10 ปีแล้วนับตั้งแต่การล่มสลายของเลห์แมนบราเธอร์สและวิกฤตการณ์ทางการเงินที่ตามมาและเศรษฐกิจดูเหมือนจะรุ่งเรือง ตลาดหุ้นเพิ่งสร้างสถิติสำหรับวัวที่ยาวที่สุดในประวัติศาสตร์สมัยใหม่หลังจากเดินไป 3, 453 วันซึ่งเกือบเก้าปีครึ่งโดยไม่มีการแก้ไขครั้งใหญ่ เมื่อต้นปีที่ผ่านมาอัตราการว่างงานของสหรัฐลดลงเหลือ 3.8% ซึ่งเป็นระดับต่ำสุดในรอบ 18 ปี
ที่อยู่อาศัยเป็นหัวใจของวิกฤตที่ก่อให้เกิดการถดถอยครั้งใหญ่ แต่ตอนนี้ส่วนใหญ่ตลาดอสังหาริมทรัพย์ก็ร้อนแรงเช่นกัน: ราคาสูงขึ้นสินค้าคงคลังลดลงและมาตรฐานการปล่อยสินเชื่อก็ผ่อนคลายลงทำให้ผู้คนจำนวนมากขึ้นได้รับการจำนอง ตามโพสต์บล็อก FICO Research เมื่อเร็ว ๆ นี้“ แนวโน้มที่ชัดเจนครั้งแรกที่สังเกตได้จากการจำนองที่เกิดขึ้นใหม่คือเมื่อเราอยู่ห่างจากภาวะถดถอยครั้งใหญ่มากเกณฑ์การรับประกันภัยดูเหมือนว่าจะผ่อนคลายลงและผู้บริโภคส่วนใหญ่ได้รับการจำนอง ”
วิกฤตการเคหะ 101
ถึงกระนั้นมันก็เป็นหลุมเป็นบ่อ 10 ปีสำหรับที่อยู่อาศัย จำวิธีการให้ยืมต่ำที่ช่วยกระตุ้นวิกฤติ: ที่อยู่อาศัยเหลือเฟือในการวิ่งขึ้นไปสู่การล่มสลายแรงบันดาลใจผู้ให้กู้ออกเงินให้กู้ยืมแก่ทุกคนที่เต็มใจที่จะลงนามในบรรทัดประ - แม้ว่าบุคคลที่ชัดเจนไม่สามารถชำระคืน - เพียง เพื่อเติมสินค้าคงคลังส่วนเกิน สินเชื่อของ NINJA ที่ออกให้แก่ผู้กู้ที่ ไม่มีรายได้ไม่มีงานและไม่มีสินทรัพย์ มีการอาละวาดและการจำนองที่ปรับอัตราดอกเบี้ยได้ซับไพรม์ 2/28 (ARM) ทำให้ผู้กู้ล้มเหลว เงินให้สินเชื่อเหล่านี้ทำให้ผู้กู้มีอัตรา "ทีเซอร์" ต่ำกว่าตลาดในช่วงสองปีแรกหลังจากนั้นอัตราดอกเบี้ยพุ่งสูงขึ้นสู่ระดับที่สูงขึ้น
ตั้งแต่ไตรมาสแรกของปี 2549 ถึงปี 2555 การจำนอง ARM ซับไพรม์มีอัตราการเริ่มต้นการยึดสังหาริมทรัพย์ที่สูงกว่าโดยคงที่ไพร์มนายกถาวรไพร์มนายกรัฐมนตรีถาวรซับไพรม์และสินเชื่อ FHA ดังแสดงในแผนภูมิต่อไปนี้จากสมาคมธนาคารจำนอง ซับไพรม์ ARM ยังมีอัตราการค้างชำระสูงสุดในช่วงเวลาเดียวกัน
หนี้จากสินเชื่อเหล่านี้ถูกบรรจุลงในผลิตภัณฑ์ที่สามารถลงทุนได้รวมถึงหลักทรัพย์ที่ได้รับการจดจำนองซึ่งขายให้กับธนาคารกองทุนป้องกันความเสี่ยง บริษัท ประกันภัยกองทุนบำเหน็จบำนาญและแม้แต่บุคคลที่ร่ำรวย เมื่อผู้กู้เริ่มต้นในการกู้ยืมเงินของพวกเขามันเป็นหายนะกับสถาบันการเงินใด ๆ (หรือบุคคล) ที่ซื้อหรือขายหลักทรัพย์แอ่นจำนอง ผลกระทบที่เกิดขึ้นช่วยยกระดับอุตสาหกรรมการเงินทั้งหมด ตลาดหุ้นล้มเหลวธนาคารล้มเหลวราคาบ้านตกต่ำและผู้คนหลายล้านคนตกงานงานใหญ่เงินออมเพื่อการเกษียณอายุและบ้านของพวกเขา
