สารบัญ
- เลเวอเรจคืออะไร?
- วิธีเข้าถึงเลเวอเรจ
- ตัวอย่างของการใช้ประโยชน์
- อันตรายจากการใช้ประโยชน์
- Cons ใช้ประโยชน์จากคุณสมบัติมากมาย
- หลีกเลี่ยงการใช้ประโยชน์จากความเสี่ยง
- บรรทัดล่าง
การลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ได้กลายเป็นวิธียอดนิยมในการกระจายพอร์ตการลงทุนของคุณ ทุกที่ที่เรามองเราได้รับการเตือนถึงประโยชน์ของการซื้ออสังหาริมทรัพย์อย่างต่อเนื่องจากผู้โฆษณามากมายเกี่ยวกับการสัมมนาอสังหาริมทรัพย์หรือบ้านแสดงให้เห็นว่ามีคุณค่าในการจัดการหรือพลิกอสังหาริมทรัพย์ให้เช่าอย่างไม่น่าเชื่อ
แต่มันไม่ง่ายเลย ท้ายที่สุดการซื้ออสังหาริมทรัพย์ให้เช่าไม่เหมือนการลงทุนในหุ้นคุณไม่สามารถวางลงที่นี่และกลายเป็นเจ้าของอสังหาริมทรัพย์ได้ คุณต้องการเงินทุนเพื่อทำการซื้อ และกระบวนการมักจะยาวและดึงออกมา ไม่พูดถึงความเสี่ยงทั้งหมดที่เกี่ยวข้องโดยเฉพาะถ้าคุณไม่ทำวิจัยของคุณ แต่มีวิธีเข้าสู่ตลาดโดยการเพิ่มมูลค่าสุทธิของคุณหรือไม่ ลองใช้ประโยชน์เพื่อประโยชน์ของคุณ ด้วยการทำเช่นนี้คุณสามารถใส่เงินเพียงเล็กน้อยหรือไม่มีเลยและใช้หนี้เพื่อช่วยให้คุณได้รับผลตอบแทน
อ่านเพื่อเรียนรู้เพิ่มเติมเกี่ยวกับวิธีการใช้ประโยชน์เพื่อเพิ่มมูลค่าสุทธิของอสังหาริมทรัพย์รวมถึงความเสี่ยงที่เกี่ยวข้อง (สำหรับข้อมูลเพิ่มเติมโปรดดู Net Worth Tracker)
ประเด็นที่สำคัญ
- เลเวอเรจใช้เงินทุนที่ยืมมาหรือหนี้เพื่อเพิ่มผลตอบแทนจากการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์วิธีที่ใช้กันมากที่สุดในการใช้ประโยชน์จากการลงทุนของคุณคือด้วยเงินของคุณเองหรือผ่านการจำนองเลเวอเรจทำงานเพื่อประโยชน์ของคุณ ยังสามารถนำไปสู่การสูญเสียถ้าค่าลดลง หลีกเลี่ยงการใช้ประโยชน์จากความเสี่ยงโดยการตัดสินใจลงทุนที่ดีและการบัญชีสำหรับการชำระเงินจำนองตำแหน่งงานว่างและเศรษฐกิจที่ยากลำบาก
เลเวอเรจคืออะไร?
