เศรษฐศาสตร์การซื้อบ้านริมทะเล: อ่านก่อนตัดสินใจซื้อ

สารบัญ

• ต้นทุนอสังหาริมทรัพย์และการกู้ยืม
• อัตราประกันภัย
• ธนบัตร
• การจัดการทรัพย์สิน

การซื้อบ้านพักตากอากาศสามารถให้ผลตอบแทนการลงทุนยอดเยี่ยมรายได้ที่น่าเชื่อถือและการเข้าถึงสถานที่พักผ่อนที่น่ารื่นรมย์ นักลงทุนบ้านชายหาดหลายคนซื้อบ้านที่พวกเขาเช่าในช่วงเวลาที่การท่องเที่ยวสูงสุด เจ้าของบ้านริมชายหาดในฟลอริด้าอาจทำให้บ้านของเขาว่างให้เช่าตั้งแต่เดือนตุลาคมถึงมีนาคมเมื่อผู้อยู่อาศัยในรัฐที่หนาวเย็นชื่นชอบแสงแดด

นักลงทุนบ้านริมชายหาดหลายรายอ้างว่ารายได้ค่าเช่าสำหรับช่วงเวลานี้ครอบคลุมค่าใช้จ่ายตลอดทั้งปีทำให้พวกเขาอยู่ในบ้านได้อย่างมีประสิทธิภาพฟรีในช่วงฤดูที่ไม่ใช่ช่วงพีค

ประเด็นที่สำคัญ

• สิทธิ์ในการจัดการการเช่าบ้านพักตากอากาศของคุณอาจทำให้คุณอาศัยอยู่ในบ้านได้ฟรีในช่วงฤดูชายหาดที่ไม่มากคาดว่าจะจ่ายมากขึ้นสำหรับบ้านและประกัน (รวมถึงประกันน้ำท่วม) เมืองชายหาดหลายแห่งมีภาษีสูงโฆษณาและ การจัดการบ้านเช่าหมายถึงค่าใช้จ่ายเพิ่มเติมและคุณอาจจำเป็นต้องมีผู้จัดการทรัพย์สินที่มีราคาแพง

แต่ก่อนที่จะลงมือทำบ้านริมชายหาดสิ่งสำคัญคือต้องเข้าใจเศรษฐศาสตร์พื้นฐานที่เกี่ยวข้องรวมถึงต้นทุนการกู้ยืมที่สูงอัตราการประกันที่สูงเกินไปและตั๋วเงินจำนวนมากรวมถึงอาการปวดหัวทั่วไปของการจัดการอสังหาริมทรัพย์

ต้นทุนอสังหาริมทรัพย์และต้นทุนการกู้ยืม

คุณสมบัติของบ้านชายหาดมีราคาแพงกว่าบ้านแบบเดียวกันที่ตั้งอยู่ในประเทศ ในเดลเรย์บีช, Fla. เมืองชายหาดยอดนิยมในปาล์มบีชเคาน์ตี้ราคาบ้านเฉลี่ยในปี 2019 อยู่ที่ $ 299, 900 ตามที่ Zillow และโดยทั่วไปแล้วอัตราดอกเบี้ยจำนองสำหรับบ้านพักตากอากาศจะสูงกว่าอัตราดอกเบี้ยสำหรับบ้านหลัก

สิ่งนี้สามารถสร้างความแตกต่างอย่างมากให้กับผลกำไรของคุณ ตัวอย่างเช่นการชำระเงินต้นและดอกเบี้ยสำหรับการจำนอง 30 ปีมูลค่า 1 ล้านเหรียญสหรัฐด้วยอัตราดอกเบี้ย 4% มาที่ 4, 774 ดอลลาร์ต่อเดือน จำนองเดียวกันในอัตราดอกเบี้ย 5% ค่าใช้จ่าย $ 5, 368 ต่อเดือนในเงินต้นและดอกเบี้ย ความแตกต่าง $ 600 ต่อเดือนสามารถเพิ่มได้อย่างรวดเร็ว

อัตราประกันภัย

ประกันเจ้าของบ้านในบ้านริมหาดของคุณมีแนวโน้มที่จะมีราคาแพงกว่าบ้านหลักของคุณหลายเท่าส่วนใหญ่เนื่องจากการประกันอุทกภัยภาคบังคับซึ่งมักจะถูกนำไปใช้ในช่วงหลายปีที่ผ่านมา ความเสียหายจากพายุเฮอริเคนอย่างกว้างขวาง

พรีเมี่ยมรายปีของ $ 10, 000 หรือมากกว่าสำหรับการประกันน้ำท่วมไม่ใช่เรื่องแปลกสำหรับบ้านชายหาดฟลอริด้า รัฐชายฝั่งตะวันออกเช่นนอร์ ธ แคโรไลนาสั่งพรีเมี่ยมราคาสมเหตุสมผลมากขึ้น และในขณะที่ต้นทุนการประกันภัยในแคลิฟอร์เนียโดยทั่วไปจะต่ำกว่าราคาชายฝั่งตะวันออก

ธนบัตร

การให้เช่าบ้านชายหาดมีค่าใช้จ่ายสูงกว่าการจำนองสาธารณูปโภคและเคเบิล ประการหนึ่งการเรียกเก็บภาษีของคุณน่าจะหนักกว่าเนื่องจากมีมูลค่าสูงสำหรับบ้านพักตากอากาศริมหาดหลายแห่ง และหากบ้านริมชายหาดของคุณเป็นทรัพย์สินรายได้คุณจะต้องจ่ายเงินสำหรับการตลาดและการโฆษณาและคุณต้องจ่ายเงินเพื่อจ้างคนมาอวดทรัพย์สินของคุณ หากคุณโชคร้ายสุด ๆ คุณอาจต้องแบกรับต้นทุนทางกฎหมายที่เกี่ยวข้องกับการฟ้องร้องข้อพิพาทของผู้เช่า

การจัดการทรัพย์สิน

การจัดการอสังหาริมทรัพย์เกี่ยวข้องมากกว่าการลงนามในสัญญาเช่าและการรวบรวมเช็คการเช่า เมื่อมีบางอย่างเกิดขึ้นเช่นหน่วย HVAC หรือตู้เย็นคุณจะต้องรับผิดชอบในการซ่อมแซมทั้งหมด การออกแบบภูมิทัศน์การทาสีการบำรุงรักษาหลังคาและการควบคุมศัตรูพืชเป็นเพียงงานอื่น ๆ ที่อยู่ภายใต้ขอบเขตของเจ้าของบ้านชายหาด

หากคุณไม่ได้เป็นนักลงทุนด้านอสังหาริมทรัพย์เต็มเวลาคุณอาจไม่มีแบนด์วิดท์เพื่อจัดการความรับผิดชอบเหล่านี้ ดังนั้นคุณจะต้องจ้างผู้จัดการอสังหาริมทรัพย์แบบเต็มเวลาเพื่อจัดการงานประจำวันทำตลาดชายหาดในช่วงฤดูท่องเที่ยวทำสัญญาเช่าและขับไล่ผู้เช่าที่ถูกทิ้งร้าง แต่ผู้จัดการทรัพย์สินที่ดีไม่ถูก ขึ้นอยู่กับขอบเขตของการบริการผู้จัดการทรัพย์สินส่วนใหญ่คิดค่าบริการ 6% ถึง 12% ของค่าเช่าที่เรียกเก็บซึ่งสามารถกินลงในอัตรากำไรของคุณได้อย่างรวดเร็ว