ทำความเข้าใจกับสิ่งที่แฟนนี่แมทำ

สารบัญ

• วันแรก ๆ
• การสร้างสภาพคล่อง
• หลักทรัพย์รับจำนอง
• วิกฤตการณ์ทางการเงิน
• การรัฐประหารและการช่วยเหลือ
• ตัวเลือกเครดิต
• การแก้ไขสินเชื่อ
• บรรทัดล่าง

มีโอกาสดีมากที่คุณได้ยินเรื่องของแฟนนี่แม แต่คุณรู้หรือไม่ว่ามันทำอะไรและมันทำงานอย่างไร?

สมาคมสินเชื่อที่อยู่อาศัยแห่งชาติของรัฐบาลกลาง (FNMA) หรือที่รู้จักกันทั่วไปว่า Fannie Mae เป็นองค์กรที่ได้รับการสนับสนุนจากรัฐบาล (GSE) ก่อตั้งขึ้นในปี 2481 โดยสภาคองเกรสในช่วงภาวะเศรษฐกิจตกต่ำครั้งใหญ่ซึ่งเป็นส่วนหนึ่งของข้อตกลงใหม่ ก่อตั้งขึ้นเพื่อกระตุ้นตลาดที่อยู่อาศัยโดยการปล่อยสินเชื่อให้กับผู้กู้ที่มีรายได้ปานกลางถึงต่ำมากขึ้น

Fannie Mae ไม่ได้มีต้นกำเนิดหรือให้บริการสินเชื่อแก่ผู้กู้ แต่จะซื้อและรับประกันพวกเขาผ่านตลาดจำนองที่สอง ในความเป็นจริงมันเป็นหนึ่งในสองของผู้ซื้อที่ใหญ่ที่สุดของการจำนองในตลาดรอง อื่น ๆ คือพี่น้อง, สินเชื่อบ้านของรัฐบาลกลางคอร์ปอเรชั่นสินเชื่อที่อยู่อาศัยหรือ Freddie Mac องค์กรอื่นที่รัฐบาลสนับสนุนสร้างขึ้นโดยสภา

วันแรก ๆ

ในช่วงต้นทศวรรษ 1900 การได้รับจำนอง - การอยู่บ้านคนเดียว - ไม่ใช่เรื่องง่าย หลายคนไม่สามารถจ่ายเงินดาวน์ได้และเงินให้สินเชื่อระยะสั้นมักจะไม่เหมือนกับที่มีระยะเวลาการตัดจำหน่ายในระยะยาวที่เรารู้ในปัจจุบัน ในความเป็นจริงเมื่อเงินกู้จำนวนมากมาถึงในเวลาพวกเขามักจะเรียกร้องให้ชำระเงินบอลลูนขนาดใหญ่จากลูกหนี้ หากเจ้าของบ้านไม่สามารถชำระเงินได้ธนาคารจะยึดสังหาริมทรัพย์ เมื่อเกิดภาวะเศรษฐกิจตกต่ำครั้งใหญ่เจ้าของบ้านของประเทศประมาณ 25% สูญเสียบ้านไป

รัฐสภาคองเกรสแห่งสหรัฐอเมริกาตอบโต้ด้วยการสร้างแฟนนี่แม เป้าหมายคือเพื่อช่วยสร้างกระแสเงินทุนที่อยู่อาศัยให้กับทุกคนในทุกตลาด สิ่งนี้นำไปสู่การจัดหาเงินทุนของการจำนองอัตราดอกเบี้ยคงที่ระยะยาวช่วยให้เจ้าของบ้านสามารถรีไฟแนนซ์สินเชื่อของพวกเขาที่จุดใด ๆ ในระหว่างการกู้ยืมของพวกเขา

1938

ปีสภาคองเกรสสร้างแฟนนี่เม

ในช่วงปลายทศวรรษ 1960 แฟนนี่แมเริ่มระดมทุนด้วยการขายหุ้นและพันธบัตรหลังจากที่รัฐบาลนำมันออกจากงบประมาณของรัฐบาลกลาง Fannie Mae ยังคงผูกพันกับรัฐบาลในฐานะ GSE แต่ด้วยคณะกรรมการประกอบด้วยสมาชิกไม่เกิน 13 คน นอกจากนี้ยังได้รับการยกเว้นภาษีท้องถิ่นและรัฐ

ประเด็นที่สำคัญ

• Fannie Mae เป็นองค์กรที่ได้รับการสนับสนุนจากรัฐบาลที่ให้สินเชื่อแก่ผู้มีรายได้น้อยและปานกลาง แต่ไม่ได้ให้สินเชื่อ แต่เป็นการค้ำประกันหรือให้สินเชื่อในตลาดจำนองรอง Fannie Mae ให้สภาพคล่องด้วยการลงทุนในตลาดจำนอง เงินให้สินเชื่อเป็นหลักทรัพย์ที่มีการจดจำนองแฟนนี่แมถูกประกันตัวโดยรัฐบาลสหรัฐหลังจากเกิดวิกฤตการณ์ทางการเงินและถูกเพิกถอนจาก NYSE

