คำแนะนำเกี่ยวกับการประกันจำนองส่วนตัว (PMI)

สารบัญ

• PMI คืออะไร
• ค่าใช้จ่ายของ PMI
• จ่ายค่า PMI
• กำลังยกเลิกการรายงาน PMI
• การสิ้นสุด PMI อัตโนมัติ
• การสิ้นสุด PMI ขั้นสุดท้าย
• มูลค่าบ้านและ PMI
• สินเชื่อธรรมดาที่ไม่มี PMI
• ข้อกำหนดการชำระเงินดาวน์
• Piggyback Mortgages และ PMI
• FHA จำนองประกันพรีเมี่ยม
• กำลังยกเลิก FHA MIP
• บรรทัดล่าง

มันเป็นตำนานที่คุณต้องวางราคาซื้อบ้านลง 20% เพื่อรับจำนอง ผู้ให้กู้เสนอโปรแกรมเงินกู้จำนวนมากพร้อมเงื่อนไขการชำระเงินดาวน์ที่ต่ำลงเพื่อให้เหมาะสมกับงบประมาณและความต้องการของผู้ซื้อที่หลากหลาย ถ้าคุณไปเส้นทางนี้คาดว่าจะจ่ายสำหรับการประกันจำนองส่วนตัว (PMI) ค่าใช้จ่ายเพิ่มเติมนี้สามารถเพิ่มค่าใช้จ่ายของการชำระเงินจำนองรายเดือนของคุณและโดยรวมแล้วเงินกู้ของคุณมีราคาแพงกว่า อย่างไรก็ตามเกือบจะหลีกเลี่ยงไม่ได้หากคุณไม่มีการชำระเงินดาวน์ 20% ขึ้นไป

ประกันสินเชื่อที่อยู่อาศัยภาคเอกชน (PMI)

PMI คืออะไร

PMI เป็นประเภทของการประกันจำนองที่ผู้ซื้อมักจะต้องจ่ายสำหรับสินเชื่อธรรมดาเมื่อพวกเขาทำการชำระเงินลงที่น้อยกว่า 20% ของราคาซื้อบ้าน ผู้ให้กู้หลายรายเสนอโปรแกรมการชำระเงินดาวน์ที่ต่ำทำให้คุณสามารถวางได้เพียง 3% ค่าใช้จ่ายของความยืดหยุ่นนั้นคือ PMI ซึ่งช่วยปกป้องการลงทุนของผู้ให้กู้ในกรณีที่คุณไม่ชำระหนี้จำนองหรือที่เรียกว่าผิดนัด กล่าวอีกนัยหนึ่ง PMI ประกันผู้ให้ยืมไม่ใช่คุณ

PMI ช่วยให้ผู้ให้กู้ชดใช้เงินมากขึ้นในค่าเริ่มต้น เหตุผลที่ผู้ให้กู้ต้องการความคุ้มครองสำหรับการชำระเงินดาวน์ต่ำกว่า 20% ของราคาซื้อเป็นเพราะคุณเป็นเจ้าของสัดส่วนการถือหุ้นขนาดเล็กในบ้านของคุณ ผู้จำนองกำลังให้เงินคุณล่วงหน้ามากขึ้นและดังนั้นจึงควรสูญเสียมากขึ้นหากคุณผิดนัดในปีแรก ๆ ของการเป็นเจ้าของ เงินให้สินเชื่อที่ได้รับการประกันโดย Federal Housing Administration หรือสินเชื่อ FHA นั้นต้องมีการประกันจำนองด้วย แต่แนวทางจะแตกต่างจากสินเชื่อทั่วไป (เราจะครอบคลุมในภายหลัง)

