การวิเคราะห์ตลาดเปรียบเทียบคืออะไร
การวิเคราะห์ตลาดเปรียบเทียบเป็นการตรวจสอบราคาที่มีคุณสมบัติใกล้เคียงกันในพื้นที่เดียวกันเมื่อเร็ว ๆ นี้ ตัวแทนอสังหาริมทรัพย์ดำเนินการวิเคราะห์ตลาดเปรียบเทียบสำหรับลูกค้าของพวกเขาเพื่อช่วยในการกำหนดราคาในรายการเมื่อขายบ้านหรือราคาที่จะเสนอเมื่อซื้อบ้าน เนื่องจากไม่มีคุณสมบัติที่เหมือนกันสองรายการตัวแทนจึงทำการปรับเปลี่ยนความแตกต่างระหว่างคุณสมบัติที่ขายและอสังหาริมทรัพย์ที่จะซื้อหรือจดทะเบียนเพื่อพิจารณาข้อเสนอที่ยุติธรรมหรือราคาขาย โดยพื้นฐานแล้วการวิเคราะห์ตลาดเปรียบเทียบเป็นรุ่นที่ไม่ซับซ้อนของการประเมินอย่างเป็นทางการและเป็นมืออาชีพ
ทำความเข้าใจกับการวิเคราะห์ตลาดเปรียบเทียบ
การวิเคราะห์ตลาดเทียบเคียงสามารถรวมคุณสมบัติที่ระบุไว้ในปัจจุบันโดยเฉพาะอย่างยิ่งหากไม่มีคุณสมบัติที่คล้ายกันถูกขายเมื่อเร็ว ๆ นี้ อย่างไรก็ตามราคาในรายการเพียงระบุสิ่งที่ผู้ขายหวังที่จะได้รับสำหรับคุณสมบัติและไม่จำเป็นต้องสะท้อนให้เห็นถึงสิ่งที่มันคุ้มค่าจริง
ในขณะที่การวิเคราะห์ตลาดเปรียบเทียบไม่ใช่การประเมินราคาอย่างเป็นทางการตัวแทนอสังหาริมทรัพย์ใช้วิธีปฏิบัติและวิธีการที่คล้ายกันซึ่งผู้ประเมินราคาจะใช้เพื่อให้ได้มูลค่าที่เหมาะสมสำหรับอสังหาริมทรัพย์ หากบ้านหรือทรัพย์สินมีความโดดเด่นและ / หรือไม่เหมือนใครซึ่งไม่พบทรัพย์สินที่เปรียบเทียบได้อาจเป็นไปเพื่อประโยชน์สูงสุดของเจ้าของที่จะจ้างผู้ประเมินราคาอย่างเป็นทางการเพื่อประเมินมูลค่าของอสังหาริมทรัพย์
ตัวอย่างการวิเคราะห์ตลาดเปรียบเทียบ
พิจารณาคู่ที่กำลังคิดจะทำข้อเสนอในบ้านสี่ห้องนอนสามห้องน้ำ 2, 100 ตารางฟุตบ้านครอบครัวเดี่ยวบนเนื้อที่หนึ่งเอเคอร์ บ้านหลังนี้มีขายที่ $ 300, 000 ตัวแทนอสังหาริมทรัพย์ของคู่ดำเนินการวิเคราะห์ตลาดเปรียบเทียบและค้นหาคุณสมบัติที่คล้ายกันสามรายการที่เพิ่งขายในแผนกเดียวกัน:
- อันแรกเหมือนกันในทุก ๆ ทางของทรัพย์สินยกเว้นว่าตั้งอยู่บนถนนที่วุ่นวาย มันเพิ่งขายในราคา $ 275, 000 ที่สองมีสี่ห้องนอนสามห้องน้ำและตั้งอยู่บนพื้นที่หนึ่งในสี่ของพื้นที่ แต่เป็น 2, 400 ตารางฟุตเพราะมันยังรวมถึงระเบียงมุ้งลวด; มันขายในราคา $ 315, 000 คนที่สามมีสี่ห้องนอนตั้งอยู่บนพื้นที่หนึ่งในสี่ของพื้นที่และ 2, 100 ตารางฟุต แต่มีแค่สองห้องน้ำเท่านั้นซึ่งทั้งคู่ล้าสมัยแล้ว มันขายในราคา $ 265, 000
นี่คือขั้นตอนทั่วไปที่ตัวแทนอสังหาริมทรัพย์อาจทำตามเพื่อทำการวิเคราะห์ตลาดเปรียบเทียบให้เสร็จสมบูรณ์:
1. ประเมินคุณภาพย่านที่คุ้นเคย
ขั้นตอนแรกคือการประเมินคุณภาพของพื้นที่ใกล้เคียงและมีเครื่องมือออนไลน์ที่ดีเหล่านี้ซึ่งทำให้ง่ายขึ้นกว่าเดิม
Google Street View อาจเป็นเครื่องมือที่ดีที่สุดสำหรับการค้นคว้าย่านที่คุ้นเคย นี่คือสิ่งที่คุณกำลังมองหา:
- บล็อกที่ดีและบล็อกที่น่าสนใจน้อยลงใกล้กับสิ่งอำนวยความสะดวกเช่นชายหาด, สวนสาธารณะ, โรงเรียน, ฯลฯ ตั้งอยู่ใกล้กับสถานที่ที่ไม่พึงประสงค์เช่นทิ้งขยะ, ทางหลวง, โรงงานอุตสาหกรรม ฯลฯ ปัญหาอุทธรณ์ที่สำคัญยิ่ง
อย่างไรก็ตามรูปภาพของ Google อาจล้าสมัยดังนั้นจึงไม่ใช่สิ่งทดแทนการขับรถผ่านพื้นที่ใกล้เคียง
2. ประเมินรายการเดิมหากมี
ตรวจสอบภาพถ่ายและคำอธิบายอย่างรอบคอบเพื่อประเมินอายุและสภาพของบ้านการอัปเกรดล่าสุดและปัญหาที่อาจเกิดขึ้นกับกลยุทธ์การตลาดก่อนหน้า
3. ตรวจสอบการประเมินมูลค่าทรัพย์สิน
การประเมินมูลค่าทรัพย์สินสามารถช่วยคุณประเมินมูลค่าตลาดที่เป็นไปได้ของบ้านลูกค้าของคุณและให้จุดเริ่มต้นเมื่อคำนวณต้นทุนต่อตารางฟุตของอสังหาริมทรัพย์ อย่างไรก็ตามการประมาณการเหล่านี้อาจไม่ถูกต้องและไม่พิจารณาถึงลักษณะเฉพาะของตลาดท้องถิ่น
4. พัฒนา CMA เบื้องต้น
หาแนวคิดคร่าวๆเกี่ยวกับมูลค่าบ้านของคุณโดยการประเมินรายชื่อที่ขายได้รายชื่อหมดอายุรายชื่อที่เปิดใช้งานและรายชื่อที่รอดำเนินการในพื้นที่ที่เปรียบเทียบได้กับคุณสมบัติขนาดและสิ่งอำนวยความสะดวกสำหรับรายชื่อ คุณสมบัติที่เปรียบเทียบได้คุณควรรวมเข้าไปใน CMA ของคุณ ได้แก่:
- บ้านที่ขายหรือหมดอายุแล้วอยู่ระหว่างดำเนินการหรือได้จดทะเบียนในช่วงหกเดือนที่ผ่านมา รายชื่อที่ขายแล้วจะบอกคุณได้ว่าบ้านที่คล้ายกันในพื้นที่ได้ขายอะไรมาบ้างและเป็นวิธีหลักในการประเมินมูลค่าสำหรับ CMA ของคุณ รายชื่อที่หมดอายุจะบอกให้คุณทราบราคาที่ตลาดไม่เต็มใจที่จะรับ รายชื่อที่มีการขายที่รอดำเนินการสามารถให้ความคิดที่ดีเกี่ยวกับการขายบ้านที่คล้ายกันในตอนนี้ รายชื่อปัจจุบันจะบอกคุณว่าการแข่งขันของคุณเป็นอย่างไร ประเมินบ้านด้วยจำนวนห้องนอนและห้องน้ำเท่ากัน จำนวนห้องนอนและห้องอาบน้ำในบ้านเป็นหนึ่งในเกณฑ์ที่สำคัญที่สุดสำหรับการประเมินมูลค่าบ้าน ตัวอย่างเช่นบ้านสองห้องนอนมักเป็นที่ต้องการน้อยกว่าบ้านที่มีสามคนขึ้นไป ในทำนองเดียวกันบ้านที่มีห้องน้ำเดียวหรือไม่มีห้องอาบน้ำหลักมักจะมีมูลค่าขายคืนที่ต่ำกว่าบ้านที่มีมากกว่า