มีสองสถาบันที่ใหญ่โตในอุตสาหกรรมการจำนองของสหรัฐอเมริกา: Fannie Mae และ Freddie Mac คนส่วนใหญ่เคยได้ยินพวกเขา แต่มีน้อยคนที่เข้าใจว่าพวกเขาทำอะไรหรือมีบทบาทสำคัญในการหาเงินให้กับเจ้าของบ้านชาวอเมริกัน และคนส่วนใหญ่ไม่เข้าใจความเสี่ยงที่เป็นระบบที่อาจเกิดขึ้นกับระบบการเงินทั้งหมดของเรา เราจะหารือเกี่ยวกับสิ่งที่พวกเขาทำสถานะองค์กรที่สนับสนุนโดยรัฐบาล (GSE) ภารกิจสาธารณะและวิธีที่พวกเขาทำกำไร จากนั้นเราจะสำรวจอันตรายที่พฤติกรรมเหล่านี้อาจก่อให้เกิดต่อตลาดจำนองของสหรัฐหากพวกเขาไม่สามารถจัดการความเสี่ยงได้อย่างมีประสิทธิภาพ โปรดจำไว้ว่าเมื่อยักษ์ใหญ่ล้มลงมันคือชาวนาที่ถูกทารุณ
พวกเขาทำอะไร
แฟนนี่แมและเฟรดดี้แม็คซื้อและค้ำประกันการจำนองผ่านตลาดจำนองรอง พวกเขาไม่ได้มาหรือจำนองบริการ
ผู้ริเริ่มการจำนองขายจำนองโดยตรงกับ Fannie Mae และ Freddie Mac หรือแลกเปลี่ยนเงินจำนองกับพวกเขาเพื่อแลกกับหลักทรัพย์จำนองที่ได้รับการสนับสนุน (MBS) ที่ได้รับการสนับสนุนจากการจำนองเดียวกันเหล่านั้น แต่รับประกันการจ่ายเงินต้นและดอกเบี้ยให้กับ ผู้ถือการรักษาความปลอดภัย เมื่อผู้ริเริ่มการจำนองขายการจำนองให้กับ Fannie Mae หรือ Freddie Mac หรือขาย MBS ที่ออกให้กับพวกเขามันจะปลดปล่อยเงินที่ใช้ในการสร้างการจำนองเหล่านั้นเพื่อให้ผู้สร้างสามารถสร้างการจำนองได้มากขึ้น Fannie Mae และ Freddie Mac ยังลงทุนอย่างหนักใน MBS ของตนเองในสิ่งที่รู้จักกันในชื่อพอร์ตสะสมของพวกเขา
ในระยะสั้นพวกเขาอำนวยความสะดวกในการไหลของเงินจาก Wall Street ไปยัง Main Street
ดู: เบื้องหลังของการจำนองของคุณ
รัฐวิสาหกิจที่สนับสนุนโดยรัฐบาล
Fannie Mae และ Freddie Mac เป็น GSEs ทั้งสองถูกสร้างขึ้นโดยการกระทำของสภาคองเกรส; Fannie Mae ในปี 1938 และ Freddie Mac ในปี 1970 ทั้งคู่เป็น บริษัท ที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์เพื่อทำหน้าที่สาธารณะ หุ้นของพวกเขาซื้อขายใน NYSE ภายใต้สัญลักษณ์ FNM และ FRE ตามลำดับ ในขณะที่พวกเขาเป็น บริษัท การค้าสาธารณะเพราะเทอร์สพวกเขามีความสัมพันธ์กับรัฐบาล:
- ทั้งสอง บริษัท มีคณะกรรมการ บริษัท ประกอบด้วยสมาชิก 18 คนโดยห้า บริษัท ได้รับการแต่งตั้งจากประธานาธิบดีแห่งสหรัฐอเมริกา เพื่อสนับสนุนสภาพคล่องของพวกเขาเลขานุการของกระทรวงการคลังได้รับอนุญาต แต่ไม่จำเป็นต้องซื้อหลักทรัพย์สูงถึง 2.25 พันล้านดอลลาร์จากแต่ละ บริษัท ทั้งสอง บริษัท ได้รับการยกเว้นภาษีของรัฐและท้องถิ่น