ราคาบ้านวันนี้
ดัชนีราคาบ้านระดับชาติสูงสุดในเดือนเมษายน 2549 แตะระดับต่ำสุดในเดือนมีนาคม 2554 - ประมาณสองปีหลังจากภาวะเศรษฐกิจถดถอยสิ้นสุดลงอย่างเป็นทางการและกลับมาสู่จุดสูงสุดในเดือนตุลาคม 2560 ตามรายงานพิเศษจาก บริษัท ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ CoreLogic เนวาดาเห็นการลดลงที่ใหญ่ที่สุดในช่วงภาวะเศรษฐกิจถดถอยลดลง 60% ในราคาบ้าน แอริโซนาและฟลอริด้าไม่ได้อยู่ข้างหลังลดลง 51% และ 50% ตามลำดับดังแสดงในแผนภูมิต่อไปนี้จาก CoreLogic ซึ่งเผยให้เห็นการลดลงของยอดเขาที่สูงที่สุดและเล็กที่สุดในรัฐที่เลือก
“ ในที่สุดหลังจากถึงจุดต่ำสุดในปี 2554 ราคาบ้านเริ่มสูงขึ้นอย่างช้าๆกลับมาสู่จุดที่เราอยู่ในขณะนี้” Frank Nothaft หัวหน้านักเศรษฐศาสตร์ของ CoreLogic กล่าว “ อุปสงค์ที่เพิ่มขึ้นและอุปทานที่ลดลงรวมถึงตลาดงานที่กำลังเฟื่องฟูทำให้ตลาดที่อยู่อาศัยที่ได้รับความนิยมสูงสุดบางแห่งปรับราคาบ้านเพิ่มขึ้น ถึงกระนั้นหลายคนก็ยังไม่กลับไปสู่ระดับก่อนการชน”
ในขณะที่หลายรัฐกู้คืนค่าก่อนเกิดวิกฤต แต่ก็ไม่ใช่ข่าวดีทั้งหมด มาตรฐานการปล่อยสินเชื่อที่เข้มงวดขึ้นเนื่องจากวิกฤตทำให้ยากต่อการได้รับการจดจำนองซึ่งบางคนในอุตสาหกรรมเชื่อว่ามีส่วนทำให้สินค้าคงคลังที่เข้มงวดมากขึ้นและราคาที่อยู่นอกเหนือจากยอดเขาก่อนเกิดวิกฤต
ต้องเผชิญกับราคาที่สูงมาตรฐานการปล่อยสินเชื่อที่เข้มงวดและการแข่งขันจากผู้ซื้อเงินสดทั้งหมดผู้ซื้อบ้านจำนวนมากไม่มีทางเลือกตอนนี้นอกจากจะเช่า ในเขตเมืองใหญ่บางแห่งรวมถึงซานฟรานซิสโกมีเพียง 25% ของผู้อยู่อาศัยสามารถซื้อบ้านได้ตามข้อมูลของ Urban Institute ในความเป็นจริงเปอร์เซ็นต์ของผู้เช่าใน 50 เมืองที่ใหญ่ที่สุดในสหรัฐอเมริกาเพิ่มขึ้นระหว่างปี 2549 ถึง 2559 ตามเว็บไซต์อสังหาริมทรัพย์ Zillow วันนี้เปอร์เซ็นต์ของประชากรที่ค่าเช่าอยู่ในระดับสูงสุดนับตั้งแต่ปี 2508
โจนาธานมิลเลอร์ซีอีโอของ บริษัท ประเมินราคาอสังหาริมทรัพย์และ บริษัท ที่ปรึกษามิลเลอร์ซามูเอลกล่าว “ เพียงเพราะราคาที่สูงขึ้นไม่ได้หมายความว่าเราได้ฟื้นตัวแล้ว ยังคงบิดเบี้ยวและนั่นเป็นเพราะเงื่อนไขเครดิต”
ความสามารถในการจ่ายได้ขึ้นอยู่กับตลาด