เลเวอเรจคือการใช้เครื่องมือทางการเงินต่าง ๆ หรือยืมเงิน - กล่าวอีกนัยหนึ่งคือหนี้ - เพื่อเพิ่มผลตอบแทนจากการลงทุน มักใช้กับทั้ง Wall Street และ Main Street เมื่อพูดถึงตลาดอสังหาริมทรัพย์ เลเวอเรจเป็นเทคนิคที่ใช้โดยทั้งคนและ บริษัท เพื่อขยายโอกาสในการได้รับผลตอบแทนในขณะเดียวกันก็เป็นการเพิ่มข้อเสียของความเสี่ยงที่เกี่ยวข้องหากสิ่งต่าง ๆ ไม่ได้ผล
ในขณะที่ศักยภาพในการสร้างผลตอบแทนที่ดีเป็นไปได้เช่นเมื่อราคาอสังหาริมทรัพย์สูงขึ้นการใช้ประโยชน์อาจเป็นดาบสองคม นั่นเป็นเพราะมันสามารถนำไปสู่การสูญเสียหากการลงทุนเคลื่อนไหวไปในทิศทางตรงกันข้าม ในกรณีของราคาอสังหาริมทรัพย์การสูญเสียเกิดขึ้นเมื่อราคาลดลง
วิธีเข้าถึงเลเวอเรจ
วิธีที่ง่ายที่สุดในการเข้าถึงเลเวอเรจคือการใช้เงินของคุณเอง ในกรณีของการจำนองการชำระเงินดาวน์มาตรฐาน 20% จะทำให้คุณได้บ้านที่คุณต้องการอาศัยอยู่ 100% โปรแกรมทางการเงินบางโปรแกรมช่วยให้คุณวางเงินได้น้อยลง
เลเวอเรจ: การเพิ่มมูลค่าสุทธิอสังหาริมทรัพย์ของคุณ
ตัวอย่างของการใช้ประโยชน์
พิจารณาความต้องการซื้ออสังหาริมทรัพย์ทั่วไปของการชำระเงินดาวน์ 20% นั่นคือ $ 100, 000 ในทรัพย์สิน $ 500, 000 โดยการวางเงินลงเพียง 20% และทำการกู้เงินส่วนที่เหลือผู้ซื้อใช้เงินทุนของตนเองเป็นจำนวนเล็กน้อยเพื่อทำการซื้อ ดังนั้นส่วนใหญ่มีให้โดยผู้ให้กู้ นั่นคือเหตุผลที่นักลงทุนด้านอสังหาริมทรัพย์มักอ้างถึง 80% ที่เหลือของราคาซื้อเป็นเงินของคนอื่น
สมมุติว่าทรัพย์สินนั้นแข็งค่าในอัตรา 5% ต่อปี ซึ่งหมายความว่ามูลค่าสุทธิของผู้กู้เพิ่มขึ้นเป็น $ 525, 000 ในเวลาเพียง 12 เดือน การเปรียบเทียบกำไรนี้กับกำไรจากการซื้อที่เกิดขึ้นจริงโดยไม่ต้องกู้ยืมใด ๆ จะเน้นถึงคุณค่าของกลยุทธ์การใช้ประโยชน์ ตัวอย่างเช่นผู้ยืมรายเดียวกันอาจใช้เงินจำนวน $ 100, 000 เพื่อซื้อทรัพย์สินที่มีมูลค่า $ 100, 000
สมมติว่าอัตราการแข็งค่า 5% เท่ากันมูลค่าสุทธิของผู้ซื้อจากการซื้อทรัพย์สินเงินสดทั้งหมด 100, 000 ดอลลาร์จะเพิ่มขึ้น 5, 000 ดอลลาร์ในระยะเวลา 12 เดือนเมื่อเทียบกับ 25, 000 ดอลลาร์สำหรับอสังหาริมทรัพย์ที่มีราคาแพงกว่า ความแตกต่าง $ 20, 000 แสดงให้เห็นถึงการเพิ่มมูลค่าสุทธิที่อาจเกิดขึ้นจากการใช้ประโยชน์ ตอนนี้ภาพที่ 5% ได้รับทุกปีเป็นเวลา 20 ปี เมื่อเวลาผ่านไปการใช้ประโยชน์อาจส่งผลกระทบอย่างมากต่อมูลค่าสุทธิของคุณ
