วิธีการเลือกแผนการชำระเงินจำนองย้อนกลับ

มีหกวิธีที่แตกต่างกันที่คุณสามารถรับเงินจากการจำนองแบบย้อนกลับที่ได้รับความนิยมมากที่สุดคือการจำนองการแปลงบ้าน (HECM) กระทรวงการเคหะและการพัฒนาเมืองของสหรัฐอเมริกาซึ่งควบคุม HECM เรียกตัวเลือกเหล่านี้ว่า "แผนการชำระเงิน" คุณสามารถเลือกรับเงินก้อนใหญ่ได้ล่วงหน้าสร้างวงเงินเครดิตที่คุณสามารถทำได้ตามความต้องการรับการชำระเงินรายเดือนเท่ากัน หรือเลือกชุดของตัวเลือกเหล่านี้

สารบัญ

• แผนการชำระเงินแบบคงที่อัตราการปรับแผนการชำระเงินแบบปรับได้วิธีที่ 1: แผนการชำระเงินแบบถือสิทธิข้อที่ 2: แผนการชำระเงินแบบจ่ายเงินครั้งที่ 3: สายการเครดิตรุ่นที่ 4: แบบแผนการจ่ายแบบคงที่ข้อที่ 5

แผนการที่คุณเลือกจะส่งผลต่อจำนวนเงินที่คุณได้รับในระยะสั้นและระยะยาวว่าคุณใช้เงินทุนในบ้านของคุณเร็วแค่ไหนและการจำนองย้อนกลับช่วยให้เป้าหมายทางการเงินของคุณมีประสิทธิภาพมากขึ้นเพียงใด ต่อไปนี้เป็นภาพรวมของการชำระเงินแต่ละแผนและข้อดีข้อเสีย (สำหรับข้อมูลเพิ่มเติมให้ดู ที่กฎข้อบังคับของการจำนองย้อนกลับ และ คู่มือที่สมบูรณ์เพื่อการจำนองย้อนกลับ)

แผนการชำระเงินแบบอัตราคงที่

มันทำงานอย่างไร

คุณจะได้รับเงินจำนวนมากในครั้งเดียวทันทีที่การจำนองย้อนกลับของคุณปิด ดอกเบี้ยเกิดขึ้นกับจำนวนเงินนั้นเบี้ยประกันจำนองรายเดือนที่ต่อเนื่องรวมถึงค่าใช้จ่ายทางการเงินใด ๆ ที่ปิดจนกว่าจะมีการครบกำหนดชำระและชำระคืน อัตราดอกเบี้ยเริ่มต้นสูงกว่าที่มีในแผนอัตราดอกเบี้ยที่ปรับได้ แต่อัตราดอกเบี้ยที่คาดหวังในช่วงเวลานั้นจะลดลง

ข้อดี

คุณควรใช้เงินกู้ประเภทนี้เพื่อชำระยอดจำนองที่สูงหรือครอบคลุมค่าใช้จ่ายจำนวนมาก “ การกระจายเงินก้อนนั้นทำงานได้ดีที่สุดสำหรับคนที่มีสินเชื่อจำนองขนาดใหญ่ที่พวกเขาต้องการจะจ่ายออกไป” Casey Fleming ที่ปรึกษาด้านการจำนองในซานโฮเซ่รัฐแคลิฟอร์เนียซึ่งปัจจุบันทำงานให้กับ C2 Financial Corp และมีมากกว่า 30 คน ประสบการณ์หลายปีในอุตสาหกรรมการจำนอง เขาบอกว่านี่เป็นตัวเลือกที่ดีที่สุดหากคุณต้องการรับเงินทั้งหมดหรือเกือบทั้งหมดในคราวเดียว

