คุณอาจเคยได้ยิน Case-Shiller Index ที่กล่าวถึงซ้ำ ๆ ในข่าว บางทีคุณอาจรู้ว่ามีบางอย่างเกี่ยวกับราคาบ้านและตลาดที่อยู่อาศัย แต่ดัชนีนี้คืออะไรกันแน่และมันมีผลกับคุณอย่างไร?
ดัชนี Case-Shiller คืออะไร?
ดัชนี Case-Shiller ได้รับการพัฒนาในปี 1980 โดยนักเศรษฐศาสตร์สามคน ได้แก่ Allan Weiss, Karl Case และ Robert Shiller ทั้งสามคนได้ก่อตั้ง บริษัท ขึ้นเพื่อขายงานวิจัยของพวกเขา บริษัท ดังกล่าวซื้อโดย Fiserv, Inc. ซึ่งทำตารางข้อมูลหลังดัชนี จากนั้นข้อมูลจะถูกแจกจ่ายโดย Standard & Poor's
ดัชนีหรือที่รู้จักกันอย่างเป็นทางการว่าเป็นดัชนีราคาบ้านของ S&P / Case-Shiller นั้นจริง ๆ แล้วไม่ใช่ดัชนีเพียงอย่างเดียว มีหลายดัชนีจริง ๆ:
- ดัชนีราคาบ้านระดับประเทศซึ่งครอบคลุมการสำรวจสำมะโนประชากรเก้าหน่วย มีการคำนวณรายไตรมาสและเผยแพร่ในวันอังคารสุดท้ายของเดือนกุมภาพันธ์พฤษภาคมสิงหาคมและพฤศจิกายน
ดัชนีคอมโพสิต 10 เมืองซึ่งครอบคลุมถึงบอสตันชิคาโกเดนเวอร์ลาสเวกัสลอสแองเจลิสไมอามีนิวยอร์กซานดิเอโกซานฟรานซิสโกและวอชิงตันดีซี
ดัชนีคอมโพสิต 20 เมืองซึ่งรวมถึงทุกเมืองข้างต้นรวมถึง Atlanta, Charlotte, Cleveland, Dallas, Detroit, Minneapolis, Phoenix, Portland (Oregon), Seattle และ Tampa
ดัชนีพื้นที่เมืองใหญ่ยี่สิบดัชนีสำหรับแต่ละเมืองตามรายการด้านบน
ดัชนีนอกเหนือจากดัชนีระดับประเทศแล้วจะมีการเผยแพร่ในวันอังคารสุดท้ายของทุกเดือนเวลา 9.00 น. EST มีการหน่วงเวลาสองเดือนในข้อมูลที่มีการรายงานดังนั้นรายงานที่ออกในเดือนพฤษภาคมจะครอบคลุมเฉพาะยอดขายบ้านจนถึงเดือนมีนาคม
แต่ละดัชนีวัดการเปลี่ยนแปลงราคาของบ้านเดี่ยวบ้านเดี่ยว (หรือที่รู้จักกันว่าบ้าน) โดยใช้วิธีการขายซ้ำซึ่งเปรียบเทียบราคาขายของคุณสมบัติเดียวกันเมื่อเวลาผ่านไป ไม่รวมการก่อสร้างใหม่ - เนื่องจากบ้านเหล่านี้ยังไม่เคยขายมาก่อนจึงไม่มีวิธีการคำนวณว่าราคาขายของพวกเขามีการเปลี่ยนแปลงอย่างไรจนกว่าพวกเขาจะมีเจ้าของสองคน คอนโดและสหกรณ์ไม่รวมอยู่ในดัชนีที่สำคัญใด ๆ อย่างไรก็ตามมีดัชนีคอนโดแยกต่างหากที่ติดตามราคาคอนโดในตลาดหลักห้า: บอสตันชิคาโกนิวยอร์กลอสแอนเจลิสและซานฟรานซิสโก
ประเภทของยอดขายที่ติดตามโดยดัชนี Case-Shiller เรียกว่าธุรกรรมการขายที่มีความยาวแขน นี่คือธุรกรรมที่ขายบ้านตามราคาตลาดและสามารถใช้ข้อมูลราคาขายเพื่อให้ได้ภาพรวมที่ถูกต้องของตลาดที่อยู่อาศัย การทำธุรกรรมที่แม่ขายบ้านให้กับลูกชายของเธอในราคาที่ต่ำกว่าราคาตลาดจะไม่รวมอยู่ในดัชนี Case-Shiller ใด ๆ เพราะมันไม่ได้สะท้อนกิจกรรมตลาดที่อยู่อาศัยโดยรวมอย่างแม่นยำ ยอดขาย Foreclosure จะรวมอยู่ในดัชนีเนื่องจากการขายระหว่างธนาคารและบุคคลนั้นถือเป็นทั้งความยาวแขนและการขายซ้ำ
