อสังหาริมทรัพย์เป็นส่วนสำคัญของความมั่งคั่งของคนส่วนใหญ่และนี่เป็นเรื่องจริงโดยเฉพาะอย่างยิ่งสำหรับเจ้าของบ้านจำนวนมากในสหรัฐอเมริกา ตามการสำรวจล่าสุดของการเงินของผู้บริโภคโดย Federal Reserve, 65.2% ของครอบครัวชาวอเมริกันเป็นเจ้าของที่อยู่อาศัยหลักของตัวเอง ขนาดและขนาดของตลาดอสังหาริมทรัพย์ทำให้เป็นภาคที่น่าดึงดูดและมีกำไรสำหรับนักลงทุนจำนวนมาก บทความนี้จะพิจารณาปัจจัยหลักบางประการที่มีผลต่อตลาดอสังหาริมทรัพย์และการลงทุนที่หลากหลาย
การสอน: การสำรวจการลงทุนด้านอสังหาริมทรัพย์
4 ปัจจัยสำคัญที่ผลักดันตลาดอสังหาริมทรัพย์
ปัจจัยที่มีอิทธิพลต่ออสังหาริมทรัพย์
ประชากร
ข้อมูลประชากรคือข้อมูลที่อธิบายองค์ประกอบของประชากรเช่นอายุเชื้อชาติเพศรายได้รูปแบบการย้ายถิ่นและการเติบโตของประชากร สถิติเหล่านี้มักถูกมองข้าม แต่เป็นปัจจัยสำคัญที่ส่งผลต่อราคาของอสังหาริมทรัพย์และประเภทของอสังหาริมทรัพย์ที่เป็นที่ต้องการ การเปลี่ยนแปลงที่สำคัญในประชากรของประเทศสามารถมีผลกระทบอย่างมากต่อแนวโน้มอสังหาริมทรัพย์เป็นเวลาหลายทศวรรษ
ตัวอย่างเช่น boomers ทารกที่เกิดระหว่างปี 1945 และ 1964 เป็นตัวอย่างของแนวโน้มประชากรที่มีศักยภาพที่จะมีอิทธิพลต่อตลาดอสังหาริมทรัพย์อย่างมีนัยสำคัญ การเปลี่ยนแปลงของ boomers ทารกเหล่านี้เพื่อการเกษียณเป็นหนึ่งในแนวโน้ม generational น่าสนใจมากขึ้นในศตวรรษที่ผ่านมาและการเกษียณอายุของ boomers ทารกเหล่านี้ซึ่งเริ่มกลับมาในปี 2010 ถูกผูกไว้ที่จะสังเกตเห็นในตลาดมานานหลายทศวรรษ
มีหลายวิธีในการเปลี่ยนแปลงทางประชากรศาสตร์นี้อาจส่งผลกระทบต่อตลาดอสังหาริมทรัพย์ แต่สำหรับนักลงทุนอาจมีคำถามสำคัญที่ต้องถาม: i) สิ่งนี้จะส่งผลกระทบต่อความต้องการบ้านหลังที่สองในพื้นที่พักผ่อนยอดนิยมอย่างไร ? หรือ ii) สิ่งนี้จะส่งผลกระทบต่อความต้องการที่อยู่อาศัยขนาดใหญ่ได้อย่างไรหากรายได้มีขนาดเล็กลงและเด็ก ๆ ต่างก็ย้ายออกไป? คำถามเหล่านี้และอื่น ๆ สามารถช่วยให้นักลงทุนแคบลงประเภทและที่ตั้งของการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ที่อาจเกิดขึ้นก่อนที่แนวโน้มจะเริ่มต้นขึ้น
อัตราดอกเบี้ย
อัตราดอกเบี้ยยังมีผลกระทบสำคัญกับตลาดอสังหาริมทรัพย์ หากคุณกำลังพิจารณาซื้อบ้านที่มีการจำนองมันจะเป็นประโยชน์ต่อการวิจัยอัตราดอกเบี้ยโดยใช้เครื่องคิดเลขจำนอง การเปลี่ยนแปลงของอัตราดอกเบี้ยมีอิทธิพลอย่างมากต่อความสามารถของบุคคลในการซื้ออสังหาริมทรัพย์เพื่ออยู่อาศัย นั่นเป็นเพราะการลดอัตราดอกเบี้ยไปที่ต่ำกว่าค่าใช้จ่ายที่จะได้รับการจดจำนองเพื่อซื้อบ้านจะเป็นซึ่งจะสร้างความต้องการที่สูงขึ้นสำหรับธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ซึ่งผลักดันให้ราคาขึ้นอีกครั้ง