อันตรายจากการใช้ประโยชน์
ตอนนี้สำหรับข่าวร้าย ทั้งหมดนี้ฟังดูดี แต่มีข้อเสีย เลเวอเรจสามารถทำงานกับคุณได้มากเท่าที่จะทำงานได้ตามที่คุณต้องการ เพื่อแสดงวิธีมาทบทวนตัวอย่างก่อนหน้านี้ของเรา หากคุณใช้เงินดาวน์ $ 100, 000 เพื่อซื้อบ้าน 500, 000 ดอลลาร์และราคาอสังหาริมทรัพย์ในพื้นที่ของคุณลดลงติดต่อกันหลายปี หลังจากหนึ่งปีทรัพย์สิน $ 500, 000 ของคุณอาจมีมูลค่า $ 475, 000 ถ้าทรัพย์สินนั้นลดลง 5% หากราคายังคงอยู่ในเส้นทางเดียวกันนั้นทรัพย์สินของคุณอาจมีมูลค่า $ 451, 250 - ขาดทุนในส่วนของ $ 48, 750
เช่นเดียวกับเลเวอเรจที่สามารถทำงานได้ตามที่คุณต้องการ
ภายใต้สถานการณ์จำลองการลดราคา 5% เดียวกันนั้นหากมีการใช้เงิน $ 100, 000 สำหรับการซื้อเงินสดทั้งหมดของบ้าน 100, 000 ดอลลาร์ผู้ซื้อจะสูญเสีย $ 5, 000 ในปีแรกที่ราคาบ้านลดลงซึ่งน้อยกว่าบ้านที่แพงกว่า
ในตลาดอสังหาริมทรัพย์ที่ราคาลดลงอย่างมีนัยสำคัญเจ้าของบ้านสามารถจบลงด้วยการมีเงินมากขึ้นกว่าที่บ้านมีค่าจริง สำหรับนักลงทุนราคาที่ลดลงสามารถลดหรือกำจัดกำไร หากค่าเช่าตกเช่นกันผลลัพธ์อาจเป็นคุณสมบัติที่ไม่สามารถเช่าได้ในราคาที่จะครอบคลุมค่าใช้จ่ายในการจำนองและค่าใช้จ่ายอื่น ๆ หากคุณกำลังคิดจะเป็นเจ้าของบ้านมีหลายปัจจัยที่ต้องพิจารณา
Cons ใช้ประโยชน์จากคุณสมบัติมากมาย
ปัญหาจะยิ่งใหญ่ขึ้นเมื่อมีหลายหน่วยงานที่เกี่ยวข้องเนื่องจากนักลงทุนด้านอสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์มักจะวางเงินน้อยที่สุดเท่าที่จะทำได้ เป้าหมายคือใช้ประโยชน์จากเงินของคุณโดยควบคุมสินทรัพย์ 100% ในขณะที่วางมูลค่าเพียง 20% เท่านั้น พิจารณา $ 500, 000 ในตัวอย่างก่อนหน้าของเรา แค่สมมุติว่าเป็นอาคารอพาร์ตเมนต์เล็ก ๆ เนื่องจากถูกซื้อด้วยเงิน $ 100, 000 สำหรับการชำระเงินดาวน์หากมูลค่าของอาคารลดลง 30% ทรัพย์สินมีมูลค่าเพียง $ 350, 000 แต่นักลงทุนยังคงต้องจ่ายดอกเบี้ยและเงินต้นด้วยมูลค่าเต็มของเงินกู้ $ 400, 000
หากจำนวนเงินที่นักลงทุนได้รับในค่าเช่าลดลงเช่นกันผลลัพธ์อาจเป็นค่าเริ่มต้นในอสังหาริมทรัพย์ หากนักลงทุนใช้กระแสเงินสดจากทรัพย์สินนั้นเพื่อชำระจำนองทรัพย์สินอื่น ๆ การสูญเสียรายได้อาจก่อให้เกิดผลกระทบโดมิโนซึ่งสามารถจบลงด้วยผลงานทั้งหมดในการบังคับจำนองมากกว่าหนึ่งเงินกู้ที่ไม่ดีต่อหนึ่งทรัพย์สิน
