สินเชื่ออัตราส่วนสูงคืออะไร?
สินเชื่อที่มีอัตราส่วนสูงคือเงินกู้ที่มูลค่าเงินกู้สูงเมื่อเทียบกับมูลค่าทรัพย์สินที่ใช้เป็นหลักประกัน สินเชื่อจำนองที่มีอัตราส่วนสินเชื่อสูงมีมูลค่าสินเชื่อที่เข้าใกล้ 100% ของมูลค่าทรัพย์สิน สินเชื่ออัตราส่วนสูงอาจได้รับการอนุมัติสำหรับผู้กู้ที่ไม่สามารถชำระเงินดาวน์จำนวนมากได้
สำหรับการจำนองสินเชื่อที่มีอัตราส่วนสูงมักจะหมายถึงมูลค่าสินเชื่อเกินกว่า 80% ของมูลค่าทรัพย์สิน การคำนวณนี้เรียกว่าอัตราส่วนสินเชื่อต่อมูลค่า (LTV) ซึ่งเป็นการประเมินความเสี่ยงในการปล่อยสินเชื่อที่สถาบันการเงินใช้ก่อนที่จะอนุมัติการจำนอง
ประเด็นที่สำคัญ
- สินเชื่อที่มีอัตราส่วนสูงคือเงินกู้ที่มูลค่าเงินกู้สูงเมื่อเทียบกับมูลค่าทรัพย์สินที่ใช้เป็นหลักประกัน สินเชื่อจำนองที่มีอัตราส่วนสินเชื่อสูงมีมูลค่าสินเชื่อที่เข้าใกล้ 100% ของมูลค่าทรัพย์สิน สินเชื่อที่มีอัตราส่วนสูงมักจะหมายถึงมูลค่าสินเชื่อเกินกว่า 80% ของมูลค่าทรัพย์สิน การคำนวณเรียกว่าอัตราส่วนสินเชื่อต่อมูลค่า (LTV)
สูตรสำหรับสินเชื่ออัตราส่วนสูงโดยใช้ LTV
แม้ว่าจะไม่มีสูตรเฉพาะในการคำนวณสินเชื่ออัตราส่วนสูงนักลงทุนควรคำนวณอัตราส่วนเงินกู้ต่อมูลค่าในสถานการณ์ของพวกเขาก่อนเพื่อพิจารณาว่าเงินกู้เกินเกณฑ์ 80% LTV หรือไม่
อัตราส่วนสินเชื่อต่อมูลค่า = ประเมินมูลค่าทรัพย์สินจำนวนสินเชื่อที่อยู่อาศัย
วิธีการคำนวณสินเชื่ออัตราส่วนสูงโดยใช้ LTV
- อัตราส่วน LTV จะถูกคำนวณโดยการหารจำนวนเงินที่ยืมมาด้วยราคาประเมินของทรัพย์สินคูณผลลัพธ์ด้วย 100 เพื่อแสดงเป็นเปอร์เซ็นต์ หากมูลค่าของเงินกู้หลังจากการชำระเงินดาวน์ของคุณเกินกว่า 80% ของ LTV เงินกู้จะถือว่าเป็นสินเชื่อที่มีอัตราส่วนสูง
สินเชื่ออัตราส่วนสูงบอกอะไรคุณ?