การสร้างสภาพคล่อง

โดยการลงทุนในตลาดจำนองทำให้แฟนนี่แมสร้างสภาพคล่องมากขึ้นสำหรับผู้ให้กู้เช่นธนาคารออมทรัพย์และสหภาพเครดิตซึ่งจะช่วยให้พวกเขาสามารถรับประกันหรือรับประกันการจำนองที่มากขึ้น การจำนองที่ซื้อและการค้ำประกันจะต้องเป็นไปตามเกณฑ์ที่เข้มงวด ตัวอย่างเช่นข้อ จำกัด สำหรับสินเชื่อทั่วไปสำหรับบ้านเดี่ยวในปี 2019 คือ $ 484, 350 สำหรับพื้นที่ส่วนใหญ่และ $ 726, 525 สำหรับพื้นที่ที่มีต้นทุนสูง พื้นที่เหล่านี้รวมถึงฮาวาย, อลาสก้า, กวมและหมู่เกาะเวอร์จินของสหรัฐอเมริกาที่ค่าบ้านโดยเฉลี่ยสูงกว่าค่าพื้นฐานอย่างน้อย 115%

สำหรับผู้ให้กู้จำนองที่จะมีสิทธิ์ได้รับการสนับสนุนจาก Fannie Mae นั้นจะต้องตกลงที่จะไม่ฝึกการปฎิบัติสินเชื่อซับไพรม์ที่ผิดจรรยาบรรณ สินเชื่อซับไพรม์มีอัตราที่สูงกว่าสินเชื่อชั้นดีและเสนอให้แก่ผู้กู้ที่มีเครดิตไม่ดีซึ่งถือเป็นความเสี่ยงที่สูงขึ้นโดยผู้ให้กู้

ตามเว็บไซต์ของ Fannie Mae มีการจัดหาสภาพคล่อง 102, 000 ล้านเหรียญสหรัฐเพื่อระดมทุนในตลาดที่อยู่อาศัยในไตรมาสแรกของปี 2562 สิ่งนี้ช่วยให้ผู้คนทั่วประเทศซื้อรีไฟแนนซ์และให้เช่าประมาณ 527, 000 หลัง

Fannie Mae สำรองหรือค้ำประกันการจำนอง แต่ไม่ได้ให้กำเนิด

หลักทรัพย์รับจำนอง

หลังจากซื้อการจำนองในตลาดรองแฟนนี่เมจะรวมพวกเขาเพื่อสร้างหลักทรัพย์ที่มีการจดจำนอง (MBS) MBS เป็นหลักทรัพย์ที่ได้รับการสนับสนุนสินทรัพย์ค้ำประกันโดยการจำนองหรือกลุ่มของการจำนอง หลักทรัพย์ที่ได้รับการสนับสนุนการจำนองของ Fannie Mae นั้นถูกซื้อโดยสถาบันต่าง ๆ เช่น บริษัท ประกันภัยกองทุนบำเหน็จบำนาญ มันรับประกันการชำระเงินต้นและดอกเบี้ยใน MBS

แฟนนี่แมยังมีแฟ้มสะสมผลงานของตนเองโดยทั่วไปเรียกว่าเป็นแฟ้มสะสม การลงทุนนี้เป็นการลงทุนในหลักทรัพย์ที่ได้รับการจดจำนองของตัวเองและจากสถาบันอื่น แฟนนี่เมออกตราสารหนี้ที่เรียกว่าเอเจนซี่เพื่อการลงทุนในกองทุนสะสม

วิกฤตการณ์ทางการเงิน

แฟนนี่แมมีการซื้อขายต่อสาธารณชนมาตั้งแต่ปี 2511 จนถึงปี 2553 บริษัท ได้ทำการซื้อขายในตลาดหุ้นนิวยอร์ก (NYSE) มันถูกเพิกถอนหลังจากการจำนองที่อยู่อาศัยและวิกฤตการณ์ทางการเงินหลังจากที่หุ้นลดลงต่ำกว่าความต้องการเงินทุนขั้นต่ำที่ได้รับคำสั่งจากตลาดหลักทรัพย์นิวยอร์ก ตอนนี้มันซื้อขายมากกว่าที่เคาน์เตอร์