ข้อเสีย

คุณไม่สามารถรับเงินเพิ่มเติมจากการกู้ยืมนี้ในอนาคต ผู้กู้ที่ไม่ดีในการจัดการเงินหรือผู้ที่สูญเสียความสามารถในการทำเช่นนั้นมีความเสี่ยงที่จะเสียเงินหรือใช้จ่ายเร็วเกินไป บางครั้งนักต้มตุ๋นโน้มน้าวผู้สูงอายุให้ออกเงินกู้ประเภทนี้หรือตั้งเป้าหมายว่าใครเป็นเจ้าของบ้านที่เพิ่งหยิบออกมา (สำหรับข้อมูลเพิ่มเติมให้ดูที่การ ระวังการจำนองย้อนกลับเหล่านี้ )

เฟลมมิ่งกล่าวว่าข้อเสียเปรียบที่ใหญ่ที่สุดคือ“ สำหรับเกือบทุกกรณีการจับรางวัลสูงสุดในปีแรกคือ 60% ของวงเงินต้นเริ่มต้น เนื่องจากตัวเลือกนี้มีการจับสลากเพียงครั้งเดียวจำนวนเงินกู้สูงสุดจึงค่อนข้างต่ำ” คุณรักษาอีก 40% ไว้เป็นส่วนของบ้าน คุณไม่สามารถกู้เงินกับ 40% ได้ แต่การมีมันสามารถเป็นประโยชน์ได้หากคุณต้องการขายบ้านของคุณและชำระหนี้จำนองย้อนกลับของคุณ

ในการเข้าถึงทุนทั้งหมดของคุณเมื่อเวลาผ่านไปคุณจะต้องเลือกแผนการชำระเงินแบบปรับได้

แผนการจ่ายอัตราที่ปรับได้

อีกห้าแผนชำระเงินจำนองย้อนกลับมีอัตราการปรับ หากคุณเลือกอย่างใดอย่างหนึ่งเหล่านี้มีความเป็นไปได้สามทางในการเปลี่ยนแปลงอัตราดอกเบี้ยของคุณ เพียงคนเดียวที่จะนำไปใช้กับการจำนองของคุณและมันจะถูกเปิดเผยในเอกสารสินเชื่อของคุณ

• อัตราดอกเบี้ยของคุณจะปรับปีละหนึ่งครั้งโดยอิงจากดัชนีคงที่ครบกำหนดไถ่ถอน (CMT) บวกส่วนต่างที่กำหนดโดยผู้ให้กู้ อัตรานี้ไม่สามารถเพิ่มได้มากกว่า 2% ต่อปีและไม่สามารถเพิ่มหรือลดลงได้มากกว่า 5% จากอัตราเริ่มต้นตลอดระยะเวลาเงินกู้ อัตราดอกเบี้ยของคุณจะปรับรายเดือนตามดัชนี CMT บวกส่วนต่างที่กำหนดโดยผู้ให้กู้ อัตรานี้ไม่สามารถเพิ่มได้เกินกว่า 10% ตลอดระยะเวลาการกู้ยืมและไม่มีการ จำกัด อัตราดอกเบี้ยที่สามารถไปได้ อัตราดอกเบี้ยของคุณจะปรับเป็นรายเดือนตามอัตราดอกเบี้ยระหว่างธนาคารในลอนดอนบวกส่วนต่างที่กำหนดโดยผู้ให้กู้ อัตรานี้ไม่สามารถเพิ่มได้เกินกว่า 10% ตลอดระยะเวลาการกู้ยืมและไม่มีการ จำกัด อัตราดอกเบี้ยที่สามารถไปได้

แม้ว่าจะมีความสำคัญต่อสถานการณ์ของสินเชื่อเหล่านี้ของคุณเพราะมันมีผลต่อดอกเบี้ยของคุณที่เกิดขึ้นเมื่อเวลาผ่านไป แต่มันไม่สำคัญว่าจะส่งผลกระทบต่อการชำระเงินรายเดือนตามกำหนดเวลาของคุณหรือวงเงินเครดิตที่มีอยู่ การเปลี่ยนแปลงที่สำคัญของอัตราดอกเบี้ยกับการจำนองย้อนกลับไม่ได้ทำให้คุณเสี่ยงต่อการยึดสังหาริมทรัพย์เช่นเดียวกับการจำนองล่วงหน้า อย่างไรก็ตามอัตราดอกเบี้ยที่สูงขึ้นจะส่งผลต่อส่วนของบ้านของคุณและหมายความว่าคุณจะได้รับน้อยลงหากคุณขายบ้าน