เมื่อตลาดที่อยู่อาศัยพุ่งขึ้นสูงสุดในเดือนเมษายน 2549 เกือบสองในสามของพื้นที่รถไฟฟ้าใต้ดินที่มีประชากรมากที่สุดในสหรัฐอเมริกาถูกระบุว่ามีราคาสูงเกินไปและมีเพียง 5 พื้นที่ที่คิดเป็นเพียง 1% เท่านั้น ในเดือนมีนาคม 2554 ตลาดผ่านจุดต่ำสุดไปแล้วและมีเพียง 27 ตลาดเท่านั้นหรือคิดเป็น 7% ของพื้นที่เมืองใหญ่ที่มีประชากรหนาแน่นที่สุด วันนี้ (ณ เดือนธันวาคม 2017 ข้อมูลล่าสุดมีให้บริการ) พื้นที่รถไฟใต้ดินที่มีประชากรมากที่สุดในสหรัฐอเมริกาเกือบจะแยกจากกันระหว่างตลาดที่ไม่ คุ้มค่า เกินราคาและ คุ้มค่า - ความหมายที่“ ระยะยาวยั่งยืน ระดับได้รับการสนับสนุนโดยปัจจัยพื้นฐานของตลาดในท้องถิ่นเช่นรายได้ทิ้ง” ตาม CoreLogic
|
|
overvalued |
ที่ค่า |
เท่าไหร่ |
|
JAN '00: เริ่ม |
6% |
87% |
7% |
|
NOV '06: สูงสุด |
67% |
32% |
1% |
|
MAR '11: ปัญหา |
7% |
42% |
52% |
|
ธ.ค. 17: ปัจจุบัน |
33% |
35% |
32% |
และเช่นเคยความสามารถในการจ่ายขึ้นอยู่กับตลาด ยกตัวอย่างเช่นค่ามัธยฐานของค่าบ้านต่อตารางฟุตในแมนฮัตตันนั้นสูงกว่าสถานที่อย่างคลีฟแลนด์และดีทรอยต์ประมาณ 20 เท่า ตามรายงานจาก JPMorgan ราคาที่สูงมีความสัมพันธ์น้อยลงกับหนี้จำนองและเข้มข้นขึ้นในพื้นที่ที่มีข้อ จำกัด ด้านอุปทานเช่นนิวยอร์กซิตี้บริเวณอ่าวซานฟรานซิสโกบอสตันซีแอตเทิลเดนเวอร์และพอร์ตแลนด์แร่ (ดูเพิ่มเติม ที่ Brewing Crisis ที่อยู่อาศัย? )
ความพร้อมของการจำนอง
มาตรฐานการปล่อยสินเชื่อผ่อนคลายลงในสองสามปีที่ผ่านมา การวิเคราะห์ที่ตีพิมพ์โดย CoreLogic ของการให้สินเชื่อตามแบบเดิมพบว่าสินเชื่อได้รับการอนุมัติสำหรับผู้กู้ที่มีความเสี่ยงเล็กน้อย - แม้ว่าในช่วงก่อนวิกฤตปีที่ผ่านมาผู้กู้จำเป็นต้องจัดทำเอกสารรายได้และความสามารถในการชำระคืนเต็มจำนวน ยกตัวอย่างเช่น Fannie Mae ยกอัตราส่วนหนี้สินต่อรายได้สูงสุด (DTI) จาก 45% เป็น 50% และทั้ง Fannie Mae และ Freddie Mac เริ่มรับจำนองที่มีเงินดาวน์ต่ำถึง 3% ในปีที่ผ่านมา วันนี้ผู้บริโภคชาวสหรัฐไม่ได้สัมผัสกับความผันผวนของอัตราเกือบเท่าก่อนเกิดวิกฤตและเพียง 15% ของตลาดจำนองที่โดดเด่นอยู่ในอัตราที่ปรับ แม้จะมีผลบวกเหล่านี้ แต่แหล่งที่มาของการจำนองก็ยังไม่ถึงระดับก่อนเกิดวิกฤต (ดูบทแนะนำของเราเกี่ยวกับการ จำนองพื้นฐาน )
บรรทัดล่าง
