ไม่ว่าคุณจะอยู่ในตลาดของผู้ซื้อหรือตลาดของผู้ขายเมื่อคุณพบบ้านที่ให้ความรู้สึกเหมือนอยู่บ้านคุณจะต้องการซื้อโดยเร็วที่สุด อย่างไรก็ตามมันไม่ง่ายอย่างนั้น ปัญหาทางการเงินหลายอย่างจะกำหนดว่าคุณจะสามารถซื้อบ้านได้หรือไม่รวมถึงเงื่อนไขการจำนองของคุณ การทราบข้อมูลนี้ล่วงหน้าจะช่วยให้คุณตัดสินใจได้ดีขึ้นและจะทำให้กระบวนการอนุมัติการจำนองของคุณเป็นไปอย่างราบรื่นและรวดเร็ว
1. มีเงินดาวน์ที่เพียงพอ
ความฝันในการเป็นเจ้าของบ้านของคุณสามารถรีบไปอย่างรวดเร็วหากคุณไม่สามารถให้เงินจำนวนเพียงพอสำหรับการชำระเงินดาวน์ของคุณ
“ ผู้ให้กู้มีความต้องการที่เข้มงวดขึ้นตั้งแต่วิกฤตเศรษฐกิจในปี 2551” นายกะเหรี่ยงอาร์เจนกินส์นายธนาคารจำนองที่ผ่านการรับรองซึ่งเป็นประธานและซีอีโอของ KRJ Consulting ในโคลัมเบียเซาท์แคโรไลนากล่าว “ เป็นผลให้ผู้กู้ที่คาดหวังที่กำลังมองหาซื้อบ้านจะต้องมี 'ผิวหนังในเกม' ที่จะมีคุณสมบัติสำหรับบ้าน "เจนกินส์กล่าวว่าโปรแกรมสินเชื่อส่วนใหญ่ต้องการเงินดาวน์ขั้นต่ำ 3.5%
คุณอาจรู้จักคนที่เคยซื้อบ้านในอดีตโดยไม่ต้องจ่ายเงินดาวน์หรือคุณอาจเป็นหนึ่งในคนเหล่านั้น นั่นเป็นสถานการณ์ที่มีโอกาสน้อยกว่ามากในวันนี้เนื่องจากธนาคารพยายามจำกัดความเสี่ยงของการผิดนัดชำระของผู้กู้ “ ผู้ยืมที่มีสกินในเกมนั้นมีโอกาสน้อยที่จะผิดนัดเมื่อไปได้ยาก” Stacey Alcorn เจ้าของและหัวหน้าเจ้าหน้าที่ความสุขที่ LAER Realty Partners ของบอสตันกล่าว ตัวอย่างเช่นเมื่อมูลค่าอสังหาริมทรัพย์ลดลงผู้กู้ที่นำเงินออมชีวิตของพวกเขาไปไว้ในอสังหาริมทรัพย์นั้นมีแนวโน้มที่จะไปเที่ยวและขับไล่พายุออกไปโดยรอให้ค่าอสังหาริมทรัพย์เพิ่มขึ้นอีกครั้ง Alcorn กล่าว ในทางกลับกัน“ ผู้กู้ที่ใส่เงินเป็นศูนย์ลงมีแนวโน้มว่าจะเดินออกไปจากสถานที่ให้บริการและปล่อยให้ธนาคารรับการยึดสังหาริมทรัพย์”
2. ค้นหาอัตราดอกเบี้ยที่เหมาะสม
ตลอดช่วงชีวิตของการจำนองของคุณคุณมีแนวโน้มที่จะจ่ายเงินหลายหมื่นดอลลาร์สำหรับดอกเบี้ยเพียงอย่างเดียว ดังนั้นการค้นหาการจำนองที่มีอัตราดอกเบี้ยต่ำสามารถช่วยคุณประหยัดเงินหลายพันดอลลาร์ในระยะยาว เครื่องมือที่ยอดเยี่ยมสำหรับการค้นคว้าและเปรียบเทียบอัตราดอกเบี้ยเป็นเครื่องคิดเลขจำนองซึ่งจะทำให้คุณทราบถึงต้นทุนที่อาจเกิดขึ้นก่อนที่คุณจะพบกับนายหน้าจำนอง
3. มีคะแนนเครดิตขั้นต่ำที่ยอมรับได้
คะแนน FICO ของคุณจะสะท้อนให้เห็นว่าคุณใช้บัตรเครดิตของคุณจนเกินวงเงินและชำระค่าใช้จ่ายของคุณช้าซึ่งอาจเป็นอุปสรรคทางการเงินอีกประการหนึ่งสำหรับเจ้าของบ้านที่ต้องการจำนอง “ คะแนน FICO บอกธนาคารถึงความสามารถของคุณในการชำระค่าใช้จ่ายรายเดือนและจำนวนหนี้ทั้งหมดที่คุณมี หากคุณใช้บัตรเครดิตของคุณจนหมดคะแนน FICO ของคุณจะต่ำและสิ่งนี้จะส่งผลเสียโอกาสในการได้รับเงินเพราะธนาคารไม่ต้องการให้คนที่อยู่นอกบัตรเครดิตยืม” Alcorn กล่าว