เป็นสิ่งสำคัญที่จะต้องทราบว่าเมื่ออัตราดอกเบี้ยสูงขึ้นค่าใช้จ่ายในการรับจำนองเพิ่มขึ้นจึงช่วยลดอุปสงค์และราคาอสังหาริมทรัพย์ อย่างไรก็ตามเมื่อดูที่ผลกระทบของอัตราดอกเบี้ยในการลงทุนในตราสารทุนเช่นการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ (REIT) แทนที่จะเป็นอสังหาริมทรัพย์ที่อยู่อาศัยความสัมพันธ์สามารถพิจารณาได้ว่ามีความคล้ายคลึงกับความสัมพันธ์ของพันธบัตรกับอัตราดอกเบี้ย เมื่ออัตราดอกเบี้ยลดลงมูลค่าของตราสารหนี้จะเพิ่มขึ้นเนื่องจากอัตราดอกเบี้ยของคูปองกลายเป็นที่ต้องการมากกว่าและเมื่ออัตราดอกเบี้ยเพิ่มขึ้นมูลค่าของพันธบัตรก็จะลดลง ในทำนองเดียวกันเมื่ออัตราดอกเบี้ยลดลงในตลาดผลตอบแทนสูงของ REIT จะดึงดูดและมูลค่าเพิ่มขึ้น เมื่ออัตราดอกเบี้ยเพิ่มขึ้นอัตราผลตอบแทนของกองทรัสต์จะลดน้อยลงและทำให้มูลค่าลดลง (หากต้องการเรียนรู้เพิ่มเติมเกี่ยวกับเอฟเฟกต์เหล่านี้โปรดดูที่ อัตราดอกเบี้ยมีผลต่อค่าคุณสมบัติ อย่างไร)
เศรษฐกิจ
อีกหนึ่งปัจจัยสำคัญที่มีผลต่อมูลค่าของอสังหาริมทรัพย์คือสุขภาพโดยรวมของเศรษฐกิจ โดยทั่วไปวัดจากตัวชี้วัดทางเศรษฐกิจเช่น GDP, ข้อมูลการจ้างงาน, กิจกรรมการผลิต, ราคาสินค้า ฯลฯ พูดอย่างกว้างขวางเมื่อเศรษฐกิจซบเซาดังนั้นธุรกิจอสังหาริมทรัพย์
อย่างไรก็ตามความผันผวนของเศรษฐกิจอาจส่งผลกระทบต่ออสังหาริมทรัพย์หลายประเภท ตัวอย่างเช่นหากกองทรัสต์มีสัดส่วนการลงทุนในโรงแรมขนาดใหญ่โดยทั่วไปจะได้รับผลกระทบจากภาวะเศรษฐกิจถดถอยมากกว่ากองทรัสต์ที่ลงทุนในอาคารสำนักงาน โรงแรมเป็นรูปแบบของอสังหาริมทรัพย์ที่มีความอ่อนไหวต่อกิจกรรมทางเศรษฐกิจมากเนื่องจากประเภทของโครงสร้างการเช่าที่มีอยู่ในธุรกิจ การให้เช่าห้องพักในโรงแรมถือเป็นรูปแบบหนึ่งของการเช่าระยะสั้นที่ลูกค้าสามารถหลีกเลี่ยงได้โดยง่ายหากเศรษฐกิจของโรงแรมกำลังแย่ ในทางกลับกันผู้เช่าสำนักงานโดยทั่วไปมีสัญญาเช่าระยะยาวซึ่งไม่สามารถเปลี่ยนแปลงได้ในช่วงที่เศรษฐกิจตกต่ำ ดังนั้นแม้ว่าคุณจะต้องตระหนักถึงส่วนหนึ่งของวัฏจักรเศรษฐกิจที่มีอยู่ แต่คุณก็ควรตระหนักถึงความอ่อนไหวของอสังหาริมทรัพย์ที่มีต่อวงจรเศรษฐกิจ
นโยบาย / เงินอุดหนุนของรัฐบาล
