หนึ่งในการตัดสินใจทางการเงินที่ยิ่งใหญ่ที่สุดที่ผู้คนทำในชีวิตคือการซื้อบ้าน ทำไมผู้คนจำนวนมากถึงให้สัญญาทางการเงินที่ยิ่งใหญ่เช่นนี้เมื่อการเช่าถูกกว่าและมีภาระผูกพันที่สั้นกว่าและยืดหยุ่นกว่ามาก?
เหตุผลหนึ่งคือ homeownership ช่วยให้บุคคลสร้างความยุติธรรมและหักดอกเบี้ยจำนองจากภาษีของพวกเขาซึ่งทำให้การแบ่งภาษีที่ใหญ่ที่สุดเพียงครั้งเดียว นอกจากนี้ยังมีข้อดีของการลงทุนในบ้านที่หวังว่าจะเพิ่มมูลค่าในช่วงเวลาหนึ่ง นอกจากนี้ยังมีประโยชน์ที่จับต้องไม่ได้เช่นการควบคุมการซ่อมแซมที่มากขึ้น
เมื่อแต่ละคนซื้อบ้านการจ่ายเงินรายเดือนของพวกเขาเพิ่มขึ้น แต่การเป็นเจ้าของบ้านของคุณสามารถให้รางวัลหากการตัดสินใจที่ถูกต้องเกิดขึ้นตั้งแต่เริ่มต้น
ขั้นตอนที่หนึ่ง: การล้างหนี้ที่มีอยู่
การเตรียมการที่เหมาะสมนั้นเป็นครึ่งหนึ่งของการต่อสู้เพื่อให้มีคุณสมบัติในการจำนอง สิ่งแรกที่ผู้กู้ที่มีศักยภาพจะต้องทำคือได้รับสำเนาของรายงานเครดิตของพวกเขาเพื่อกำหนดคะแนน FICO และความน่าเชื่อถือของพวกเขา ในปี 2561 การเคหะแห่งชาติหรือ FHA จำเป็นต้องมีคะแนนเครดิตอย่างน้อย 500 สำหรับเงินกู้ FHA อย่างไรก็ตามผู้ให้กู้จำนวนมากต้องการคะแนน 620 ถึง 640 หากคะแนนของคุณต่ำคุณควรพยายามปรับปรุงโดยรักษายอดคงเหลือต่ำในบัตรเครดิตชำระค่าใช้จ่ายตรงเวลาและชำระหนี้ดอกเบี้ยสูงของคุณ อย่าปิดบัตรเครดิตที่ไม่ได้ใช้เพราะการทำเช่นนั้นอาจส่งผลเสียต่อคะแนน FICO และอัตราส่วนการใช้เครดิตของคุณ (สำหรับข้อมูลเพิ่มเติมเกี่ยวกับอัตราส่วนนี้อ่าน " อัตราส่วนการใช้เครดิต" ) เพียงแค่รักษาความสมดุลต่ำ ตรวจสอบข้อผิดพลาดหรือความขัดแย้งกับการรายงานเจ้าหนี้ของคุณและแก้ไขให้ถูกต้อง
ในเวลาเดียวกันคุณควรประหยัดเงินให้มากที่สุดสำหรับการชำระเงินดาวน์ของคุณ อย่างไรก็ตามการจ่ายหนี้ที่มีอัตราดอกเบี้ยสูงนั้นมีความสำคัญมากกว่า อัตราบัตรเครดิตใด ๆ ที่มีอัตราดอกเบี้ยมากกว่าสองเท่าของอัตราสูงสุดจะสูงเกินไป ตัวอย่างเช่นหากอัตราสำคัญปัจจุบันคือ 6% คุณควรลองชำระบัตรเครดิตทั้งหมดที่มีอัตราดอกเบี้ย 12% หรือมากกว่าหรือมองหาผู้ให้กู้รายอื่นที่มีอัตราที่ดีกว่าในการโอนหนี้ของคุณ
ขั้นตอนที่สอง: เลือกซื้อสำหรับผู้ให้กู้
เมื่อคะแนนเครดิตของคุณเป็นที่ที่คุณต้องการคุณควรเลือกซื้อผู้ให้กู้ สมมติว่าคุณเป็นโอกาสที่ดีปล่อยให้ผู้ให้กู้สามหรือสี่คนแข่งขันเพื่อธุรกิจของคุณ อย่าให้การอนุมัติผู้ให้กู้แต่ละครั้งเพื่อเข้าถึงรายงานเครดิตของคุณ รับสำเนาเบื้องต้นของ "การประเมินโดยสุจริตใจ" (แบบฟอร์ม HUD-1) และวิเคราะห์ทุกข้อหา เฉพาะเมื่อคุณเลือกผู้ให้ยืมแล้วคุณควรอนุญาตให้พวกเขาตรวจสอบเครดิตของคุณ