การแยกออกจากดัชนียังเป็นคุณสมบัติที่มีการเปลี่ยนแปลงการกำหนด (คุณสมบัติที่เพิ่งถูกพิจารณาว่าเป็นบ้าน แต่ตอนนี้ไม่รวมคอนโด) ยอดขายก่อนหรือหลังสถานที่มีการเปลี่ยนแปลงอย่างมาก (เช่นบ้านสองห้องนอนที่สร้างใหม่ ไปที่บ้านห้าห้องนอน) และการทำธุรกรรมที่ดูเหมือนว่ามีข้อผิดพลาดของข้อมูล (ตัวอย่างเช่นบ้านที่ขายเพียงครั้งเดียวในราคา $ 100, 000 ต่อมารายงานว่าขายในราคา $ 10, 000 เป็นต้น)
ทำไมราคาบ้านถึงสำคัญ
เห็นได้ชัดว่าหากคุณกำลังมองหาซื้อหรือขายอสังหาริมทรัพย์ที่อยู่อาศัยคุณจะสนใจว่าราคาบ้านกำลังจะขึ้นหรือลงและราคาเท่าไหร่ หากคุณกำลังขายและราคาดูเหมือนจะเพิ่มขึ้นคุณอาจต้องการระงับการขายในขณะที่คุณรอและดูว่าราคาเพิ่มขึ้นหรือไม่ หากคุณกำลังซื้อและคุณเห็นราคาสูงขึ้นคุณอาจต้องการเร่งการตัดสินใจซื้อในขณะที่ยังมีข้อเสนอให้ทำ หรือถ้าราคาลดลงคุณอาจต้องการดูว่าคุณสามารถระงับการซื้อของคุณได้หรือไม่ในขณะที่ราคายังคงลดลง แน่นอนว่าไม่มีใครหรือดัชนีสามารถทำนายสิ่งที่จะเกิดขึ้นกับราคาบ้าน
แม้ว่าคุณจะไม่ได้ซื้อหรือขายบ้านราคาบ้านก็เป็นตัวบ่งชี้ว่าเศรษฐกิจในวงกว้างมีประสิทธิภาพอย่างไร ผู้คนรู้สึกมั่นใจหรือไม่ว่าตอนนี้เป็นเวลาที่ดีสำหรับการลงทุนครั้งใหญ่และมีราคาแพง? ภูมิภาคทางภูมิศาสตร์นั้นมีสมรรถนะทางเศรษฐกิจที่ดีเพียงใด ธุรกิจที่มีส่วนได้ส่วนเสียขนาดใหญ่ในภาคที่อยู่อาศัยเป็นอย่างไร? ดัชนี Case-Shiller ให้ข้อมูลเชิงลึกเกี่ยวกับคำถามเหล่านี้ทั้งหมด
นอกจากนี้ยังเป็นไปได้ที่จะใช้ประโยชน์จากการเปลี่ยนแปลงของราคาบ้านทางอ้อมโดยการลงทุนในดัชนีราคาบ้านและดัชนี S-P / Case-Shiller (CSI) การลงทุนประเภทนี้เหมาะสำหรับธุรกิจเช่นนักพัฒนาอสังหาริมทรัพย์และอสังหาริมทรัพย์ธนาคารผู้ให้กู้จำนองและผู้จัดหาบ้านเพื่อช่วยลดความเสี่ยงของการลงทุนในภาคอสังหาริมทรัพย์ แม้แต่ธุรกิจที่มีที่อยู่อาศัยเพียงเล็กน้อยหรือไม่มีส่วนเกี่ยวข้องก็อาจต้องการลงทุนในผลิตภัณฑ์เหล่านี้เพื่อกระจายความเสี่ยงในการลงทุนที่พวกเขาต้องเผชิญ
ในที่สุดผู้คนจำนวนมากมีอย่างน้อยก็ถ้าลงทุนไม่มากก็ต้องลงทุนในบ้านเหมือนหุ้น การเคลื่อนไหวของราคาบ้านจึงส่งผลกระทบอย่างมีนัยสำคัญต่อมูลค่ารวมของพอร์ตการลงทุนของพวกเขา
ดัชนีที่อยู่อาศัยสำรอง
ดัชนี Case-Shiller ถึงแม้ว่าบางทีอาจเป็นที่รู้จักกันดีที่สุดก็ไม่ใช่ดัชนีติดตามราคาบ้าน
สำนักงานการเงินการเคหะของรัฐบาลกลางสหรัฐ (FHFA) เผยแพร่ดัชนีราคาที่อยู่อาศัยทุกไตรมาสซึ่งได้ชื่อว่า HPI (หรือดัชนีราคาที่อยู่อาศัย) อย่างชาญฉลาด มันใช้วิธีการขายซ้ำ Case-Shiller สำหรับการคำนวณของมัน แต่มันครอบคลุม 363 พื้นที่ในเมืองใหญ่และรวมถึงการรีไฟแนนซ์ไม่ใช่แค่การขาย ตาม FHFA ดัชนีนี้ครอบคลุมเฉพาะ "คุณสมบัติครอบครัวเดี่ยวที่มีการซื้อจำนองหรือ securitized โดย Fannie Mae หรือ Freddie Mac ตั้งแต่เดือนมกราคมการจำนองที่มีขนาดใหญ่มากที่รู้จักกันในชื่อการจำนองจัมโบ้ไม่ได้ถูกซื้อหรือ securitized โดย Fannie Mae หรือ Freddie Mac การจำนองจะไม่รวมอยู่ในดัชนี
