กำลัง reits ประโยชน์ในระหว่างสูง

เมื่ออัตราดอกเบี้ยเพิ่มสูงขึ้นนักลงทุนจะใช้ความคุ้มครอง - และสำหรับสินทรัพย์ที่ดีที่พวกเขาสามารถหาได้ การลงทุนทางเลือกเช่นการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ (REITs) อาจเป็นตัวเลือกที่ดีอย่างน้อยตามข้อมูลในอดีต เรามาดูกันว่า REITs ดำเนินการอย่างไรในช่วงเวลาที่มีอัตราดอกเบี้ยสูงและต่ำ

สรุป REIT ด่วน

REIT เป็นหลักทรัพย์ที่ซื้อขายในตลาดหลักทรัพย์ผ่านอสังหาริมทรัพย์หรือการจำนองและราคามีความผันผวนในการแลกเปลี่ยนที่สำคัญเช่นเดียวกับหุ้น ส่งผลให้ REIT มีสภาพคล่องในระดับสูง (คุณภาพที่หายากเมื่อจัดการกับอสังหาริมทรัพย์) ความไว้วางใจมักจะมีความเชี่ยวชาญในประเภททรัพย์สินเฉพาะเช่นอพาร์ทเมนท์ที่อยู่อาศัยอาคารพาณิชย์คลังสินค้าหรือสิ่งอำนวยความสะดวกของโรงแรม REIT ยังมีให้บริการในรุ่นย่อยของภูมิภาคโดยเน้นที่อสังหาริมทรัพย์ในบางประเทศ / ภูมิภาคเช่นสหรัฐอเมริกา, ยุโรป, จีนหรือญี่ปุ่น (ดูเพิ่มเติมได้ที่: REITs 5 ประเภทและวิธีลงทุนในพวกเขา )

REIT เสนอผลประโยชน์มากมายรวมถึงการกระจายความเสี่ยงสภาพคล่องดังกล่าวการลงทุนเล็กน้อยและสิทธิประโยชน์ทางภาษี (ขึ้นอยู่กับกฎหมายท้องถิ่น) (ดูการ ลงทุนใน REIT สำหรับคำอธิบายที่มากขึ้น)

REIT ส่งคืน อัตราดอกเบี้ย

รายงานจาก REIT.com แสดงความสัมพันธ์ในระดับต่ำในอดีต (ความเคลื่อนไหวของหลักทรัพย์สองตัวที่สัมพันธ์กัน) ระหว่าง REIT และตลาดหุ้น รายงานเดียวกันนี้แสดงความสัมพันธ์ในระดับต่ำที่ใกล้เคียงกันระหว่าง REIT และผลตอบแทนพันธบัตร

(ตารางที่ถูกตัดอยู่ด้านล่างโดยเน้นความสัมพันธ์ของ REITs-Bond)

การเปรียบเทียบทางประวัติศาสตร์ที่คล้ายกันระหว่างผลตอบแทนจากดัชนี REIT ที่ได้รับความนิยมและอัตราดอกเบี้ยพันธบัตร 10 ปีบ่งบอกถึงความสัมพันธ์แบบผกผัน เราวางแผนผลตอบแทนประจำปีของดัชนี FTSE NAREIT ยอดนิยมทุก REITs เทียบกับอัตราดอกเบี้ย 10 ปี

พันธบัตรคลัง

:

ดังที่เห็นได้จากกราฟด้านบนซึ่งครอบคลุม 45 ปีอัตราดอกเบี้ยที่สูงขึ้นนั้นไม่ดีนักสำหรับผลตอบแทนของ REIT และในทางกลับกัน ในช่วงที่อัตราดอกเบี้ยสูงระหว่างปี 2523-2528 ผลตอบแทนจาก REIT ลดลงขณะที่พวกเขาพุ่งขึ้นหลังปี 2551 เมื่ออัตราดอกเบี้ยแตะระดับต่ำสุดเป็นประวัติการณ์

อย่างไรก็ตามมีปัจจัยอื่น ๆ และข้อสังเกตโดยละเอียดอื่น ๆ ที่ควรพิจารณาซึ่งอาจบ่งบอกถึงผลตอบแทนที่เป็นบวกสำหรับการลงทุนของ REIT แม้ในช่วงที่อัตราดอกเบี้ยสูง เจาะลึกลงไปในช่วงเวลาที่เฉพาะเจาะจงเมื่ออัตราดอกเบี้ยสูงและการสังเกตที่น่าสนใจเกิดขึ้น:

ตั้งแต่ปี 2524 อัตราดอกเบี้ยมีแนวโน้มลดลง ในช่วงระหว่างปีที่ผ่านมามีเพียงไม่กี่แหลม แต่โดยรวมแล้วลดลงอย่างต่อเนื่อง (แม้ว่า ณ เดือนตุลาคม 2018 พวกเขาจะเริ่มขึ้นอีกครั้ง) สำหรับอัตราดอกเบี้ย เมื่อผ่านช่วงเวลาห้าหรือ 10 ปีแต่ละช่วงอัตราดอกเบี้ยที่ต่ำกว่าจะถูกพิจารณาว่าเป็น "สูง"

• 2522-2527: ช่วงนี้เห็นอัตราดอกเบี้ยอยู่ในระดับสูง 10% - 14% ผลตอบแทนจาก REIT นั้นอยู่ในช่วงสูงถึง 9% - 32%.991-1997: ช่วงนี้เห็นอัตราดอกเบี้ยสูงช่วงใหม่ซึ่งแตกต่างจาก 6% - 8% ผลตอบแทนจากดัชนี REIT อยู่ในช่วง 12% - 36% โดยมีข้อยกเว้น 1% ในระหว่างปี 1994.2000-2001: ช่วงดอกเบี้ยถัดไปที่สูงคือในช่วง 2000-2001 เมื่ออัตราการวนเวียนอยู่ประมาณ 5.5% ผลตอบแทนจาก REIT อยู่ในช่วงตั้งแต่ 16% ถึง 26%

อัตรา REITs เป็นอย่างไรในช่วงระหว่างดอกเบี้ยต่ำระหว่างกาล?