เนื่องจากความสัมพันธ์เหล่านี้ตลาดมีแนวโน้มที่จะเชื่อว่าหลักทรัพย์ที่ออกโดย Fannie Mae และ Freddie Mac มีการรับประกันโดยนัยของรัฐบาลสหรัฐฯ กล่าวอีกนัยหนึ่งตลาดเชื่อว่าหากมีอะไรผิดพลาดที่ Fannie Mae หรือ Freddie Mac รัฐบาลสหรัฐฯจะเข้าประกันตัวพวกเขา การรับประกันโดยนัยนี้สะท้อนให้เห็นว่าราคาถูกสามารถเข้าถึงเงินทุนได้อย่างไร Fannie Mae และ Freddie Mac สามารถออกตราสารหนี้ซึ่งเป็นที่รู้จักกันในชื่อ "ตัวแทนหุ้นกู้" ที่ให้ผลตอบแทนต่ำกว่าสถาบันอื่น ๆ
Fannie Mae's และ Freddie Mac วัตถุประสงค์และภารกิจสาธารณะ
ตามกฎบัตรสาธารณะ Fannie Mae's และ Freddie Mac มีวัตถุประสงค์สาธารณะเพื่ออำนวยความสะดวกในการไหลของเงินทุนจำนองต้นทุนต่ำ
เทอร์สเตอร์ของพวกเขารวมถึงต่อไปนี้:
- ความสนใจเฉพาะของพวกเขาคือตลาดจำนองที่อยู่อาศัย พวกเขาไม่สามารถเข้าสู่สายธุรกิจที่ไม่เกี่ยวข้องหรือหยุดการสนับสนุนสำหรับตลาดจำนองที่อยู่อาศัย การจำนองที่พวกเขาซื้อและรับประกันจะต้องต่ำกว่าจำนวนเงินที่กำหนดโดยสำนักงานกำกับดูแลองค์กรการเคหะแห่งชาติ (OFHEO) พวกเขาถูกกันไม่ให้เข้าสู่ธุรกิจของ บริษัท เงินทุนที่อยู่อาศัยอื่น ๆ เช่นการจำนองเป็นต้น พวกเขาจะต้องบรรลุเป้าหมายประจำปีที่กำหนดโดยกรมเคหะและการพัฒนาเมือง (HUD) เป้าหมายเหล่านี้มุ่งเน้นที่อยู่อาศัยที่มีรายได้น้อยและปานกลางและที่อยู่อาศัยสำหรับชนกลุ่มน้อย โดยขึ้นอยู่กับความต้องการด้านเงินทุนและความเสี่ยงขั้นต่ำและการตรวจสอบประจำปีของ OFHEO
เว็บไซต์ของ Freddie Mac ระบุว่าภารกิจคือการจัดหาสภาพคล่องเสถียรภาพและความสามารถในการจ่ายให้กับตลาดที่อยู่อาศัย เว็บไซต์ของ Fannie Mae ระบุว่าภารกิจของมันคือการขยายที่อยู่อาศัยราคาไม่แพงและนำเงินทุนระดับโลกมาสู่ชุมชนท้องถิ่นเพื่อให้บริการในตลาดที่อยู่อาศัยสหรัฐ (หากต้องการอ่านเกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์โปรดดูการ ลงทุนใน อสังหาริมทรัพย์ธุรกรรมอสังหาริมทรัพย์อัจฉริยะ และบทช่วยสอน การสำรวจการลงทุนด้านอสังหาริมทรัพย์ ของเรา)
บริษัท ที่แสวงหาผลกำไรซึ่งมีพันธกิจสาธารณะ
อย่าพลาด - Fannie Mae และ Freddie Mac ได้แรงหนุนจากผลกำไรตามที่ผู้ถือหุ้นต้องการ ในขณะที่ปฏิบัติภารกิจสาธารณะให้สำเร็จพวกเขาทำกำไรได้สองวิธีหลักคือรับประกันรายได้ค่าธรรมเนียมและพอร์ตสะสม