อะไรคือคะแนน FICO ที่ยอมรับได้ Amy Tierce รองประธานภูมิภาคของ Wintrust Mortgage ใน Needham, Mass. กล่าวว่าถึงแม้ว่า FHA จะเสนอทางการเงินแก่ผู้กู้ด้วยคะแนนเครดิตต่ำถึง 500 แต่ผู้ให้กู้ส่วนใหญ่ได้เพิ่มความต้องการของตนเอง ดังนั้นจึงเป็นเรื่องท้าทายที่จะหาผู้ให้กู้ที่จะทำงานร่วมกับผู้กู้ที่มีคะแนนเครดิตต่ำกว่า 640
อย่างไรก็ตามบัตรเครดิตสูงสุดไม่ได้เป็นเพียงความกังวลของคุณเท่านั้น “ ถ้าคุณมาสายอย่างช้า ๆ ในวันที่ 30, 60, หรือ 90 วันคะแนนเครดิตของคุณจะต่ำอีกครั้งและธนาคารไม่ต้องการให้ยืมเงินกับคนที่พวกเขาจะต้องขอเงินของพวกเขาตลอดเวลา "อัลคอร์นกล่าว โดยเพิ่มว่า“ คอลเลกชันการล้มละลายหรือการยึดสังหาริมทรัพย์ในเครดิตของคุณจะบอกธนาคารว่าคุณไม่มีปัญหาในการขอคำมั่นสัญญาในการชำระหนี้อีกต่อไปและเพื่อให้เข้าใจง่ายพวกเขาไม่ต้องการที่จะเป็นคนต่อไป”
4. มีอัตราส่วนหนี้สินต่อรายได้น้อยกว่าหรือเท่ากับ 43%
เจ้าของบ้านที่เหยียดตัวเองอาจกินบะหมี่ราเมนทุกวันในบ้านที่อาจสูญเสีย สิ่งสำคัญคือต้องเป็นจริงเกี่ยวกับสิ่งที่คุณสามารถจ่ายได้
“ ธนาคารใช้อัตราส่วนหนี้สินต่อรายได้เพื่อตรวจสอบว่าผู้กู้สามารถซื้อบ้านได้หรือไม่” อัลคอร์นกล่าว “ ตัวอย่างเช่นสมมติว่าผู้กู้มีรายได้ $ 5, 000 ต่อเดือน ธนาคารไม่ต้องการหนี้สินรวมของคุณรวมถึงการชำระเงินจำนองใหม่รวมถึงการชำระเงินรถยนต์ของคุณการชำระเงินด้วยบัตรเครดิตและภาระผูกพันรายเดือนอื่น ๆ ที่จะเกินร้อยละหนึ่งของรายได้นั้น” ในเดือนมกราคม 2014 สำนักคุ้มครองทางการเงินผู้บริโภค ระบุว่าอัตราส่วนหนี้สินต่อรายได้ต้องไม่เกิน 43%
อย่างไรก็ตามอัลคอร์นเตือนว่าเพียงเพราะธนาคารรู้สึกว่าคุณสามารถจ่ายค่าจำนองโดยเฉพาะไม่ได้หมายความว่าคุณสามารถทำได้จริง “ ตัวอย่างเช่นธนาคารไม่ทราบว่าคุณมีครอบครัวใหญ่หรือมีค่าใช้จ่ายดูแลเด็กหรือผู้ปกครองที่แก่ชราที่คุณห่วงใย มันเป็นเรื่องสำคัญที่จะต้องมีการพูดคุยอย่างตรงไปตรงมาเกี่ยวกับการจ่ายเงินรายเดือนของคุณกับทีมจำนองของคุณ
Jenkins เห็นด้วยเพิ่มเติมว่า "มีค่าใช้จ่ายเพิ่มเติมที่เกี่ยวข้องกับการเป็นเจ้าของบ้านที่คุณอาจไม่ได้เกิดขึ้นในขณะเช่าให้แน่ใจว่าได้คำนวณค่าใช้จ่ายและหนี้สินรายเดือนทั้งหมดและให้งบประมาณของคุณตัดสินใจขั้นสุดท้ายเกี่ยวกับสิ่งที่คุณสามารถจ่ายได้"
5. มีความสามารถในการชำระค่าใช้จ่ายในการปิด
