คำจำกัดความของสัญญาเช่าภาคพื้นดิน

เช่าพื้นดินคืออะไร?

การเช่าภาคพื้นดินเป็นข้อตกลงที่ผู้เช่าจะได้รับอนุญาตให้พัฒนาชิ้นส่วนของทรัพย์สินในช่วงระยะเวลาการเช่าหลังจากนั้นที่ดินและการปรับปรุงทั้งหมดจะถูกส่งไปยังเจ้าของทรัพย์สิน

วิธีเช่าพื้นทำงานอย่างไร

การเช่าภาคพื้นเป็นการระบุว่าการปรับปรุงจะเป็นเจ้าของโดยเจ้าของทรัพย์สินเว้นแต่มีการสร้างข้อยกเว้นและกำหนดว่าภาษีที่เกี่ยวข้องทั้งหมดที่เกิดขึ้นในช่วงระยะเวลาการเช่าจะจ่ายโดยผู้เช่า เนื่องจากการให้เช่าภาคพื้นดินช่วยให้เจ้าของบ้านสามารถทำการปรับปรุงทั้งหมดเมื่อสัญญาเช่าหมดอายุเจ้าของบ้านอาจขายทรัพย์สินในอัตราที่สูงขึ้น สัญญาเช่าภาคพื้นก็มักจะเรียกว่าการเช่าที่ดินเนื่องจากเจ้าของที่ดินเช่าที่ดินเท่านั้น

แม้ว่าจะใช้เป็นหลักในพื้นที่เชิงพาณิชย์สัญญาเช่าภาคพื้นนั้นแตกต่างอย่างมากจากสัญญาเช่าเชิงพาณิชย์ประเภทอื่น ๆ เช่นที่พบในศูนย์การค้าและอาคารสำนักงาน โดยทั่วไปสัญญาเช่าอื่น ๆ เหล่านี้จะไม่มอบหมายให้ผู้เช่ารับผิดชอบในการทำสัญญา แต่ผู้เช่าเหล่านี้จะถูกคิดค่าเช่าเพื่อดำเนินธุรกิจของพวกเขา การเช่าภาคพื้นดินเกี่ยวข้องกับการเช่าที่ดินในระยะยาว - โดยทั่วไปสำหรับ 50 ถึง 99 ปี - แก่ผู้เช่าที่สร้างอาคารบนที่ดิน

การเช่า 99 ปีโดยทั่วไปเป็นระยะเวลาการเช่าที่ยาวที่สุดที่เป็นไปได้สำหรับชิ้นส่วนของอสังหาริมทรัพย์ มันเคยเป็นไปได้ที่ยาวที่สุดภายใต้กฎหมายทั่วไป อย่างไรก็ตามสัญญาเช่า 99 ปียังคงเป็นเรื่องปกติ แต่จะไม่เป็นไปได้นานที่สุดภายใต้กฎหมาย

สัญญาเช่าพื้นกำหนดผู้ที่เป็นเจ้าของที่ดินและผู้ที่เป็นเจ้าของอาคารและการปรับปรุงในทรัพย์สิน เจ้าของบ้านหลายคนใช้สัญญาเช่าภาคพื้นดินเป็นวิธีในการรักษาความเป็นเจ้าของทรัพย์สินของพวกเขาสำหรับเหตุผลในการวางแผนเพื่อหลีกเลี่ยงการได้รับทุนใด ๆ และเพื่อสร้างรายได้และรายได้ ผู้เช่าโดยทั่วไปจะรับผิดชอบค่าใช้จ่ายใด ๆ และทั้งหมด ซึ่งรวมถึงการก่อสร้างการซ่อมแซมการปรับปรุงการปรับปรุงภาษีการประกันภัยและค่าใช้จ่ายทางการเงินที่เกี่ยวข้องกับอสังหาริมทรัพย์

ผู้เช่ามักจะรับผิดชอบด้านการเงินทั้งหมดในสัญญาเช่าที่พื้นรวมถึงค่าเช่าภาษีการก่อสร้างการประกันภัยและการเงิน

ตัวอย่างการเช่าพื้นที่

สัญญาเช่าภาคพื้นดินมักถูกใช้โดยแฟรนไชส์และร้านค้ากล่องใหญ่รวมถึงหน่วยงานการค้าอื่น ๆ สำนักงานใหญ่ของ บริษัท จะซื้อที่ดินตามปกติและอนุญาตให้ผู้เช่า / ผู้พัฒนาสร้างและใช้สิ่งอำนวยความสะดวก มีโอกาสที่ดีที่แมคโดนัลด์สตาร์บัคส์หรือดังกิ้นโดนัทที่อยู่ใกล้คุณจะถูกเช่าด้วยพื้นที่