บริษัท ที่ชื่อ First American CoreLogic ผลิต ดัชนีราคาบ้านของ LoanPerformance นอกจากนี้ยังใช้ข้อมูลการขายซ้ำ แต่ครอบคลุมมากขึ้น ตามเว็บไซต์ของ บริษัท ข้อมูลของพวกเขาครอบคลุม "6, 070 รหัสไปรษณีย์ (58% ของประชากรสหรัฐทั้งหมด), 519 พื้นที่ฐานข้อมูลหลักทางสถิติ (CBSA, 85% ของประชากรสหรัฐทั้งหมด) และ 898 มณฑล (81% ของประชากรสหรัฐทั้งหมด) ตั้งอยู่ใน ทั้ง 50 รัฐและ District of Columbia"
ดัชนีราคาบ้าน IAS360 มีการเผยแพร่รายเดือนและครอบคลุมแนวโน้มราคาในสี่เขตการสำรวจสำมะโนประชากรของสหรัฐเขตการสำรวจสำมะโนประชากรของสหรัฐเก้าเขตและเขตปกครองของสหรัฐ 360 รัฐสำหรับการขายบ้านเดี่ยวแบบครอบครัว แม้ว่า IAS360 จะมีเพียงธุรกรรมที่มีความยาวแขน แต่ก็ไม่ได้ใช้วิธี Case-Shiller โดยกล่าวว่า "มัน จำกัด จำนวนการทำธุรกรรมที่มีอยู่อย่างมีนัยสำคัญในการกำหนดแนวโน้มซึ่งอาจรุนแรงขึ้นในสภาวะตลาดที่ช้าลง" IAS360 ใช้เทคโนโลยีที่เป็นกรรมสิทธิ์แทนเพราะเชื่อว่าข้อมูลระดับเขตนั้นมีประโยชน์มากกว่าการติดตามข้อมูล "พื้นที่ทางภูมิศาสตร์แบบกว้าง" สิ่งสำคัญอย่างหนึ่งของดัชนีคือมันถูกเผยแพร่โดยมีความล่าช้าเพียงหนึ่งเดือนเมื่อเปรียบเทียบกับความล่าช้าสองเดือนของ Case Shiller ทำให้เป็นตัวบ่งชี้ที่น่าสนใจ
ดัชนีราคาที่อยู่อาศัยต่างประเทศ
นอกจากนี้สหรัฐอเมริกาไม่ใช่ประเทศเดียวที่สร้างดัชนีราคาที่อยู่อาศัย นี่คือตัวอย่างบางส่วนของประเทศอื่น ๆ ที่สร้างดัชนีที่อยู่อาศัย:
- ดัชนีที่สำคัญของ แคนาดา คือ ดัชนีราคาบ้านแห่งชาติคอมโพสิต นอกจากนี้ยังใช้วิธีการขายซ้ำและรวมข้อมูลจากยอดขายบ้านเดี่ยวในแวนคูเวอร์คัลการีโตรอนโตออตตาวาทรีลและแฮลิแฟกซ์
- ดัชนีราคาบ้านใน tsb ถาวร ของ ไอร์แลนด์ จัด ทำโดย tsb ถาวรของธนาคารไอร์แลนด์ซึ่งเป็นเจ้าของประมาณ 20% ของสินเชื่อจำนองที่อยู่อาศัยของประเทศ ดัชนีนี้คำนึงถึงขนาดขนาดประเภทที่ตั้งและคุณสมบัติอื่น ๆ ของบ้านโดยใช้เทคนิคที่ซับซ้อนที่เรียกว่าการวิเคราะห์การถดถอยเชิงเส้นหลายตัวแปร
- ดัชนีที่สำคัญของ สหราชอาณาจักร คือดัชนี ราคาบ้านแฮลิแฟกซ์ ซึ่งตั้งชื่อตามแฮลิแฟกซ์ผู้ให้กู้จำนองรายใหญ่ที่สุดของสหราชอาณาจักร นอกจากนี้ยังใช้การวิเคราะห์การถดถอยเชิงเส้นหลายตัวแปร
ข้อสรุป
ดัชนี Case-Shiller เป็นบารอมิเตอร์ที่ใช้กันอย่างแพร่หลายและเป็นที่ยอมรับของตลาดที่อยู่อาศัยสหรัฐและเศรษฐกิจในวงกว้าง ตอนนี้คุณเข้าใจแล้วว่ามันคืออะไรและทำไมจึงสำคัญในครั้งต่อไปที่คุณอ่านหนังสือพิมพ์หรือดูข่าวคุณอาจให้ความสนใจมากขึ้นเมื่อคุณได้ยินเกี่ยวกับดัชนี Case-Shiller