มีค่าธรรมเนียมจำนวนมากที่เกี่ยวข้องกับการจำนองบ้านและคุณอาจจะอยู่ในการกระตุ้นทางการเงินที่หยาบคายถ้าคุณไม่ทราบล่วงหน้าว่าจะคาดหวังอะไร
แม้ว่าค่าใช้จ่ายในการปิดจะแตกต่างกันไปตามผู้ให้กู้และผู้ให้กู้แก่รัฐ แต่ผู้กู้จะต้องชำระค่าธรรมเนียมการประเมินรายงานเครดิตค่าธรรมเนียมตัวแทนทนายความ / ปิดตัวแทนค่าธรรมเนียมการบันทึกและค่าธรรมเนียมการดำเนินการ / การจัดจำหน่ายหลักทรัพย์” Alcorn กล่าว ของจำนวนเงินกู้
อย่างไรก็ตามเจนกินส์กล่าวว่าค่าธรรมเนียมอาจสูงถึง 3% “ ตอนนี้ผู้ให้กู้จะต้องให้คุณ 'ประเมินความเชื่อโดยสุจริต' ที่ครอบคลุมของค่าธรรมเนียมที่คุณจะได้รับจากสินเชื่อเฉพาะ กฎมีความเข้มงวดมากขึ้นในการประมาณการของผู้ให้กู้และมีห้องพักน้อยมากสำหรับค่าธรรมเนียมที่อ้างถึงการเปลี่ยนแปลงที่ตารางปิด” เธอแนะนำให้ผู้ซื้อบ้านเพื่อทบทวนการประมาณการโดยสุจริตและถามคำถามหากคุณไม่แน่ใจว่า.
6. มีเอกสารทางการเงินที่จำเป็น
เอกสารที่ไม่เพียงพอสามารถหน่วงเวลาหรือหยุดกระบวนการอนุมัติสินเชื่อได้ดังนั้นคุณต้องค้นหาสิ่งที่คุณต้องนำมาไว้ในตาราง
“ ผู้ให้กู้ของคุณควรมีรายการตรวจสอบที่ครบถ้วนและสมบูรณ์ของเอกสารที่จำเป็นเพื่อสนับสนุนการสมัครสินเชื่อของคุณขึ้นอยู่กับสถานการณ์การจ้างงานและรายได้ของคุณ” Tierce กล่าว “ หากคุณเริ่มต้นด้วยการอนุมัติล่วงหน้าให้แน่ใจว่าผู้ให้กู้ขอเอกสารทั้งหมดสำหรับกระบวนการเนื่องจากการอนุมัติล่วงหน้าโดยไม่ตรวจสอบเอกสารอย่างละเอียดนั้นไม่มีประโยชน์ สิ่งที่ควรพลาดซึ่งอาจส่งผลให้สินเชื่อของคุณถูกปฏิเสธในภายหลังหากกระบวนการอนุมัติล่วงหน้าไม่ได้รับการบันทึกไว้อย่างดีมาก”
การอนุมัติล่วงหน้าคืออะไร ตาม Jenkins เป็น "การอนุมัติเบื้องต้นตามสิ่งที่ผู้กู้ระบุไว้ในใบสมัคร (รายได้หนี้สินทรัพย์การจ้างงาน ฯลฯ) กระบวนการอนุมัติที่แท้จริงจะตรวจสอบรายได้สินทรัพย์และหนี้สินโดยใช้วิธีการต่าง ๆ เช่นการจ่ายเงิน stubs, การคืนภาษี, ใบแจ้งยอดธนาคาร, W2s และการตรวจสอบการจ้างงาน”
Tierce กล่าวเพิ่มเติมว่า“ ในตลาดการแข่งขันผู้ขายและนายหน้าจะไม่พิจารณาข้อเสนอโดยไม่ทราบว่าผู้ซื้อได้รับการอนุมัติล่วงหน้า” สามารถขอเอกสารเพิ่มเติมได้ในภายหลังหรือตลอดกระบวนการ “ กระบวนการรับจัดจำหน่ายหมดจดและเอกสารบางอย่างอาจนำไปสู่คำถามหรือข้อกังวลที่ต้องใช้เอกสารเพิ่มเติม เพียงแค่หายใจเข้าลึก ๆ และให้ทุกสิ่งที่ผู้ให้ยืมร้องขอโดยเร็วที่สุดเท่าที่จะทำได้เพื่อให้การอนุมัติของคุณเสร็จสิ้น”
บรรทัดล่าง
ก่อนที่คุณจะคิดเกี่ยวกับการซื้อบ้านในฝันของคุณคุณต้องแน่ใจว่าการเงินของคุณอยู่ในระเบียบและคุณได้เตรียมการอย่างชาญฉลาดและละเอียดรอบคอบก่อนที่กระบวนการอนุมัติการจำนองจะเริ่มขึ้น