- อันดับแรกให้ครอบคลุมถึงรายได้ค่าธรรมเนียมการรับประกันหรือ "g- ค่าธรรมเนียม" Fannie Mae และ Freddie Mac รักษาเปอร์เซ็นต์การชำระเงินจำนองแต่ละครั้งไว้สำหรับการจำนองแต่ละครั้งพวกเขารับประกันการชำระเงินต้นและดอกเบี้ยให้กับผู้ถือ MBS (นักลงทุน) ตัวอย่างเช่นการชำระเงินจำนองรายเดือนสามารถแบ่งออกเป็นเงินต้นและดอกเบี้ย เงินต้นและดอกเบี้ยที่รวบรวมโดยผู้ให้บริการจดจำนองจะถูกส่งต่อไปยังหนึ่งในสอง บริษัท สมมติว่าแฟนนี่แม แฟนนี่แมผ่านเงินต้นและดอกเบี้ยพร้อมกับผู้ถือหลักประกันการจำนอง อย่างไรก็ตามมันจะเก็บเปอร์เซ็นต์ของดอกเบี้ยไว้เป็นค่าธรรมเนียมการค้ำประกันซึ่งโดยปกติแล้วจะอยู่ระหว่าง 0.12% ถึง 0.50% ต่อปี คิดว่ามันเป็นนโยบายการประกัน หวังว่าแฟนนี่แมจะรวบรวมรายได้ค่าธรรมเนียมการค้ำประกันมากกว่าที่จ่ายให้ผู้ถือหลักทรัพย์ที่ได้รับการสนับสนุนเนื่องจากค่าเริ่มต้นของผู้กู้ มันเป็นนโยบายประกันที่ใหญ่มาก ณ สิ้นปี 2549 ทั้งสอง บริษัท มีการค้ำประกันสินเชื่อที่ 2.9 ล้านล้านดอลลาร์ของ MBS ตามที่โรเบิร์ตเคสตีลเลขาธิการกระทรวงการคลัง (15 มีนาคม 2550 คำให้การต่อหน้าคณะกรรมการบริการด้านการเงินของสหรัฐในการปฏิรูป GSE)
ประการที่สอง Fannie Mae และ Freddie Mac มีพอร์ตการลงทุนขนาดใหญ่ของการจำนองและ MBS พวกเขาลงทุนอย่างหนักในหลักทรัพย์ของตัวเองและของกันและกัน เนื่องจากการรับประกันของรัฐบาลกลางโดยนัยของพวกเขาตามที่กล่าวไว้ก่อนหน้านี้พวกเขาสามารถออกตราสารหนี้ที่อัตราผลตอบแทนต่ำกว่า บริษัท อื่น ๆ เพื่อกองทุนพอร์ตการลงทุนสะสมของพวกเขา กล่าวอีกนัยหนึ่งพวกเขาสามารถสร้างรายได้จากพอร์ตการลงทุนซึ่งมีศักยภาพสูงกว่าสถาบันอื่น ๆ เนื่องจากข้อได้เปรียบด้านการระดมทุนครั้งนี้ การบอกขนาดของพอร์ตการลงทุนของพวกเขานั้นมีขนาดใหญ่มาก ในปี 2549 พอร์ตจำนองรวมของทั้งสอง บริษัท อยู่ที่ 1.4 ล้านล้านดอลลาร์ตามการรายงานของสตีล (15 มีนาคม 2550)
กำกับดูแลเรื่อง Fannie Mae และ Freddie Mac
Fannie Mae และ Freddie Mac ได้รับการควบคุมโดย OFHEO และ HUD OFHEO ควบคุมความปลอดภัยและความมั่นคงทางการเงินของ Fannie Mae และ Freddie Mac รวมถึงการนำบังคับใช้และตรวจสอบมาตรฐานเงินทุนและ จำกัด ขนาดของพอร์ตสะสมของพวกเขา OFHEO ยังกำหนดวงเงินสินเชื่อประจำปี ฮัดมีหน้าที่รับผิดชอบภารกิจการเคหะของ Fannie Mae และ Freddie Mac โปรแกรมสินเชื่อใหม่ทั้งหมดที่พวกเขาสามารถมีส่วนร่วมใน (การซื้อและ / หรือการรับประกัน) จะต้องได้รับอนุมัติจาก HUD นอกจากนี้ HUD ยังตั้งเป้าหมายประจำปีสำหรับ Fannie Mae และ Freddie Mac เพื่อทำภารกิจด้านที่พักอาศัยของพวกเขา เป้าหมายเหล่านี้มุ่งเน้นไปที่การสร้างรายได้ระดับต่ำและปานกลาง
มีความเสี่ยงมากเกินไปใน บริษัท สองแห่งที่มีความสัมพันธ์กับรัฐบาลกลาง?