ราคาที่สูงและการขาดสินค้าคงคลังรวมกับสินเชื่อจำนองที่เข้มงวดและหนี้เงินกู้ของนักเรียนได้นำไปสู่การเปลี่ยนแปลงขั้นพื้นฐานไปสู่การเช่า แน่นอนว่าเจ้าของบ้านในสหรัฐพุ่งขึ้นถึง 69% ในปี 2547 และแม้จะมีการปรับขึ้นอัตราดอกเบี้ยอยู่ที่ 64% ปัจจัยอื่น ๆ ก็มีส่วนทำให้การเพิ่มขึ้นของค่าเช่ารวมถึงความชอบของผู้บริโภคและความต้องการในการใช้ชีวิตที่ยืดหยุ่นมากขึ้น
สิบปีหลังจากภาวะเศรษฐกิจถดถอยครั้งใหญ่เศรษฐกิจกำลังเฟื่องฟูพร้อมกับตลาดวัวที่สูงเป็นประวัติการณ์กระตุ้นตัวเลขการว่างงานและการเติบโตของตลาดอสังหาริมทรัพย์ที่ฟื้นตัวขึ้นสู่ระดับก่อนเกิดวิกฤต แต่ถึงแม้จะมีภูมิทัศน์ด้านอสังหาริมทรัพย์ที่ร้อนแรงในปัจจุบัน แต่ก็มีการคาดเดากันมากมายว่าตลาดอสังหาริมทรัพย์ล่มสลายไม่ปรากฏว่าอยู่ในระดับประเทศ แต่ในพื้นที่เมืองใหญ่ที่ขาดความสามารถในการจ่ายและราคาบ้านที่สูงขึ้นอย่างรวดเร็ว
บทความที่เกี่ยวข้อง
เศรษฐศาสตร์ขนาดใหญ่
ผลกระทบของภาวะถดถอยครั้งใหญ่ในตลาดที่อยู่อาศัย
การลงทุนด้านอสังหาริมทรัพย์
ภาวะถดถอยที่อยู่อาศัยถัดไปในปี 2020 คาดการณ์ Zillow
เศรษฐศาสตร์
บทเรียนที่เรียนรู้จากวิกฤตการธนาคาร
การลงทุนด้านอสังหาริมทรัพย์
ความจริงเกี่ยวกับราคาอสังหาริมทรัพย์
เศรษฐศาสตร์
สินทรัพย์ฟองทำให้เกิดการถดถอยได้อย่างไร
การลงทุนด้านอสังหาริมทรัพย์
แฟนนี่แมทำอะไรได้บ้าง
ลิงค์พันธมิตรคำศัพท์ที่เกี่ยวข้อง
ฟองสบู่ที่อยู่อาศัยฟองสบู่ในบ้านเป็นราคาบ้านที่เกิดขึ้นจากอุปสงค์การเก็งกำไรและความอุดมสมบูรณ์ซึ่งเกิดขึ้นเมื่ออุปสงค์ลดลงขณะที่อุปทานเพิ่มขึ้น เพิ่มเติม Subprime Meltdown การล่มสลายของ Subprime นั้นรวมถึงการล่มสลายทางเศรษฐกิจและการตลาดหลังจากที่ตลาดที่อยู่อาศัยเติบโตอย่างรวดเร็วในช่วงปี 2550-2552 more The Great Recession Definition The Great Recession เป็นกิจกรรมทางเศรษฐกิจที่ลดลงอย่างมากในช่วงปลายยุค 2000 ภาวะเศรษฐกิจตกต่ำครั้งใหญ่ วิธีการทำกำไรจากอสังหาริมทรัพย์อสังหาริมทรัพย์เป็นของจริงที่จับต้องได้ซึ่งประกอบด้วยที่ดินรวมถึงสิ่งใด ๆ ในนั้นรวมถึงอาคารสัตว์และทรัพยากรธรรมชาติ การทำความเข้าใจหลักทรัพย์ที่ได้รับการสนับสนุน (MBS) ความปลอดภัยที่ได้รับการสนับสนุนด้านการจำนองคือการลงทุนที่คล้ายกับพันธบัตรที่ประกอบด้วยสินเชื่อบ้านที่ซื้อจากธนาคารที่ออกตราสาร more วิกฤตการณ์ทางการเงินวิกฤตการณ์ทางการเงินคือสถานการณ์ที่มูลค่าของสินทรัพย์ลดลงอย่างรวดเร็วและมักถูกกระตุ้นโดยความตื่นตระหนกหรือการดำเนินการกับธนาคาร มากกว่า