ค่าธรรมเนียมของผู้ให้กู้สำหรับผู้กู้มีความสร้างสรรค์และผันแปรสูง ค่าธรรมเนียมเช่นการก่อกำเนิดเงินกู้ค่าธรรมเนียมการดำเนินการ และค่าธรรมเนียมการจัดจำหน่ายหลักทรัพย์มักจะมีการเจรจาลงอย่างน้อย 50% หรือแม้กระทั่งสละโดยผู้ให้ยืมหากพวกเขาต้องการธุรกิจของคุณ หลีกเลี่ยงคะแนนถ้าคุณสามารถ เมื่อคุณชำระคะแนนคุณจะจ่ายดอกเบี้ย (1 คะแนน = 1 เปอร์เซ็นต์) เป็นเงินก้อนล่วงหน้าเพื่อรับอัตราที่ต่ำกว่าสำหรับการจำนองอัตราดอกเบี้ยคงที่ซึ่งโดยทั่วไปจะเป็นการเพิ่มจำนวนเงินดาวน์ของคุณ คะแนนเป็นค่าใช้จ่ายเพิ่มเติมที่ไม่จำเป็นโดยผู้ให้กู้ ปฏิเสธที่จะจ่ายค่าธรรมเนียมเหล่านี้หรือนำธุรกิจของคุณไปที่อื่น
ในบางกรณีอาจคุ้มค่าที่จะจ้างทนายความอสังหาริมทรัพย์ที่สามารถระบุค่าใช้จ่ายที่ไม่จำเป็น ตัวแทนอสังหาริมทรัพย์ที่มีความรู้สามารถแนะนำคุณเกี่ยวกับค่าใช้จ่ายที่เป็นธรรมเนียมและอาจถูกกำจัดได้ ตัวอย่างเช่นค่าใช้จ่ายชื่อเรื่องในรัฐฟลอริดาเป็นความรับผิดชอบของผู้ซื้อ (เว้นแต่ผู้ขายตกลงที่จะรับค่าใช้จ่าย) ดังนั้นคุณจำเป็นต้องรู้ว่าค่าใช้จ่ายเหล่านี้ควรปรากฏตามการประมาณการโดยสุจริตของคุณ หากผู้ให้กู้ของคุณเป็นผู้ให้กู้นอกรัฐพวกเขาอาจมีค่าธรรมเนียมที่แตกต่างกัน (ซึ่งมักจะเกิน $ 1, 000) และอาจแสดงเป็นค่าใช้จ่ายประหลาดใจในคำชี้แจงการยุติ HUD-1 ของคุณก่อนที่จะปิด
ทำไมผู้ให้กู้รัก PMI
ผู้ให้กู้สามารถเหยื่อในการซื้อบ้านครั้งแรก ผู้ให้กู้ส่วนใหญ่เรียกเก็บประกันจำนองส่วนตัว (PMI) หากคุณไม่ชำระเงินเริ่มต้น 20% หรือมากกว่าในบ้านของคุณ ประกันนี้ป้องกันผู้ให้กู้ไม่ใช่คุณในกรณีที่มีการผิดนัดชำระเงินกู้ของคุณ โดยทั่วไปผู้ให้กู้จะพิจารณาสินเชื่อที่มากกว่า 80% ของมูลค่าบ้านความเสี่ยงเริ่มต้นที่ดีกว่าและต้องการการชำระเงิน PMI การชำระเงินนี้สำหรับ PMI มีค่าเท่าใด หากคุณสมัครสินเชื่อ 200, 000 ดอลลาร์พร้อมเงินดาวน์ 10 เปอร์เซ็นต์คุณสามารถคาดหวังว่าจะจ่ายอย่างน้อย $ 100 ต่อเดือนสำหรับการชำระเงิน PMI ไม่ใช่เรื่องแปลกที่จะเห็นการชำระเงิน PMI ในช่วง $ 150 ถึง $ 200 ต่อเดือน
ขั้นตอนที่สาม: คิดเงินดาวน์
คุณจะทำอย่างไรถ้าคุณไม่สามารถจ่ายเงินดาวน์ 20% สำหรับสินเชื่อบ้านของคุณ? หากคุณกำลังมองหาบ้าน $ 200, 000 และคุณมีเงิน $ 10, 000 สำหรับการชำระเงินดาวน์ผู้ให้กู้ส่วนใหญ่จะต้องชำระเงิน PMI หากคุณไม่ได้วางอย่างน้อย $ 40, 000 ในบ้าน (ค่าธรรมเนียมการให้ยืม / เงินกู้ไม่รวมอยู่ในการคำนวณสินเชื่อ สำหรับผู้ซื้อบ้านครั้งแรกส่วนใหญ่เงินดาวน์ 40, 000 ดอลลาร์เป็นไปตามคำถาม