เมื่อคุณสมัครสินเชื่อจำนองย้อนกลับที่มีอัตราดอกเบี้ยที่ปรับได้ภาพประกอบของตัวเลือกแผนการชำระเงินของคุณจะใช้อัตราดอกเบี้ยที่คาดหวัง นี่คือการคาดเดาที่ดีที่สุดของผู้ให้กู้ในสิ่งที่อัตราดอกเบี้ยที่ปรับได้นั้นจะเฉลี่ยตลอดอายุของสินเชื่อของคุณ เป็นหนึ่งในสามปัจจัยสำคัญในการพิจารณาว่าคุณสามารถยืมได้มากเท่าไรพร้อมกับอายุของผู้กู้อายุน้อยที่สุดและมูลค่าของอสังหาริมทรัพย์

ตอนนี้คุณมีความเข้าใจโดยทั่วไปเกี่ยวกับวิธีการปรับแผนอัตราการทำงานให้ตรวจสอบตัวเลือกการชำระเงินของคุณห้าตัว โปรดจำไว้ว่า "การชำระเงิน" ในบริบทนี้หมายถึงวิธีที่คุณจะได้รับเงินกู้ยืม

ตัวเลือกที่ 1: แผนการชำระเงินที่ครอบครอง

มันทำงานอย่างไร

คุณจะได้รับเงินรายเดือนเท่า ๆ กันตราบใดที่ผู้กู้อย่างน้อยหนึ่งคนอาศัยอยู่ในบ้านในฐานะที่อยู่อาศัยหลัก การชำระเงินรายเดือนจะถูกคำนวณภายใต้สมมติฐานที่ว่าคุณจะอยู่ที่ 100 หากคุณไม่คาดหวังว่าจะมีชีวิตอยู่ในระยะยาวแผนการชำระเงินตามที่กล่าวถึงถัดไปอาจเป็นตัวเลือกที่ดีกว่า หากคุณมีอายุยืนยาวขึ้นคุณจะได้รับการชำระเงินต่อไป หากคุณต้องการได้รับค่าตอบแทนรายเดือนที่คงที่ตลอดระยะเวลาที่เหลือในบ้านของคุณแผนการจ่ายค่าตอบแทนเป็นทางเลือกที่ดี

ข้อดี

“ การจ่ายเงินการครอบครองนั้นยอดเยี่ยมสำหรับผู้ที่คิดว่าพวกเขาจะอาศัยอยู่ในบ้านเป็นเวลานานและผู้ที่ต้องการรายได้ต่อเดือนที่มั่นคง” เฟลมมิ่งกล่าว คุณไม่ต้องกังวลเกี่ยวกับการหมดเงินจำนองย้อนกลับกับแผนการชำระเงินการครอบครองตราบใดที่คุณยังคงปฏิบัติตามข้อกำหนดอื่น ๆ ของเงินกู้

ข้อเสีย

คุณหรือทายาทของคุณจะได้รับเงินใด ๆ ที่เหลือจากการขายบ้านของคุณหลังจากการจำนองย้อนกลับได้รับการชำระ อย่างไรก็ตามในสถานการณ์ที่เลวร้ายที่สุดของตลาดอสังหาริมทรัพย์ที่ตกต่ำรวมกับอัตราดอกเบี้ยที่สูงคุณอาจไม่ได้รับเงินสดมากนัก

ตัวเลือกที่ 2: แผนการชำระเงินระยะ

มันทำงานอย่างไร

คุณจะได้รับการชำระเงินรายเดือนเท่ากันสำหรับช่วงเวลาที่คุณเลือก - 10 ปี “ การจ่ายค่าเทอมดีที่สุดถ้าคุณมีความคิดที่ชัดเจนว่าคุณจะอยู่บ้านนานแค่ไหน” เฟลมิงกล่าว “ คนที่มีอายุมากกว่า - 80 ปีขึ้นไป - หรือผู้ที่ต้องการย้ายออกไปในอีกไม่กี่ปีข้างหน้าอาจเลือกประเภทนี้ได้”