ค่าใช้จ่ายของ PMI

โดยทั่วไปคุณจะจ่ายเงินระหว่าง $ 40 ถึง $ 80 ต่อเดือนสำหรับทุก ๆ $ 100, 000 ที่ยืมมาตามข้อมูลของ Freddie Mac องค์กรที่สนับสนุนโดยรัฐบาลซึ่งซื้อและขายจำนองในตลาดจำนองที่สอง โปรดทราบว่าจำนวนเงินนี้อาจแตกต่างกันไปตามคะแนนเครดิตของคุณและอัตราส่วนเงินกู้ต่อมูลค่าของคุณ - จำนวนเงินที่คุณยืมจากการจำนองของคุณเมื่อเทียบกับมูลค่าของบ้าน

ในปีที่ผ่านมาคุณได้รับอนุญาตให้หักค่าใช้จ่าย PMI จากภาษีของรัฐบาลกลาง สำหรับปี 2560 และต่อไปสภาคองเกรสตัดสินใจที่จะไม่ต่ออายุบทบัญญัตินั้นดังนั้นคุณจะไม่สามารถหักค่าใช้จ่าย PMI จากภาษีประจำปีของคุณได้อีกต่อไป (ที่จริงแล้วพวกเขาในภายหลังเรียกคืนการหักเงินเพียงสำหรับปี 2017 เริ่มต้นในปี 2018 มันหายไป)

จ่ายค่า PMI

คุณมีสองตัวเลือกในการชำระค่า PMI: เบี้ยประกันแบบจ่ายล่วงหน้าครั้งเดียวจ่ายล่วงหน้าเมื่อปิดหรือค่าบริการรายเดือน ในหลายกรณีผู้ให้กู้จะนำ PMI ไปสู่การชำระค่าจำนองรายเดือนของคุณเป็นค่าเบี้ยประกันรายเดือน เมื่อคุณได้รับการประมาณการสินเชื่อและเอกสารการเปิดเผยข้อมูลปิดจำนวนเงิน PMI ของคุณจะถูกแยกรายการในส่วนการชำระเงินที่คาดการณ์ไว้ในหน้าแรกของแต่ละเอกสาร

อีกทางเลือกหนึ่งคือการจ่ายค่า PMI เป็นหนึ่งในค่าใช้จ่ายในการปิดของคุณ ในการประมาณการสินเชื่อและปิดการเปิดเผยแบบฟอร์มคุณจะพบค่าจ้างพิเศษนี้ในหน้า 2 ส่วน B ข้อเสียเปรียบของตัวเลือกนี้แม้ว่าคุณจะไม่ได้รับเงินคืนจำนวนนี้หากคุณย้ายหรือรีไฟแนนซ์สินเชื่อของคุณ ในบางกรณีคุณอาจชำระเบี้ยประกันล่วงหน้าและรายเดือน

กำลังยกเลิกการรายงาน PMI

ข่าวดีก็คือคุณจะไม่ต้องจ่าย PMI ตลอดระยะเวลาของสินเชื่อธรรมดา

พระราชบัญญัติคุ้มครองเจ้าของบ้านของรัฐบาลกลางกำจัด PMI ด้วยวิธีใดวิธีหนึ่งจากสามวิธี:

• การยกเลิก PMI โดยผู้กู้เริ่มต้นการยกเลิก PMI โดยอัตโนมัติสิ้นสุดการสิ้นสุด PMI

คุณสามารถขอยกเลิก PMI ได้เมื่ออัตราส่วนเงินกู้ต่อมูลค่าของคุณ - จำนวนเงินกู้ยืมของคุณหารด้วยมูลค่าตลาดของบ้าน - ต่ำกว่า 80% ของมูลค่าประเมินเดิมของบ้าน (หรือเร็วกว่านั้นหากมูลค่าบ้านของคุณแข็งค่าขึ้นก่อน ผู้ให้กู้แสดงรายการวันที่กำหนดเวลานี้ในแบบฟอร์มการเปิดเผย PMI ซึ่งคุณน่าจะได้รับเป็นส่วนหนึ่งของเอกสารปิดของคุณ

หากต้องการยกเลิก PMI คุณจะต้อง:

• ทำคำขอของคุณเป็นลายลักษณ์อักษรให้เป็นปัจจุบันกับการชำระเงินจำนองรายเดือนของคุณมีประวัติการชำระเงินที่เป็นบวก (ไม่เกินหนึ่งการชำระเงินที่ล่าช้า 30 วันในรอบระยะเวลา 12 เดือนหรือไม่เกินหนึ่งการชำระเงินที่ 60 วันใน 24 - ช่วงเวลาหนึ่งเดือนตาม Fannie Mae และ Freddie Mac) ยืนยันว่าคุณไม่มี liens รุ่นน้อง (เช่นการจำนองครั้งที่สอง)

การสิ้นสุด PMI อัตโนมัติ

อีกวิธีหนึ่งในการสิ้นสุด PMI นั้นเรียกว่าการยกเลิก PMI โดยอัตโนมัติซึ่งจะเริ่มขึ้นในวันที่คาดว่ายอดคงเหลือจำนองของคุณจะสูงถึง 78% LTV ตามกฎหมายผู้ให้กู้จะต้องยกเลิก PMI โดยอัตโนมัติภายในวันที่นี้ เงื่อนไขเดียวกันสำหรับการยกเลิก PMI ที่เริ่มต้นโดยผู้กู้ (ประวัติการชำระเงินตรงเวลาและไม่มี liens) จะถูกนำมาใช้ที่นี่เช่นกัน หากคุณมีการชำระล่าช้าผู้ให้กู้ของคุณจะไม่ยกเลิก PMI จนกว่าการชำระเงินของคุณจะเป็นปัจจุบัน

การสิ้นสุด PMI ขั้นสุดท้าย

ในที่สุดมีบางสิ่งที่เรียกว่าการสิ้นสุด PMI ครั้งสุดท้าย นี่คือเมื่อผู้ให้กู้จะต้องสิ้นสุด PMI โดยอัตโนมัติในเดือนหลังจากที่ระยะเวลาเงินกู้ของคุณถึงจุดกึ่งกลางของตารางการชำระคืนแม้ว่าคุณจะไม่ถึง 78% LTV ก็ตาม

ตัวอย่างเช่นหากคุณมีเงินกู้คงที่ 30 ปีจุดกึ่งกลางจะอยู่หลังเครื่องหมาย 15 ปี อีกครั้งคุณจะต้องเป็นปัจจุบันในการชำระเงินของคุณเพื่อให้มีคุณสมบัติ การยกเลิก PMI ประเภทนี้มักใช้กับสินเชื่อที่มีคุณสมบัติพิเศษเช่นการชำระเงินแบบบอลลูนระยะเวลาเฉพาะดอกเบี้ยหรือเงินต้นที่เหลืออยู่

มูลค่าบ้านและ PMI

สิทธิ์ในการยกเลิก PMI ของคุณนั้นขึ้นอยู่กับว่ามูลค่าบ้านของคุณได้รับการชื่นชมหรือเสื่อมค่าเมื่อเวลาผ่านไป หากมันเพิ่มขึ้นคุณสามารถยกเลิก PMI ได้เร็วกว่าที่คาดไว้ ถ้ามันลดลงคุณจะรอนานกว่าที่คาดว่าจะยกเลิก PMI

ก่อนที่จะยกเลิก PMI ผู้ให้กู้จะกำหนดมูลค่าตลาดปัจจุบันของบ้านของคุณโดยความเห็นราคานายหน้า (ดำเนินการโดยตัวแทนอสังหาริมทรัพย์ที่ให้ความสำคัญกับบ้านของคุณตามมูลค่าของบ้านที่เทียบเคียงในละแวกบ้านของคุณ) ใบรับรองมูลค่าหรือประเภทอื่น ๆ ประเมินราคาทรัพย์สิน

หากมูลค่าบ้านของคุณลดลงเนื่องจากการชะลอตัวของตลาดผู้ให้กู้ของคุณอาจปฏิเสธคำขอยกเลิก PMI ของคุณเว้นแต่ว่ามูลค่าบ้านของคุณจะขึ้นอยู่กับการประเมินใหม่และคุณชำระยอดเงินกู้คงเหลือเหลือ 80% ของมูลค่าประเมินใหม่

