สร้างภาษี

กฎหมายภาษีสำหรับเจ้าของบ้านของแคนาดานั้นแตกต่างจากระบบในสหรัฐอเมริกาอย่างเห็นได้ชัดดอกเบี้ยในการจำนองที่อยู่อาศัยส่วนตัวหลักไม่สามารถหักลดหย่อนภาษีได้ อย่างไรก็ตามกำไรจากการขายบ้านทั้งหมดได้รับการยกเว้นภาษี

แต่มีวิธีที่ชาวแคนาดาสามารถหักดอกเบี้ยจำนองได้อย่างมีประสิทธิภาพ

เป้าหมายทางการเงิน

ครั้งแรกสองสามคำจำกัดความพื้นฐาน:

มูลค่าสุทธิของคุณคือสินทรัพย์ของคุณลบด้วยหนี้สินใด ๆ ในการเพิ่มมูลค่าสุทธิของคุณคุณต้องเพิ่มสินทรัพย์ของคุณหรือลดหนี้สินของคุณหรือทั้งสองอย่าง

กระแสเงินสดอิสระของคุณคือจำนวนเงินสดที่เหลือหลังจากค่าใช้จ่ายและการชำระหนี้ทั้งหมด เพื่อเพิ่มกระแสเงินสดของคุณคุณต้องใช้จ่ายน้อยลงรับงานการจ่ายที่ดีขึ้นหรือจ่ายภาษีน้อยลง

ลองมาดูกลยุทธ์ที่จะช่วยคุณเพิ่มสินทรัพย์ของคุณโดยการสร้างพอร์ตการลงทุนลดหนี้สินโดยชำระการจำนองของคุณได้เร็วขึ้นและเพิ่มกระแสเงินสดของคุณโดยจ่ายภาษีน้อยลง อย่างมีประสิทธิภาพคุณจะเพิ่มมูลค่าสุทธิและกระแสเงินสดพร้อมกัน

กลยุทธ์

ทุกครั้งที่คุณชำระเงินจำนองส่วนหนึ่งของการชำระเงินจะถูกนำไปใช้กับดอกเบี้ยและส่วนที่เหลือจะนำไปใช้กับเงินต้น การชำระเงินต้นนั้นจะเพิ่มส่วนของคุณในบ้านและสามารถยืมได้โดยปกติจะมีอัตราที่ดีกว่าเงินกู้ที่ไม่มีหลักประกัน

หากนำเงินที่ยืมไปใช้ในการซื้อการลงทุนเพื่อสร้างรายได้ดอกเบี้ยสำหรับเงินกู้จะถูกหักลดหย่อนภาษีได้ซึ่งจะทำให้อัตราดอกเบี้ยที่แท้จริงของเงินกู้ดีขึ้น

กลยุทธ์นี้เรียกร้องให้เจ้าของบ้านกู้เงินต้นในการชำระค่าจำนองและลงทุนในพอร์ตการลงทุนเพื่อสร้างรายได้ ภายใต้รหัสภาษีของแคนาดาดอกเบี้ยที่จ่ายให้กับเงินที่ยืมเพื่อรับรายได้นั้นสามารถนำไปหักลดหย่อนภาษีได้

เมื่อเวลาผ่านไปหนี้สินทั้งหมดของคุณจะยังคงเหมือนเดิมเนื่องจากเงินต้นถูกยืมคืนทุกครั้งที่มีการชำระเงิน แต่ส่วนใหญ่ของมันจะกลายเป็นหนี้ที่หักลดหย่อนภาษีได้ กล่าวอีกอย่างหนึ่งคือหนี้ที่ "ดี" และยังมีหนี้ที่ไม่สามารถนำไปหักลดหย่อนหรือหนี้ที่ "เลวร้าย" น้อยลง

หากต้องการอธิบายสิ่งนี้ให้ดีขึ้นโปรดดูรูปด้านล่างซึ่งคุณจะเห็นได้ว่าการชำระเงินจำนองของ $ 1, 106 ต่อเดือนประกอบด้วยเงิน 612 ดอลลาร์และเงินต้น 494 ดอลลาร์