ข้อดี

การจ่ายเงินรายเดือนจะสูงกว่าเมื่อเทียบกับแผนการชำระเงินที่ถือครอง แม้ว่าคุณจะไม่ได้รับการชำระเงินรายเดือนเพิ่มเติมหลังจากที่คุณสิ้นสุดระยะเวลาเงินกู้คุณจะสามารถใช้ชีวิตอยู่ในบ้านในฐานะที่อยู่อาศัยหลักของคุณจนกว่าคุณจะตายหรือย้ายออก (ตราบใดที่คุณยังคงพบเงินกู้อื่น เงื่อนไขเช่นจ่ายภาษีทรัพย์สินของคุณ)

ข้อเสีย

คุณจะไม่ได้รับรายได้ที่มั่นคงตลอดชีวิตเว้นแต่ว่าคุณจะตายในระหว่างระยะเวลากู้ คุณอาจใช้ทุนในบ้านของคุณเร็วเกินไปในชีวิตของคุณและไม่มีแหล่งเงินทุนอื่นให้ไว้วางใจ

ตัวเลือก 3: วงเงินเครดิต

มันทำงานอย่างไร

คุณสามารถเข้าถึงเงินได้ตามที่คุณต้องการ คุณสามารถตัดสินใจได้ว่าจะใช้วงเงินเครดิตของคุณเมื่อใดและต้องใช้เวลาเท่าใดตราบใดที่ยอดคงเหลือของคุณต่ำกว่าขีด จำกัด เงินต้น ผู้ให้กู้ของคุณไม่สามารถกำหนดให้คุณถอนเงินขั้นต่ำหรือถอนผลรวมขั้นต่ำตามกำหนดเวลา

ข้อดี

วงเงินเครดิตให้ความยืดหยุ่นมากมาย คุณสามารถถอนเงินก้อนก้อนใหญ่ล่วงหน้าจากนั้นยืมเงินเพิ่มเติมเมื่อเวลาผ่านไปและคุณสามารถเข้าถึงส่วนทุนเพิ่มเติมนั้นที่ยังคงถูกล็อคไว้ด้วยแผนการชำระเงินแบบอัตราคงที่ นอกจากนี้คุณยังสามารถออกจากสายมิได้ถูกแตะต้องเป็นเวลาหลายปีเพื่อรอวันหนึ่ง ๆ ที่คุณอาจต้องการ คุณสามารถถอนจำนวนเท่ากันหรือใกล้เคียงกันในแต่ละเดือนได้เช่นกัน โดยทั่วไปคุณสามารถปรับแต่งการถอนเงินตามความต้องการของคุณและปรับเปลี่ยนตามความต้องการที่เปลี่ยนแปลง

วงเงินเครดิตสามารถทำงานได้เหมือนเป็นเงินก้อนการครอบครองหรือการวางแผนระยะยาว แต่คุณสามารถควบคุมได้มากขึ้น นอกจากนี้ส่วนเครดิตที่ไม่ได้ใช้ของคุณจะเพิ่มขึ้นตามช่วงเวลาที่อัตราดอกเบี้ยเดียวกับที่คุณจ่ายให้กับจำนวนเงินที่คุณยืมมา นอกจากนี้คุณจ่ายดอกเบี้ยเฉพาะเงินที่คุณยืมจริงซึ่งจะทำให้การขายและย้ายในภายหลังง่ายขึ้นหรืออาจทิ้งเงินให้กับทายาทของคุณ ไม่สามารถเพิกถอนวงเงินเครดิตกลับบ้านได้ซึ่งต่างจากสินเชื่อบ้านที่อยู่ในบ้านแม้ว่าจะมีมูลค่าลดลงหรือสถานการณ์ทางการเงินของคุณแย่ลง