ในทางกลับกันมูลค่าบ้านของคุณอาจเพิ่มขึ้นเร็วกว่าที่คาดการณ์ไว้เนื่องจากสภาพตลาดหรือเพราะคุณออกแบบใหม่ซึ่งหมายความว่าคุณอาจถึงเกณฑ์ 80% LTV ก่อน ในกรณีดังกล่าวคุณสามารถขอยกเลิก PMI ล่วงหน้าและผู้ให้กู้ของคุณจะสั่งให้ประเมินราคาเพื่อยืนยันมูลค่าปัจจุบันของบ้าน (หมายเหตุ: คุณต้องรับผิดชอบในการชำระค่าประเมินทรัพย์สินซึ่งอาจมีค่าใช้จ่ายจาก $ 300 ถึง $ 400 จำนวนนี้อาจแตกต่างกันไปขึ้นอยู่กับขนาดและตำแหน่งของบ้าน)

สินเชื่อธรรมดาที่ไม่มี PMI

ผู้ให้กู้บางรายเสนอผลิตภัณฑ์สินเชื่อทั่วไปของตนเองโดยไม่ต้องมี PMI อย่างไรก็ตามพวกเขามักจะเรียกเก็บอัตราดอกเบี้ยที่สูงขึ้นเพื่อป้องกันตัวเองหากคุณผิดนัดเงินกู้ ในระยะยาวอาจมีค่าใช้จ่ายมากกว่าหรือน้อยกว่าการจ่าย PMI ขึ้นอยู่กับระยะเวลาที่คุณอยู่ในบ้านหรือระยะเวลาที่คุณใช้จำนองแบบเดิม

นี่คือที่การเปรียบเทียบการจับจ่ายเพื่อจำนอง ดูอัตราดอกเบี้ยที่เสนอสำหรับสินเชื่อที่ไม่ใช่ PMI เทียบกับอัตรา PMI คำนวณความแตกต่างระหว่างทั้งสองเพื่อดูว่าคุณจะจ่ายเงินกู้ได้มากเท่าใดโดยไม่มี PMI จำนวนเงินนั้นน้อยกว่าการชำระเงิน PMI ที่คุณจะทำจนกว่าจะถึงอัตราส่วน LTV 80% สำหรับการยกเลิกหรือไม่ โปรดจำไว้ว่าค่าบ้านอาจสูงขึ้นหรือลดลงซึ่งส่งผลต่อระยะเวลาที่คุณอาจจ่าย PMI

ข้อกำหนดการชำระเงินดาวน์

การลดราคาซื้อบ้านลง 20% จะช่วยกำจัด PMI ซึ่งเป็นวิธีที่เหมาะสมที่สุดหากคุณสามารถซื้อได้ นอกจากการประหยัดเป็นประจำสำหรับการชำระเงินลงพิจารณาซื้อบ้านราคาไม่แพง

งบประมาณการล่าสัตว์ที่อนุรักษ์นิยมมากขึ้นจะลดจำนวนเงินที่จำเป็นในการชำระเงินดาวน์ 20%

Piggyback Mortgages และ PMI

ผู้ให้กู้บางรายแนะนำให้ใช้การจำนอง“ piggyback” ครั้งที่สองเพื่อหลีกเลี่ยง PMI สิ่งนี้สามารถช่วยลดต้นทุนการจำนองเริ่มต้นแทนที่จะจ่ายสำหรับ PMI ใช้งานได้เช่นนี้: คุณทำการจำนองครั้งแรกสำหรับราคาซื้อบ้านส่วนใหญ่ (ลบด้วยจำนวนเงินดาวน์ของคุณ) จากนั้นคุณก็จดจำนองที่สองซึ่งมีขนาดเล็กกว่ามากสำหรับราคาซื้อบ้านที่เหลือน้อยกว่าจดจำนองครั้งแรกและยอดเงินดาวน์ เป็นผลให้คุณหลีกเลี่ยง PMI และมีการชำระเงินรวมกันน้อยกว่าค่าใช้จ่ายของการจำนองครั้งแรกกับ PMI

