้ขายตรวจสอบประวัติเครดิตของคุณและข้อมูลพื้นฐานอื่น ๆ รวมถึงการจ้างงานสินทรัพย์การเรียกร้องทางการเงินและการอ้างอิงของคุณ

แต่ให้แน่ใจด้วยว่าคุณได้ชี้ให้เห็นข้อ จำกัด ใด ๆ เกี่ยวกับความสามารถในการยืมที่อาจไม่ปรากฏในระหว่างการตรวจสอบสถานะของผู้ขาย Todd Huettner ซึ่งเป็นนายหน้าจำนองและประธานของ Huettner Capital ซึ่งตั้งอยู่ในเมืองเดนเวอร์ชี้ให้เห็นว่าแม้แต่ผู้ซื้อที่มีเครดิตดีและมีเงินดาวน์จำนวนมากอาจเพิ่งเริ่มธุรกิจใหม่และจึงไม่สามารถมีคุณสมบัติได้ สินเชื่อสูงสุดสองปี

เตรียมที่จะเสนอทางการเงินของผู้ขาย เจ้าของบ้านที่ให้การสนับสนุนทางการเงินแก่ผู้ขายมักจะประกาศอย่างเปิดเผยว่าด้วยความหวังว่าจะดึงดูดผู้ซื้อที่ไม่มีคุณสมบัติในการจำนอง หากคุณไม่เห็นการพูดถึงการจัดหาเงินทุนของผู้ขายแม้ว่ามันจะไม่เจ็บที่จะถามเกี่ยวกับเรื่องนี้นายหน้าจำนอง Todd Huettner กล่าว

เมื่อคุณทำเขาพูดเสนอตัวเลือกที่ชัดเจนที่สุดเท่าที่จะทำได้ แทนที่จะถามว่าการจัดหาเงินทุนของเจ้าของเป็นตัวเลือกหรือไม่ Huettner แนะนำให้ผู้ซื้อนำเสนอข้อเสนอที่เฉพาะเจาะจง “ ตัวอย่างเช่น 'ข้อเสนอของฉันมีราคาเต็มลดลง 20% ผู้ขายการเงิน $ 350, 000 ที่ 6% ตัดจำหน่ายภายในระยะเวลา 30 ปีพร้อมบอลลูนบอลลูน 5 ปี ถ้าฉันไม่รีไฟแนนซ์ภายในสองถึงสามปีฉันจะเพิ่มอัตราเป็น 7% ในปีที่สี่และห้า '"

ยืนยันว่าผู้ขายมีอิสระที่จะสนับสนุนการขาย การจัดหาเงินทุนของผู้ขายนั้นง่ายที่สุดเมื่อผู้ขายเป็นเจ้าของทรัพย์สินทันที การจำนองที่จัดขึ้นในสถานที่ให้บริการแนะนำภาวะแทรกซ้อนเพิ่มเติม การจ่ายเงินสำหรับการค้นหาชื่อในทรัพย์สินจะยืนยันว่ามันถูกอธิบายอย่างถูกต้องในโฉนดและเป็นอิสระจากการจำนองหรือ liens ภาษี

ตามที่เจสัน Burkholder, นายหน้าผู้จัดการฝ่ายขายและตัวแทนอสังหาริมทรัพย์กับ Weichert, Realtors ในแลงแคสเตอร์, Pa, "การจำนองส่วนใหญ่มีประโยค 'เนื่องจากการขาย' ที่ห้ามผู้ขายจากการขายบ้านโดยไม่ต้องชำระค่าจำนองดังนั้น หากผู้ขายทำการจัดหาเงินทุนให้เจ้าของและ บริษัท จำนองพบว่ามันจะพิจารณาบ้าน 'ขาย' และเรียกร้องให้ชำระหนี้เต็มจำนวนทันทีซึ่งจะช่วยให้ผู้ให้กู้ยึดสังหาริมทรัพย์ได้"

สิ่งที่ผู้ขายจำเป็นต้องรู้

เก็บเคล็ดลับและความเป็นจริงเหล่านี้ไว้ในใจหากคุณกำลังพิจารณาหาแหล่งเงินทุนเพื่อขายบ้าน

คุณไม่จำเป็นต้องใช้เงินทุนในการขายเป็นเวลานาน ในฐานะผู้ขายคุณสามารถขายตั๋วสัญญาใช้เงินให้กับนักลงทุนหรือผู้ให้กู้ได้ตลอดเวลาซึ่งผู้ซื้อจะส่งการชำระเงิน ตามที่โรบินแดเนียลส์นักลงทุนด้านอสังหาริมทรัพย์และเจ้าของที่ดินในฟลอริดาตอนกลางกล่าวว่า“ ผู้ขายหลายคนกลัวที่จะขายโดยใช้เงินทุนของเจ้าของ แต่ไม่ทราบว่าธนบัตรที่พวกเขาถือนั้นเป็นสิ่งที่สามารถขายให้คนอื่นได้ เพื่อปิดการขายดังนั้นผู้ขายจะได้รับเงินสดทันที"