รูปภาพโดย Julie Bang © Investopedia 2019

อย่างที่คุณเห็นการชำระเงินแต่ละครั้งจะลดจำนวนเงินที่ต้องชำระด้วย $ 612 หลังจากการชำระเงินทุกครั้งจะมีการยืมและลงทุน $ 612 สิ่งนี้ทำให้ระดับหนี้ทั้งหมดอยู่ที่ $ 100, 000 แต่ส่วนของสินเชื่อที่สามารถหักลดหย่อนภาษีได้นั้นเพิ่มขึ้นตามการชำระเงินแต่ละครั้ง คุณสามารถเห็นได้จากตัวเลขข้างต้นว่าหลังจากใช้กลยุทธ์นี้ไปหนึ่งเดือนแล้ว $ 99, 388 ยังคงเป็นหนี้ที่ไม่สามารถหักได้ แต่ตอนนี้ $ 612 สามารถนำไปหักลดหย่อนภาษีได้

กลยุทธ์นี้สามารถดำเนินการขั้นตอนต่อไป: ส่วนที่หักลดหย่อนภาษีของดอกเบี้ยจ่ายสร้างการคืนเงินภาษีประจำปีซึ่งสามารถนำมาใช้ในการชำระจำนองมากขึ้น การชำระเงินจำนองนี้จะเป็นเงินต้น 100% (เพราะเป็นการชำระเพิ่มเติม) และสามารถยืมคืนทั้งหมดและลงทุนในพอร์ตการผลิตรายได้เดียวกัน

ขั้นตอนในกลยุทธ์จะถูกทำซ้ำทุกเดือนและรายปีจนกว่าการจำนองของคุณจะถูกหักลดหย่อนภาษีได้อย่างสมบูรณ์ ดังที่คุณเห็นได้จากตัวเลขก่อนหน้าและตัวเลขถัดไปการจำนองยังคงที่อยู่ที่ $ 100, 000 แต่ส่วนที่หักลดหย่อนภาษีจะเพิ่มขึ้นทุกเดือน พอร์ตการลงทุนด้านข้างกำลังเติบโตด้วยผลงานรายเดือนและรายได้และกำไรจากการลงทุน

รูปภาพโดย Julie Bang © Investopedia 2019

ดังที่ได้กล่าวมาแล้วการจำนองที่หักลดหย่อนภาษีได้จะเกิดขึ้นเมื่อมีการยืมเงินและลงทุนครั้งสุดท้าย หนี้ที่ค้างชำระยังคงเป็น $ 100, 000; อย่างไรก็ตาม 100% ของสิ่งนี้สามารถนำไปหักลดหย่อนภาษีได้ในขณะนี้ ณ จุดนี้การคืนเงินภาษีที่ได้รับสามารถลงทุนได้เช่นกันเพื่อช่วยเพิ่มอัตราการลงทุนที่เพิ่มขึ้น

ประโยชน์ที่จะได้รับ

เป้าหมายของกลยุทธ์นี้คือการเพิ่มกระแสเงินสดและสินทรัพย์ในขณะที่ลดหนี้สิน สิ่งนี้สร้างมูลค่าสุทธิที่สูงขึ้นสำหรับบุคคลที่ใช้กลยุทธ์ นอกจากนี้ยังมีจุดมุ่งหมายเพื่อช่วยให้คุณปลอดจำนองได้เร็วขึ้นและเริ่มสร้างพอร์ตการลงทุนได้เร็วกว่าที่คุณมี

ลองดูสิ่งเหล่านี้ให้ละเอียด:

• กลายเป็นปลอดจำนองเร็วขึ้น จุดที่คุณปลอดจำนองคือเมื่อพอร์ตการลงทุนของคุณถึงมูลค่าของหนี้คงค้างของคุณ สิ่งนี้ควรจะเร็วกว่าการจำนองแบบดั้งเดิมเพราะพอร์ตการลงทุนควรเติบโตตามที่คุณชำระเงินจำนอง การชำระเงินจำนองทำโดยใช้รายได้จากการหักภาษีสามารถชำระจำนองได้เร็วขึ้น สร้างพอร์ตการลงทุนในขณะที่จ่ายเงินบ้านของคุณ นี่เป็นวิธีที่ดีในการเริ่มบันทึก นอกจากนี้ยังช่วยเพิ่มเงินสดที่คุณอาจไม่สามารถลงทุนได้ก่อนที่จะชำระค่าจำนองของคุณ

กรณีศึกษา

นี่คือการเปรียบเทียบผลกระทบทางการเงินของคู่สมรสชาวแคนาดาสองคนคนหนึ่งจ่ายเงินจำนองแบบดั้งเดิมและอีกแบบหนึ่งโดยใช้กลยุทธ์ลดหย่อนภาษี

คู่รัก A ซื้อบ้าน 200, 000 ดอลลาร์ด้วยการจำนอง 100, 000 ดอลลาร์ตัดจำหน่ายภายในระยะเวลา 10 ปีที่ 6% โดยจ่ายรายเดือน 1, 106 ดอลลาร์ หลังจากการชำระจำนองพวกเขาลงทุน $ 1, 106 ว่าพวกเขาจ่ายสำหรับอีกห้าปีถัดไปได้รับ 8% ต่อปี

หลังจาก 15 ปีพวกเขาเป็นเจ้าของบ้านของตัวเองและมีผลงานมูลค่า $ 81, 156

คู่รัก B ซื้อบ้านที่มีราคาเหมือนกันพร้อมเงื่อนไขการจำนองเดียวกัน ทุกเดือนพวกเขายืมเงินคืนและลงทุน พวกเขายังใช้การคืนภาษีประจำปีที่พวกเขาได้รับจากส่วนที่หักลดหย่อนภาษีของดอกเบี้ยเพื่อชำระเงินต้นจำนอง จากนั้นพวกเขายืมเงินต้นคืนให้และลงทุน หลังจาก 9.42 ปีการจำนองจะเป็นหนี้ที่ดี 100% และจะเริ่มคืนเงินภาษีประจำปีจำนวน 2, 340 ดอลลาร์โดยสมมติว่ามีอัตราภาษีเล็กน้อย (MTR) 39% หลังจาก 15 ปีพวกเขาเป็นเจ้าของบ้านของตัวเองและมีผลงานมูลค่า $ 138, 941 เพิ่มขึ้น 71%

คำเตือน

กลยุทธ์นี้ไม่ได้มีไว้สำหรับทุกคน การขอยืมบ้านคุณอาจเป็นเรื่องยาก ยิ่งกว่านั้นหากการลงทุนไม่ได้ผลตอบแทนที่คาดหวังกลยุทธ์นี้อาจให้ผลลัพธ์เชิงลบ

โดยการกู้คืนทุนในบ้านของคุณคุณกำลังถอดเบาะของความปลอดภัยหากตลาดอสังหาริมทรัพย์หรือการลงทุนหรือทั้งสองอย่างกลับมาแย่ลง

ด้วยการสร้างพอร์ตโฟลิโอที่สร้างรายได้ในบัญชีที่ไม่ได้ลงทะเบียนคุณอาจต้องเผชิญกับผลกระทบทางภาษีเพิ่มเติม คุณควรปรึกษากับที่ปรึกษาทางการเงินมืออาชีพเพื่อพิจารณาว่ากลยุทธ์นี้เหมาะสำหรับคุณหรือไม่ ถ้าเป็นเช่นนั้นให้ผู้เชี่ยวชาญช่วยคุณปรับแต่งให้เหมาะกับคุณและเพื่อสถานการณ์ทางการเงินส่วนบุคคลของครอบครัวคุณ