อย่างไรก็ตามการจำนองที่สองโดยทั่วไปมีอัตราดอกเบี้ยที่สูงกว่าการจำนองครั้งแรก วิธีเดียวที่จะกำจัดการจำนองที่สองคือการชำระเงินกู้ทั้งหมดหรือรีไฟแนนซ์มัน (พร้อมกับการจำนองครั้งแรก) ในการจำนองแบบสแตนด์อโลนใหม่สันนิษฐานว่าเมื่อ LTV ถึง 80% (เพื่อหลีกเลี่ยง PMI) อย่างไรก็ตามเงินกู้เหล่านี้อาจมีค่าใช้จ่ายสูงโดยเฉพาะอย่างยิ่งหากอัตราดอกเบี้ยเพิ่มขึ้นจากเวลาที่คุณกู้เงินเริ่มต้นและเมื่อคุณรีไฟแนนซ์สินเชื่อทั้งสองเป็นเงินกู้จำนองครั้งเดียว อย่าลืมว่าคุณจะต้องจ่ายค่าใช้จ่ายปิดอีกครั้งเพื่อรีไฟแนนซ์สินเชื่อทั้งสองเป็นหนึ่งสินเชื่อ

(สำหรับข้อมูลเพิ่มเติมให้ดูที่ วิธีกำจัดการประกันจำนองเอกชน )

FHA จำนองประกันพรีเมี่ยม

ผู้ให้กู้ต้องการประกันจำนองสำหรับสินเชื่อ FHA ทั้งหมดซึ่งจ่ายเป็นสองส่วนคือเบี้ยประกันจำนองล่วงหน้าหรือ UFMIP และเบี้ยประกันจำนองประจำปีหรือ MIP ประจำปี ค่าใช้จ่ายทั้งสองจะแสดงอยู่ในหน้าแรกของการประมาณการสินเชื่อของคุณและการเปิดเผยข้อมูลการปิด

เบี้ยประกันล่วงหน้า

เบี้ยประกันการจำนองล่วงหน้า (UFMIP) คือ 1.75% ของจำนวนเงินกู้ คุณสามารถชำระเงินล่วงหน้าได้เมื่อปิดทำการหรือสามารถนำไปจำนองเป็นประกันได้ หากคุณเลือกที่จะรวม UFMIP ในการจำนองของคุณการชำระเงินรายเดือนของคุณจะสูงขึ้นและต้นทุนเงินกู้ทั้งหมดของคุณจะเพิ่มขึ้น

เบี้ยประกันรายปี

นอกจาก UFMIP แล้วคุณจะจ่าย MIP รายปีซึ่งแบ่งเป็นงวดรายเดือนเท่ากันและสะสมในการชำระเงินจำนองของคุณ คุณจะจ่าย 0.45% ถึง 1.05% ของจำนวนเงินกู้ทั้งนี้ขึ้นอยู่กับเงื่อนไขการกู้ยืมและขนาดของคุณ

กำลังยกเลิก FHA MIP

บรรทัดล่าง

เมื่อคุณสมัครจำนองดูที่การประมาณการสินเชื่ออย่างรอบคอบเพื่อเปรียบเทียบจำนวนเงินที่คุณต้องจ่ายสำหรับเงินกู้กับ PMI เงินกู้ที่อาจไม่ต้องการ PMI แต่มาพร้อมกับอัตราดอกเบี้ยที่สูงขึ้น ด้วยข้อยกเว้นเล็กน้อย PMI นั้นยากที่จะหลีกเลี่ยงหากคุณต้องการเงินกู้ที่มีเงินดาวน์ต่ำ แต่มีแสงสว่างที่ปลายอุโมงค์: คุณจะไม่จ่าย PMI สำหรับชีวิตของเงินกู้ (สำหรับการอ่านที่เกี่ยวข้องดู "วิธีหลีกเลี่ยงการจ่ายค่าประกันสินเชื่อที่อยู่อาศัยส่วนตัว - PMI")