ไม่ต้องสงสัยเลยว่า Fannie Mae และ Freddie Mac มีบทบาทสำคัญในระบบการเงินที่อยู่อาศัยของเรา อย่างไรก็ตามมีอันตรายในการมีความเสี่ยงมากเข้มข้นในสอง บริษัท เท่านั้น พวกเขาจัดการความเสี่ยงด้านเครดิตและอัตราดอกเบี้ยจำนวนมหาศาล หากมีสิ่งผิดปกติเกิดขึ้นกับการบริหารความเสี่ยงและ / หรือการจัดการพอร์ตโฟลิโอไม่ต้องสงสัยเลยว่าความเจ็บปวดและความเครียดจะเกิดขึ้นในตลาดการเงินทั่วโลก นักวิจารณ์หลายคนรู้สึกว่าเนื่องจากขนาดและความซับซ้อนของการจัดการความเสี่ยงจำนองพวกเขามีความเสี่ยงที่เป็นระบบมากเกินไปต่อเศรษฐกิจของเรา นอกจากนี้บางคนเชื่อว่า Fannie Mae และ Freddie Mac มีข้อได้เปรียบที่ไม่เป็นธรรมเนื่องจากการค้ำประกันของรัฐบาลกลางโดยนัยซึ่งทำให้พวกเขาสามารถชำระหนี้ด้วยอัตราดอกเบี้ยที่ไม่สามารถใช้ได้กับ บริษัท อื่น ๆ - โดยเฉพาะว่าเป็นการรับประกันโดยนัยนี้ เติบโตมาก
พูดง่ายๆคือมีอันตรายที่ บริษัท ทั้งสองได้รับอนุญาตให้รับความเสี่ยงมากเกินไปที่ค่าใช้จ่ายที่อาจเกิดขึ้นจากผู้เสียภาษีชาวอเมริกัน ตามที่รัฐมนตรีคลังสตีลระบุในปลายปี 2549 แฟนนี่แมและเฟรดดี้แม็คมีหนี้สินเชื่อที่อยู่อาศัยประมาณ 4.3 ล้านล้านดอลลาร์ซึ่งคิดเป็น 40% ของหนี้จำนองที่ค้างชำระทั้งหมดในสหรัฐ (15 มีนาคม 2550)) หรือดูแตกต่างกันทั้งสอง บริษัท มีหนี้ $ 5.2 ล้านล้านดอลลาร์และภาระผูกพันของ MBS ที่ค้างชำระเกินกว่าหนี้ที่ถือโดยสาธารณะของรัฐบาลสหรัฐฯจำนวน 4.9 ล้านล้านดอลลาร์สหรัฐฯตามรายงานของ Ben Bernanke ประธานคณะกรรมการของ Federal Reserve (เมษายน 2550)
นอกจากนี้ไม่มีใครอ้างว่ามีความเสี่ยงด้านเครดิตหรือความเสี่ยงด้านอัตราดอกเบี้ยของการจำนองที่มีการจัดการหรือบรรเทาได้ง่ายผ่านการใช้อนุพันธ์
ข้อสรุป
ในช่วงฤดูร้อนปี 2550 ตลาดจำนองทั้งหมดยกเว้นที่ค้ำประกันโดย Fannie Mae และ Freddie Mac ก็หยุดนิ่งอย่างสมบูรณ์โดยเน้นความสำคัญของบทบาทที่เล่นโดยทั้งสอง บริษัท ในฤดูใบไม้ร่วงปี 2550 Freddie Mac ทำให้ตลาดตกใจโดยการประกาศสินเชื่อที่เกี่ยวข้องมากมายทำให้เกิดเพลิงไหม้เนื่องจากข้อโต้แย้งว่าทั้งสอง บริษัท มีความเสี่ยงสูงต่อระบบการเงินทั้งหมด ประโยชน์ที่ Fannie Mae และ Freddie Mac สร้างขึ้นสำหรับเจ้าของบ้านชาวอเมริกันจะมีค่ามากกว่าความเสี่ยงที่พวกเขามีต่อระบบการเงินทั้งหมดของเราและผู้เสียภาษีชาวอเมริกันหรือไม่? เวลาเท่านั้นที่จะบอก.
หากต้องการข้อมูลเกี่ยวกับสถาบันทั้งสองนี้ให้ตรวจสอบ กำไรจากหนี้จำนองด้วย MBS