ในเดือนกรกฎาคม 2559 AllianceBernstein บริษัท ลงทุนในนิวยอร์กซื้อสัญญาเช่าระยะยาว 99 ปีจากฝ่ายบริหารของ BLDG สำหรับโรงแรมจอร์จวอชิงตันในนครนิวยอร์กในมูลค่า 100.4 ล้านดอลลาร์ เดิม BLDG ซื้อโรงแรมเมื่อมันถูกยึดสังหาริมทรัพย์ในปี 1994 แม้ว่าโรงเรียนจะถูกใช้โดย School of Visual Arts ในฐานะหอพักนักเรียน แต่ BLDG ได้ยื่นแผนในเดือนเมษายน 2559 เพื่อคืนทรัพย์สินให้กับโรงแรมที่มีร้านอาหารบาร์ และร้านค้าระดับพื้นดิน ปัจจุบันโรงแรมแห่งนี้ดำเนินงานในชื่อ Freehand Hotel ซึ่งเป็นโรงแรมบูติกในเขต Flatiron ของนครนิวยอร์ก

พื้นฐานบางส่วนของสัญญาเช่าภาคพื้นดินควรรวมถึง:

• เงื่อนไขการเช่าสิทธิ์ของทั้งเจ้าของที่ดินและผู้เช่าเงื่อนไขในการจัดหาเงินทุนการใช้งานค่าธรรมเนียมการประกันภัยชื่อเรื่องเริ่มต้น

สัญญาเช่ารองลงดินและไม่ด้อยสิทธิ

ผู้เช่าพื้นที่เช่ามักจะปรับปรุงทางการเงินโดยการรับภาระหนี้ ในการให้เช่าช่วงที่ดินผู้เช่าตกลงที่จะให้ความสำคัญกับการเรียกร้องสิทธิในทรัพย์สินในกรณีที่ผู้เช่าผิดนัดชำระหนี้เงินกู้เพื่อการปรับปรุง กล่าวอีกนัยหนึ่งผู้เช่าช่วง - ผู้ให้เช่าช่วงที่ดินเป็นหลักอนุญาตให้โฉนดที่ดินทำหน้าที่เป็นหลักประกันในกรณีที่ผู้เช่าผิดนัดในการกู้ยืมใด ๆ ที่เกี่ยวข้องกับการปรับปรุง สำหรับการเช่าพื้นที่ประเภทนี้ผู้ให้เช่าอาจเจรจาจ่ายค่าเช่าที่สูงขึ้นเพื่อเป็นการชดเชยความเสี่ยงที่เกิดขึ้นในกรณีที่ผู้เช่าผิดนัด สิ่งนี้อาจเป็นประโยชน์ต่อผู้ให้เช่าเพราะการสร้างอาคารบนที่ดินของเขาจะเพิ่มมูลค่าของทรัพย์สินของเขา

ในทางตรงกันข้ามการเช่าพื้นที่ไม่ จำกัด ช่วยให้เจ้าของบ้านยังคงให้ความสำคัญสูงสุดของการเรียกร้องในสถานที่ให้บริการในกรณีที่ค่าเริ่มต้นของผู้เช่าในการกู้ยืมเพื่อการปรับปรุง เนื่องจากผู้ให้กู้อาจไม่ได้เป็นเจ้าของที่ดินหากเงินกู้ไม่ได้รับค่าจ้างผู้เชี่ยวชาญด้านสินเชื่ออาจลังเลที่จะขยายการจำนองเพื่อการปรับปรุง แม้ว่าเจ้าของบ้านจะยังคงรักษาความเป็นเจ้าของทรัพย์สินไว้ แต่โดยทั่วไปพวกเขาจะต้องเรียกเก็บค่าเช่าที่ต่ำกว่า

ข้อดีและข้อเสียของการเช่าพื้นที่

การเช่าพื้นที่จะเป็นประโยชน์ทั้งผู้เช่าและผู้ให้เช่า

ประโยชน์ของผู้เช่า

การเช่าภาคพื้นดินช่วยให้ผู้เช่าสร้างต่อทรัพย์สินในทำเลที่ดีที่พวกเขาไม่สามารถซื้อได้ ด้วยเหตุนี้ร้านค้าโซ่ขนาดใหญ่เช่น Whole Foods และ Starbucks จึงมักใช้สัญญาเช่าภาคพื้นในแผนการขยายธุรกิจของพวกเขา

การเช่าที่ดินยังไม่ต้องการให้ผู้เช่าต้องจ่ายเงินดาวน์สำหรับการรักษาความปลอดภัยของที่ดินเนื่องจากการซื้ออสังหาริมทรัพย์จะต้องใช้ ดังนั้นส่วนของผู้ถือหุ้นที่น้อยลงนั้นเกี่ยวข้องกับการได้มาซึ่งการเช่าที่ดินซึ่งทำให้เงินสดเพิ่มขึ้นเพื่อวัตถุประสงค์อื่นและช่วยเพิ่มผลตอบแทนจากการใช้ที่ดิน