หลีกเลี่ยงการใช้ประโยชน์จากความเสี่ยง
ตอนนี้คุณได้เรียนรู้พื้นฐานของการใช้ประโยชน์จากอสังหาริมทรัพย์และข้อผิดพลาดบางอย่างแล้วคุณอาจคิดว่าเป็นไปไม่ได้ที่จะสร้างผลตอบแทนที่ดีโดยใช้เทคนิคนี้ ไม่หงุดหงิด - เป็นเพียงเรื่องของการใช้สามัญสำนึก อสังหาริมทรัพย์ย่อมมีความเสี่ยงเช่นเดียวกับการลงทุนใด ๆ แม้ว่าคุณจะสามารถใช้ประโยชน์เพื่อประโยชน์ของคุณได้ แต่มีบางสิ่งที่สำคัญที่คุณต้องการให้แน่ใจว่าคุณหลีกเลี่ยงเพื่อให้ได้เปรียบที่ดีขึ้นในตลาด
ก่อนอื่นอย่าคิดว่าจะเกิดอะไรขึ้นก่อนที่มันจะเกิดขึ้น คุณไม่สามารถใช้ประสิทธิภาพที่ผ่านมาเป็นตัวบ่งชี้ว่าจะเกิดอะไรขึ้นในอนาคตโดยเฉพาะกับตลาดที่อยู่อาศัย หากคุณเห็นว่าค่าคุณสมบัติเพิ่มขึ้นในพื้นที่เฉพาะ 5% ถึง 10% ในช่วงระยะเวลาหนึ่งนั่นไม่ได้หมายความว่าพวกเขาจะดำเนินต่อไปในเส้นทางเดียวกัน
จากนั้นให้จัดสรรงบประมาณให้ตัวเองและรู้ว่าคุณกำลังทำอะไร หากคุณชำระเงินดาวน์ที่ต่ำลงจำนวนเงินกู้ของคุณจะสูงขึ้น นั่นหมายความว่าคุณจะต้องชำระค่าจำนองที่มากขึ้น คุณอาจต้องคำนึงถึงอัตราว่างที่ต่ำกว่าเศรษฐกิจที่ยากขึ้นผู้เช่าที่ไม่ดีซึ่งทั้งหมดนี้จะตกอยู่กับคุณ ท้ายที่สุดคุณยังต้องรับผิดชอบในการชำระค่าจำนองดังนั้นคุณต้องทำให้แน่ใจว่าคุณสามารถลอยตัวอยู่ในสถานการณ์ใด ๆ
บรรทัดล่าง
ภาพของการซื้อที่มีเลเวอเรจนั้นทำให้นึกถึงผู้โฆษณาในช่วงดึกที่มีเหยือกพูดจานิ่มนวลแนะนำว่าคุณสามารถสร้างรายได้หลายล้านดอลลาร์เพื่อซื้ออสังหาริมทรัพย์โดยไม่ต้องเสียเงิน ในขณะที่เป็นไปได้เราไม่แนะนำให้ไปเส้นทางนี้
อย่างมีความสุขคุณไม่จำเป็นต้อง มีวิธีที่แปลกใหม่กว่าในการใช้ประโยชน์จากการใช้ประโยชน์ทำให้คุณสามารถซื้ออสังหาริมทรัพย์ที่มีจำนวนน้อยลงแม้จะไม่มีเงินเลยก็ตาม ในความเป็นจริงแม้ว่าพวกเขาอาจจะไม่คิดว่ามันเป็นการใช้ประโยชน์ แต่คนส่วนใหญ่ทำเช่นนั้นหากพวกเขาทำการจำนองเมื่อพวกเขาซื้อบ้าน พวกเขาจ่ายคืนเงินกู้ในช่วงเวลาหลายปีหรือหลายทศวรรษในขณะที่เพลิดเพลินกับการใช้ทรัพย์สิน คุณธรรมของเรื่องราวคือการใช้ประโยชน์เป็นเครื่องมือทั่วไปที่ทำงานได้ดี - เมื่อใช้อย่างรอบคอบ
