วิธีรายได้คืออะไร?
วิธีรายได้ซึ่งบางครั้งเรียกว่าวิธีการโอนเป็นรายได้เป็นวิธีการประเมินราคาอสังหาริมทรัพย์ที่ช่วยให้นักลงทุนสามารถประเมินมูลค่าของอสังหาริมทรัพย์ตามรายได้ที่เกิดขึ้นในอสังหาริมทรัพย์ มันใช้โดยการรับรายได้จากการดำเนินงานสุทธิ (NOI) ของค่าเช่าที่รวบรวมและหารด้วยอัตราการใช้อักษรตัวพิมพ์ใหญ่
วิธีรายได้
วิธีการรายได้เข้าใกล้
วิธีรายได้มักจะใช้สำหรับอสังหาริมทรัพย์ที่สร้างรายได้และเป็นหนึ่งในสามวิธียอดนิยมในการประเมินอสังหาริมทรัพย์ วิธีอื่นคือวิธีต้นทุนและวิธีเปรียบเทียบ วิธีรายได้สำหรับการประเมินราคาอสังหาริมทรัพย์นั้นคล้ายกับกระแสเงินสดคิดลด (DCF) สำหรับการเงิน วิธีรายได้ลดมูลค่าในอนาคตของค่าเช่าตามอัตราการตั้งขึ้นเป็นทุน
เมื่อใช้วิธีรายได้สำหรับการซื้ออสังหาริมทรัพย์ให้เช่านักลงทุนจะพิจารณาจำนวนรายได้ที่เกิดขึ้นและปัจจัยอื่น ๆ เพื่อพิจารณาว่าอสังหาริมทรัพย์จะขายได้เท่าใดภายใต้สภาวะตลาดปัจจุบัน นอกเหนือจากการพิจารณาว่านักลงทุนอาจได้กำไรจากอสังหาริมทรัพย์ให้เช่าหรือไม่ผู้ให้กู้จะต้องการทราบถึงความเสี่ยงที่อาจเกิดขึ้นจากการชำระหนี้หากมีการขยายการจำนองให้กับนักลงทุน
ในสามวิธีการประเมินอสังหาริมทรัพย์วิธีรายได้ถือเป็นส่วนที่เกี่ยวข้องและยากที่สุด
ข้อควรพิจารณาพิเศษ
เมื่อใช้วิธีรายได้สำหรับการซื้ออสังหาริมทรัพย์ให้เช่านักลงทุนจะต้องพิจารณาสภาพของอสังหาริมทรัพย์ด้วย การซ่อมแซมขนาดใหญ่ที่อาจเกิดขึ้นซึ่งจำเป็นต้องใช้สามารถตัดเป็นกำไรในอนาคตได้อย่างมาก
นอกจากนี้นักลงทุนควรพิจารณาว่าทรัพย์สินมีประสิทธิภาพในการดำเนินงานอย่างไร ตัวอย่างเช่นเจ้าของบ้านอาจให้ผู้เช่าลดค่าเช่าเพื่อแลกกับการทำงานในสนามหญ้าหรือความรับผิดชอบอื่น ๆ บางทีผู้เช่าที่เฉพาะเจาะจงกำลังเผชิญกับความยากลำบากทางเศรษฐกิจที่จะเกิดขึ้นในอีกไม่กี่เดือนข้างหน้าและผู้ให้เช่าไม่ต้องการขับไล่พวกเขา หากการเก็บค่าเช่าไม่มากกว่าค่าใช้จ่ายในปัจจุบันผู้ลงทุนส่วนใหญ่จะไม่ซื้ออสังหาริมทรัพย์
ด้วยวิธีการรายได้อัตราสูงสุดและมูลค่าโดยประมาณมีความสัมพันธ์แบบผกผันซึ่งการลดอัตราสูงสุดจะเพิ่มมูลค่าโดยประมาณ
นักลงทุนจะต้องตรวจสอบให้แน่ใจว่าจำนวนหน่วยโดยเฉลี่ยจะว่างเปล่าในเวลาใดก็ตาม ไม่ได้รับค่าเช่าเต็มจากทุกหน่วยจะส่งผลกระทบต่อรายได้ของนักลงทุนจากทรัพย์สิน นี่เป็นสิ่งสำคัญอย่างยิ่งหากสถานที่ต้องการการซ่อมแซมที่ดีและมีหลายยูนิตว่าง - แนะนำอัตราการเข้าพักที่ต่ำ หากห้องชุดไม่ได้รับการเติมเต็มอย่างสม่ำเสมอการเรียกเก็บค่าเช่าจะต่ำกว่าที่ควรจะเป็นและการซื้ออสังหาริมทรัพย์อาจไม่อยู่ในความสนใจที่ดีที่สุดของนักลงทุน
ประเด็นที่สำคัญ
- วิธีรายได้เป็นวิธีการประเมินมูลค่าอสังหาริมทรัพย์ที่ใช้รายได้จากอสังหาริมทรัพย์เพื่อสร้างมูลค่ายุติธรรม มันคำนวณโดยการหารรายได้จากการดำเนินงานสุทธิด้วยอัตราการแปลงเป็นทุน ผู้ซื้อควรให้ความสนใจเป็นพิเศษกับสภาพของทรัพย์สินประสิทธิภาพการดำเนินงานและตำแหน่งที่ว่างเมื่อใช้วิธีรายได้
ตัวอย่างของวิธีการรายได้
ด้วยวิธีการรายได้นักลงทุนใช้การขายแบบเปรียบเทียบตลาดเพื่อเลือกอัตราการลงทุน ตัวอย่างเช่นเมื่อประเมินค่าอพาร์ทเมนต์สี่หน่วยในเขตเฉพาะนักลงทุนจะพิจารณาราคาขายล่าสุดของคุณสมบัติที่คล้ายกันในเคาน์ตีเดียวกัน หลังจากคำนวณอัตราการโอนเป็นทุนแล้วนักลงทุนสามารถแบ่ง NOI ของอสังหาริมทรัพย์ให้เช่าด้วยอัตราดังกล่าว ตัวอย่างเช่นทรัพย์สินที่มีรายได้จากการดำเนินงานสุทธิ (NOI) $ 700, 000 และอัตราการโอนเป็นทุนที่เลือก 8% มีมูลค่า 8.75 ล้านดอลลาร์