ค่าเช่าที่ชำระจากการเช่าพื้นที่อาจนำไปหักลดหย่อนภาษีเงินได้ของรัฐและรัฐบาลกลางซึ่งหมายถึงการลดภาระภาษีโดยรวมของผู้เช่า

ประโยชน์ของเจ้าของบ้าน

เจ้าของที่ดินได้รับรายได้อย่างต่อเนื่องจากผู้เช่าในขณะที่ยังคงความเป็นเจ้าของทรัพย์สิน สัญญาเช่าภาคพื้นดินโดยทั่วไปมีข้อเพิ่มที่รับประกันเพิ่มขึ้นในค่าเช่าและสิทธิขับไล่ที่ให้ความคุ้มครองในกรณีของการเริ่มต้นในการเช่าหรือค่าใช้จ่ายอื่น ๆ

นอกจากนี้ยังมีการประหยัดภาษีให้กับเจ้าของบ้านที่ใช้สัญญาเช่าภาคพื้น หากพวกเขาขายทรัพย์สินให้ผู้เช่าทันทีพวกเขาจะได้รับผลกำไรจากการขาย โดยการดำเนินการให้เช่าประเภทนี้พวกเขาหลีกเลี่ยงการต้องรายงานผลประโยชน์ใด ๆ แต่อาจมีผลกระทบทางภาษีจากค่าเช่าที่พวกเขาได้รับ

ผู้ให้เช่าอาจจะสามารถควบคุมทรัพย์สินรวมถึงการใช้งานและวิธีการพัฒนา ซึ่งหมายความว่าเจ้าของบ้านสามารถอนุมัติหรือปฏิเสธการเปลี่ยนแปลงใด ๆ ในที่ดิน

ข้อเสียของผู้เช่า

เนื่องจากเจ้าของที่ดินอาจต้องการการอนุมัติก่อนทำการเปลี่ยนแปลงใด ๆ ผู้เช่าอาจพบอุปสรรคในการใช้งานหรือการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ เป็นผลให้อาจมีข้อ จำกัด มากขึ้นและมีความยืดหยุ่นน้อยลงสำหรับผู้เช่า

ค่าใช้จ่ายที่เกี่ยวข้องกับกระบวนการการเช่าภาคพื้นดินอาจจะสูงกว่าถ้าผู้เช่าจะซื้อทรัพย์สินทันที ค่าเช่าภาษีการปรับปรุงการอนุญาตตลอดจนเวลารอการอนุมัติใด ๆ จากเจ้าของบ้านอาจมีค่าใช้จ่ายสูง

ข้อเสียของเจ้าของบ้าน

เจ้าของบ้านที่ไม่ได้อยู่ในบทบัญญัติที่เหมาะสมและข้อสัญญาในสัญญาเช่าของพวกเขาจะสูญเสียการควบคุมผู้เช่าที่คุณสมบัติของการพัฒนา นี่คือเหตุผลที่มันเป็นสิ่งสำคัญเสมอสำหรับทั้งสองฝ่ายที่จะมีการตรวจสอบสัญญาเช่าของพวกเขาก่อนที่จะลงนาม

การเช่าที่ดินอาจมีผลกระทบทางภาษีที่สูงขึ้นสำหรับผู้ให้เช่า แม้ว่าพวกเขาอาจไม่ได้รับผลกำไรจากการขาย แต่การให้เช่าถือเป็นรายได้ ดังนั้นค่าเช่าจะถูกคิดภาษีในอัตราปกติซึ่งอาจเพิ่มภาระภาษี

ประเด็นที่สำคัญ

• การเช่าภาคพื้นดินเป็นข้อตกลงที่ผู้เช่าสามารถพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ในช่วงระยะเวลาการเช่าหลังจากนั้นจะถูกส่งต่อไปยังเจ้าของทรัพย์สินสัญญาเช่าพื้นดินโดยทั่วไปเกิดขึ้นระหว่างเจ้าของที่ดินเชิงพาณิชย์ซึ่งโดยทั่วไปจะเช่าที่ดินเป็นเวลา 50 ถึง 99 ปี สร้างอาคารบนที่ดินผู้เช่าที่ไม่สามารถซื้อที่ดินได้สามารถสร้างอสังหาริมทรัพย์โดยเช่าพื้นดินในขณะที่เจ้าของที่ดินจะได้รับรายได้ที่มั่นคงและควบคุมการใช้และการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ของพวกเขา