กล่าวอีกนัยหนึ่งผู้ขายไม่จำเป็นต้องมีเงินสดและไม่ต้องกลายเป็นผู้ให้กู้ อย่างไรก็ตามโปรดทราบว่าคุณอาจจะต้องยอมรับน้อยกว่ามูลค่าเต็มของบันทึกเพื่อขายมันซึ่งจะช่วยลดผลตอบแทนของคุณในสถานที่ให้บริการ ตั๋วสัญญาใช้เงินเกี่ยวกับคุณสมบัติมักจะขาย 65% ถึง 90% ของมูลค่าของพวกเขาตาม Amerinotexchange บริษัท ที่เชี่ยวชาญในการระดมทุนตลาดรอง

ทำให้ผู้ขายการเงินส่วนหนึ่งของสนามของคุณเพื่อขายทรัพย์สิน เนื่องจากการจัดหาเงินทุนของผู้ขายค่อนข้างหายากส่งเสริมความจริงที่คุณเสนอให้โดยเริ่มจากรายชื่ออสังหาริมทรัพย์ การเพิ่มคำว่า "การจัดหาเงินทุนของผู้ขายที่มีอยู่" ให้กับข้อความจะเป็นการเตือนผู้ซื้อที่มีศักยภาพและตัวแทนของพวกเขาว่าตัวเลือกนั้นอยู่บนโต๊ะ

เมื่อผู้ซื้อที่มีศักยภาพดูบ้านของคุณให้รายละเอียดเพิ่มเติมเกี่ยวกับการเตรียมการทางการเงิน จัดทำแผ่นข้อมูลที่อธิบายถึงเงื่อนไขของการจัดหาเงินทุนพร้อมคำอธิบายทั่วไปของการจัดหาเงินทุนของผู้ขายเนื่องจากผู้ซื้อจำนวนมากจะไม่คุ้นเคยกับมัน

ค้นหาคำแนะนำด้านภาษีและพิจารณาความช่วยเหลือด้านการให้สินเชื่อด้วย

เนื่องจากข้อเสนอที่ได้รับการสนับสนุนทางการเงินจากผู้ขายสามารถก่อให้เกิดความยุ่งยากด้านภาษีได้ให้ติดต่อนักวางแผนทางการเงินหรือผู้เชี่ยวชาญด้านภาษีเป็นส่วนหนึ่งของทีมของคุณเพื่อขาย นอกจากนี้หากคุณไม่ได้มีประสบการณ์และความสะดวกสบายในฐานะผู้ให้กู้ลองพิจารณาว่าจ้าง บริษัท ที่ให้บริการสินเชื่อเพื่อรวบรวมการชำระเงินรายเดือนออกแถลงการณ์และดำเนินการอื่น ๆ ที่เกี่ยวข้องกับการจัดการสินเชื่อ

บรรทัดล่าง

สำหรับคนส่วนใหญ่การจัดหาเงินทุนของผู้ขายอาจเป็นทางเลือกที่มีประโยชน์สำหรับตลาดอสังหาริมทรัพย์ที่มีความแปลกประหลาดและไม่คุ้นเคย อย่างไรก็ตามข้อตกลงดังกล่าวก่อให้เกิดความเสี่ยงเป็นพิเศษสำหรับผู้ซื้อและผู้ขายและควรมีส่วนร่วมอย่างมืออาชีพในการลดความเสี่ยงเหล่านั้นและอนุญาตให้กระบวนการดำเนินการในเชิงพาณิชย์

ทั้งสองฝ่ายควรจ้างทนายความหรือตัวแทนอสังหาริมทรัพย์เพื่อเขียนและตรวจสอบสัญญาขายและตั๋วสัญญาใช้เงินพร้อมกับงานที่เกี่ยวข้อง พยายามหามืออาชีพที่มีประสบการณ์เกี่ยวกับการทำธุรกรรมทางการเงินกับผู้ขาย - และประสบการณ์ที่คุณอาศัยอยู่ถ้าเป็นไปได้เนื่องจากกฎระเบียบที่เกี่ยวข้องบางประการ (เช่นผู้ที่ควบคุมการจ่ายเงินแบบบอลลูน) แตกต่างกันไปตามเขตอำนาจ

ผู้เชี่ยวชาญสามารถช่วยผู้ซื้อและผู้ขายในการตัดสินใจเกี่ยวกับข้อตกลงเฉพาะที่เหมาะสมกับพวกเขาและสถานการณ์ของการขาย หากไม่ใช่ข้อตกลงที่ได้รับการสนับสนุนจากผู้ขายนักลงทุนด้านอสังหาริมทรัพย์อย่าง Don Tepper แห่ง Solutions 3D LLC ชี้ให้เห็นว่า "มีวิธีการซื้ออีกหลายสิบวิธี" นอกเหนือจากการจัดการจำนองแบบดั้งเดิมข้อตกลงเหล่านี้ Tepper ชี้ให้เห็นรวมถึงการเช่า - ตัวเลือก, สัญญาเช่า, สัญญาที่ดิน, สัญญาสำหรับโฉนด, การแบ่งปันทุนและการจำนองการห่อ "ผู้ซื้อส่วนใหญ่และตัวแทนอสังหาริมทรัพย์ส่วนใหญ่ไม่รู้ว่างานเหล่านี้ทำงานอย่างไร" เขากล่าว