• 2516-2517: อัตราดอกเบี้ยค่อนข้างต่ำตั้งแต่ 6.9% ถึง 7.4% (เมื่อเทียบกับช่วง 10% ถึง 14% ในปีต่อ ๆ ไป) REIT มีผลประกอบการไม่ดีโดยมีผลขาดทุนประจำปีอยู่ในช่วง -42% ถึง -27%.998-1999: อัตราดอกเบี้ยอยู่ในช่วง 4% - 5.5% และผลตอบแทนจาก REIT ยังคงอยู่ในระดับ -18% ถึง -6%.2007-2012: เนื่องจากอัตราดอกเบี้ยลดลงอย่างต่อเนื่องจาก 4% เป็นน้อยกว่า 2% REITs ได้รับผลขาดทุนประจำปีอย่างต่อเนื่องในช่วง -45% ถึง -5% โดยมีข้อยกเว้นเพียงหนึ่งเดียวของผลตอบแทนเชิงบวกในปี 2009

การสังเกตเหล่านี้บ่งชี้ว่า REIT อาจไม่มีการพึ่งพาสถานการณ์อัตราดอกเบี้ย ผลตอบแทนจากการลงทุนของ REIT อาจยังคงเป็นอิสระจากการเปลี่ยนแปลงของอัตราดอกเบี้ย

ประโยชน์ของ REIT ต่อนักลงทุน

มีประโยชน์อื่น ๆ ของ REIT ซึ่งทำให้พวกเขาเป็นทางเลือกการลงทุนที่ดีแม้ในช่วงที่มีดอกเบี้ยสูง

• โอกาสรายได้: REIT ถือเป็นหลักทรัพย์ที่อิงตามอัตราผลตอบแทน ในขณะที่พวกเขาสามารถชื่นชมในราคาส่วนใหญ่ของผลตอบแทน REIT มาจากเงินปันผล REIT หลีกเลี่ยงการจ่ายภาษีนิติบุคคลหากแจกจ่ายอย่างน้อย 90% ของรายได้ให้กับผู้ถือหน่วย การแบ่งภาษีนี้ส่งผลให้เกิดการกระจายรายได้เงินปันผลให้แก่ผู้ถือหุ้นของ REIT และผลตอบแทนสุทธิที่มีประสิทธิภาพมักจะสูงกว่าพันธบัตร (หรือหุ้น) แม้ในกรณีที่อัตราดอกเบี้ยสูง การกระจายการลงทุนทั่วโลก: REIT เสนอการเปิดรับไปยังตลาดโลก ตั้งแต่ปี 1990 สหราชอาณาจักรสิงคโปร์ญี่ปุ่นออสเตรเลียเนเธอร์แลนด์แอฟริกาใต้และประเทศอื่น ๆ อีกมากมายได้เปิดใช้งานรายชื่อ REIT ช่วยให้นักลงทุนได้สัมผัสกับตลาดอสังหาริมทรัพย์ของต่างประเทศ ตัวอย่างเช่นหากตลาดอสังหาริมทรัพย์ท้องถิ่นในถังสหรัฐเนื่องจากผลกระทบของอัตราดอกเบี้ยที่สูงขึ้นนักลงทุนสหรัฐที่สัมผัสกับตลาดอสังหาริมทรัพย์สิงคโปร์จะได้รับประโยชน์หากเขาถือ REITs ในอสังหาริมทรัพย์ของสิงคโปร์ในพอร์ตของเขา การเปิดเผยเฉพาะภาคส่วน: ในกรณีที่อัตราดอกเบี้ยสูงขึ้นอาจไม่ได้รับผลกระทบใด ๆ จากกลุ่มย่อยภายในอสังหาริมทรัพย์ ตัวอย่างเช่นค่าเช่าที่อยู่อาศัยอาจประสบ แต่ศูนย์การค้าในสถานที่สำคัญอาจไม่ การศึกษาอย่างรอบคอบเกี่ยวกับตลาดอสังหาริมทรัพย์ผลกระทบของอัตราดอกเบี้ยในกลุ่มย่อยที่เฉพาะเจาะจงและตาม REIT ที่เฉพาะเจาะจงตามการถือครองอสังหาริมทรัพย์สามารถทำให้การลงทุนของ REIT สามารถทำกำไรได้ไม่ว่าผลกระทบของอัตราดอกเบี้ยจะเป็นอย่างไร (ดูเพิ่มเติมได้ที่: 3 REIT ของโรงแรมที่มีประสิทธิภาพสูงกว่าตลาด และที่ อยู่อาศัยการดูแลสุขภาพและสำนักงาน REITs )

บรรทัดล่าง

หลังจากดูที่รูปแบบสหสัมพันธ์และข้อมูลประวัติปรากฏว่าผลตอบแทนจาก REITs ยังคงเป็นอิสระจากช่วงอัตราดอกเบี้ย หลังจากการศึกษาอย่างรอบคอบและการเลือกภาคอสังหาริมทรัพย์และภูมิภาคที่เหมาะสมนักลงทุนสามารถพิจารณา REITs เป็นทางเลือกที่ดีสำหรับหุ้นและพันธบัตรแบบดั้งเดิมซึ่งมีความอ่อนไหวต่ออัตราดอกเบี้ย