ข้อเสีย

คุณสามารถเบิร์นเครดิตได้หลายบรรทัดโดยการยืมเงินสูงสุดของวงเงินหลักของคุณ 60% ในปีแรกและอีก 40% ที่เหลือในวันที่หนึ่งปีที่สอง หากคุณทำเช่นนั้นคุณจะไม่สามารถเข้าถึงเงินทุนได้ นอกจากนี้ยังอาจใช้เวลาถึงห้าธุรกิจ วันที่จะได้รับเงินที่คุณขอจากวงเงินเครดิตของคุณดังนั้นคุณต้องทำให้แน่ใจว่าคุณมีเงินสดเพียงพอในบัญชีตรวจสอบของคุณสำหรับความต้องการเร่งด่วน

ตัวเลือก 4: แก้ไขการครอบครองแผน

มันทำงานอย่างไร

คุณจะได้รับการชำระเงินรายเดือนแบบคงที่รวมกับการเข้าถึงวงเงินเครดิตตราบเท่าที่ผู้กู้รายหนึ่งครอบครองบ้านเป็นที่อยู่อาศัยหลัก การชำระเงินรายเดือนคงที่จะมีขนาดเล็กกว่าถ้าคุณได้รับการถือครองแบบตรงและวงเงินเครดิตจะมีขนาดเล็กกว่าถ้าคุณได้รับแผนเครดิตแบบเส้นตรง แต่คุณจะสามารถเข้าถึงเงินทุนจำนวนเดียวกันทั้งหมด

ข้อดี

คุณมีความยืดหยุ่นทั้งในการสร้างการชำระเงินรายเดือนและการเลือกขนาดของวงเงินเครดิตของคุณ หากคุณต้องการการชำระเงินรายเดือนที่มากขึ้นคุณสามารถเลือกวงเงินเครดิตที่เล็กลง หากคุณต้องการวงเงินเครดิตที่มากขึ้นคุณสามารถเลือกชำระเงินรายเดือนที่น้อยลง

ช่วยให้คุณสามารถตอบสนองความต้องการกระแสเงินสดรายเดือนตามปกติโดยไม่ต้องยืมมากกว่าที่คุณต้องการ ตัวเลือกนี้ช่วยลดค่าใช้จ่ายดอกเบี้ยของคุณลงและทำให้คุณมีความเสี่ยงน้อยลงในการใช้เงินทุนทั้งหมดของคุณและไม่สามารถจ่ายได้หากคุณต้องการหรือต้องการในภายหลัง

ข้อเสีย

ตัวเลือกที่ 5: แก้ไขแผนระยะ

มันทำงานอย่างไร

คุณได้รับการชำระเงินรายเดือนที่แน่นอนสำหรับจำนวนเดือนที่กำหนดไว้รวมถึงการเข้าถึงวงเงินเครดิตสำหรับตราบใดที่ผู้กู้รายหนึ่งดูแลบ้านในฐานะที่อยู่อาศัยหลักของเขาหรือเธอ การชำระเงินรายเดือนคงที่จะมีขนาดเล็กกว่าถ้าคุณได้รับแผนระยะสั้นและวงเงินเครดิตจะน้อยกว่าถ้าคุณได้รับเครดิตแผนตรง แต่คุณจะสามารถเข้าถึงเงินทุนจำนวนเดียวกันทั้งหมด

ข้อดี

คุณมีความยืดหยุ่นในการกำหนดขนาดของการชำระเงินรายเดือนของคุณและสำหรับระยะเวลาที่คุณจะได้รับพวกเขาและพวกเขาจะสูงกว่าพวกเขาจะอยู่ภายใต้แผนอายุการใช้งานที่ปรับเปลี่ยนโดยสมมติว่าวงเงินเครดิตขนาดเดียวกัน คุณยังมีความยืดหยุ่นในการเลือกขนาดของวงเงินเครดิตของคุณ

ในตอนท้ายของภาคเรียนคุณจะยังสามารถเข้าถึงสินเชื่อที่ได้รับหากคุณไม่ได้ใช้วงเงินสินเชื่อจนหมด เช่นเดียวกับแผนระยะเวลาที่ได้รับการแก้ไขคุณสามารถลดค่าใช้จ่ายดอกเบี้ยลงและอาจมีทุนเหลือพอที่จะดำเนินการต่อในภายหลัง

