เงินทุนจากการดำเนินงานหมายถึงอะไร
เงินทุนจากการดำเนินงาน (FFO) หมายถึงตัวเลขที่ใช้โดยกองทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ (REIT) เพื่อกำหนดกระแสเงินสดจากการดำเนินงานของพวกเขา
FFO คำนวณโดยการเพิ่มค่าเสื่อมราคาและค่าตัดจำหน่ายไปยังรายได้แล้วลบกำไรใด ๆ จากการขาย บางครั้งมีการเสนอราคาแบบต่อหุ้น ควรใช้อัตราส่วน FFO ต่อหุ้นแทนกำไรต่อหุ้น (EPS) เมื่อทำการประเมิน REIT และการลงทุนอื่น ๆ ที่คล้ายคลึงกัน
เงินทุนจากการดำเนินงาน (FFO)
ทำความเข้าใจกับเงินทุนจากการดำเนินงาน (FFO)
FFO เป็นหน่วยวัดเงินสดที่สร้างโดยกองทรัสต์ บริษัท อสังหาริมทรัพย์ใช้ FFO เป็นเกณฑ์มาตรฐานในการดำเนินงาน สมาคมการลงทุนด้านอสังหาริมทรัพย์แห่งชาติ (NAREIT) เป็นผู้บุกเบิกรูปแบบนี้ซึ่งเป็นมาตรการที่ไม่ใช่ GAAP
สูตรสำหรับ FFO คือ:
FFO = รายได้สุทธิ + ค่าเสื่อมราคา + ค่าตัดจำหน่าย - กำไรจากการขายอสังหาริมทรัพย์
ส่วนประกอบทั้งหมดของการคำนวณ FFO แสดงอยู่ในงบกำไรขาดทุนของ REIT ตัวอย่างเช่นหากกองทรัสต์มีค่าเสื่อมราคา 20, 000 ดอลลาร์กำไรจากการขายอสังหาริมทรัพย์ 40, 000 ดอลลาร์และกำไรสุทธิ 100, 000 ดอลลาร์ FFO ของ บริษัท จะอยู่ที่ 80, 000 ดอลลาร์ REIT ทั้งหมดจะต้องแสดงการคำนวณ FFO ของพวกเขาในงบการเงินสาธารณะ โดยปกติแล้วพวกเขาจะเปิดเผยมาตรการดังกล่าวเป็นเชิงอรรถในงบกำไรขาดทุน
FFO ไม่ควรสับสนกับกระแสเงินสดของ REIT จากการดำเนินงานซึ่งรายงานในงบกระแสเงินสดของ บริษัท และแทนที่จะวัดปริมาณเงินสดสุทธิและรายการเทียบเท่าที่ไหลเข้าสู่ บริษัท จากกิจกรรมทางธุรกิจปกติและต่อเนื่อง ไม่ควรมอง FFO เป็นทางเลือกแทนกระแสเงินสดเพื่อวัดสภาพคล่อง
เหตุใด FFO จึงเป็นเครื่องวัดประสิทธิภาพที่ดีของ REIT
FFO ชดเชยวิธีการบัญชีต้นทุนที่อาจสื่อสารประสิทธิภาพที่แท้จริงของ REIT ไม่ถูกต้อง การบัญชี GAAP ต้องการให้กอง REIT ทั้งหมดเสื่อมราคาอสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุนเมื่อเวลาผ่านไปโดยใช้หนึ่งในวิธีการคิดค่าเสื่อมราคามาตรฐาน อย่างไรก็ตามอสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุนจำนวนมากเพิ่มมูลค่าในช่วงเวลาหนึ่งทำให้ค่าเสื่อมราคาไม่ถูกต้องในการอธิบายมูลค่าของ REIT ค่าเสื่อมราคาและค่าตัดจำหน่ายจะต้องเพิ่มกลับไปเป็นรายได้สุทธิเพื่อกระทบยอด
FFO ยังลบกำไรจากการขายทรัพย์สินด้วยเนื่องจากการขายประเภทนี้ถือว่าไม่ได้เกิดขึ้นจริง REIT ต้องจ่าย 90% ของรายได้ที่ต้องเสียภาษีในรูปแบบของเงินปันผล กำไรจากการขายอสังหาริมทรัพย์ไม่ได้รวมอยู่ในรายได้ที่ต้องเสียภาษีของ REIT และดังนั้นจึงไม่ควรรวมอยู่ในการวัดมูลค่าและประสิทธิภาพ
ตามที่กล่าวไว้ FFO ต่อหุ้นบางครั้งมีให้โดย บริษัท เพื่อเสริมตัวเลขกำไรต่อหุ้นของพวกเขาด้วยเหตุผลดังกล่าวข้างต้น ในทำนองเดียวกันนักวิเคราะห์และนักลงทุนหลายคนประเมินอัตราส่วนราคา FFO ของกองทรัสต์เป็นส่วนเสริมต่ออัตราส่วนราคาต่อกำไร
ปรับเงินทุนจากการดำเนินงาน
นักวิเคราะห์อสังหาริมทรัพย์ก็กำลังคำนวณเงินที่ได้จากการดำเนินงาน (AFFO) การคำนวณนี้ใช้ FFO ของ REIT และลบค่าใช้จ่ายใด ๆ ที่เกิดขึ้นซึ่งเป็นทุนแล้วตัดจำหน่ายเป็นค่าใช้จ่ายรวมถึงค่าเช่าแบบตรง ค่าใช้จ่ายด้านทุนที่เกิดขึ้นประจำเหล่านี้อาจรวมถึงค่าบำรุงรักษาเช่นโครงการทาสีหรือเปลี่ยนหลังคา AFFO ได้รับแรงฉุดจากการประเมินศักยภาพของรายได้ของกอง REIT ที่แม่นยำยิ่งขึ้น
มาตรการ AFFO ได้รับการพัฒนาขึ้นเพื่อให้การวัดที่ดีขึ้นของเงินสดของกอง REIT หรือความสามารถในการจ่ายเงินปันผล นอกเหนือจาก AFFO มาตรการทางเลือกนี้บางครั้งเรียกว่ากองทุนที่มีไว้สำหรับการจัดจำหน่ายหรือเงินสดที่มีสำหรับการจัดจำหน่าย
ตัวอย่าง FFO ของ REIT
ห้างสรรพสินค้ายอดนิยม REIT ไซม่อนพร็อพเพอร์ตี้กรุ๊ปรายงานเงินทุนจากการดำเนินงานในงบกำไรขาดทุนปี 2560 จำนวน 4 พันล้านดอลลาร์เพิ่มขึ้น 6% จากปี 2559 ขณะที่กำไรสุทธิของ บริษัท อยู่ที่ 2.2 พันล้านดอลลาร์ ในการมาถึง FFO บริษัท จะบวกค่าเสื่อมราคาและค่าตัดจำหน่ายกลับประมาณ 1.8 พันล้านดอลลาร์และปรับเพิ่มเติมสำหรับตัวเลขขนาดเล็กอื่น ๆ รวมถึงการลดลง 5.3 ล้านดอลลาร์สำหรับการจ่ายเงินปันผลและเงินปันผลที่ต้องการและส่วนที่ไม่สามารถควบคุมได้ ในการลดเพิ่มเติม $ 17, 100, 000 Simon ยังรายงานตัวเลข FFO ต่อหุ้นที่ปรับลดแล้วที่ $ 11.21 เมื่อเปรียบเทียบกับตัวเลขกำไรต่อหุ้นปรับลดที่ $ 6.24