ประเมินบ้านภายในประมาณ 300 ตารางฟุตของคุณ ด้วยบ้าน 2, 000 ตารางฟุตให้ดูบ้านที่อยู่ระหว่าง 1, 700 ถึง 2, 300 ตารางฟุต โดยทั่วไปห้องนอนเพิ่มเติมจะมีราคาสูงกว่า แต่พื้นที่เป็นตารางฟุตเกือบจะสำคัญ ประเมินบ้านในละแวกเดียวกัน การค้นหาว่า "บ้านใกล้เรือนเคียง" ในบ้านนั้นจริง ๆ แล้วอาจเป็นเรื่องยากหากไม่ใช่ชุมชนที่มีกำแพงล้อมรอบ ด้วยเหตุนี้การประเมินพื้นที่ใกล้เคียงออนไลน์จึงเป็นสิ่งสำคัญ ประเมินบ้านในเขตโรงเรียนเดียวกันหรือใกล้เคียง เขตการศึกษามีความสำคัญอย่างยิ่งในเมืองใหญ่ที่มีโรงเรียนจำนวนมากในแต่ละเขต บ้านที่อยู่อีกด้านหนึ่งของถนนอาจอยู่ในเขตโรงเรียนที่ยอดเยี่ยมในขณะที่นักเรียนที่อาศัยอยู่ในบ้านในอีกด้านหนึ่งอาจเป็นโรงเรียนที่มีคุณภาพต่ำกว่า ความแตกต่างที่โรงเรียนสร้างขึ้นในคุณค่าของบ้านมีความสำคัญมาก ประเมินบ้านที่มีขนาดใกล้เคียงกันมาก โดยทั่วไปบ้านบนเนื้อที่ 10 เอเคอร์จะมีค่ามากกว่าบ้านที่มีขนาดใกล้เคียงกันบนเนื้อที่เพียงหนึ่งเอเคอร์ ประเมินบ้านที่มีอายุใกล้เคียงกัน โดยทั่วไปแล้วบ้านใหม่ที่มีมูลค่าสูงกว่าบ้านเก่า แต่บ้านเก่าบางหลังโดยเฉพาะบ้านโบราณหรือบ้านสมัยใหม่ในช่วงกลางศตวรรษอาจสั่งให้มีการก่อสร้างใหม่เนื่องจากการออกแบบของพวกเขา ประเมินบ้านที่มีคุณสมบัติคล้ายกัน ตัวอย่างเช่นหากบ้านมีสระว่ายน้ำในพื้นดินหรืออยู่ในพื้นที่ใกล้เคียงที่มีสโมสรให้ลองค้นหารายการอื่น ๆ ที่มีคุณสมบัติคล้ายกัน ในทำนองเดียวกันถ้าบ้านอยู่ในสถานที่ให้บริการริมทะเลการเปรียบเทียบกับบ้านริมทะเลอื่น ๆ จะให้ผลลัพธ์ที่ดีกว่าการเปรียบเทียบกับบ้านสองสามช่วงตึกห่างจากน้ำ
5. รับราคาเฉลี่ยของรายชื่อที่เปรียบเทียบได้
ใช้ราคาขายของบ้านเทียบเคียงที่คุณเลือกและหารด้วยวิดีโอสแควร์ของพวกเขาเพื่อคำนวณราคาต่อตารางฟุตสำหรับบ้านที่เปรียบเทียบกันได้ จากนั้นหาราคาเฉลี่ยต่อตารางฟุตของบ้านเทียบเคียงและคูณด้วยตารางฟุตที่แน่นอนของบ้านที่คุณพยายามขาย
6. ประเมินบ้านด้วยตนเอง
จากการวิจัยของคุณคุณควรมีแนวคิดของ ballpark เกี่ยวกับสิ่งที่บ้านมีค่าดังนั้นคุณควรจะสามารถตอบคำถามใด ๆ เกี่ยวกับมูลค่าทรัพย์สินที่เจ้าของบ้านมีให้คุณ เมื่อทัวร์ชมสถานที่ให้บริการพิจารณาปัจจัยต่างๆเช่น: สภาพการเพิ่มเติมและการอัพเกรดการอัพเกรดที่จำเป็นการตกแต่งภายนอกและภูมิทัศน์และสิ่งอำนวยความสะดวกอื่น ๆ รวมข้อมูลเบื้องต้นจากรายการเทียบเคียงกับข้อมูลที่รวบรวมระหว่างการเยี่ยมชมเพื่อสร้าง CMA ที่ครอบคลุม