ข้อเสีย

คุณอาจหมดเงินจำนองย้อนกลับ คุณจะได้รับการชำระเงินรายเดือนสำหรับจำนวนเดือนหรือปีที่กำหนดไว้เท่านั้นดังนั้นคุณต้องใช้วงเงินเครดิตของคุณอย่างระมัดระวังหากคุณคาดว่าจะต้องการรายได้นอกเหนือจากที่กำหนดไว้ แผนนี้ยังไม่ใช่ตัวเลือกที่ดีที่สุดสำหรับความต้องการเงินสดขนาดใหญ่และล่วงหน้า

บรรทัดล่าง

HECM เสนอแผนการชำระเงินมากมายเพราะเจ้าของบ้านอาวุโสมีความต้องการด้านการเงินที่แตกต่างกัน ไม่มีตัวเลือกใดที่เป็นสากลดีหรือไม่ดี “ ตัวเลือกที่ดีที่สุดนั้นขึ้นอยู่กับสถานการณ์และความต้องการของลูกค้าทั้งหมด” เฟลมมิ่งกล่าว อย่างไรก็ตามเขากล่าวต่อว่า“ ตามกฎทั่วไปฉันชอบที่จะให้เครดิตของวงเงินในการชำระเงินตามระยะเวลาหรือระยะเวลา” อธิบายว่าเป็นเพราะวงเงินเครดิตช่วยให้คุณสามารถถอนเงินรายเดือนเช่นเดียวกับที่คุณสามารถทำได้กับแผนระยะเวลา คุณมีความยืดหยุ่นในการทำมากขึ้นในกรณีฉุกเฉินและเพิ่มการประหยัดดอกเบี้ยหากคุณไม่จำเป็นต้องใช้มัน

ทำวิจัยของคุณและถามคำถามมากมายเกี่ยวกับผู้ให้กู้และผู้ให้คำปรึกษาด้านการจำนองย้อนกลับเพื่อหาแผนการชำระเงินที่ดีที่สุดสำหรับคุณ (สำหรับข้อมูลเพิ่มเติมให้ดู 5 สัญญาณการจำนองย้อนกลับเป็นความคิดที่ดี และการ เลือกผู้ให้กู้จำนองย้อนกลับขวา )

อ่านต่อไป

คู่มือที่สมบูรณ์เพื่อการจำนองย้อนกลับ

เปรียบเทียบการจำนองย้อนกลับกับการจำนองไปข้างหน้า

คุณมีคุณสมบัติสำหรับการจำนองย้อนกลับ?

ประเภทสินเชื่อที่อยู่อาศัยย้อนกลับ

เลือกผู้ให้กู้สินเชื่อที่อยู่อาศัยย้อนกลับขวา

ย้อนกลับสินเชื่อที่อยู่อาศัยหรือสินเชื่อบ้าน?

คำแนะนำเกี่ยวกับภาษีและการจำนองย้อนกลับ

5 ทางเลือกยอดนิยมในการจำนองย้อนกลับ

5 สัญญาณสินเชื่อที่อยู่อาศัยย้อนกลับเป็นความคิดที่ดี

5 สัญญาณการจำนองย้อนกลับเป็นความคิดที่ไม่ดี

วิธีการหลีกเลี่ยงสินเชื่อที่อยู่อาศัยย้อนกลับของคุณ

ดูที่ระเบียบของการจำนองย้อนกลับ

กฎสำหรับการได้รับสินเชื่อที่อยู่อาศัยย้อนกลับ FHA

ค้นหาหน่วยงานให้คำปรึกษาสินเชื่อที่อยู่อาศัยย้อนกลับขวา

ค้นหา บริษัท สินเชื่อที่อยู่อาศัยย้อนกลับด้านบน

การจำนองย้อนกลับ: แม่ม่ายของคุณสามารถเสียบ้านได้ไหม

ระวังการหลอกลวงการจำนองย้อนกลับเหล่านี้

ย้อนกลับผิดพลาดจำนอง