เงินทุนที่ปรับจากการดำเนินงานคืออะไร?
เงินทุนที่ปรับแล้วจากการดำเนินงาน (AFFO) หมายถึงมาตรการทางการเงินที่ใช้เป็นหลักในการวิเคราะห์การลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ (REITs) AFFO ของกอง REIT แม้ว่าจะมีวิธีการคำนวณที่แตกต่างกัน แต่โดยทั่วไปจะเท่ากับเงินทุนของกองทรัสต์จากการดำเนินงาน (FFO) ที่มีการปรับสำหรับการใช้จ่ายด้านทุนที่เกิดขึ้นประจำเพื่อรักษาคุณภาพของสินทรัพย์อ้างอิงของกองทรัสต์ การคำนวณจะใช้ในการปรับตาม GAAP แบบเส้นตรงของค่าเช่าค่าเช่าและปัจจัยวัสดุอื่น ๆ
ทำความเข้าใจกับการปรับเงินทุนจากการดำเนินงาน
ไม่ว่าผู้เชี่ยวชาญในอุตสาหกรรมเลือกที่จะคำนวณเงินทุนที่ได้รับการปรับจากการดำเนินงาน (AFFO) อย่างไรก็ถือว่าเป็นการวัดกระแสเงินสดส่วนที่เหลือที่ถูกต้องมากขึ้นสำหรับผู้ถือหุ้นมากกว่า FFO ธรรมดาเพราะคำนึงถึงการเพิ่มค่าเช่าและค่าใช้จ่ายเพิ่มเติม มันให้หมายเลขฐานที่แม่นยำยิ่งขึ้นเมื่อประมาณค่าปัจจุบันและตัวทำนายที่ดีขึ้นเกี่ยวกับความสามารถในอนาคตของ REIT ในการจ่ายเงินปันผล นี่เป็นการวัดแบบ non-GAAP
การคำนวณเงินทุนที่ปรับแล้วจากการดำเนินงาน
ก่อนการคำนวณ AFFO นักวิเคราะห์จะต้องกำหนดเงินของ REIT จากการดำเนินงาน (FFO) ก่อน FFO วัดกระแสเงินสดจากรายการกิจกรรมที่ระบุ FFO สะท้อนถึงผลกระทบจากกิจกรรมการเช่าและการได้มาของกองทรัสต์รวมถึงต้นทุนดอกเบี้ย FFO คำนึงถึงกำไรสุทธิของกองทรัสต์รวมถึงการตัดจำหน่ายและค่าเสื่อมราคา แต่ไม่รวมกำไรจากการขายอสังหาริมทรัพย์ เหตุผลที่ไม่รวมกำไรเหล่านี้คือพวกเขาเป็นเหตุการณ์ครั้งเดียวและโดยทั่วไปจะไม่มีผลกระทบระยะยาวต่อศักยภาพในการทำกำไรของกอง REIT ในอนาคต
สูตรสำหรับ FFO คือ:
FFO = รายได้สุทธิ + ค่าตัดจำหน่าย + ค่าเสื่อมราคา - กำไรจากการขายอสังหาริมทรัพย์
เมื่อกำหนด FFO แล้วจะสามารถคำนวณ AFFO ได้ สูตรสำหรับ AFFO คือ:
AFFO = FFO + การเพิ่มค่าเช่า - รายจ่ายฝ่ายทุน - จำนวนการบำรุงรักษาตามปกติ
ตัวอย่างการคำนวณ AFFO
ตัวอย่างของการคำนวณ AFFO ให้พิจารณาสิ่งต่อไปนี้ REIT มีรายได้สุทธิ 2 ล้านดอลลาร์ในช่วงระยะเวลาการรายงานล่าสุด ในช่วงเวลานั้นมันได้รับ $ 400, 000 จากการขายหนึ่งในคุณสมบัติของมันและหายไป $ 100, 000 จากการขายของอีกคนหนึ่ง มีการรายงานค่าตัดจำหน่าย $ 35, 000 และค่าเสื่อมราคา $ 50, 000 ในช่วงดังกล่าวค่าเช่าสุทธิเพิ่มขึ้น 40, 000 ดอลลาร์ รายจ่ายฝ่ายทุนอยู่ที่ $ 75, 000 และการบำรุงรักษาประจำอยู่ที่ $ 30, 000
รับข้อมูลนี้ FFO สามารถคำนวณเป็น:
FFO = $ 2, 000, 000 + $ 35, 000 + $ 50, 000 - ($ 400, 000 - $ 100, 000) = $ 1, 785, 000
จากนี้ AFFO จะถูกคำนวณดังนี้:
AFFO = FFO + $ 40, 000 - $ 75, 000 - $ 30, 000 = $ 1, 785, 000 - $ 65, 000 = $ 1, 720, 000