การปฏิบัติที่ผิดจรรยาบรรณการให้กู้ยืมนำไปสู่ ในช่วงที่อยู่อาศัยบูมของกลางปี ​​2000 ผู้ให้กู้ลดมาตรฐานของพวกเขาและเสนอสินเชื่อบ้านให้กับผู้กู้ที่มีเครดิตไม่ดี ในปี 2550 ฟองสบู่ที่อยู่อาศัยแตกออกและผู้กู้หลายแสนคนเริ่มผิดนัดซึ่งนำไปสู่สิ่งที่เป็นที่รู้จักกันในชื่อการล่มสลายของซับไพรม์ สิ่งนี้มีผลกระทบต่อตลาดสินเชื่อซึ่งส่งตลาดการเงินเข้าสู่ tailspin และสร้างภาวะถดถอยที่รุนแรงที่สุดในรอบหลายทศวรรษในสหรัฐอเมริกา (ดูเพิ่มเติมที่: บทวิจารณ์ของ Recession ที่ผ่านมา )

การรัฐประหารและการช่วยเหลือ

ในช่วงครึ่งหลังของปี 2008 แฟนนี่แมและเฟรดดี้แม็คถูกรัฐบาลเข้าควบคุมโดยคณะกรรมการด้านการเงินการเคหะแห่งชาติ ในขณะนั้นการค้ำประกันหรือการจำนองครึ่งหนึ่งของประเทศมีมูลค่าประมาณ 5 ล้านล้านดอลลาร์ ทั้งสองถูกประกันตัวออกไปถึง 187.4 พันล้านเหรียญสหรัฐซึ่งช่วยพวกเขาจากการล่มสลาย ในสาระสำคัญรัฐบาลสหรัฐเข้าแทรกแซงเพื่อฟื้นฟูความเชื่อมั่นในตลาดโดยสัญญาว่าจะประกันสินเชื่อที่ไม่ดีและเพื่อป้องกันการตกต่ำของตลาดที่อยู่อาศัยต่อไป ในทางกลับกันนี้นำไปสู่การเพิ่มจำนวนของหนี้ภาครัฐซึ่งมีประมาณ 9 ล้านล้านดอลลาร์ในเวลา

ตัวเลือกเครดิต

Fannie Mae เสนอข้อเสนอทางธุรกิจที่หลากหลายและตัวเลือกสินเชื่อแก่เจ้าของบ้านทำงานร่วมกับผู้ให้กู้เพื่อช่วยเหลือผู้ที่อาจประสบปัญหาในการรับเงิน

• สินเชื่อที่อยู่อาศัย HomeReady: ผลิตภัณฑ์นี้ช่วยให้เจ้าของบ้านเพื่อความปลอดภัยทางการเงินและซื้อบ้านด้วยการชำระเงินลงต่ำ ผู้กู้มีสิทธิ์ได้หากพวกเขามีรายได้ต่ำถึงปานกลางและมีคะแนนเครดิตต่ำกว่า 620 คนที่มีคะแนนสูงกว่า 620 จะได้รับการกำหนดราคาที่ดีกว่า การชำระเงินดาวน์ 3%: แหล่งข้อมูลอื่นสำหรับเจ้าของบ้านที่อาจไม่สามารถเข้าถึงเงินทุนเพียงพอที่จะได้รับการชำระเงินดาวน์ขนาดใหญ่ HFA ที่ต้องการ: โปรแกรมนี้ช่วยให้เจ้าของบ้านเข้าถึงเงินทุนที่เหมาะสมผ่านหน่วยงานการเงินการเคหะในท้องถิ่นและของรัฐและผู้ให้กู้อื่น ๆ ระดับรายได้สำหรับผู้กู้ถูกกำหนดโดย HFA และไม่มีข้อกำหนดของผู้ซื้อเป็นครั้งแรก

รายการผลิตภัณฑ์และคำอธิบายทั้งหมดมีอยู่ในเว็บไซต์ของ Fannie Mae

การแก้ไขสินเชื่อ

Fannie Mae เริ่มให้ความสนใจกับการดัดแปลงสินเชื่อ ตั้งแต่ปี 2009 แฟนนี่แมได้ทำการปรับเปลี่ยนสินเชื่อมากกว่า 1.5 ล้านครั้ง การปรับเปลี่ยนเงินกู้เปลี่ยนเงื่อนไขของการจำนองที่มีอยู่เพื่อช่วยให้ผู้กู้หลีกเลี่ยงการผิดนัดชำระเงินจำนองของพวกเขาสิ้นสุดในการยึดสังหาริมทรัพย์และในที่สุดก็สูญเสียบ้านของพวกเขา การแก้ไขอาจรวมถึงอัตราดอกเบี้ยที่ต่ำกว่าหรือขยายระยะเวลาของเงินกู้ การปรับเปลี่ยนสินเชื่อยังสามารถลดการชำระเงินรายเดือน

บรรทัดล่าง

Fannie Mae มีการจัดการเพื่อเปิดตัวเองตั้งแต่อยู่ในปากในปี 2008 วันนี้มันเป็นผู้สนับสนุนที่ใหญ่ที่สุดของการจำนองอัตราคงที่ 30 ปีและยังคงเป็นกลไกสำคัญในการอำนวยความสะดวกให้กับเจ้าของบ้าน