กฎหมายก็เป็นอีกปัจจัยหนึ่งที่มีผลกระทบอย่างมากต่ออุปสงค์และราคาอสังหาริมทรัพย์ เครดิตภาษีการหักเงินและการอุดหนุนเป็นวิธีที่รัฐบาลสามารถเพิ่มความต้องการอสังหาริมทรัพย์ชั่วคราวได้ตราบใดที่ยังมีอยู่ การตระหนักถึงแรงจูงใจของรัฐบาลปัจจุบันสามารถช่วยคุณกำหนดการเปลี่ยนแปลงในอุปสงค์และอุปทานและระบุแนวโน้มที่ผิดพลาด
ตัวอย่างเช่นในปี 2009 รัฐบาลสหรัฐแนะนำเครดิตภาษีผู้ซื้อบ้านเป็นครั้งแรกให้กับเจ้าของบ้านในความพยายามที่จะกระโดดเริ่มขายบ้านในเศรษฐกิจซบเซา (เฉพาะผู้ที่ซื้อบ้านระหว่าง 2008-2010 มีสิทธิ์) ตามที่สมาคมแห่งชาติของนายหน้า (NAR) แรงจูงใจด้านภาษีนี้เพียงอย่างเดียวนำไปสู่ 900, 000 ผู้ซื้อบ้านเพื่อซื้อบ้าน นี่เป็นการเพิ่มขึ้นที่ค่อนข้างมากถึงแม้ว่าจะชั่วคราวและโดยไม่ทราบว่าการเพิ่มขึ้นเป็นผลมาจากแรงจูงใจด้านภาษีคุณอาจสรุปได้ว่าความต้องการที่พักอาศัยเพิ่มขึ้นตามปัจจัยอื่น ๆ
การลงทุนที่ดีที่สุดคืออะไร
ขนาดและขนาดของตลาดอสังหาริมทรัพย์ทำให้เป็นตลาดที่น่าดึงดูดและมีกำไรสำหรับนักลงทุนจำนวนมาก ผู้ลงทุนสามารถลงทุนในอสังหาริมทรัพย์โดยตรงหรือเลือกลงทุนทางอ้อมผ่านกองทุนที่มีการจัดการ การลงทุนโดยตรงในอสังหาริมทรัพย์เกี่ยวข้องกับการซื้ออสังหาริมทรัพย์เพื่อการอยู่อาศัยหรือเชิงพาณิชย์เพื่อใช้เป็นทรัพย์สินที่สร้างรายได้หรือเพื่อขายต่อในอนาคต วิธีการทางอ้อมในการลงทุนในตลาดอสังหาริมทรัพย์ ได้แก่ การลงทุนในกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ (REITs) กองทุนซื้อขายแลกเปลี่ยนอสังหาริมทรัพย์ (ETFs) กองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ (CREF) และกองทุนโครงสร้างพื้นฐาน เนื่องจากสภาพคล่องที่มีอยู่ในตลาดมีมากขึ้นต้นทุนการทำธุรกรรมที่ลดลงและความต้องการเงินทุนที่ลดลงทำให้นักลงทุนทั่วไปต้องการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ทางอ้อม (หากต้องการเรียนรู้เพิ่มเติมเกี่ยวกับวิธีสร้างกำไรจากตลาดที่อยู่อาศัยให้อ่าน วิธีง่าย ๆ ในการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ )
บรรทัดล่าง
บทความนี้แนะนำปัจจัยระดับสูงกว่าบางอย่างที่มีบทบาทสำคัญในการย้ายตลาดอสังหาริมทรัพย์ แต่ก็มีส่วนที่ซับซ้อนมากขึ้นที่เข้ามาเล่น และแม้ว่าปัจจัยดังกล่าวข้างต้นบางส่วนชี้ให้เห็นถึงความสัมพันธ์ที่ชัดเจนระหว่างปัจจัยกับตลาด แต่ในทางปฏิบัติผลลัพธ์อาจแตกต่างกันมาก อย่างไรก็ตามการทำความเข้าใจกับปัจจัยสำคัญที่ผลักดันตลาดอสังหาริมทรัพย์มีความสำคัญต่อการประเมินผลการลงทุนที่ครอบคลุม
(สำหรับข้อมูลเพิ่มเติมในหัวข้อนี้อ่านการ ทำเงินในอสังหาริมทรัพย์ที่อยู่อาศัย)