ผู้ให้กู้และผู้ให้บริการทางการเงินใช้อัตราส่วน LTV เพื่อวัดระดับความเสี่ยงที่เกี่ยวข้องกับการทำสินเชื่อจำนอง หากผู้กู้ไม่สามารถชำระเงินดาวน์ขนาดใหญ่และเป็นผลให้มูลค่าเงินกู้เข้าใกล้มูลค่าของการประเมินมูลค่าของทรัพย์สินก็จะถือว่าเป็นสินเชื่ออัตราส่วนที่สูง กล่าวอีกนัยหนึ่งเมื่อมูลค่าสินเชื่อใกล้เคียงกับ 100% ของมูลค่าทรัพย์สินผู้ให้กู้อาจพิจารณาเงินกู้ที่เสี่ยงเกินไปและปฏิเสธการสมัคร
ผู้ให้กู้มีความเสี่ยงจากการผิดนัดชำระโดยเฉพาะอย่างยิ่งหาก LTV สูงเกินไป ธนาคารอาจไม่สามารถขายทรัพย์สินเพื่อครอบคลุมจำนวนเงินกู้ที่ให้แก่ผู้กู้ที่ผิดนัด สถานการณ์ดังกล่าวสามารถเกิดขึ้นได้ง่ายในภาวะเศรษฐกิจตกต่ำเมื่อคุณสมบัติที่อยู่อาศัยลดลงตามปกติ หากเงินกู้ที่ให้แก่ผู้กู้เกินกว่ามูลค่าของทรัพย์สินเงินกู้นั้นจะกล่าวว่าเป็นใต้น้ำ หากผู้กู้ผิดนัดในการจำนองธนาคารจะสูญเสียเงินเมื่อพวกเขาไปขายทรัพย์สินในราคาต่ำกว่ายอดจำนองคงเหลือ ธนาคารตรวจสอบ LTV เพื่อป้องกันการสูญเสียดังกล่าว
เป็นผลให้สินเชื่อที่อยู่อาศัยในอัตราส่วนที่สูงส่วนใหญ่ต้องการรูปแบบของการประกันบางรูปแบบเพื่อปกป้องผู้ให้กู้ การประกันเรียกว่าการประกันจำนองภาคเอกชน (PMI) ซึ่งผู้กู้จะต้องซื้อแยกต่างหากเพื่อช่วยปกป้องผู้ให้กู้
ประวัติสินเชื่อสูง
จนถึงปี ค.ศ. 1920 ผู้คนซื้อบ้านไม่ใช่โดยไปที่ธนาคาร แต่ด้วยการเก็บเงินของตัวเองจนกว่าพวกเขาจะมีที่ดินหรือที่ดินอย่างน้อยหนึ่งชิ้นที่มีบ้านอยู่ จากนั้นมาอาคารและ บริษัท เงินกู้ซึ่งจะให้คนยืมเงินเพื่อซื้อบ้านจากนั้นให้พวกเขาจ่ายเงินคืนเป็นเวลาหลายปี แม้แล้วเงินให้สินเชื่อมักจะเป็นครึ่งหนึ่งของมูลค่าของบ้านหรือน้อยกว่า
ในตอนท้ายของทศวรรษที่ 1920 ธนาคารได้ให้สินเชื่อที่มีอัตราส่วนสูงถึง 80% ของมูลค่าของบ้าน การประกันสินเชื่อส่วนบุคคลเข้ามาเพื่อปกป้องธนาคาร แต่ทุกสิ่งที่เกิดขึ้นข้างทางในช่วงทศวรรษที่ 1930 เมื่อคนที่ไม่มีงานทำหยุดจ่ายเงินและธนาคารและ บริษัท PMI ก็ตกอยู่ภายใต้เช่นกัน
การมีเพศสัมพันธ์ตราบ้านเจ้าของสินเชื่อคอร์ปซึ่งเริ่มรับประกันการจำนองและอัตราส่วนลดลงถึง 15% ต่อมาผ่าน Federal Housing Administration และหน่วยงานอื่น ๆ เงินดาวน์ลดลงเหลือเพียงตัวเลขเดียวที่ต่ำและแม้แต่ 0% เพื่อกระตุ้นให้เจ้าของบ้านเป็นเจ้าของ