อย่างไรก็ตามคุณสามารถลอง "กู้เงินย้อนหลัง" เพื่อให้ผู้ให้กู้สองรายเข้าร่วมสินเชื่อ สิ่งนี้อาจคล้ายกับแผนประเภท 80-15-5: คุณให้เงิน 80% สำหรับการจำนองหลัก 15% สำหรับการจำนองครั้งที่สองหรือสินเชื่อบ้านและ 5% เป็นการชำระเงินดาวน์ของคุณ ด้วยการใช้สินเชื่อส่วนของบ้านรวมถึงเงินดาวน์ของคุณคุณสามารถใช้ประโยชน์จากจำนวนเงินนั้นกับราคาซื้อบ้านของคุณและครอบคลุมความต้องการดาวน์ 20% จึงหลีกเลี่ยง PMI สินเชื่อที่อยู่อาศัยหรือสินเชื่อที่สองมีแนวโน้มที่จะมีอัตราผันแปรหรืออัตราที่สูงกว่าการจำนองหลักของคุณดังนั้นคุณจะต้องจับตามองสินเชื่อนี้และลองชำระหนี้ก่อน ดอกเบี้ยจากสินเชื่อบ้านจะถูกนำไปหักลดหย่อนสำหรับภาษีของรัฐบาลสหรัฐ
ประเภทสินเชื่อ
สินเชื่ออัตราดอกเบี้ยคงที่ 30 ปีเป็นสินเชื่อจำนองที่พบบ่อยที่สุดเนื่องจากอัตราดอกเบี้ยไม่เปลี่ยนแปลงตลอดอายุของสินเชื่อ เจ้าของบ้านส่วนใหญ่ต้องการสินเชื่อประเภทนี้เนื่องจากการชำระเงินรายเดือนของพวกเขาจะยังคงมั่นคงในช่วงหลายปี สินเชื่อคงที่ 15 ปีกำลังได้รับความนิยมมากขึ้นเนื่องจากช่วยลดระยะเวลาของเงินกู้ซึ่งจะลดจำนวนดอกเบี้ยที่จ่ายตลอดอายุของเงินกู้ เงินให้กู้ยืมระยะสั้นเหล่านี้มักจะมีอัตราดอกเบี้ยที่สูงขึ้นเนื่องจากผู้ให้กู้ให้โอกาสในการทำเงินโดยเฉพาะอย่างยิ่งหากอัตราดอกเบี้ยเพิ่มขึ้น
การปรับอัตราการจำนอง (ARMs) เสนออัตราดอกเบี้ยต่ำสำหรับช่วงระยะเวลาหนึ่ง สามารถปรับอัตราดอกเบี้ยเป็นประจำทุกปีหรืออาจระบุเป็น "3-1, " "5-1, " "7-1, " หรือบางอย่างที่คล้ายกัน ภายใต้เงินกู้อัตราแบบปรับได้ "7-1" จำนวนเงินกู้จะคงที่ในช่วงเจ็ดปีแรกจากนั้นจะมีการปรับในปีที่แปดตามสภาวะตลาดในปัจจุบันซึ่งโดยปกติจะใช้เวลาหนึ่งปี ดัชนีคลัง เริ่มแรกอัตราดอกเบี้ยของ ARM สามารถอยู่ที่ใดก็ได้จากจุดหนึ่งถึงสามเปอร์เซ็นต์ใต้การจำนองแบบคงที่แบบเดิมและจากนั้นจะปรับเป็นประจำทุกปีหลังจากระยะเวลาคงที่สิ้นสุดลง การที่แขนนั้นเหมาะกับคุณหรือไม่นั้นขึ้นอยู่กับว่าคุณวางแผนจะอยู่บ้านนานแค่ไหน ในกรณีของ "7-1" หากคุณวางแผนที่จะอยู่บ้านเป็นเวลาเจ็ดปีนี่อาจเป็นเงินกู้ที่สมบูรณ์แบบสำหรับคุณ อย่างไรก็ตามหากคุณวางแผนที่จะอยู่ในบ้านนานขึ้นและอัตราดอกเบี้ยเริ่มสูงขึ้น การชำระเงินรายเดือนของคุณสามารถเพิ่มขึ้นอย่างมีนัยสำคัญ
บรรทัดล่าง
เป็นความพยายามที่พิเศษในการตรวจสอบคำชี้แจงการชำระเงิน HUD-1 ก่อนวันปิดบ้านใหม่ของคุณ ตัวเลขที่ระบุควรตรงกับตัวเลขที่คุณได้รับจากการประมาณการโดยสุจริตใจ หากตัวเลขนั้นสูงเกินจริงหรือคุณเห็นการชาร์จใหม่ให้ติดต่อผู้ให้กู้และขอให้พวกเขาอธิบายหรือแก้ไขข้อผิดพลาด การซื้อบ้านเป็นความมุ่งมั่นในระยะยาวดังนั้นให้แน่ใจว่าคุณเข้าใจเงื่อนไขทั้งหมดของเงินกู้ของคุณอย่างครบถ้วนและอย่ามองข้ามค่าใช้จ่ายที่ซ่อนอยู่ซึ่งคุณอาจเสียใจในภายหลัง