ระบบนี้เจริญรุ่งเรืองไปจนถึงราวปี 2550-2551 เมื่อเกิดวิกฤติการจำนองในปี 2551 การเพิ่มขึ้นอย่างรวดเร็วของสินเชื่อที่มีความเสี่ยงสูงซึ่งเริ่มต้นในปี 2550 ทำให้เกิดภาวะเศรษฐกิจถดถอยที่รุนแรงที่สุดในรอบหลายทศวรรษ ความเจริญของที่อยู่อาศัยในช่วงกลางทศวรรษที่ 2000 รวมกับอัตราดอกเบี้ยที่ต่ำในเวลานั้นทำให้ผู้ให้กู้หลายรายเสนอสินเชื่อบ้านแก่ผู้ที่มีสินเชื่อต่ำ หลังจากที่ฟองสบู่อสังหาริมทรัพย์ระเบิดขึ้นผู้กู้จำนวนมากไม่สามารถชำระหนี้จำนองซับไพรม์ได้
สินเชื่อที่มีอัตราส่วนสูง
Federal Housing Administration นำเสนอโปรแกรมที่ผู้กู้สามารถรับเงินกู้ FHA ด้วยอัตราส่วน LTV สูงถึง 96.5% กล่าวอีกนัยหนึ่งโปรแกรมต้องใช้เงินดาวน์ 3.5% อย่างไรก็ตามโปรแกรมต้องการคะแนนเครดิตขั้นต่ำเพื่อขออนุมัติสินเชื่อที่มีอัตราส่วนสูง มีข้อเสนออื่น ๆ ที่อนุญาตให้คะแนนเครดิตต่ำลงด้วยการชำระเงินดาวน์ 10%
นอกจากนี้เงินให้กู้ยืม FHA ต้องมีเบี้ยประกันการจำนอง (MIP) อย่างไรก็ตามคุณสามารถรีไฟแนนซ์เมื่อ LTV ต่ำกว่า 80% และเงินกู้จะไม่ถือว่าเป็นอัตราส่วนเงินกู้สูงซึ่งจะกำจัดการประกัน
ตัวอย่างสินเชื่อที่มีอัตราส่วนสูง
สมมติว่าผู้กู้วางแผนที่จะซื้อบ้านและมีมูลค่าประเมิน $ 100, 000 ผู้กู้ชำระเงินดาวน์ $ 10, 000 และส่วนที่เหลืออีก 90, 000 ดอลลาร์จะถูกยืม ผลที่ได้คืออัตราส่วนสินเชื่อต่อมูลค่า 90% หรือ (90, 000 / 100, 000) ซึ่งจะถือว่าเป็นสินเชื่ออัตราส่วนที่สูง
ความแตกต่างระหว่างสินเชื่อสัดส่วนสูงและสินเชื่อบ้าน
สินเชื่อบ้านทุนคือสินเชื่อภาคบ้านหรือสินเชื่อจำนองครั้งที่สองที่ช่วยให้เจ้าของบ้านสามารถยืมเงินจากทุนในบ้านของพวกเขา เงินกู้จะขึ้นอยู่กับความแตกต่างระหว่างส่วนของเจ้าของบ้านและมูลค่าตลาดปัจจุบันของบ้าน
สินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยสำหรับผู้กู้ที่มีการจำนองอยู่แล้วและได้ชำระหนี้จำนองบางส่วนและมูลค่าทรัพย์สินนั้นสูงกว่ายอดเงินกู้ กล่าวอีกนัยหนึ่งสินเชื่อบ้านจะช่วยให้เจ้าของบ้านกู้เงินตามส่วนของบ้าน ในทางกลับกันสินเชื่อที่มีอัตราส่วนสูงอาจมีมูลค่าสินเชื่อที่ใกล้ 100% ของมูลค่าทรัพย์สิน
ข้อ จำกัด ของการใช้เงินกู้อัตราส่วนสูง
สินเชื่อที่มีอัตราส่วนสูงสามารถมีอัตราดอกเบี้ยที่สูงขึ้นโดยเฉพาะอย่างยิ่งหากผู้กู้มีคะแนนเครดิตต่ำ คะแนนเครดิตของคุณคือค่าตัวเลขที่แสดงถึงความสามารถในการชำระหนี้คืนและแสดงให้ผู้ให้กู้ทราบถึงความเสี่ยงที่คุณผิดนัด หากคะแนนของคุณต่ำอัตราดอกเบี้ยของคุณจะสูงขึ้น
